Entscheidungsgründe

I. Der Einzelrichter hat gemäß § 91 Abs. 1 VwGO über das von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung erweiterte Klagebegehren zu entscheiden, denn der Prozessvertreter der Beklagten hat sich in der mündlichen Verhandlung hierauf ohne Widerspruch eingelassen, § 91 Abs. 2 VwGO. Die von ihm hinsichtlich des mit dem Hauptantrag von der Klägerin verfolgten Feststellungsbegehrens geäußerten Bedenken betrafen die Zulässigkeit desselben, nicht jedoch die Klageerweiterung an sich. Daneben ist die Klageänderung auch sachdienlich i.S.d. § 91 Abs. 1 Alt. 2 VwGO, denn der Streitstoff ist durch die Klageerweiterung im Wesentlichen derselbe geblieben und die endgültige Beilegung des Rechtsstreits zwischen den Beteiligten wird hierdurch gefördert (vgl. zu dieser Voraussetzung insbesondere für den baurechtlichen Rechtsstreit: BVerwG, Urteil vom  22. Februar 1980 - IV C 61.77 -, Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 161, zit. nach juris Rn. 23). Die danach zulässig erweiterte Klage entspricht im Übrigen den Voraussetzungen der objektiven Klagenhäufung nach § 44 VwGO.

II. Die erweiterte Klage ist sowohl hinsichtlich des Hauptantrags als auch des Hilfsantrags zulässig.

1.) Die Klägerin verfolgt ihr Begehren in der Hauptsache zutreffend mit einer allgemeinen (negativen) Feststellungsklage gem. § 43 Abs. 1 Alt. 2 VwGO.

a) Für das Bauordnungsrecht ist anerkannt, dass die Klärung der zwischen Beteiligten umstrittenen Frage, ob eine bestimmte Baumaßnahme genehmigungsbedürftig ist oder ob nach den einschlägigen Vorschriften der Landesbauordnung Baugenehmigungsfreiheit besteht, Gegenstand einer allgemeinen (negativen) Feststellungsklage sein kann, weil ihr ein hinreichend konkretes feststellungsfähiges Rechtsverhältnis zugrunde liegt. Dies gilt unter anderem für den Fall, dass die Beteiligten - wie hier - die bodenrechtliche Relevanz einer Nutzungsänderung i.S.d. § 29 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) unterschiedlich beurteilen (vgl. etwa VG Ansbach, Urteil vom 22. Januar 2014 - AN 9 K 13.01189 -, zit. nach juris Rn. 17 f. und 26). Insbesondere kann der Zulässigkeit einer solchen Feststellungsklage nicht der in § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO verankerte Subsidiaritätsgrundsatz mit der Begründung entgegen gehalten werden, der Bauwillige könne sein Begehren vorrangig mit der Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Bauvorbescheids verfolgen. Denn vom Rechtsstandpunkt des Bauwilligen aus - hier der Klägerin jedenfalls in der mündlichen Verhandlung - kommt eine allein auf Erlaubnis- bzw. Vorbescheidserteilung gerichtete Verpflichtungsklage nicht in Frage. Mit der alleinigen Erhebung einer Verpflichtungsklage müsste dieser nämlich seinen Rechtsstandpunkt aufgeben und überdies noch die Prozesskosten tragen, sofern das Gericht das Vorhaben ebenfalls für erlaubnisfrei hielte und somit die Verpflichtungsklage mangels Erteilungsanspruchs abweisen würde (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 21. Dezember 2010 - 2 A 126/09 -, zit. nach juris Rn. 31 f. m.w.N.; im Ergebnis ebenso: VG Hannover, Urteil vom 17. November 2011 - 12 A 1397/11 -, zit. nach juris Rn. 31; Bader/Funke-Kaiser/Stuhlfauth/von Albedyll, Kommentar zur VwGO, 6. Aufl. 2014, § 43 Rn. 11). Mit dem Feststellungs- und dem nur hilfsweise zur Entscheidung gestellten Verpflichtungsbegehren verfolgt die Klägerin mithin unterschiedliche Ziele; dies ist prozessual nicht zu beanstanden (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 18. November 2004 - 1 LB 337/03 -, ÖffBauR 2005, S. 20 f., zit. nach juris Rn. 46 m.w.N.).

b) Die Subsidiarität der negativen Feststellungsklage kann der Klägerin auch nicht mit der Begründung entgegen gehalten werden, sie könne gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erlass eines die Genehmigungsfreiheit ihres Bauvorhabens feststellenden Verwaltungsakts im Wege einer Verpflichtungsklage gerichtlich durchsetzen. Dies wäre nach Auffassung des Einzelrichters nur dann geboten, wenn sich aus dem Gesetz eindeutig ein Anspruch des Bürgers auf Erlass eines solchen feststellenden Verwaltungsakts gegen die zuständige Behörde ergäbe (vgl. Kopp/Schenke, Kommentar zur VwGO, 20. Aufl. 2014, § 43 Rn. 2 m.w.N.; exemplarisch zu § 10 Abs. 3 Satz 2 SächsDSchG: Sächsisches OVG, Beschluss vom 3. Juli 2013 - 1 A 286/12 -, BRS 81 Nr. 216 (2013), zit. nach juris Rn. 7). Für das niedersächsische Bauordnungsrecht ist bislang nicht geklärt, ob der Baugenehmigungsbehörde die Befugnis zukommt, bei Zweifeln, ob ein Vorhaben genehmigungsfrei ist oder nicht, auf Antrag des Bauwilligen die Genehmigungsfreiheit durch Bescheid festzustellen (befürwortend Burzynska in: Große-Suchsdorf, Kommentar zur NBauO, 9. Aufl. 2013, § 73 Rn. 7; ablehnend VG Hannover, Urteil vom 17. November 2011, a.a.O., Rn. 33; offengelassen vom Niedersächsischen OVG, Beschluss vom 4. März 2013 - 1 LA 245/11 -, BA S. 9, n.v.). Deshalb muss dem Rechtschutzsuchenden die Möglichkeit der Erhebung einer allgemeinen Feststellungsklage aus Gründen der Prozessökonomie und der Gewährung effektiven Rechtsschutzes nach wie vor offen stehen (vgl. Sodan in: Sodan/Ziekow, Kommentar zur VwGO, 4. Aufl. 2014, § 43 Rn. 122 und 132 m.w.N.; Kopp/Schenke, a.a.O.).

c) Die allgemeine Feststellungsklage ist auch im Übrigen zulässig. Sie ist nach allgemeiner Meinung nicht fristgebunden (vgl. etwa VG Aachen, Urteil vom 16. Dezember 2013 - 6 K 2434/12 -, zit. nach juris Rn. 19; VG München, Urteil vom 28. Oktober 2013 - M 16 K 12.1065 -, zit. nach juris Rn. 40; VG Halle, Urteil vom 27. Februar 2009 - 3 A 124/06 -, zit. nach juris Rn. 33; Bader u.a., a.a.O., § 43 Rn. 31); insoweit sind die vom Prozessvertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung geäußerten Bedenken im Hinblick auf ein mögliches Fristversäumnis der Klägerin unbegründet. Insoweit maßgeblich ist vielmehr nur, dass die - nunmehr nur noch hilfsweise verfolgte - Versagungsgegenklage innerhalb der Monatsfrist des § 74 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 VwGO erhoben wurde; die fristgerecht erhobene Verpflichtungsklage konnte die Klägerin aus den Gründen zu I. um das in der Hauptsache verfolgte Feststellungsbegehren erweitern.

