Die Klage hat keinen Erfolg.

Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten, wie es für den Erfolg der hier erhobenen Anfechtungsklage erforderlich wäre

( § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage der Nutzungsuntersagungsverfügungen ist jeweils § 89 Absatz 1 Nr. 5 NBauO. Nach dieser Vorschrift kann die Bauaufsichtsbehörde die Benutzung von baulichen Anlagen untersagen, wenn diese dem öffentlichen Baurecht widerspricht oder wenn dies zu besorgen ist. Nach der Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts, der die Kammer folgt, ist eine solche Nutzungsuntersagung grundsätzlich bereits dann gerechtfertigt, wenn für eine Baumaßnahme eine erforderliche Baugenehmigung fehlt (formelle Baurechtswidrigkeit). Diese Voraussetzung liegt hier vor.

Bisher ist weder für das Gebäude selbst noch für eine der darin ausgeübten Nutzungen eine Baugenehmigung vorgelegt worden. Auf Grund des Alters des Gebäudes, das vor mehr als 200 Jahren errichtet worden sein soll, spricht überwiegendes dafür, dass zum Zeitpunkt seiner Errichtung eine Baugenehmigung nicht erforderlich war. Eine baupolizeiliche Präventivprüfung für Neubauten für das platte Land der AD. wurde erst durch die Bekanntmachungen vom 30. Oktober und 19. Dezember 1823 (Sammlung der Gesetze, Verordnungen und Ausschreiben für das Königreich Hannover, S. 217, 242) eingeführt. Allerdings kann bei Anlagen, die seit unvordenklicher Zeit unbeanstandet bestanden haben, ohnehin davon ausgegangen werden, dass sie rechtmäßig errichtet worden sind (Schmaltz in: Große-Suchsdorf/Mitverf., Niedersächsische Bauordnung, 7. Auflage 2002, Rdnr. 15 zu § 89 m.w.N.). Hierauf könnten sich die Kläger indes nur mit Erfolg berufen, wenn nachgewiesen ist, dass die von ihnen gewollte Nutzung mit der seit unvordenklichen Zeiten nachgewiesenen Nutzung identisch ist und sich die gewollte Nutzung als deren Fortsetzung darstellt. Diesen Beweis haben die Kläger nicht erbracht.

Die Kammer hat bereits in dem Eilrechtsbeschluss vom 18. Januar 2005 ausgeführt:

"Eine durchgehende Wohnnutzung ist bislang weder hinreichend dargetan noch erkennbar. Die Behauptung der Antragsteller ist nicht hinreichend substantiiert. Die Antragsteller tragen keine Tatsachen für ihre Behauptung vor. Eine solche Behauptung könnte nur dann ausreichen, wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen nicht Umstände ergäben, die sie in Frage stellen. Das ist hier jedoch der Fall, denn diese Unterlagen werfen insoweit gerade Zweifel auf: Die P. ist in den Dreißigerjahren vom Montankonzern für einen Rüstungsbetrieb genutzt worden. Danach waren dort zunächst Kampftruppen der Siegermächte. Aus den Dreißigerjahren rührt anscheinend auch die Bezeichnung des Gebäudes U. als "Pumpenwärterhaus" her. Denn in einem "Lageplan der Verwaltungsgebäude der 'AE. in K." (Bl. 18 BA E) ist westlich des Gebäudes U. eine große Pumpstation eingezeichnet. Diese ist heute jedenfalls nicht mehr in Betrieb, in einer neueren Handzeichnung in den vorgelegten Unterlagen (BL. 39 BA A) ist das Gebäude als Werkstattgebäude bezeichnet. Ihr Betrieb dürfte im Zusammenhang damit gestanden haben, dass für den Produktionsbetrieb der Anlage Weser große Mengen Wassers benötigt wurden, die aus der Weser, aber auch aus 41 Tiefenbrunnen auf dem Werksgelände herangeführt wurden (vgl. www.relikte.com/doerverden/index.htm). Es ist nicht selbstverständlich, dass bei einem derart umfangreichen Pumpbetrieb das Gebäude von einem Pumpenwärter bewohnt wurde; ebenso wahrscheinlich ist, dass es Diensträume und Werkstätten für mehrere Pumpenwärter beherbergte. Auch während des Aufenthalts von Kampftruppen verschiedener Nationen in der unmittelbaren Nachkriegszeit bis zum 16. August 1949 ist eine Wohnnutzung des Gebäudes nicht selbstverständlich: In dieser Zeit wurden die Kampfstoffbestände aus der Anlage beseitigt, die Anlage demontiert und die meisten Gebäude gesprengt (vgl. Bl. 20 BA E, www.relikte.com/doerverden/ index.htm). Gerade im August 1949 hat dann anscheinend ein Übergang zu einer Nutzung durch britische Stationierungsstreitkräfte stattgefunden. Es drängt sich daher auf, dass die P. in der Zeit bis 1949 im Zusammenhang mit der Demontage und Zerstörung der Anlage Weser genutzt wurde. Ebenso gut wie eine Wohnnutzung kommt daher auch in dieser Zeit eine betriebliche Nutzung entsprechend der durch den Rüstungsbetrieb in Betracht."

