Die Klage ist zulässig und begründet. Die an den Kläger gerichteten Bescheide sind rechtswidrig und verletzen ihn in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO).

Nach § 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind auf Sanierungsmaßnahmen, für die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften der Beginn der vorbereitenden Untersuchungen beschlossen wurde, die Vorschriften des BauGB in der jeweils jüngsten Fassung anzuwenden. Da die Erhebung der vorbereitenden Untersuchungen bereits im Jahre 1971 beschlossen wurde, und da das BauGB danach mehrfach geändert wurde, ist für die Festsetzung der Vorauszahlung auf den Sanierungsausgleichsbetrag § 154 Abs. 6 BauGB in der Fassung des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I Seite 3316) anzuwenden.

Nach § 154 Abs. 6 BauGB n.F. kann die Gemeinde von den Eigentümern Vorauszahlungen auf den nach den Abs. 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; dabei gelten die Abs. 1 bis 5 sinngemäß. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Die Pflicht zur Zahlung von Vorausleistungen auf den Sanierungsausgleich entsteht nicht kraft Gesetzes. Sie wird vielmehr durch konstitutiven Verwaltungsakt festgesetzt. Im Zeitpunkt der streitgegenständlichen Bescheide war der Kläger nicht Eigentümer der Parzelle ... Ausweislich des Grundbuchs gehörte das Grundstück im Zeitpunkt des Ausgangsbescheids noch der Erbengemeinschaft W. und M. G. Im Zeitpunkt des Teilabhilfebescheids und des Widerspruchsbescheids bestand die Erbengemeinschaft aus W. und C. G. Der später erfolgte Erwerb des Alleineigentums durch den Kläger ist für die Beurteilung der streitgegenständliche Bescheide irrelevant.

Miterben sind weder Alleineigentümer noch Miteigentümer, sondern Gesamthandseigentümer (vgl. hierzu VG Koblenz, Urteil vom 26.06.2006 - 4 K 1305/05.KO -). Deshalb war die Heranziehung des Klägers als "Miteigentümer" rechtswidrig. Insoweit nützt es nichts, dass der Ausgangsbescheid (und nur dieser Bescheid) die Formulierung enthielt, das Grundstück gehöre noch einem weiteren "Miteigentümer", der Betrag sei nur einmal zu zahlen, jeder Miteigentümer erhalte einen gleichlautenden Bescheid und hafte als Gesamtschuldner. Dies ist außerdem auch deshalb falsch, weil nach damaliger Fassung des § 154 Abs. 1 BauGB jeder Miteigentümer nur im Verhältnis seines Anteils heranzuziehen war.

Die Erbengemeinschaft als solche ist nicht veranlagt worden. Insoweit kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, dass dem Kläger (und seinem Bruder bzw. seiner Schwägerin) aus den beiden Gutachten bekannt gewesen sei, dass die Erbengemeinschaft veranlagt werden sollte. Zum einem greift dieser, auf § 121 Abs. 2 Nr. 2 AO beruhende Gedanke hier schon deshalb nicht ein, weil die (materiell-rechtliche) Frage der persönlichen Abgabenpflicht von der (verfahrensfehlerhaften) Begründung eines Verwaltungsaktes zu unterscheiden ist. Deshalb ist der Hinweis der Beklagten auf das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom 14. September 2004 (- 6 A 10530/04.OVG - Seite 11 f.) nicht hilfreich. Zum anderen enthält nur das ursprüngliche Gutachten vom 1. Februar 2001 den Vermerk, dass die Herren W. und M. G. im Grundbuch "in Erbengemeinschaft" eingetragen seien. Letzteres war den Miterben durchaus bekannt. Aus der Tatsache der Grundbucheintragung folgt aber noch lange nicht, dass die Erbengemeinschaft auch solche veranlagt würde. - Das neue Gutachten vom 2. Februar 2006 enthält nicht einmal den Hinweis auf die Erbengemeinschaft. Der Text beider Gutachten befasst sich ebenfalls nicht mit der persönlichen Abgabenschuld. - Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass der rheinland-pfälzische Gutachterausschuss eine staatliche Einrichtung ist (so schon BGH, Urteil vom 04.03.1982, NVwZ 1982, 395), dessen Gutachten gemäß § 193 Abs. 4 BauGB keine bindende Wirkung haben. Auch deshalb kann ein staatliches Gutachten nicht zur Auslegung eines kommunalen Festsetzungsbescheids herangezogen werden.