2.) Die Klägerin ist als (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gemäß § 61 Nr. 2  VwGO im vorliegenden Verfahren beteiligtenfähig, denn sie nimmt nach übereinstimmendem Vortrag der Beteiligten als solche im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Betriebseigentums am Rechtsverkehr teil. Ihr können insoweit eigene Rechte zustehen, die für das öffentliche Baurecht relevant sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. August 2004 - 9 A 1/03 -, NuR 2005, S. 177, zit. nach juris Rn. 18; a.A. Czybulka in: Sodan/Ziekow, a.a.O., § 61 Rn. 24, der eine partielle Beteiligtenfähigkeit der Außen-GbR nach § 61 Nr. 1VwGO befürwortet).

III. Die Klage ist in der Hauptsache unbegründet, das hilfsweise geltend gemachte Verpflichtungsbegehren ist dagegen begründet, sodass der Klage insoweit stattzugeben war.

1.) Die allgemeine Feststellungsklage der Klägerin ist unbegründet, denn das Bauvorhaben der Klägerin in seiner Gesamtheit wirft die Frage dessen Genehmigungsfähigkeit neu auf und unterfällt damit § 29 Abs. 1 BauGB. Gemäß § 29 Abs. 1 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) gelten die §§ 30 bis 37 BauGB u.a. für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (grundlegend: Urteil vom 31. August 1973 - IV C 33/71 -, BVerwGE 44, S. 59 ff., zit. nach juris Rn. 21) ist dafür (ungeschriebene) Voraussetzung, dass eine in ihrem bisherigen Bestand oder in ihrer bisherigen Nutzung geänderte bauliche Anlage bodenrechtlich bzw. planungsrechtlich relevant ist oder relevant sein kann, mithin die in § 1 Abs. 4 und 5 BBauG (heute § 1 Abs. 5 bis 7 BauGB) genannten Belange in einer Weise berühren kann, die geeignet ist, das Bedürfnis nach einer ihre Zulässigkeit regelnden verbindlichen Bauleitplanung (neu) hervorzurufen.

a) Dem von der Klägerin beabsichtigten Abriss und der anschließenden (verkaufsflächenmäßig verkleinerten) Neuerrichtung des Gebäudes G. H. straße 25 sowie dem Abbruch des Verbindungstraktes zwischen diesem und der auf dem Grundstück G. H. straße 27 aufstehenden Halle, die neben der beabsichtigten Nutzungsänderung Gegenstand des klägerischen Bauvorhabens i.S.d. § 29 Abs. 1 BauGB (zum Begriff des Vorhabens, dem insoweit bestehenden Bestimmungsrecht des Bauherrn und dessen Grenzen näher Rieger in: Schrödter [Hrsg.], Kommentar zum BauGB, 8. Aufl. 2015, § 29 Rn. 5 m.w.N.) sind, kommt ohne Zweifel die bodenrechtliche Relevanz im Sinne dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung zu; hinsichtlich dieser geplanten Maßnahmen des Gesamtvorhabens hat die Klägerin auch keinerlei Bedenken vorgebracht. Ihr Vorbringen fokussiert sich vielmehr auf die für das Grundstück G. H. straße 27 beabsichtigte Nutzungsänderung, der die Beklagte mit ihren bauplanungsrechtlichen Bedenken in dem angefochtenen Bescheid vom 31. Juli 2014 entgegen getreten ist. Insoweit ergibt sich jedoch kein anderer Befund. Maßgeblich für die Beurteilung der bodenrechtlichen Relevanz ist bei Erweiterungen oder Nutzungsänderungen von baulichen Anlagen regelmäßig das Gesamtvorhaben in seiner durch die Erweiterung oder Nutzungsänderung geänderten Gestalt (vgl. BVerwG, Urteile vom 17. Juni 1993 - 4 C 17/91 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 158, zit. nach juris Rn. 16, und vom 18. November 2010 - 4 C 10/09 -, BVerwGE 138, S. 166 ff., zit. nach juris Rn. 13).

b) Durch das zitierte Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. November 2010 (a.a.O., Rn. 12 m.w.N.) ist daneben wiederholt geklärt worden, dass eine Nutzungsänderung i.S.d. § 29 Abs. 1 BauGB vorliegt, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt. Die Variationsbreite der bisherigen Nutzung wird überschritten, wenn das bisher charakteristische Nutzungsspektrum durch die Änderung sowohl erweitert wird (BVerwG, a.a.O.) als auch unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine andere Qualität zukommt (BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990 - 4 C 49/89 -, NVwZ 1991, S. 264 ff., zit. nach juris Ls 1), etwa eine völlig veränderte Schwerpunktbildung erfährt (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 9. September 2013 - 14 ZB 12.1899 -, BRS 81 Nr. 164 (2013), zit. nach juris Rn. 11). Dabei richtet sich der Regelungsumfang einer Baugenehmigung hinsichtlich der mit ihr zugelassenen Art der Nutzung einschließlich ihrer Variationsbreite bzw. ihrer Zweckbestimmung nicht ausschließlich nach der Bezeichnung des Vorhabens in der Genehmigung, sondern auch nach den weiteren Regelungen im Genehmigungsbescheid (etwa in Anlagen), den Bauvorlagen und sonstigen in Bezug genommenen Unterlagen. Er kann damit wesentlich durch den Bauantrag (etwa durch die beigefügte Betriebsbeschreibung) mitbestimmt werden (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 9. April 2014 - 8 S 1528/13-, zit. nach juris Rn. 11; Bayerischer VGH, a.a.O., Rn. 7 f.)

