Tatbestand

Der Kläger begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern.

Er ist Eigentümer des Flurstücks G.. Das (unbebaute) Grundstück mit einer Größe von 1.951 m² liegt am westlichen Rand der sog. "Siedlung H.", die aus Wohnhäusern für Mitarbeiter der ehemaligen Munitionsfabrik sowie aus zwei Villen für leitende Angestellte des früheren Kali-Bergwerkes besteht. Das gesamte Areal ist als Gruppendenkmal gemäß § 3 Abs. 3 NDSchG ausgewiesen. Das Baugrundstück liegt zwischen den Grundstücken I. und J., auf denen sich jeweils Wohngebäude befinden. Westlich befindet sich freies Feld, das landwirtschaftlich genutzt wird, in östlicher Richtung befindet sich Bebauung, die straßenbegleitend an der K. steht. Die freie Fläche zwischen der Bebauung in nördlicher und der in südlicher Richtung hat eine Länge von ca. 120 m. Der Kläger erwarb das Grundstück (wohl) im Jahre 2016 von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Im Rahmen dieses Erwerbs gab es Gespräche/Verhandlungen mit der Beigeladenen über die Ausübung des Vorkaufsrechts, die im Einzelnen streitig sind. Der Kläger hatte seinerzeit wohl erklärt, das Grundstück als Gartenland oder Pferdewiese nutzen zu wollen.

Am 11.01.2019 stellte der Kläger die Bauvoranfrage, ob die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit Garage bauplanungsrechtlich zulässig sei. Bei dem Grundstück - das seinerzeit nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans lag - handele es sich um ein Grundstück im Außenbereich. Das Vorhaben sei nicht privilegiert. Belange, die einer Bebauung entgegenstehen könnten, seien aber nicht ersichtlich.

In der denkmalpflegerischen Stellungnahme der Beklagten zu dem Bauvorhaben wird ausgeführt, dass nach Rücksprache mit dem Nds. Landesamt für Denkmalpflege Denkmalrecht einer Bebauung nicht zwingend entgegenstehe. Die Gestaltung der Neubebauung müsse jedoch so vorgenommen werden, dass sie die vorhandenen Baudenkmale nicht beeinträchtige.

Die Beigeladene verweigerte die Erteilung des Einvernehmens, da gemäß § 35 Abs. 2 BauGB die Entstehung einer Splittersiedlung im Außenbereich zu befürchten sei.

Die Beklagte lehnte die Erteilung des Bauvorbescheides mit Bescheid vom 04.04.2019 ab. Das Baugrundstück liege nicht im Innenbereich und sei auch nicht nach § 35 BauGB privilegiert. Das Vorhaben lasse die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).

Den dagegen gerichteten Widerspruch, der mit der Begründung erhoben wurde, die planungsrechtliche Beurteilung richte sich nach § 34 BauGB, wies die Beklagte mit Bescheid vom 11.07.2019 zurück. Das Vorhaben sei auch deswegen unzulässig, weil es dem widerspreche, was ein in Aufstellung befindlicher Bebauungsplan an Festsetzungen vorsehe. Diese förmliche öffentliche Planung müsse als öffentlicher Belang Berücksichtigung finden, so dass es nicht auf die Frage ankomme, ob § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB einschlägig sei.

Der Kläger hat am 12.08.2019 Klage erhoben. Am 17.03.2022 ist der Bebauungsplan Nr. L. "Siedlung H." mit Erhaltungssatzung in Kraft getreten. Das streitbefangene Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Der Bebauungsplan setzt das Flurstück M. als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Weidenutzung fest. Das südliche angrenzende Flurstück N. enthält ebenfalls die Festsetzung als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung hat der Kläger Einwendungen erhoben und geltend gemacht, durch die Festsetzung als Grünfläche werde das streitbefangene Grundstück seine bisher gegebene Baulandqualität verlieren. In ihrer Stellungnahme verwies die Beigeladene darauf, dass die in Rede stehenden Flächen zu keinem Zeitpunkt einer baulichen Nutzung gedient hätten, sondern als großzügige Frei- bzw. Grünflächen den beiden Villengrundstücken. Daher würden sie aus städtebaulicher Sicht nicht als Baulücken aufgefasst. Die Festsetzung als private Grünfläche entspreche der früheren und derzeitigen Nutzung.

