Der zulässige Antrag bleibt ohne Erfolg.

Das Gericht entscheidet über die Anordnung der aufschiebenden Wirkung aufgrund einer umfassenden Abwägung des Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin mit dem Aussetzungsinteresse des Antragstellers. Mangels eines besonders normierten gerichtlichen Entscheidungsmaßstabs ist die für das behördliche Aussetzungsverfahren geltende Regel des § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO entsprechend anzuwenden, denn auch bei der Erhebung von sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB handelt es sich um öffentliche Abgaben im Sinne dieser Vorschrift (BVerwG Urteil vom 17. Dezember 1992 - 4 C 30.90-DVBl 1993, 441). Demnach soll die Aussetzung dann erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsaktes bestehen. Ernstliche Zweifel im Sinne des § 80 Abs. 4 Satz 3 1. Alternative VwGO bestehen bereits, wenn ein Obsiegen in der Hauptsache mindestens ebenso wahrscheinlich ist wie ein Unterliegen (OVG Lüneburg, Beschluss vom 13. März 1997 - 1 M 4892/96 -).

Ein Obsiegen des Antragstellers in der Hauptsache ist nicht wahrscheinlich. Vielmehr erweisen sich die angefochtenen Bescheide der Antragsgegnerin bei der in diesem Verfahren gebotenen und allein möglichen summarischen Rechtmäßigkeitsprüfung voraussichtlich als rechtmäßig.

Die Antragsgegnerin ist für den Erlass der angefochtenen Bescheide sachlich zuständig. Denn gemäß § 72 Abs. 5 NGO führen die Samtgemeinden die Kassengeschäfte ihrer Mitgliedsgemeinden; sie veranlagen und erheben für diese die Gemeindeabgaben. Diese Kassenführungsbefugnis erstreckt sich auch auf die Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB.

Die Vorauszahlungsbescheide vom 29. November 2002 sind voraussichtlich auch materiellrechtlich nicht zu beanstanden.

Grundlage für die Heranziehung des Eigentümers eines im förmlich festgelegen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung durch einen Ausgleichsbetrag ist § 154 BauGB. Der Ausgleichsbetrag ist in der Höhe in Geld zu entrichten, die der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

Zwar ist der Ausgleichsbetrag erst nach Abschluss der Sanierung zu entrichten (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Jedoch kann die Gemeinde nach § 154 Abs. 6 BauGB von den Eigentümer Vorauszahlungen auf den Ausgleichsbetrag verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist, was hier unstreitig der Fall ist

Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 BauGB sind gegeben.

Das Grundstück des Antragstellers liegt in einem durch Satzung wirksam festgelegten Sanierungsgebiet. Der Antragsteller beruft sich zu Unrecht auf die Nichtigkeit der Sanierungssatzung der Gemeinde K. vom 28. Juli 1972. Richtig an der antragstellerischen Argumentation ist lediglich, dass § 136 Abs. 1 BauGB bestimmt, dass städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, nach den Vorschriften des 1. Teil des 2. Kapitels des BauGB durchgeführt werden. Aus dem Urteil des OVG Rheinland-Pfalz vom 4. April 2002 - 1 C 10590/01.OVG kann der Antragsteller nichts für seine Rechtsposition herleiten. Das Oberverwaltungsgericht hatte in diesem Fall im Wege der Normenkontrolle die Rechtmäßigkeit einer Sanierungssatzung zu beurteilen, die nach Ansicht des Gerichts für Teile des Sanierungsgebiets unter Einbeziehung früher erlassener Sanierungssatzungen zu einer Gesamtsanierungsdauer von ca. 40 Jahren geführt haben würde. Um eine derartige, in die Zukunft gerichtete Zeitprognose geht es dem Antragsteller nicht. Er will vielmehr der der Sanierung zugrundeliegenden Satzung im Wege einer retrospektiven, d.h. rückschauenden Zeitbetrachtung wegen der bisherigen Sanierungsdauer ein Nichtigkeitsverdikt beimessen. Eine derartige Bedeutung kann weder § 136 Abs. 1 noch § 149 Abs. 4 Satz 2 BauGB, der in dieselbe Richtung zielt, wenn er fordert, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme müsse innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchgeführt werden, entnommen werden. Denn beide Vorschriften erfordern eine in die Zukunft gerichtete prognostische Abschätzung der Sanierungsdauer (BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 CN 2.02-). Mit diesem Urteil, das in einer Parallelsache der vom Antragsteller zitierten Entscheidung des OVG Rheinland-Pfalz ergangen ist, erteilt das Bundesverwaltungsgericht dem rechtlichen Ansatz des Oberverwaltungsgerichts, ab einer bestimmten Zeitdauer der Sanierung sei von einer Nichtigkeit der Sanierungssatzung auszugehen, gleichzeitig eine Absage. Mit Beschluss vom selben Tage hat das Bundesverwaltungsgericht im Übrigen das Normenkontrollverfahren in der Sache 1 C 10590/01.OVG des OVG Rheinland-Pfalz, auf das sich der Antragsteller für seine Rechtsansicht beruft, nach Rücknahme der Klage eingestellt und gleichzeitig das Urteil des Oberverwaltungsgericht vom 4. April 2002 für unwirksam erklärt.