Unter Zugrundelegung dieser Kriterien verlässt die Klägerin mit ihrem Gesamtvorhaben die Variationsbreite der Baugenehmigung vom 3. Juli 2002. Der Klägerin kann nämlich nicht in der Auffassung gefolgt werden, diese Baugenehmigung knüpfe generell an den „Einzelhandel“ an, umfasse damit sämtliche Formen von Einzelhandelsbetrieben. Ihr Gegenstand ist nach dem Tenor der Neubau eines Verbindungstraktes zwischen den Gebäuden G. H. straße 25 und 27 und die Nutzungsänderung der auf dem Grundstück G. H. straße 27 vorhandenen Halle „nach den beiliegenden, mit Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen.“ Zu diesen Bauvorlagen, die die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten mit grünem Genehmigungsvermerk versehen hat, gehört u.a. die im Auftrag der Klägerin von ihrem damaligen Entwurfsverfasser unter dem 16. August 2001 verfasste Baubeschreibung als notwendige Bauvorlage gem. §§ 1 Abs. 1 Nr. 4, 5 Abs. 1 BauVorlVO 1989, in auf Seite 3 (Bl. 100 der Beiakte C) unter der Überschrift „2. Nutzungsänderung Gebäude G. H. straße 27“ u.a. Folgendes ausgeführt wird: „Die beantragte Nutzungsänderung betrifft die großflächige Halle, die jetzt mit als Verkaufsfläche für Sonderposten des K. -Marktes genutzt werden soll.“ Ohne Zweifel ergibt sich schon daraus, dass es der Klägerin mit ihrem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung um die verkaufsflächenmäßige Erweiterung ihres auf dem Grundstück G. H. straße 25 betriebenen Sonderpostenmarktes und damit um die Genehmigung dieser Betriebsform des Einzelhandels als solcher ging. Von einer sortimentsmäßigen Charakterisierung ihres Einzelhandelsbetriebes ist dort keine Rede.  Die in der Zeile 1 (Art des Betriebes oder der Anlage - Bezeichnung der gewerblichen Tätigkeit) der gem. § 5 Abs. 2 BauVorlVO 1989 von der Klägerin daneben vorgelegten Betriebsbeschreibung (Bl. 104 ff. der Beiakte C) enthaltene Angabe „Einzelhandel mit Warenhaus-Baumarkt-Sortiment“ rechtfertigt keinen anderen Befund. Sie kann bei verständiger Würdigung durch einen objektiven Erklärungsempfänger nur dahingehend verstanden werden, dass das Sortiment der zu genehmigenden Betriebsform „Sonderpostenmarkt“ die Vielfalt eines Warenhauses und eines Baumarktes aufweist bzw. aufweisen wird; insoweit tritt der Einzelrichter der klägerischen Sichtweise bei. Schließlich verdeutlicht auch der Zusammenhang, in dem der Bauantrag vom 14. August 2001 (Bl. 164 ff. der Beiakte C) zu würdigen ist, dass es der Klägerin stets um eine Erweiterung ihres bestehenden Sonderpostenmarktes als Betriebsform ging. In dem Bauantragsformular wird auf den positiven Bauvorbescheid der Beklagten vom 3. Juni 1999 Bezug genommen (vgl. Bl. 164 der Beiakte C, unter „früher erteilte Bescheide“). Dieser Bauvorbescheid (Bl. 85 f. der Beiakte D) erging in Ausführung des dem klägerischen Begehren stattgebenden Widerspruchsbescheids der Bezirksregierung Braunschweig vom 29. April 1999 (Bl. 81 f. der Beiakte D). In den Gründen des Widerspruchsbescheides wird ausdrücklich auf die von der Klägerin beabsichtigte Erweiterung der Verkaufsfläche ihres Sonderpostenmarktes abgestellt und dazu ausgeführt, dass ein derart großer Verbrauchermarkt nach Prüfung unter Beteiligung der IHK Hannover - entgegen der damaligen Auffassung der Beklagten - nicht der übergemeindlichen Versorgung dienen solle.

c) Der Wegfall des für den K. -Sonderpostenmarkt charakteristischen und genehmigten breiten Warensortiments, das nach dem Vermerk über die Ortsbesichtigung der Beklagten vom 11. März 2014 (Bl. 319 der Beiakte B) auch Lebensmittel umfasste, durch Schaffung von vier separaten Fachmärkten, die jeweils nur noch eine Warengruppe aus dem Non-Food-Bereich - Textilien / Bekleidung, Schuhe, Drogerieartikel und Gastronomie / Lebensmittel / Handwerk (Backshop) - handeln werden, führt im Ergebnis dazu, dass dem geplanten Einzelhandel auf den Grundstücken G.  H. straße 25 und 27 unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine andere Qualität beizumessen ist, weil er eine völlig veränderte Schwerpunktbildung erfährt. Er berührt durch seine geänderte Qualität den öffentlichen Belang der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB, insbesondere die Ergebnisse der von der Beklagten im September 2014 beschlossenen Fortschreibung ihres Einzelhandelskonzeptes als städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB (näher zu diesem Belang Schrödter/ Wahlhäuser in: Schrödter [Hrsg.], a.a.O., § 1 Rn. 373 sowie § 9 Rn. 257 ff. m.w.N.). Während ein Sonderpostenmarkt regelmäßig durch ein breites bzw. vielfältiges Warenangebot (vgl. auch OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 29. März 1999 - 10 B 417/99 -, zit. nach juris Ls 1:„unbegrenztes Warenangebot“) gekennzeichnet ist, wird ein Fachmarkt als Betriebsform des Einzelhandels dadurch definiert, dass bei derartigem Handel das Prinzip des Fachgeschäftes - also mit einem branchenmäßig, nach Bedarfsgesichtspunkten oder auf andere Art in sich geschlossenen Sortiment in möglichst großer Breite und Tiefe - durch ein abgesenktes Beratungs- und Serviceniveau, geringeren Bedienungsgrad, gut gegliederte und meist großflächige Warenpräsentation sowie niedrigeres Preisniveau und häufige Sonderangebote abgewandelt wird (so ausdrücklich Niedersächsisches OVG, Urteil vom 18. November 2004, a.a.O., Rn.48).

Vor diesem Hintergrund ist in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bereits entschieden worden, dass ein bauplanungsrechtlich relevantes Vorhaben i.S.d. § 29 Abs. 1 BauGB vorliegt, wenn die genehmigte Nutzung einer Halle als SB-Warenhaus bzw. Verbrauchermarkt nicht fortgesetzt, sondern stattdessen eine Nutzung derselben zur Führung eines selbständigen Einzelhandelsbetriebes mit den Sortimenten Schuhe, Textilien und Haushaltswaren angestrebt wird (vgl. das von der Beklagten zitierte Urteil des VG Neustadt an der Weinstraße vom 28. Juli 2008 - 3 K 295/08 -, zit. nach juris Rn. 33). Denn durch eine derartige Nutzungsänderung wird die Breite des Sortiments eines Warenhauses bzw. eines Verbrauchermarktes, das auch Waren aus dem Lebensmittelbereich umfasst, verlassen und die für einen Fachmarkt charakteristische Breite und Tiefe des Sortiments aus einem Warenbereich oder wenigen kombinierten Warenbereichen des Non-Food-Sektors geschaffen. Auch wenn es sich in beiden Fällen nach wie vor um Einzelhandelsbetriebe handelt, kommt es zur Beantwortung der hier maßgeblichen Frage der Reichweite der Variationsbreite der Baugenehmigung allein darauf an, dass der bestehende Sonderpostenmarkt einerseits und - den kleinflächigen Backshop einmal ausgeblendet - die geplanten drei Fachmärkte andererseits unter Zugrundelegung einer betriebsbeschreibenden Betrachtungsweise als unterschiedliche Betriebsformen des Einzelhandels zu qualifizieren sind, an die das städtebauliche Planungsrecht auch andere Anforderung stellen kann (vgl. VG Neustadt, a.a.O., Rn. 36 f.). Unerheblich sind deshalb Überschneidungen im Warenangebot des bestehenden Sonderpostenmarktes der Klägerin mit den von ihr geplanten drei Fachmärkten; entscheidend ist auf die Veränderung von Breite und Tiefe des Warensortiments dieser unterschiedlichen Einzelhandelsbetriebe abzustellen (vgl. VG Ansbach, Urteil vom 4. Juli 2012 - AN 9 K 11.00149 -, zit. nach juris Rn. 51).