Der Widerspruchsbescheid lässt ebenfalls nicht erkennen, dass die Erbengemeinschaft als solche veranlagt werden sollte.

Das Gericht hat erwogen, ob die getrennte Veranlagung des Klägers und des jeweiligen anderen Miterben "als Gesamtschuldner" deshalb rechtmäßig sein könnte, weil Personen, die nebeneinander dieselbe Leistung schulden oder für sie haften, Gesamtschuldner sind und deshalb allein oder getrennt zur Zahlung der gesamten Leistung herangezogen werden können (§ 155 Abs. 5 BauGB, § 3 Abs. 1 KAG, § 44 und § 34 Abs. 2 Satz 3 AO). Dies ist jedoch nicht der Fall.

Miterben sind keine Gesamtschuldner, sondern Gesamthandsschuldner. Bei einer Gesamthandsschuld schulden nicht mehrere Personen nebeneinander dieselbe Leistung, sondern alle Personen schulden gemeinsam dieselbe Leistung zur gesamten Hand.

Die Miterben haften jedoch als Gesamtschuldner, sofern es sich um Nachlassverbindlichkeiten handelt (§ 2058 BGB). Das Gesetz definiert die Nachlassverbindlichkeiten in § 1967 Abs. 2 BGB. Rechtsprechung und Lehre haben hierzu drei Fallgruppen entwickelt: Erblasserschulden, Erbfallschulden und Nachlasserbenschulden (vgl. Palandt, 67. Auflage, § 1967 Rdnrn. 8 und 9). Die mit dem Ausgangsbescheid erstmals festgesetzte und mit Teilabhilfebescheid ermäßigte Vorauszahlungspflicht ist eindeutig keine Erblasserschuld und keine aus Anlass der Erbschaft entstandene Erbfallschuld, die die Erben als solche trifft. Es handelt sich auch nicht um eine Nachlasserbenschuld im engeren Sinne, denn sie wurde nicht durch Rechtsgeschäft von den Miterben zur ordnungsgemäßen Erhaltung oder Verwaltung des Nachlasses begründet. Das Gericht hat erwogen, ob eine von der Zivilrechtsprechung entwickelte Nachlasserbenschuld auch dann vorliegt, wenn die Verbindlichkeit nicht durch Rechtsgeschäft, sondern durch Gesetz oder Verwaltungsakt zwecks Erhaltung oder Verwaltung des Nachlassgegenstandes begründet wurde. Dies ist jedoch zu verneinen. Die Pflicht zur Leistung einer Vorauszahlung auf den Sanierungsausgleichsbetrag wird nicht durch Gesetz, sondern durch konstitutiven Verwaltungsakt begründet. Insoweit ist bereits zweifelhaft, ob die streitgegenständlichen Bescheide tatsächlich den Nachlassgegenstand betreffen. Denn der Sanierungsausgleich steht in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erbfall. Er bezieht sich außerdem nur auf die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (ohne das Gebäude). Das Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 93 BGB). Deshalb ist fraglich, ob eine Nachlassverbindlichkeit im Hinblick auf einen nicht abtrennbaren Teil des gesamten Nachlassgegenstandes begründet werden kann. Dies mag jedoch dahinstehen. Denn entscheidend ist, dass eine gesamtschuldnerische Haftung der Erbengemeinschaft durch Verwaltungsakt nur dann begründet werden kann, wenn sich der konstitutive Verwaltungsakt an die Erbengemeinschaft als solche wendet. Letzteres ist, wie schon mehrfach gesagt, hier gerade nicht der Fall. Deshalb vermag das Gericht auch nicht der gegenteiligen Auffassung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 10. Juli 1985, ZfBR 1986, 152 zu § 41 Abs. 4 StBauFG zu folgen, zumal jene Entscheidung ohne weitere Begründung lediglich auf die §§ 2058 ff. BGB verweist.