Zur Begründung macht der Kläger nunmehr geltend:

Das klägerische Grundstück sei als Baulücke anzusehen. Damit sei dem Kläger durch den Bebauungsplan Baurecht entzogen worden. Etwaige Planungsabsichten der Gemeinde hätten keinen Einfluss auf die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks zum Innen- oder Außenbereich. Auf den Inhalt von Absprachen zwischen dem Kläger und der Beigeladenen komme es daher nicht an. Auch in tatsächlicher Hinsicht sei der Vortrag der Beigeladenen unzutreffend. Die Beigeladene habe angekündigt, ihr Vorkaufsrecht ausüben zu wollen, hier jedoch die Fristen versäumt.

Der Bebauungsplan Nr. L. "Siedlung H." und die Erhaltungssatzung seien rechtswidrig.

Die Beigeladene hätte den Bebauungsplan nicht im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB aufstellen dürfen, da auf der Grundlage der Annahme der Beigeladenen Außenbereichsflächen in unzulässiger Weise einbezogen worden seien. Der Fehler sei nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB beachtlich.

Ein Planerfordernis nach § 1 Abs. 3 BauGB sei nicht gegeben. Der zeitliche Ablauf lege die Vermutung nahe, dass die Bauleitplanung allein der Verhinderung des klägerischen Vorhabens diene.

Der Bebauungsplan verstoße gegen das Gebot der gerechten Abwägung. Die Beigeladene habe die Belange des Klägers nicht hinreichend gewichtet. Weder dem Bebauungsplan, dessen Begründung oder den sonstigen Planunterlagen sei mit hinreichender Klarheit zu entnehmen, welche rechtliche Qualität die Beigeladene dem klägerischen Grundstück beigemessen habe. Das Grundstück sei als private Freifläche in die Abwägung eingestellt worden. Die fehlerhafte Zuordnung des klägerischen Grundstücks zum Außenbereich nach § 35 BauGB stelle eine gravierende Fehleinschätzung dar. Dieser Gewichtungsmangel sei auch im Sinne von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB erheblich, da die konkrete Möglichkeit bestehe, dass die planende Stelle eine andere Entscheidung getroffen hätte. Es fehle auch an einer hinreichenden Auseinandersetzung mit der Reichweite des Denkmalschutzes. Die Beigeladene hätte näher begründen müssen, ob und insbesondere in welchem Umfang die Freiflächen aus planungsrechtlicher Sicht Teil des Denkmalensembles seien. Daran fehle es. Es sei auch fraglich, in welchem Umfang die untere Denkmalschutzbehörde im Jahr 2020 erneut beteiligt worden sei. Der von der Beigeladenen vorgenommene Ausgleich sei zudem in einer Weise vorgenommen worden, der zu der objektiven Gewichtung der Belange außer Verhältnis stehe. Es sei bereits fraglich, ob die Beigeladene überhaupt einen Interessenausgleich vorgenommen habe. Das auf der Grundlage von § 34 BauGB bestehende Baurecht des Klägers sei nicht hinreichend beachtet worden. Die Beigeladene hätte dem Rechnung tragen können, indem sie die Bebauung nicht vollständig ausgeschlossen hätte, sondern zumindest eine Bebauung erlaubt hätte, die sich in das Denkmalensemble einfüge.

Die von der Beigeladenen auf der Grundlage von § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellte Erhaltungssatzung sei unwirksam, weil die materiellen Voraussetzungen für deren Erlass nicht vorlägen. Die Aufstellung einer solchen Satzung für ein Gebiet ohne bauliche Anlagen sei rechtlich unzulässig. Jedenfalls verletze die Satzung das Abwägungsgebot. Die Festlegung von Erhaltungsgebieten mit der Folge einer neuen Genehmigungsbedürftigkeit baulicher Anlagen bedürfe einer planenden Abwägung durch die Gemeinde.

Der Kläger beantragt,

Die Beklagte beantragt,

Dem Bauvorhaben stünden (jetzt) die Festsetzungen des Bebauungsplans entgegen. Zuvor sei das Vorhaben unzulässig gewesen, weil es auf der Grundlage von § 35 BauGB unzulässig gewesen sei. Bei der Frage, ob es sich um eine Baulücke handele, komme es neben der konkreten Ausdehnung darauf an, ob der Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit bestehe. Das sei unter Berücksichtigung der Eigenheiten der Siedlungsstruktur zu bewerten.