d) Verallgemeinernd kann daher festgehalten werden, dass sowohl die Änderung der Betriebsform eines Einzelhandelsbetriebes (vgl. VG Neustadt, a.a.O., Rn. 36) als auch wesentliche Änderungen (vgl. VG Ansbach, a.a.O., Rn. 55) - bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben i.S.d. § 11 Abs. 3 Nr. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) jede Änderung (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 29. März 1999 - 10 B 417/99 -, zit. nach juris Rn. 24 und 28) - des bisherigen Warenangebots bzw. Sortiments, die oft schon aus der Änderung der Betriebsform resultieren, die Frage der bauplanungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit erneut aufwerfen und deshalb bauplanungsrechtliche Relevanz i.S.d. § 29 Abs. 1 BauGB zukommen (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 18. November 2004, a.a.O., Rn. 51). Dass sich insoweit aus dem von der Klägerin ins Feld geführten Urteil des OVG Mecklenburg-Vorpommern (Az. 3 L 193/97 -, NordÖR 1999, S. 463 ff., zit. nach juris) nichts anderes herleiten lässt, hat der 1. Senat des Niedersächsischen OVG in seinem Urteil vom 18. November 2004 (a.a.O., Rn. 52 f.) bereits entschieden. Der Einzelrichter folgt den dortigen Erwägungen und betont, dass sich die konkrete städtebauliche Situation, in die das Vorhaben der Klägerin gestellt ist, ebenfalls von der unterscheidet, die der Entscheidung des OVG Mecklenburg-Vorpommern zugrunde lag. Während sich dort die nähere Umgebung als faktisches Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel darstellte, liegen die streitbefangenen Grundstücke der Klägerin hier zum Teil in einem Sondergebiet „Laden“ und im Übrigen in einem Industriegebiet, mithin in überplanten Bereichen, für die die Beklagte jeweils unterschiedliche Festsetzungen vorgenommen hat. Das OVG Mecklenburg-Vorpommern hat seine zentrale Aussage zur Zulässigkeit des Branchenwechsels eines Einzelhandelsbetriebs ausdrücklich unter den Vorbehalt „solange nicht konkrete Festsetzungen getroffen sind“ gestellt (a.a.O., zit. nach juris Os 2).

2.) Die hilfsweise erhobene Verpflichtungsklage ist begründet, denn die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheids. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 31. Juli 2014 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 6. November 2014 ist daher rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

a) Der Anspruch der Klägerin folgt allerdings nicht aufgrund des Schreibens der Beklagten vom 22. April 2013 (Bl. 289 f. der Beiakte B), denn diesem Schreiben ist weder die rechtliche Qualität eines anspruchsbegründenden Verwaltungsakts, insbesondere eines Bauvorbescheids i.S.d. § 73 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) in der Fassung vom 3. April 2012 (Nds. GVBl. S. 46), noch die einer Zusicherung i.S.d. § 38 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) i.V.m. § 1 Abs. 1 Niedersächsisches Verwaltungsverfahrensgesetz (NdsVwVfG) beizumessen. Dies ergibt die Auslegung desselben bei verständiger Würdigung aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers unter Berücksichtigung des Verfahrensgegenstands, der mit dem Antrag der AL. AF. AG. GmbH vom 23. Februar 2013 der Beklagten zur Prüfung unterbreitet wurde.

Durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass öffentlich-rechtliche Willenserklärungen (Verwaltungsakte, Verwaltungserklärungen) auslegungsfähig und ggf. auslegungsbedürftig sind. Es handelt sich in der Regel um empfangsbedürftige Willenserklärungen, die individualisiert sind, wenn von Allgemeinverfügungen abgesehen wird. Hierbei kommt dem Horizont des Erklärungsempfängers eine größere Bedeutung zu als im Fall abstrakt-genereller Regelungen. Deshalb sind Verwaltungsakte und Verwaltungserklärungen in entsprechender Anwendung des § 133 BGB auszulegen (vgl. BVerwG, Urteil vom 7. Juni 1991 - 7 C 43.90 -, BVerwGE 88, 286 (292), zit. nach juris Rn. 18). Eine Auslegung erfolgt mithin nach dem objektiven Erklärungswert unter Berücksichtigung des Gesamtzusammenhangs der Erklärung (BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 2008 - 7 B 48.07 -, zit. nach juris Rn. 6). Abzustellen ist auf den erklärten Willen, wie ihn der Adressat von seinem Standpunkt aus bei verständiger Würdigung verstehen konnte (vgl. Stelkens in: Stelkens/Bonk/Sachs, Kommentar zum VwVfG, 8. Aufl. 2014, § 35 Rn. 71 m.w.N.). Die Auslegung einer Willenserklärung ist ebenso wie die eines Verwaltungsakts kein ausschließlicher Akt der Tatsachenfeststellung, sondern ein Ineinander von tatsächlichen Feststellungen und Rechtsanwendungen; deshalb ist eine Willenserklärung unter Berücksichtigung der Begleitumstände auszulegen, unter denen sie abgegeben worden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 31. Mai 2012 - 3 C 12.11 -, Buchholz 451.55 Subventionsrecht Nr. 113, zit. nach juris Rn. 16). Bei allen öffentlich-rechtlichen Willenserklärungen von Hoheitsträgern wird man dabei widerleglich vermuten können, dass der jeweilige Amtswalter mit Blick auf Art. 20 Abs. 3 GG eine rechtskonforme Erklärung abgeben wollte, und wird daher rechtswidrige Auslegungsvarianten im Zweifel als nicht gewollt auszuscheiden haben (Hessischer VGH, Urteil vom 6. Mai 2015 - 6 A 1514/14 -, zit. nach juris Rn. 27).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann das Schreiben der Beklagten vom 22. April 2013 weder als Erteilung eines Bauvorbescheids i.S.d. § 73 NBauO noch als eine Art Negativattest (näher dazu U. Stelkens in: Stelkens/Bonk/Sachs, a.a.O., § 35 Rn. 83a und 220) oder als Zusicherung des Erlasses derartiger feststellender Verwaltungsakte (näher zur Zusage im Baurecht Burzynska in: Große-Suchsdorf, a.a.O., § 73 Rn. 43 ff.) ausgelegt werden. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Beklagte ihr Schreiben - anders als unter dem 3. Juni 1999 (Bl. 85 f. der Beiakte D) - bewusst nicht so überschrieben und eine Bezugnahme auf § 73 NBauO oder § 38 VwVfG tunlichst vermieden hat. Sie hat stattdessen nur den von den klägerischen Entwurfsverfassern in ihrem Antrag vom 23. Februar 2013 verwendeten Begriff der „baurechtlichen Bestätigung“ im Betreff aufgegriffen und in den Gründen von einer ausreichenden Beantwortung - nicht Bescheidung - des Antrags der AF. AG. GmbH gesprochen. Dies erklärt sich vor dem Hintergrund, dass die Niedersächsische Bauordnung eine Anspruchsgrundlage für die Erteilung einer „baurechtliche Bestätigung“ nicht vorsieht; ein darauf gerichtetes Verfahren ist dem öffentlichen Baurecht - abgesehen von etwaigen Negativattesten im Rahmen der Genehmigung von Grundstücksteilungen, vgl. etwa § 94 Abs. 1 Satz 4 NBauO 2003 - fremd. Hierfür besteht nach Auffassung des Einzelrichters vor dem Hintergrund der Existenz des § 73 NBauO auch kein praktisches Bedürfnis. Ob das Schreiben der Beklagten als bauaufsichtliche Auskunft zur Sach- und Rechtslage i.S.d. § 25 Abs. 1 Sätze 1 oder 2 VwVfG (ablehnend im Hinblick auf die Frage, ob sich Vorhaben nach § 34 BauGB beurteilen: Bayerischer VGH, Urteil vom 14. Februar 2008 - 15 B 06.3463 -, NVwZ-RR 2008, S. 377, zit. nach juris Rn. 17) oder als bloßer - nicht verfahrensbezogener - Hinweis qualifiziert werden kann, aus dem sich etwaige Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen Verzögerung ihres Bauvorhabens gründen können, bedarf hier keiner Entscheidung, sondern muss ggf. einer zivilgerichtlichen Klärung vorbehalten bleiben.

Eine Nachfrage des Einzelrichters in der mündlichen Verhandlung an die Gesellschafter der Klägerin hat zudem ergeben, dass es ihnen zum damaligen Zeitpunkt auch (noch) nicht um die Erteilung eines Bauvorbescheids gegangen sei, sondern sie mit ihrem Antrag - ebenfalls bewusst - hinter dem Maß der rechtlichen Verbindlichkeit eines Bauvorbescheids zurückbleiben wollten. Nach Angaben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin sei es ihr seinerzeit im Ergebnis um eine erste - schriftlich fixierte - bauplanungsrechtliche Einschätzung der Beklagten zum verfolgten neuen Nutzungskonzept für die streitbefangenen Grundstücke gegangen, die je nach Ausgang der Prüfung eine Umplanung in den Details ermöglichen sollte, ehe ein förmliches Genehmigungsverfahren beschritten werde. Dieser Befund wird durch die Angaben der Klägerin zu den Ziffern 38 und 39 ihres Antrags vom 23. Februar 2013 (Seite 5) bestärkt. Danach erstrebte die Klägerin seinerzeit noch keinen Bauvorbescheid oder eine darauf gerichtete Zusicherung, sondern begehrte vielmehr die Feststellung („förmliche Bestätigung“), dass ihr beabsichtigtes Vorhaben mit geltendem Planungsrecht und den bisher erteilten Genehmigungen übereinstimme, deshalb kein Planungserfordernis auslösten. Das seinerzeit von der Beklagten eingeleitete (vorhabenbezogene) Bauleitplanverfahren solle - soweit es die klägerischen Grundstücke betreffe - förmlich beendet werden.

b) Der Anspruch der Klägerin auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids folgt aus § 73 Abs. 1 NBauO 2012. Danach ist auf Antrag (Bauvoranfrage) für eine Baumaßnahme über einzelne Fragen, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre und die selbständig beurteilt werden können, durch Bauvorbescheid zu entscheiden. Dies gilt auch für die Frage, ob eine Baumaßnahme nach städtebaulichem Planungsrecht zulässig ist. Zwar begehrt die Klägerin hier nicht die vollumfängliche Feststellung, dass ihr Vorhaben mit dem städtebaulichen Planungsrecht vereinbar ist (sog. Bebauungsgenehmigung), sondern als Ausschnitt aus diesem Prüfungsprogramm lediglich eine rechtsverbindliche Feststellung zur Zulässigkeit der Art der angestrebten baulichen Nutzung ihrer beiden Grundstücke im Hinblick auf künftig „vier Nutzungseinheiten Einzelhandel mit Warenhaus-Baumarkt-Sortiment.“ Durch die Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts ist jedoch geklärt, dass auch einzelne, selbständig zu beurteilende Fragen des Bauplanungsrechts von dem Bauwilligen zur Prüfung gestellt oder aber von der Prüfung ausgeklammert werden können (eingehend: Urteil vom 26. Juni 2013 - 1 LB 40/10 -, NVwZ-RR 2013, S. 915 f., zit. nach juris Rn. 20 ff.). Die Frage, ob ein Vorhaben den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung einer Fläche widerspricht (vgl. § 30 Abs. 1 BauGB) oder sich ein Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (vgl. 34 Abs. 1 BauGB), lässt sich selbständig beurteilen und kann daher Gegenstand eines Bauvorbescheids sein (vgl. Burzynska in: Große-Suchsdorf, a.a.O., § 73 Rn. 4).

aa) Die Zulässigkeit der von der Klägerin beabsichtigten Art der baulichen Nutzung der streitbefangenen Grundstücke richtet sich vorliegend nach § 30 Abs. 1 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) i.V.m. dem von der Beklagten erlassenen Bebauungsplan Nr. 31 „S. T.“ vom 11. Mai 1970, rechtsverbindlich seit dem 29. Januar 1971, in der Fassung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 31 vom 10. März 1982, rechtsverbindlich seit dem 3. September 1982.