Es lässt sich auch nicht einwenden, der Sanierungsausgleichsbetrag sei - ähnlich wie ein Erschließungs- oder Ausbaubeitrag - grundstücksbezogen und belaste deshalb automatisch den Nachlassgegenstand. Der Sanierungsausgleichsbetrag ist nämlich im Gegenteil keine öffentliche Last (§ 154 Abs. 4 Satz 3 BauGB). Er kann deshalb nur eine persönliche Zahlungspflicht des jeweiligen Eigentümers begründen.

Die streitgegenständlichen Bescheide sind auch deshalb rechtswidrig, weil nicht feststellbar ist, ob und gegebenenfalls seit wann auf dem veranlagten Grundstück eine sanierungskonforme Nutzung zulässig ist (§ 154 Abs. 6 BauGB). Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 17.05.2002, NVwZ 2003, 211 hierzu Folgendes entschieden:

"Voraussetzung für die Erhebung von Vorauszahlungen ist also, dass die Entwicklungsmaßnahme bereits zu Verbesserungen geführt hat, und dass der Grundeigentümer die wirtschaftlichen Vorteile der neuen Entwicklung auch tatsächlich nutzen kann".

Obwohl diese Entscheidung zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ergangen ist, lässt sie sich auf Sanierungsmaßnahmen übertragen, denn § 169 Abs. 1 Nr. 7 BauGB verweist insoweit auf § 154 BauGB. Demnach kommt es nicht nur darauf an, dass die Sanierungsmaßnahmen in tatsächlicher Hinsicht schon (teilweise) erfüllt sind, sondern auch, dass "auf dem Grundstück Vorhaben sanierungsrechtlich nach § 145 Abs. 2 ... BauGB und bauplanungsrechtlich nach den §§ 30 bis 37 BauGB zulässig sind". Es genügt, wenn die Gemeinde die Ziele der Sanierung in einem Bebauungsplan oder in einem Rahmenplan oder sonst irgendwie nachprüfbar festgelegt hat. Die vom Bundesverwaltungsgericht herangezogene Kommentarstelle in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage, § 154 Rdnr. 26 sagt hierzu, dass das Baugesetzbuch die Zulässigkeit von Vorauszahlungen an den Zeitpunkt anknüpft, in dem der Eigentümer die wirtschaftlichen Vorteile der Sanierung auch tatsächlich nutzen kann, ihm also "gegenüber dem Zustand vor der Sanierung" zum Beispiel höherer Erträge zufließen können.

Im vorliegenden Fall hat die Beklagte die Ziele und Zwecke der Sanierung nicht in einer Weise festgelegt, die eine gerichtliche Überprüfung der sanierungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens auf dem veranlagten Grundstück ermöglicht. Zwar lässt sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB beurteilen. Für die sanierungsrechtliche Zulässigkeit nach § 145 Abs. 2 BauGB gibt es jedoch keine Beurteilungskriterien. Es ist zum Beispiel völlig unklar, ob eine Erweiterung des Hoteltraktes auf 100% der Grundstücksfläche den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider laufen würde. Denn während der Bebauungsplan Nr. 37 für einzelne Bereiche eine gewisse Entkernung vorsieht, gibt es für die Parzelle ... keine Festsetzungen. Im Übrigen darf auch nicht allein auf den Bebauungsplan Nr. 37 abgestellt werden, denn der Geltungsbereich der Sanierungssatzung ist wesentlich größer als der Geltungsbereich des genannten Bebauungsplans. Außerdem gibt es in anderen Teilbereichen andere Bebauungspläne (z.B. Gemüsegasse/Mehlgasse). Die vorgelegten Verwaltungsakten enthalten keine Begründung für die dritte Satzungsänderung vom 18. April 1986, mit der der Münzplatz in das Sanierungsgebiet einbezogen wurde. Eine Begründung gibt es nur für die ursprüngliche Sanierungssatzung vom 19. Dezember 1973. Dort wurde für den Abschnitt A die "Beseitigung und Neuordnung baulicher Missstände" (letzteres ist sehr unglücklich formuliert) und die rückwärtige Andienung der Geschäftsgrundstücke angestrebt, während die an die Geschäftsstraße angrenzenden vorderen Häuser "weitgehendst von der Sanierungsmaßnahme ausgenommen" werden sollen. Für den Abschnitt B wurde die verkehrliche Erschließung im Bereich "Durchbruch Danne" angestrebt. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern sich hieraus etwas für die sanierungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens auf der Parzelle ... ergibt.