Die Beigeladene verteidigt den Bebauungsplan. Dieser diene mit seinen Festsetzungen insbesondere der Erhaltung, Anpassung und moderaten Fortentwicklung der vorhandenen gewachsenen städtebaulichen Strukturen und somit der Innenentwicklung der "Siedlung H.". Weil die auf diesen Flächen befindlichen Villen zusammen mit der übrigen Bebauung Teil eines Denkmalensembles bildeten und die dazwischenliegenden großzügigen Freiflächen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart und Einheit des Gebietes planungsrechtlich abgesichert werden sollten, seien sie in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen und überplant worden. Bei dem Flurstück 44/25 handele es sich aus städtebaulicher Sicht nicht um eine Baulücke, sondern um eine zum Schutz der Stadtgestalt erhaltenswerte historische Freifläche, die zu keinem Zeitpunkt einer baulichen Nutzung gedient habe. Die Festsetzung als private Grünfläche entspreche der früheren und derzeitigen Nutzung und stehe im Einklang mit den Belangen des Denkmalschutzes.

Der Begriff der Innenentwicklung sei nicht mit dem Begriff des Innenbereichs im Sinne von § 34 BauGB gleichzusetzen. Daher sei etwa der "Außenbereich im Innenbereich" von dem unbestimmten Rechtsbegriff der Innenentwicklung mitumfasst. Da die Planung die Siedlungsstruktur nicht in die freie Landschaft ausdehne und somit die Bebauung nicht in den Außenbereich hinein erweitere, könne von einer unzulässigen Einbeziehung von Außenbereichsflächen nicht die Rede sein.

Die Vermutung, dass die Aufstellung des Bebauungsplans insbesondere der Verhinderung des klägerischen Vorhabens dienen sollte, sei abwegig. Die ausführliche Darlegung des Anlasses sowie die Ziele und Zwecke des Bebauungsplans fänden sich in der Begründung zum Bebauungsplan.

Abwägungsfehler seien nicht ersichtlich. Alle privaten und öffentlichen Belange seien berücksichtigt und angemessen und gerecht gewürdigt worden. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans und der Erhaltungssatzung würden ausschließlich städtebauliche Ziele verfolgt. Dem Kläger seien beim Erwerb der in Rede stehenden Flächen vom Bund zum Gartenlandpreis im Jahre 2016 die Planungsabsichten der Beigeladenen bekannt gewesen, da der Bebauungsplan bereits zuvor öffentlich ausgelegen habe. Im Rahmen ihres Vorkaufsrechtsverzichtes habe die Beigeladene den Käufer nochmals darauf hingewiesen. Der Kläger habe seinerzeit mitgeteilt, er beabsichtige eine Weidetierhaltung, sodass die Beigeladene auf die Ausübung ihres Vorkaufsrechts verzichtet habe.

Die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege seien bei der Planung insoweit berücksichtigt worden, als darauf geachtet worden sei, dass sie nicht durch die Planung bzw. entsprechende planungsrechtliche Festsetzungen beeinträchtigt würden. Denkmalschutzrechtliche Festsetzungen treffe der Bebauungsplan nicht.

Der Bebauungsplan sei auch das Ergebnis gerechter Abwägung. Die Flurstücke M. und N. seien nicht als Baugebiete festgesetzt worden, weil damit die Bebauungsstruktur und das erhaltens- und schützenswerte Stadtbild beeinträchtigt würden, was Sinn und Zweck der Erhaltungssatzung widersprochen hätten.

Die Erhaltungssatzung habe nicht in unzulässiger Weise Freiflächen einbezogen. Unter dem Begriff der "Stadtgestalt" seien vor allem die baulich-räumliche Struktur einer Stadt oder eines Siedlungsbereichs einschließlich der Freiräume zu verstehen. Die städtebauliche Eigenart des Gebiets sei aufgrund seiner unverwechselbaren städtebaulichen Gestalt und Struktur optisch deutlich wahrnehmbar. Die wechselseitige Zuordnung der baulichen Anlagen und der zugehörigen Freiräume mache das erhaltenswerte städtebauliche Gesicht der "Siedlung H." aus. Abwägungsfehler seien auch insofern nicht erkennbar.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag und verteidigt Bebauungsplan sowie Erhaltssatzung.

Die Kammer hat vor Ort verhandelt und das streitbefangene Grundstück sowie die Umgebung in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.