Die durch die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 31 vom 14. März 2001 vorgenommenen textlichen Festsetzungen, welche die Geltung der BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (dazu nachstehend aaa), den vollständigen Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben (dazu nachstehend bbb) und den Bestandsschutz für „vorhandene Betriebe“ (dazu nachstehend ccc) zum Gegenstand haben, können dem Vorhaben der Klägerin nicht entgegen gehalten werden, denn die letztgenannte Festsetzung ist - soweit es die Bestandsschutzklausel betrifft - nicht hinreichend bestimmt (dazu nachstehend ddd). Deshalb sind die Festsetzungen in Gänze unwirksam (dazu nachstehend eee).

aaa) Der Beklagten ist es grundsätzlich unbenommen, den Bebauungsplan Nr. 31 „S. T.“ in der Fassung der 1. Änderung, welchem noch die BauNVO 1968 zugrunde liegt, an eine aktuellere Fassung der BauNVO - namentlich der BauNVO 1990 - anzupassen, um dadurch insbesondere den großflächigen Einzelhandel im Industriegebiet auszuschließen. Hierfür bedarf es lediglich eines städtebaulichen Erfordernisses i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB, das in der Regel sowohl in der Bereithaltung von Flächen für das produzierende Gewerbe und die industrielle Produktion als auch in der Stärkung der zentralen innerstädtischen Versorgungsbereiche zum Zwecke des Erhalts einer guten Nahversorgung der Bevölkerung und der Urbanität einer Kommune erblickt werden kann (vgl. Fickert/Fieseler, Kommentar zur BauNVO, 12. Aufl. 2014, § 11 Rn. 17 und 28 ff.).

bbb) Für den von der Beklagten bezweckten vollständigen Ausschluss des Einzelhandels im Plangebiet existiert mit § 1 Abs. 5 BauNVO in der hier von der Beklagten herangezogenen Fassung vom 23. Januar 1990 auch eine Rechtsgrundlage. Nach dieser Bestimmung kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach dem §§ 2, 4 bis 9 und 13 allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Bestimmte Arten von Nutzungen sind die in den Absätzen 2 der Baugebietsvorschriften aufgezählten einzelnen Nutzungen (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 N 4/86 -, BVerwGE 77, 308 (314), zit. nach juris Rn. 15 ff.). Das ist in der hier interessierenden Fallgestaltung die Einzelhandelsnutzung. In der Rechtsprechung ist bereits geklärt, dass ein vollständiger Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit der Zweckbestimmung eines Industriegebiets i.S.d. § 9 BauNVO vereinbar sein kann, etwa um der Verdrängung des produzierenden Gewerbes entgegen zu wirken (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 28. Juni 2006 - 14 ZB 06.538 -, zit. nach juris Rn. 13; für ein Gewerbegebiet vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 4. Juni 2003 - 7a D 108/00.NE -, zit. nach juris Rn. 62 und 68; zu den diesbezüglich bestehenden planerischen Anforderungen näher Bayerischer VGH, Urteil vom 25. Oktober 2000 - 26 N 99.490 -, zit. nach juris Rn. 34).

Anders läge der Sachverhalt, wenn die Beklagte im Plangebiet nicht den gesamten Einzelhandel, sondern nur den Einzelhandel mit zentrumsrelevanten Sortimenten ausgeschlossen hätte, was nach den Ausführungen der von ihr im Verfahren vorgelegten und von ihrem Rat im September 2014 beschlossenen Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts vom Juni 2014 (Anlage B2 zum Schriftsatz vom 16. Dezember 2014, dort S. 60) jedenfalls für den gegenwärtigen Zeitpunkt nach entsprechend begründeter Prognose städtebaulich gerechtfertigt werden könnte und daher Grundlage einer zukünftigen Planung der Beklagten für das Gebiet „S. T.“ sein sollte. Ein derartiger sortimentsbezogener Ausschluss des Einzelhandels ließe sich auf § 1 Abs. 9 BauNVO 1990/2013 zu stützen. Nach dieser Vorschrift kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Der Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten bildet eine typische Nutzungsart nach § 1 Abs. 9 BauNVO, die zur Stärkung der Innenstadt und damit aus besonderen städtebaulichen Gründen in einem Gewerbe- oder Industriegebiet im Einzelfall ausgeschlossen werden kann (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 10. März 2004 - 1 KN 336/02 -, BauR 2004, S. 1108 ff., zit. nach juris Rn. 26 m.w.N.; vgl. zum EHK mit der sog. „Göttinger Sortimentsliste“: Beschluss der Kammer vom 6. August 2014 - 2 B 199/14 -, BA S. 16 f., n.v.; bestätigt durch Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 31. Oktober 2014 - 1 ME 128/14 -, n.v.; zu den planerischen Anforderungen eines branchenbezogenen Einzelhandelsausschlusses näher: OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 17. Dezember 2003 - 3 K 6/01 -, BRS 66 Nr. 41, zit. nach juris Rn. 47 ff., insb. Rn. 54; VG Düsseldorf, Urteil vom 15. Dezember 2005 - 9 K 1858/02 -, zit. nach juris Rn. 30 f. m.w.N.).

ccc) Der Beklagten ist es nach den Regelungen der BauNVO 1990 zudem grundsätzlich unbenommen, einen (erweiterten) Bestandsschutz für „vorhandene Betriebe“ festzusetzen. Als Rechtsgrundlage hierfür kommt nur § 1 Abs. 10 BauNVO 1990 in Betracht. Die Norm bestimmt in Satz 1 für den Fall, dass bei der Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 BauNVO in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig wären, im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Nach Satz 2 können im Bebauungsplan nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Satz 3 schränkt diese Befugnis des Plangebers dahingehend ein, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben muss. Gemäß Satz 4 gelten die Sätze 1 bis 3 auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

Die Vorschrift zielt darauf ab, dem Plangeber eine Rechtsgrundlage für die Schaffung eines erweiterten Bestandsschutzes für im Plangebiet gelegene - sich durch die Überplanung zum „Fremdkörper“ in einem Baugebiet mutierte - bauliche Anlagen an die Hand zu geben, der über den normalen, sich schon aufgrund der erteilten Baugenehmigung nach der Rechtsprechung ergebenden Bestandsschutz (d.h. im Wesentlichen Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen umfassend, nicht aber Betriebserweiterungen oder Nutzungsänderungen) weit hinausgeht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15/99 -, Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 27, zit. nach juris Rn. 12; Fickert/Fieseler, a.a.O., § 1 Rn. 132 und 140). Hierdurch lassen sich insbesondere die Schwierigkeiten einer zu engen Auslegung des normalen Bestandsschutzes weitgehend ausschalten, denn die planende Gemeinde hat es aufgrund § 1 Abs. 10 BauNVO in der Hand, einen bestehenden Betriebsstandort und dessen künftige Entwicklung planerisch abzusichern (vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., Vorbem §§ 2-9 und 12-14, Rn. 10.92 m.w.N.). Will der Plangeber hingegen einem vorhandenen Betriebsstandort keine Entwicklungsmöglichkeiten (z.B. für Betriebserweiterungen oder -umstellungen) einräumen, die sich nicht schon im Rahmen des normalen Bestandsschutzes ergeben, bedarf es keiner Bestandsschutz bezweckenden planerischen Festsetzung. Eine derartige Festsetzung wäre funktionslos und damit überflüssig. Dies verkennt die Beklagte, wenn sie in ihrer Klageerwiderung davon ausgeht, dass die hier im Streit stehende textliche Festsetzung nur deklaratorischer Natur sei und nur das erfasse, was dem Einzelhandelsstandort der Klägerin bereits aufgrund der erteilten baulichen Genehmigungen zuzubilligen sei. Diese Auffassung nimmt fehlerhaft nicht in den Blick, dass es dem Plangeber mit der von ihm formulierten Bestandsschutzklausel nach den im Planaufstellungsverfahren erkennbar gewordenen Motiven eindeutig um eine Standortsicherung für vorhandene Einzelhandelsbetriebe, insbesondere für den K. -Sonderpostenmarkt der Klägerin ging (vgl. insbesondere die Erläuterungen des Dipl-Ing. AA. in der 32. Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 13. Februar 2001 (Bl. 14 der Beiakte Q); näher dazu nachstehend eee)). Vor diesem Hintergrund kann die hier streitgegenständliche Bestandsschutzklausel der Beklagten nicht als überflüssig, weil funktionslos, sondern nur als solche im Sinne des § 1 Abs. 10 BauNVO 1990 verstanden werden.