Würde § 154 Abs. 6 BauGB so ausgelegt, dass Vorauszahlungen auf den Sanierungsausgleichsbetrag immer erhoben werden können, sobald mit der Sanierung begonnen wird, dann würden die gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen unterlaufen.

Nach alledem ist im vorliegenden Fall nur ein endgültiger Sanierungsausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung möglich. Die Festsetzung einer Vorauszahlung ist nach Auffassung des Gerichts ausgeschlossen.

Zur Vermeidung eines weiteren Prozesses sieht sich das Gericht unter Bezugnahme auf die mündliche Verhandlung zu folgenden Hinweisen veranlasst:

Schuldner des endgültigen Sanierungsausgleichsbetrags kann nur derjenige sein, der bei Abschluss der Sanierung Grundstückseigentümer ist (§ 154 Abs. 1 und 3 BauGB). Der Sanierungsvorteil für die Parzelle ... besteht in der Verbesserung des Lagevorteils (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.01.1996, NVWZ-RR 1997, 155). Nach Auffassung der Kammer gehört hierzu nicht nur der Ausbauvorteil, den das Grundstück durch den Ausbau der Straße "Paradies" erfährt, sondern auch die "Ausstrahlungswirkung" des als Fußgängerzone ausgebauten Münzplatzes (zur Ausstrahlungswirkung vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 23.05.2006 - 1 LB 8/04 -). Im Zusammenhang mit der Ausstrahlungswirkung des Münzplatzes sind jedoch auch die dort auftretenden Lärmimmissionen wertmindernd zu berücksichtigen (§ 14 WertV). Da es sich bei dem Grundstück des Klägers um ein Eckgrundstück am Rande des Sanierungsgebiets handelt, ist die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung nicht uneingeschränkt auf das gesamte Grundstück zu beziehen; vielmehr ist ein gewisser Abschlag im Hinblick auf die Verkehrs- und Immissionsbelastungen durch die Burgstraße zu machen (§ 14 WertV). Bei der Anwendung des Mietsäulenmodells (welches nach Auffassung des Gerichts zu den gesetzlich vorgesehenen Vergleichswertverfahren des § 28 Abs. 3 i.V.m. § 13 WertV gehört) ist grundsätzlich von der zulässigen Geschossflächenzahl auszugehen. Für den Fall, dass die zulässige Geschossflächenzahl unterschritten werden muss, ist dies zu begründen. Bei der Bewertung des Ausbauvorteils für die Straße "Paradies" ist der im maßgebenden Zeitpunkt anzuwendende Gemeindeanteil sorgfältig zu ermitteln. Bei der Anwendung des Modells Niedersachsen ist auf ein angemessenes Verhältnis der Missstands- und Maßnahmenfaktoren zu achten. Bei großen Abweichungen zwischen dem Komponentenmodell und dem Modell Niedersachsen darf nicht auf ein arithmetisches Mittel abgestellt werden. Generell gilt, dass alle Bewertungsschritte zu plausibilisieren sind.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 18.288 EUR festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).

Die Festsetzung des Streitwertes kann nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG mit der Beschwerde angefochten werden.

Dr. Bayer
Gäbel-Reinelt
Dr. Hammer