Spätestens seit der Übernahme des Geländes durch den Rüstungsbetrieb war die Aufnahme einer Wohnnutzung eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung (vgl. nur § 1 Buchstabe d der Allgemeinen Bauordnung für die Städte und Landgemeinden des Regierungsbezirks Stade vom 19. Juni 1926 [Beilage zu Nr. 27 des Regierungsblatts] sowie § 1 A Nr. 2 Buchstabe c) der Bauordnung für das platte Land des Regierungsbezirks AF. vom 7. Dezember 1934 [Amtsblatt der Reg. zu Stade, 1935, S. 15 ff], wobei auch bei Bauten des Reiches, des Staates, der Gemeinden und der weiteren Gemeindeverbände die Bauunterlagen vor Beginn der Bauausführung der Kreispolizeibehörde zur baupolizeilichen Prüfung und Genehmigung vorgelegt werden mussten [§ 1 D der Allgemeinen Bauordnung von 1926 und der Bauordnung für das platte Land von 1934]. Seitdem hat durchgehend eine Baugenehmigungspflicht für die Nutzungsänderung zu Wohnnutzung bestanden (vgl. § 1 B Nr. 2 Buchstabe b der Bauordnung für das platte Land des Reg.-Bez. Stade vom 3. März 1965 [Amtsbl. f. d. Reg.-Bez. Stade, S. 27], § 1 B Nr. 3 der BauO für den Reg.-Bez. Stade vom 30. Nov, 1971 [Amtsbl. f. d. Reg.-Bez. Stade, S. 153; § 68 und § 69 Abs. 5 NBauO 1973 bzw. § 68 Abs. 1 und § 69 Abs. 4 NBauO in der geltenden Fassung]. Die Unauffindbarkeit einer formellen Baugenehmigung geht zu Lasten der Kläger, denn sie bzw. die Grundstückseigentümerin tragen hierfür die volle Beweislast.

Die Kläger können sich gegen die Untersagungsverfügungen des Beklagten nicht mit Erfolg auf Bestandsschutz berufen. Der Bestandsschutz geht letztlich auf Artikel 14 Abs. 1 GG zurück. Er schließt nach seinem jeweiligen Gehalt ein ordnungsrechtliches Einschreiten aus. Ein solcher Bestandsschutz wird - auf alles Weitere kommt es hier nicht an - erreicht, wenn die Nutzung vor dem Eintritt ihrer (nachträglichen) materiellen Rechtswidrigkeit während eines beachtlichen Zeitraumes materiell rechtmäßig geschah (vgl. Urteil vom 28. Juni 1956 - BVerwG I C 93.54 - BVerwGE 3, 351 353 f.) [BVerwG 28.06.1956 - I C 93/54]. Das heißt: Die in einer bestimmten (schutzwürdigen) Grundstücksnutzung liegende Eigentumsausübung genießt Schutz auch dann, wenn sich später die Rechtslage gegen sie wendet und infolgedessen zu dieser späteren Zeit eine solche Nutzung rechtmäßig nicht mehr aufgenommen werden dürfte (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Februar 1979 - IV C 86.76 - NJW 1980, 252 = Buchholz 406.16 Eigentumsschutz Nr. 13). Dieser Schutz endet allerdings, wenn die geschützte Nutzung aufgegeben wird.