ddd) Die textliche Festsetzung der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 31 vom 14. März 2001 ist, soweit sie den Bestandsschutz für „vorhandene Betriebe“ zum Gegenstand hat, zu unbestimmt und daher unwirksam.

(1) Ausgehend von der Prämisse, dass es sich bei einer erweiterten Bestandsschutz bezweckenden Regelung i.S.d. § 1 Abs. 10 BauNVO 1990 um eine anlagenbezogene Planung im Sinne einer Einzelfallregelung für Gewerbebetriebe handelt, bei der der an sich abstrakte Normencharakter des Bebauungsplans verlassen wird und sich die Festsetzungen konkret auf bestimmte vorhandene Nutzungen beziehen (vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., § 1 Rn. 133), ist in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bereits entschieden worden, dass die Anlagen, für die ein derart erweiterter Bestandsschutz zugelassen werden soll, im Bebauungsplan oder zumindest in der Planbegründung konkret benannt werden müssen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteile vom 19. Mai 2015 - 10 D 115/12.NE -, zit. nach juris Rn. 47; und vom 9. November 2010 - 10 D 15/08.NE -, zit. nach juris Rn. 34 bis 37 m.w.N., dort entschieden für die textliche Festsetzung „vorhandene Einzelhandelsbetriebe“). Daran mangelt es vorliegend. Weder die textlichen Festsetzungen der Beklagten noch die amtliche Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 31 bezeichnet die im Plangebiet gelegenen baulichen Anlagen, denen der erweiterte Bestandsschutz zu Teil werden soll. Aus dem Umstand, dass sich aus der Niederschrift über die 32. Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 13. Februar 2001 (Bl. 14 der Beiakte Q) unter anderem ergibt, dass der K. -Sonderpostenmarkt nach dem Willen der Verwaltung und der Mitglieder des Ausschusses hiervon erfasst sein soll, folgt kein anderer Befund. Der erforderlichen Bestimmtheit einer Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO ist nicht dadurch Rechnung getragen, dass sich aus den Unterlagen des Planaufstellungsverfahrens oder sonst bekannten Umständen die betroffenen Betriebe ermitteln lassen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 9. November 2010, a.a.O., Rn. 37).

(2) Es tritt hinzu, dass diese textliche Festsetzung hinsichtlich des vom Plangeber für die Begünstigung in den Blick genommenen Adressatenkreises als auch hinsichtlich der räumlichen Geltung und des Umfangs der Begünstigung, d.h. der zulässigen Maßnahmen, innerhalb derer der erweiterte Bestandsschutz greifen soll, zu unbestimmt ist.

Der Grundsatz der Bestimmtheit verlangt, Tatbestände so präzise zu formulieren, dass die Normadressaten ihr Handeln kalkulieren können, weil die Folgen der Regelung für sie voraussehbar und berechenbar sind. Rechtsnormen brauchen jedoch nur so bestimmt zu sein, wie dies nach der Eigenart der zu regelnden Sachverhalte mit Rücksicht auf den Normzweck möglich ist. Es genügt, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können. Die Vorschrift darf nicht so konturenlos sein, dass ihre willkürfreie Handhabung durch Behörden und Gerichte nicht gewährleistet ist (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19. Mai 2015, a.a.O., Rn. 54 ff. m.w.N. aus der höchstrichterl. Rspr.).

So liegen die Dinge allerdings hier. Die Bestandsschutzklausel der Beklagten ist in ihren Tatbestandsmerkmalen so konturenlos, dass eine willkürfreie Handhabung durch Behörden und Gerichte nicht mehr gewährleistet ist. Dies folgt erstens aus dem Umstand, dass die hierfür einzig in Betracht kommende Rechtsgrundlage des § 1 Abs. 10 BauNVO nach dem Wortlaut auf vorhandene bauliche oder sonstige Anlagen abstellt (vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., § 1 Rn. 133 und 139). Demgegenüber hat die Beklagte in ihrer textlichen Festsetzung den Begriff des Betriebes verwendet. Eine Auslegung dahingehend, dass die Beklagte mit dem von ihr verwendeten Terminus der Sache nach bauliche oder sonstige Anlagen gemeint hat, scheitert daran, dass die bauliche oder sonstige Anlage einerseits und der Betrieb andererseits in der Verwendung durch den Normgeber der BauNVO inhaltlich unterschiedlich belegt sind. Deshalb unterscheidet die BauNVO 1990, wie sich etwa aus § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ergibt, eindeutig zwischen beiden Begriffen (zum Inhalt beider Begriffe vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., § 1 Rn. 80 f.). Dass auch die Beteiligten hinsichtlich des Kreises der Normadressaten der Bestandsschutzklausel unterschiedlicher Ansicht sind, wie sich bei der Erörterung dieses Rechtsproblems in der mündlichen Verhandlung gezeigt hat, verdeutlicht die mangelnde Bestimmtheit der gewählten Formulierung. Denn während die Gesellschafter der Klägerin und ihr Prozessvertreter eine anlagenbezogene Interpretation mit der Folge bevorzugen, dass ein Wechsel des Betreibers und auch der Betriebsform des Einzelhandels auf dem mit einem Hallenkomplex bebauten Grundstücken G. H. straße 25 und 27 von der Bestandsschutzklausel erfasst sein sollen, will der Beklagtenvertreter den festgesetzten Bestandsschutz nur auf die Firma K. Sonderposten GmbH als Mieterin und Betreiberin des in dem Hallenkomplex befindlichen gleichnamigen Sonderpostenmarktes erstreckt wissen. Dies hätte zur Folge, dass - die Wirksamkeit der den Einzelhandelsausschluss bezweckenden textlichen Festsetzungen unterstellt - sich die Klägerin hinsichtlich ihres Bauvorhabens nicht auf die Bestandsschutzklausel berufen könnte, weil sie nicht personenidentisch mit der K. Sonderposten GmbH ist. Die GmbH soll nach den Angaben der Klägerin in der mündlichen Verhandlung nach Betriebseinstellung ohnehin nicht weitergeführt werden.

