Die Klage hat keinen Erfolg.

Der Kläger kann den Erlass der Grundsteuer nicht beanspruchen. Die angefochtenen Bescheide sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer, die nicht nach Ertragsmerkmalen, sondern auf der Grundlage des Grundstückswertes - genauer: des Einheitswertes - erhoben wird und deshalb auch bei ertraglosen Grundstücken anfällt (ständige Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, Urt. v. 15.04.83, Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr: 19 S. 4, 5 zkf 1983, 195; Urt. v. 15.02.1991, Buchholz 401.4 § 32 GrStG Nr. 3 S. 1; Urt. v. 10.02.1994, KStZ 1995, 34 f = Buchholz 401,4 § 33 GrStG Nr. 25). Aus der mangelnden Ertragslage eines Grundstückes lässt sich deshalb abgesehen von den gesetzlichen geregelten Ausnahmefällen eine zum Billigkeitserlass berechtigende sachliche Härte nicht herleiten (BVerwG, Urt. v. 10.02.1994 a.a.O.).

Danach kommt im vorliegenden Fall allein der Erlass von Grundsteuern wegen wesentlicher Ertragsminderung in Betracht. In § 33 Abs. 1 GrStG ist Folgendes bestimmt:

Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht. Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebes unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist

bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre;

bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre. § 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes finden keine Anwendung;

bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetzt im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete.

In den Fällen des § 77 des Bewertungsgesetzes gilt als normaler Rohertrag die in entsprechender Anwendung des Satzes 3 Nr. 2 oder 3 zu ermittelnde Jahresrohmiete.

Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen im vorliegenden Fall nicht vor. Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete. Das Sachwertverfahren bei solchen bebauten Grundstücken anzuwenden, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann (§ 75 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, § 76 Abs. 3 Nr. 2, § 79 Abs. 2 BewG). Für das Grundstück des Klägers ist weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch kann die übliche Miete geschätzt werden. Das Grundstück ist im maßgeblichen Zeitraum auch nicht vermietet gewesen. Auch eine Anlehnung an eine Miete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird, konnte nicht stattfinden. Die Gebäude auf dem Grundstück des Klägers befinden sich unstreitig in einem schlechten baulichen Zustand, der die Nutzung zwangsläufig beeinträchtigt. Grundsätzlich werden derartige konkrete Umstände der Nutzung im Einzelfall nur bei Festsetzung des Einheitswertes berücksichtigt (vgl. §§ 13 Abs. 1, 16 Abs. 1 GrStG, § 79 Abs. 1 u. 2, 19 Abs. 4, 22 BewG). Umstände, die für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden können oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrages auf Fortschreibung hätten berücksichtigte werden können, sind aber bereits gem. § 33 Abs. 6 GrStG als Erlassgrund nicht zu berücksichtigen. Dies gilt im Übrigen durch den Verweis des § 33 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 GrStG auf § 79 Abs. 1 u. 2 BewG für sämtliche Veränderungen, die den Wert beeinflussen können, die bei einer Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden. Diesen Regelungen liegt die Vorstellung des Gesetzgebers zu Grunde, dass Ertragsminderung an einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen ("atypischen") Umständen beruhen (vgl. BVerwG, Urt. v. 03. Mai 1991, a.a.O. u. v. 04.04.2001 - 11 C 13/00). Der Kläger hat gegen die Festsetzung des Einheitswertes nach seinen Angaben zwar beim Finanzamt remonstriert, hat aber Rechtsmittel wegen der erwarteten langen Laufzeit der finanzgerichtlichen Verfahren nicht eingelegt. Das kann aber nicht dazu führen, dass diese Umstände nun in diesem Verfahren berücksichtigt werden können. Vielmehr kann hier der Erlass nur nach den Bestimmungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG gewährt werden. Die Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG als eng auszulegende Ausnahmeregelung kann daher nur in Fällen greifen, in denen eine wesentliche Ertragsminderung des grundsteuerbelasteten Grundstückes den Eigentümer in einen solchen Umfang trifft, dass sie ihm nicht mehr zumutbar ist. Davon kann jedoch, wovon auch das Bundesverwaltungsgericht ausgeht (vgl. Urt. v. 15.04.1983, a.a.O.) nur dann die Rede sein, wenn der Steuerpflichtige nicht selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt hat oder er es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten. Der Steuerpflichtige hat daher eine Ertragsminderung nur dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.04.1983 a.a.O.).

Derartige Umstände sind hier nicht ersichtlich. Vielmehr war der Leerstand und die sich daraus ergebende Ertraglosigkeit von Anfang an seit dem Erwerb durch den Kläger angelegt, soweit er nicht wesentliche Änderungen an dem Grundstück vornimmt. Eine Situation, in der eine frühere Nutzung bereits bei dem Erwerb aufgegeben war und in der der neue Eigentümer eine neue Nutzung anstrebt, fällt nicht aus dem Rahmen und führt typischerweise zu einem zwischenzeitlichen Leerstand. Die bloße Ertraglosigkeit allein kann daher in einem solchen Fall nicht zum Erlass der Grundsteuer führen, weil von vornherein mit einem Ertrag nicht zu rechnen war (vgl. auch Troll, GrStG, 7. Aufl. 1997, § 33 Rdnr. 6). Der Kläger befindet sich insoweit in der gleichen Lage wie viele andere Grundstückseigentümer, die nach Aufgabe einer früheren Nutzung erfolglos eine andere Nutzung des Grundstücks oder dessen Verkauf anstreben. Danach kann der Kläger im vorliegenden Fall einen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer aus § 33 GrStG nicht herleiten. Soweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung darauf verwiesen hat, er habe das Grundstück in dem guten Glauben erworben, dass es ihm in ordnungsgemäßem Zustand übergeben werde, vermag dies einen Erlassanspruch ebenfalls nicht zu begründen. Zum einen betrifft dies ausschließlich das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer. Zum anderen erscheint dies kaum realistisch, weil der Kläger als gelernter Maurer und Makler über soviel Sachkenntnis verfügen dürfte, dass er die nunmehr drastisch geschilderten Zustände in dem erworbenen Gebäude einschätzen konnte.

Einen derartigen Anspruch kann er auch nicht aus § 33 GrStG i.V.m. Art. 3 GG daraus herleiten, dass der Bundesrepublik Deutschland zuvor ein Grundsteuererlass gewährt worden war. Tatsächlich hat in dem vorausgegangenen Zeitraum eine wesentliche Nutzungsänderung stattgefunden, und die Voreigentümerin hat sich tatsächlich um einen Verkauf der Liegenschaft, der letztlich ja auch zum Erfolg geführt hat, bemüht. Derartige Bemühungen hat der Kläger in dem hier für das Jahr 1999 maßgeblichen Erlassantragsverfahren nicht vorgelegt. Darüber hinaus ist er darauf hinzuweisen, dass ein Anspruch auf Gleichbehandlung selbst dann nicht zu einem Erlass führen würde, wenn ein derartiger Erlass rechtswidrig erfolgt wäre.

Die Kammer weist allerdings darauf hin, dass die Beklagte wegen der veränderten Umstände im Jahre 2000 über einen Erlass oder Teilerlass für die Folgejahre neu wird entscheiden müssen.