Im Verhältnis zwischen einer Nutzungsuntersagung und einem ihr entgegenstehenden Bestandsschutz hat, was die Beweislast anbetrifft, der Bestandsschutz rechtlich die Stellung eines "Gegenrechtes": Mit dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes verteidigt der Betroffene eine gegenwärtig - materiell - rechtswidrige Nutzung. Er leitet aus der Vergangenheit ein Recht ab, das es ihm ermöglicht, sich gegen ein Verlangen, die Nutzung zu unterlassen, durchzusetzen, obgleich die beanstandete Nutzung rechtswidrig (geworden) ist und dies an sich für eine Untersagung ausreicht (vgl. zu dieser Stellung des Bestandsschutzes insbesondere BVerwG, Urteile vom 5. Juli 1974 - BVerwG IV C 76.71 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 112 S. 90 [93 f.] und vom 11. Februar 1977 - BVerwG IV C 8.75 - Buchholz 406.11 § 29 BBauG Nr. 21 S. 7 [11]). Erweist sich im Einzelfall als unaufklärbar, ob ein solches "Gegenrecht" besteht, so geht das zu Lasten dessen, der dieses Recht für sich in Anspruch nimmt, im vorliegenden Falle zu Lasten der Kläger. Denn auch insoweit wäre erforderlich, dass eine Wohnnutzung ununterbrochen stattgefunden hat. Das ist jedoch nicht offensichtlich und erscheint gegenwärtig als offen.

Im Übrigen spricht zum gegenwärtigen ZeitpunktÜberwiegendes für die Annahme, dass von einer kontinuierlichen und damit Bestandsschutz begründenden Wohnnutzung in dem Gebäude schon deshalb nicht gesprochen werden kann, weil in dem Gebäude zwar möglicherweise durchgehend Menschen gelebt haben, diese Wohnnutzungen aber jeweils im unlösbaren Zusammenhang mit den verschiedenen Hauptnutzungen des Gesamtgeländes stand. Angesichts der Tatsache, dass die Hauptnutzung des Geländes in den vergangenen mehr als siebzig Jahren mehrfach gewechselt hat, und zwar von landwirtschaftlich über gewerblich zu militärisch, kann nicht ohne weiteres angenommen, dass es sich hier um eine im Rechtssinne kontinuierliche einheitliche Wohnnutzung gehandelt hat. Aus den geltenden bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften ergibt sich, dass an die Zulässigkeit einer Wohnnutzung jeweils unterschiedliche Anforderungen zu stellen sind, und zwar je nachdem, ob das Grundstück dem Innenbereich gemäß § 34 BauGB oder dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzurechnen ist und ob die ausgeübte Wohnnutzung quasi von einer Hauptnutzung des Geländes abhängig ist, weil diese Wohnnutzung, z.B. durch Unterbringung des erforderlichen Personals, der Hauptnutzung quasi untergeordnet, ihr zu dienen bestimmt ist. Weil die baurechtliche Zulässigkeit einer militärischen Anlage anders zu beurteilen ist als die einer einfachen Wohnanlage oder einer Betriebsleiterwohnung für einen Gewerbebetrieb, stellt sich der Wechsel von der einen Wohnnutzung zu der anderen Wohnnutzung als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar.

Im vorliegenden Fall hat spätestens bei Übernahme des Grundstücks durch die Bundeswehr - wenn nicht bereits bei Übernahme durch die britischen Streitkräfte Jahre zuvor - ein Wechsel der Wohnnutzung in diesem Sinne stattgefunden. Diese militärische Wohnnutzung hat mit der Aufgabe der militärischen Nutzung der Gesamtanlage im Jahre 1996 geendet. Die erneute Aufnahme einer Wohnnutzung, sei es als Hauptnutzung, sei es als im Zusammenhang mit den weiteren Plänen der Grundstückseigentümerin stehende untergeordnete Wohnnutzung, stellt sich daher als genehmigungspflichtige Aufnahme einer neuen Nutzung dar. Eine für die Annahme eines Bestandsschutzes erforderliche ununterbrochene gleichartige Nutzung ist deshalb nicht nachgewiesen.