Allerdings ist damit nicht ausgesprochen, dass einmal in Kraft getretene Sanierungssatzungen ihre Rechtswirkungen immer behalten. Den Eintritt der Unwirksamkeit einer solchen Satzung wird man jedoch nur für den Fall der Undurchführbarkeit der Sanierung oder auch für den Fall annehmen können, dass die Sanierungssatzung funktionslos wird (vgl. Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, § 162 Rdnr. 17). Beide Ausnahmen sind hier nicht einschlägig. Wie die Antragsgegnerin unwidersprochen vorgetragen hat, erfüllt die Sanierungssatzung nach wie vor ihre Funktion, indem sie Grundlage für auch noch im Jahre 2003 durchgeführte Sanierungsmaßnahmen ist.

Der Antragsteller vermag auch nicht mit seinem Vorbringen durchzudringen, die Berechnung der Anfangs- und Endwerte sei ebenso wenig nachvollziehbar wie der der Berechnung zugrunde gelegte Stichtag.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Annahme eines Begründungsmangels im Sinne von § 39 Abs. 1 VwVfG fern liegt. Denn gemäß § 39 Abs. 1 Satz 2 VwVfG sind in der Begründung des Verwaltungsaktes die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe mitzuteilen, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Diesem Erfordernis hat die Antragsgegnerin in ihren Bescheiden vom 29. November 2002 Rechnung getragen. Sie hat die Rechtsgrundlage, aufgrund derer sie die Ausgleichsbeträge erhebt, und auch den Berechnungsvorgang dargelegt. Damit ist das Begründungserfordernis erfüllt.

Was der Antragsteller eigentlich rügt, ist nicht die fehlende Begründung, sondern die Rechtswidrigkeit der zugrunde gelegten Werte und des Stichtages. Mit diesem Vorbringen hat der Antragsteller keinen Erfolg.

Zunächst ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin ihren Vorauszahlungsbescheiden vom 29. November 2002 Grundstückswerte zugrunde gelegt hat, die der Gutachterausschuss auf den Stichtag 3. August 2000 ermittelt hatte.

Für die Bemessung von Ausgleichsbeträgen ergibt sich der Wertermittlungsstichtag aus § 28 Abs. 2 der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung-WertV-) vom 6. Dezember 1988 (Bundesgesetzblatt I Seite 2209) i. V. m. §§ 162, 163 BauGB. Für die Bemessung der Vorauszahlungen auf Ausgleichsbeträge fehlt eine entsprechende gesetzliche Regelung.