Aus den Verwaltungsvorgängen war bereits bekannt, dass auch nach der Aufgabe der militärischen Nutzung durch die Bundeswehr im Jahre 1996 noch bis 2003 ein Offizier in dem Gebäude gewohnt hat. Aus diesem Grunde bedurfte es einer Beweiserhebung zu dieser Frage nicht (vgl. Beweisantrag Nr. 1 der Kläger). Aus dieser Tatsache lässt sich ein Bestandsschutz für die von den Klägern gewollte Wohnnutzung nicht herleiten. Offensichtlich hat es sich hierbei nicht um eine militärische Wohnnutzung gehandelt, die unter die Befreiungsvorschrift des § 84 Abs. 4 NBauO fiel, denn die militärische Nutzung des Geländes durch die Bundeswehr war aufgegeben und das Gelände an den privatrechtlichen Eigentümer, die R., zurückgegeben worden. Der Bestandsschutz für militärische Nutzungen war mithin erloschen. Unabhängig davon, ob dieser Offizier möglicherweise Hausmeisterfunktionen erfüllt hat, um einen vorzeitigen Verfall der Gebäude zu verhindern, oder nicht, stellt sich auch diese Wohnnutzung als gegenüber der vorherigen militärischen Nutzung als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, die wohl bauaufsichtlich geduldet wurde, weil absehbar war, dass sie nur vorübergehend sein würde, für die eine Genehmigung jedoch zu keinem Zeitpunkt beantragt oder erteilt worden ist.

Die Kläger berufen sich für einen Bestandsschutz auch ohne Erfolg auf das angeführte Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen (vom 14. März 1997 - 7 A 5179/95). Diese Entscheidung befasst sich nicht mit Fragen des materiellen Bestandsschutzes. Vielmehr wird dort die Frage erörtert, wann der Schutz endet, den ein Bauvorhaben durch eine bestehende Baugenehmigung genießt - nämlich dann, wenn die genehmigte Nutzung aufgegeben und das in einer Weise zu erkennen gegeben wird, die deutlich macht, dass eine jederzeitige Wiederaufnahme der genehmigten Nutzung vom Berechtigten offensichtlich nicht mehr gewollt ist. Selbst wenn man zu Gunsten der Kläger unterstellte, dass für die gewerblichen und militärischen Wohnnutzungen in der Vergangenheit Genehmigungen erteilt worden wären, könnten sie daraus nach dem von ihnen zitierten Urteil des OVG NRW einen Bestandsschutz nicht herleiten, weil die so genehmigten Nutzungen bereits mehrere Jahre (Bundeswehr 1996) bzw. Jahrzehnte (Montanbetrieb 1945) vor der jetzigen Nutzungsaufnahme durch die Kläger aufgegeben wurden und der Schutz etwaiger früherer Genehmigungen nicht mehr fortdauert. Eine Baugenehmigung zur privaten Wohnnutzung ist nicht nachgewiesen.

Die Untersagung einer Wohnnutzung durch den Beklagten ist auch nicht ermessensfehlerhaft und damit rechtswidrig, weil diese Wohnnutzung offensichtlich genehmigungsfähig wäre.

Ein gültiger Bebauungsplan für das Gelände existiert nicht. Entgegen den Ankündigungen des Bürgermeisters der Gemeinde J. gegenüber der Grundstückseigentümerin sind die seinerzeitigen Pläne zur Aufstellung eines Bebauungsplanes nicht umgesetzt worden, so dass die Zulässigkeit einer Wohnnutzung in dem Gebäude an §§ 34 oder 35 BauGB zu messen ist. Unabhängig davon, ob ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB oder im Außenbereich gemäß § 35 BauGB verwirklicht werden soll, ist die baurechtliche Zulässigkeit jedenfalls davon abhängig, dass die ausreichende Erschließung gesichert ist (vgl. § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB und § 35 Abs. 1 S. 1 BauGB). Der Begriff der ausreichenden Erschließung ist ein bundesrechtlicher Begriff, der nicht durch Landesrecht konkretisiert wird (BVerwG, ZfBR 1988, 283). Das Gesetz stellt dabei auf Mindesterfordernisse ab, die je nach der Art des Vorhabens variieren können. Zu den Mindestanforderungen gehört insbesondere die Art der Abwasserbeseitigung, die im Einklang mit den wasserrechtlichen Vorschriften stehen muss (vgl. Battis-Krautzberger-Löhr, BauGB, 9. Aufl.,§ 35 Rdnr. 7). Letztere ist für eine Wohnnutzung in dem Gebäude U. offensichtlich nicht ausreichend gesichert.