Die Vorauszahlung stellt eine Abschlagszahlung auf den Ausgleichsbetrag dar, der eine endgültige Festsetzung des Ausgleichsbetrags nachfolgen muss. Die Höhe der Vorauszahlung ist gesetzlich nicht geregelt. Sie steht vielmehr im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde. Dem Charakter der Vorauszahlung als Abschlagszahlung entsprechend ist das gemeindliche Ermessen dadurch begrenzt, dass die Vorauszahlung - überschlägig ermittelt - nicht den voraussichtlich zu erhebenden Ausgleichsbetrag überschreiten darf. Maßgeblich ist daher eine Prognose des Betrages, der am Wertermittlungsstichtag nach §§ 28 Abs. 2 WertV, 162, 163 BauGB zu erheben ist. Dabei erscheint es angemessen und im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens liegend, wenn sich die Gemeinde an dem Betrag der zur Zeit des Verlangens der Vorausleistung bestehenden sanierungsbedingten Werterhöhung orientiert (Bielenberg u. a., a. a. O. § 154 Rdnr. 174). Dies schließt indes nicht aus, dass, wie hier, ein anderer Stichtag herangezogen wird, wenn nur deutlich wird, dass die voraussichtliche Höhe des endgültigen Ausgleichsbetrages zum dafür maßgeblichen Stichtag nicht überschritten wird (OVG Lüneburg, Urteil vom 13. März 1997, a. a. O.). Dafür, dass der endgültige Ausgleichsbetrag geringer als die vom Antragsteller geforderten Vorausleistungen seien werden, geben weder die Akten noch der Vortrag des Antragstellers etwas her. Allenfalls kann man von bodenwerterhöhenden Maßnahmen in Folge weiterer Sanierungsmaßnahmen nach dem 3. August 2000, und damit einem möglichen höheren Sanierungsbetrag im Sinne von § 154 BauGB ausgehen. Irreführend ist in diesem Zusammenhang allerdings die Einlassung des Antragsgegners, mögliche bodenwerterhöhende Faktoren würden in der Zukunft nicht berücksichtigt. Denn es steht bei der Wertermittlung nach § 28 WertV nicht im Belieben der den Sanierungsbetrag erhebenden Behörde, bestimmte bodenwerterhöhende Faktoren zu berücksichtigen, andere aber wiederum nicht.

Die Berechnung der Anfangs- und Endbodenwerte erfolgte durch die angefochtenen Bescheide voraussichtlich ebenfalls rechtmäßig. Die Antragsgegnerin hat hier die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte übernommen. Der Gutachterausschuss seinerseits hat diese Werte durch die als "Modell Niedersachsen" bekannt gewordene und in mehreren Bundesländern verwendete Berechnungsmethode, die als additive Methode der Bodenwerterhöhung in einem sog. Komponentenverfahren charakterisiert werden kann, ermittelt (vgl. OVG Lüneburg Beschluss vom 8. Mai 2000 - 1 M 1287/00 -; Urteil vom 17. April 1997 - 1 L 6618/95-; Urteil vom 17. Januar 1997 - 1 L 1218/95 -, BRS 59 Nr. 250).

Entgegen der Ansicht des Antragstellers hat der Gutachterausschuss diese Methode sachgerecht und nachvollziehbar angewendet. Gegen den Ausgangswert erhebt der Antragsteller keine fundierten Einwände. Rechtliche Zweifel an diesem Wert ergeben sich auch nach Aktenlage nicht.

Ausgehend vom Verkehrswert für Bauland nach den Bodenrichtwerten des Jahres 1970 hat der Gutachterausschuss diesen Wert unter Zugrundelegung der aus den jeweiligen Richtwerten ermittelten Preisindizes auf den Berechnungszeitpunkt hochgerechnet und gelangte so zu dem Anfangswert von 46,50 DM/m2 . Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden ist.

In Anwendung des "Modells Niedersachsen" nachvollziehbar und deshalb rechtlich ebenfalls unbedenklich ist auch die Ermittlung des Endwertes. Hierzu hat sich der Gutachterausschuss einer von den Gerichten anerkannten Matrix gemittelter sanierungsbedingter Werterhöhungen für Anfangswerte bis 100,00 DM/m² (Wertsteigerungen in % des Anfangswertes) bedient. Grundlage dieser Matrix ist einerseits ein Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände und andererseits ein Klassifikationsrahmen für städtebauliche Maßnahmen. Die vom Gutachterausschuss erhobenen Befunde der Missstände und Maßnahmen haben in der fraglichen Zone 2, in der die antragstellerischen Grundstücke liegen, nachvollziehbar sowohl bei der Klassifikation der Missstände als auch bei der Klassifikation der Maßnahmen, zu einem Mittelwert von 1,75 geführt. Dies würde nach der Matrix die Annahme einer, den Mindeststeigerungswert bezeichnenden, Wertsteigerung von 9 % rechtfertigen und eine Wertsteigerung von 4,20 DM begründen. Diesen Wert hat der Gutachterausschuss zugunsten des Antragstellers auf 3,40 DM herabgesetzt, wodurch der Antragsteller nicht beschwert ist.