Der Abwasserkanal, über den der Z. an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen war, ist verschlossen und ein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz besteht nicht mehr. Ob und inwieweit die Klägerin privatrechtliche Ansprüche auf eine Weiternutzung des bisherigen Kanals über das Nachbargrundstück hat, ist völlig offen. Eine ordnungsgemäße Beseitigung des auf dem Grundstück anfallenden Abwassers ist mithin nicht sichergestellt. Weder ist der Anschluss der Gebäude an das Abwasserbeseitigungsnetz der Gemeinde J. vorhanden noch verfügt das Grundstück über eine funktionsfähige, den gesetzlichen wasserrechtlichen Anforderungen entsprechende Kleinkläranlage. Zwar hat die Grundstückseigentümerin bereits einen Antrag auf Genehmigung einer Kleinkläranlage gestellt, dieser ist jedoch nicht positiv beschieden worden. Die gegen die Ablehnung erhobene Klage ist noch anhängig. Ein Aufstauen des anfallenden Abwassers in dem vorhandenen Rohrleitungsnetz und periodisches Abpumpen, wie es von der Grundstückseigentümerin als Lösung vorgeschlagen wird, stellt offensichtlich keine langfristig gesicherte Erschließung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften dar, zumal völlig unklar ist, ob das aufgestaute Abwasser nicht möglicherweise aus dem Leitungsnetz austreten und unkontrolliert im Erdreich versickern würde, wenn bestimmte Pegelstände überschritten werden.

Auch aus dem Herrn V. unter dem 13. August 2003 erteilten Bauvorbescheid (Beiakte F - Bl. 22 ff) lässt sich die offensichtliche Genehmigungsfähigkeit einer Wohnnutzung in dem Gebäude 3a nicht herleiten. Zum einen betrifft der Bauvorbescheid ausdrücklich andere Gebäude, nämlich das ehemalige STOV-Gebäude sowie das so genannte Herrenhaus, so dass schon aus diesem Grunde eine Übertragbarkeit auf das Gebäude 3 a ausgeschlossen ist. Darüber hinaus ist die Bindungswirkung des Bauvorbescheids nur auf vorab zu beurteilende Einzelfragen beschränkt (Große-Suchsdorf/ Lindorf/ Schmaltz/ Wiechert, NBauO. 7. Auflage, § 74, Rdnr. 4), so dass er grundsätzlich nicht bereits zur Aufnahme der beabsichtigten Nutzung berechtigt.

Auch aus § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB lässt sich dem zufolge eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit nicht herleiten, denn auch die Zulässigkeit der nach dieser Vorschrift im Übrigen privilegierten Nutzungsänderung von erhaltenwerten Bauten im Außenbereich steht unter dem Vorbehalt der ausreichenden Erschließung gemäß § 35 Abs. 1 S. 1 BauGB.

Einer Aufklärung der Frage, ob der Oberkreisdirektor des Beklagten die Erteilung von Genehmigungen an die Grundstückeigentümerin aus politischen Gründen generell ausgeschlossen haben soll, bedurfte es in diesem Verfahren nicht, denn zum einen dürften zum gegenwärtigen Zeitpunkt sachliche Gründe - mangelnde Erschließung - dafür vorliegen, dass eine Baugenehmigung nicht erteilt wurde, zum anderen ist die Frage, ob die Versagung einer Genehmigung rechtmäßig war oder nicht, in dem Klageverfahren der Grundstückseigentümerin zu klären. Der Beweisantrag der Kläger zu Ziffer 2. (vgl. Anlage zur Sitzungsniederschrift) war deshalb abzulehnen.

Auch der Beweisantrag zu Ziffer 3. (vgl. Anlage zur Sitzungsniederschrift) war abzulehnen. Die Behauptung, der Bürgermeister der Gemeinde J. habe gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Grundstückseigentümerin mündlich erklärt, auf dem Gelände sei jede Art von Nutzung zulässig, kann als wahr unterstellt werden, denn diese ist ohne jegliche rechtliche Relevanz. Die Gemeinde ist nicht die zuständige Bauaufsichtsbehörde, so dass der Bürgermeister auch die Erteilung einer solchen nicht mit bindender Wirkung in Aussicht stellen konnte. Bauaufsichtsbehörde ist der Beklagte.

Das Verbot der Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken erweist sich daher als rechtmäßig. Die Klage war abzuweisen.

Die Zwangsgeldandrohung findet ihre Rechtsgrundlage in § 89 Absatz 4 Satz 1 NBauO i.V.m. §§ 67, 70 des Niedersächsischen SOG. Gründe, aus denen die Zwangsgeldandrohung rechtlich zu beanstanden sein könnte, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Berufung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3, 4 i.V.m. § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO) liegen nicht vor.