Da dieser Wert systemgerecht ermittelt worden ist, kann der Antragsteller gegen seine Richtigkeit nicht einwenden, die Bodenwerterhöhungen in Zonen, die unmittelbar von Sanierungsmaßnahmen betroffen worden seien, seien auch nicht erheblich höher ausgefallen als bei seinem Grundstück. Abgesehen davon lässt sich diese Annahme des Antragstellers in Anbetracht der Tatsache, dass die Bodenwerterhöhungen in diesen Bereichen um 8,00 DM/m² bis hin zu 9,50 DM/m² betragen, nicht nachvollziehen.

Der Antragsteller dringt ferner nicht mit seinem Einwand durch, die G., an der seine Grundstücke liegen, befinde sich im selben baulichen Zustand wie vor 1972. Die Sanierung nach §§ 136 ff. BauGB ist ein Gesamtvorgang, der sich auf das gesamte Sanierungsgebiet bezieht. Damit ist dem Ausgleichsbetragsschuldner der Einwand abgeschnitten, gerade sein Grundstück habe einer Sanierung nicht bedurft bzw. sein Grundstück habe von Sanierungsmaßnahmen nicht unmittelbar profitiert (vgl. OVG Lüneburg Urteil vom 30. Mai 2001 - 1 L 3314/00 -, Nds. Rechtspflege 2002, 36; Bielenberg u. a., a. a. O. § 154 Rdnr. 14). Der Umstand, dass die antragstellerischen Grundstücke am Rande des Sanierungsgebietes liegen, fand darüber hinaus hinreichend bei der Klassifikation der Missstände und Maßnahmen durch den Gutachterausschuss Berücksichtigung.

Da auch im Jahre 2003 Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden und auch weiterhin derartige Maßnahmen vom Flecken K. beabsichtigt sind, trägt auch das Argument des Antragstellers nicht, die angefochtenen Vorauszahlungsbescheide seien unzulässig, da keine weiteren Sanierungsmaßnahmen mehr geplant seien.

Die weitere Behauptung, die Ausgleichsbeträge sollten unzulässigerweise der Haushaltsdeckung dienen und zur Finanzierung weiterer Sanierungsmaßnahmen eingesetzt werden, ist unsubstantiiert und in Anbetracht der Einlassung der Antragsgegnerin für die Kammer nicht nachvollziehbar. Wie oben dargelegt, handelt es sich bei dem Sanierungsausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 BauGB um eine beitragsähnliche Gegenleistung. Wie der Gläubiger dieser Gegenleistung, die Antragsgegnerin, diese Mittel verwendet, liegt in ihrem haushaltsrechtlichen Ermessen, das der Antragsteller nicht vom Gericht in diesem Verfahren des einstweiligen Rechtschutzes überprüfen lassen kann. Abgesehen davon hat die Antragsgegnerin nachvollziehbar dargelegt, dass die eingenommenen Mittel zweckgebunden für weitere Sanierungsmaßnahmen eingesetzt werden sollen. Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Auch die Argumente des Antragstellers, die Antragsgegnerin habe die Grundstückstiefe willkürlich festgelegt und nicht berücksichtigt, dass seine Grundstücke größtenteils landwirtschaftlich genutzt würden, führen nicht zum Erfolg des Antrages. Wie sich aus § 28 Abs. 3 i. V. m. § 26, 27 WertV ergibt, ist der Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung jeweils ein Grundstück mit Baulandqualität zugrunde zu legen. Der Antragsteller hat nicht einmal behauptet, dass die Streitbefangenen Grundstücke in geringerer Tiefe bebaubar sind.

Schließlich vermag der Antragsteller nicht mit seinem Einwand durchzudringen, es sei im Grundbuch ein Sanierungsvermerk nicht eingetragen gewesen. Auf die Gegenargumente der Antragsgegnerin, der Antragsteller sei anderweitig über die beabsichtigte Sanierung sowie den Umstand, dass seine Grundstücke im Sanierungsgebiet liegen, hingewiesen worden und es sei nicht anzunehmen, dass der Antragsteller mit seinen Eltern ein geringeres Hofübernahmeentgelt vereinbart hätte, wenn er von der Sanierung aus dem Grundbuch gewusst hätte, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Denn die in § 143 Abs. 2 BauGB vorgesehene Eintragung eines Sanierungsvermerkes im Grundbuch hat lediglich eine Hinweisfunktion und ihr kommen weitere Rechtswirkungen nicht zu (Bielenberg u. a., a. a. O. § 143 Rdnr. 43 f.).Das Fehlen eines Sanierungsvermerkes wirkt sich mithin auf die Rechtmäßigkeit von Ausgleichsbetragsbescheiden nicht aus.