Daneben bleibt nach der streitgegenständlichen Festsetzung unklar, ob diese sich auf das gesamte Plangebiet erstreckt, wie ihre uneingeschränkte Formulierung suggeriert, oder aber ob sie sich nur auf das darin festgesetzte Industriegebiet bezieht, nicht aber auf das Sondergebiet Läden, in der das streitbefangene Grundstück G. H. straße 25 gelegen ist. Für letzteres streiten die Planbegründung, die im Planaufstellungsverfahren geäußerten Motive für den Einzelhandelsausschluss (Bereitstellung der Flächen für das produzierende Gewerbe) sowie der Umstand, dass ein vollständiger Einzelhandelsausschluss in einem Sondergebiet Läden die der allgemeinen Zweckbestimmung dienende Hauptnutzung dieses Baugebiets ausschlösse und damit unwirksam wäre (vgl. Fickert/Fieseler,  a.a.O., § 1 Rn. 102).

Schließlich bleibt nach der von der Beklagten gewählten Formulierung „sind in ihrem Bestand geschützt“ unklar, ob alle oder welche der in § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO 1990 genannten Baumaßnahmen - Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen von baulichen oder sonstigen Anlagen - danach für bestandsgeschützte „Betriebe“ in welchem Umfang zulässig sein sollen. Diese Frage kann, wie aus Satz 2 des § 1 Abs. 10 BauNVO folgt, vom Plangeber nicht offengelassen werden, weil das danach eingeräumte gemeindliche Ermessen wegen des planerischen Verbesserungsgebots regelmäßig auf Null reduziert ist, d.h. nähere Bestimmungen zum konkreten Umfang des eingeräumten erweiterten Bestandsschutzes aufgrund der erforderlichen Abwägung  der widerstreitenden privaten und öffentlichen Belange unverzichtbar sind (vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., § 1 Rn. 144 f.; vgl. auch OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 9. November 2010, a.a.O., Rn. 38, das eine derart uneingeschränkte Formulierung der Festsetzung für bedenklich hält). Daher verlangt eine hinreichend bestimmte und abwägungsfehlerfreie Festsetzung erweiterten Bestandsschutzes, dass der Plangeber die als zulässig angesehene einzelne Maßnahme - hier etwa Nutzungsänderungen des in einer bestimmten baulichen Anlage befindlichen genehmigten Einzelhandels - und deren Umfang - hier etwa der Wechsel des Warensortiments, soweit dadurch nicht wirksam festgelegte zentrenrelevante Sortimente berührt werden - im Einzelnen festsetzt. Dies hat die Beklagte vorliegend ebenfalls unterlassen.

Nicht zielführend ist in diesem Zusammenhang die Herangehensweise der Beklagten, in Umsetzung der Hinweise des Niedersächsischen Sozialministerium aus der Email vom 28. März 2013 (Bl. 277 ff. der Beiakte B) durch Verwaltungsanweisung ihrer Bürgermeisterin und ihres städtischen Baudirektors vom 18. April 2013 eine Auslegungsregel zu der streitgegenständlichen textlichen Festsetzung mit dem Ziel zu formulieren, eine hinreichende Bestimmtheit der Bestandsschutzklausel herbeizuführen. Diese Verwaltungsanweisung entfaltet keinerlei Außenwirkung und vermag ein Votum ihres Rates als zuständigem Satzungsgeber zu Art und Umfang eines erweiterten Bestandsschutzes für „vorhandene Betriebe“ nicht zu ersetzen. Sie ist daher nicht geeignet, den aufgezeigten Planmangel zu heilen. Vielmehr muss sich die Beklagte auf ein weiteres Planänderungsverfahren nach den Vorgaben der §§ 2 ff. BauGB verweisen lassen, um das von ihrer Verwaltung gewünschte Ergebnis, die vorhandenen baurechtlich genehmigten Verkaufsflächen mit den genehmigten Sortimenten auf dem jeweiligen Baugrundstück - auch bei umfangreichen baulichen Veränderungen, Aufsplittung in mehrere Verkaufsstätten oder Abriss und sofortiger Neuerrichtung eines Gebäudes - in ihrem Bestand zu schützen, nachträglich rechtsverbindlich herbeizuführen (zu nachträglichen Festsetzungen i.S.d. § 1 Abs. 10 BauNVO durch ein weiteres Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999, a.a.O., zit. nach juris Rn. 12; Fickert/Fieseler, a.a.O., § 1 Rn. 143).

eee) Die Unwirksamkeit der den Bestandsschutz für vorhandene Einzelhandelsbetrieben bezweckenden textlichen Festsetzung der Beklagten führt zur Unwirksamkeit der gesamten 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 31.

Durch das Bundesverwaltungsgericht ist insoweit geklärt, dass Mängel, die einer einzelnen Festsetzung eines Bebauungsplans anhaften, zu dessen Gesamtnichtigkeit führen, wenn die einzelne nichtige Festsetzung mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang steht. Umgekehrt führt die Nichtigkeit einer einzelnen Festsetzung  dann nicht zu einer Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen und Festsetzungen, für sich betrachtet, noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck kommenden Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses einschränkenden Inhalts beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 2002 - 4 CN 1/02 -, BVerwGE 117, S. 58 ff., zit. nach juris Rn. 12 m.w.N.).

Zwischen den textlichen Festsetzungen der Beklagten, die das Inkraftsetzen der BauNVO 1990 und den vollständigen Ausschluss der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben einerseits und den Bestandsschutz für „vorhandene Betriebe“ andererseits zum Gegenstand haben, besteht ein solcher untrennbarer Zusammenhang. Die Beklagte hat nach der Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 31 mit ihren textlichen Festsetzungen vorrangig bezweckt, die weitere Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben im festgesetzten Industriegebiet zu verhindern. Insoweit heißt es darin unter anderem, die BauNVO von 1968 gehe nur unzureichend auf die Probleme des großflächigen Einzelhandels ein und die Anpassung sei erforderlich, da ansonsten leerfallende große Werkshallen für großflächigen Einzelhandel umgenutzt werden könnten, da dieser in Industriegebieten nach der BauNVO 1968 zulässig sei. Dagegen würde bei einer Geltung des § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1990 dieser für das Plangebiet generell ausgeschlossen, soweit sich ein ansiedlungswilliger großflächiger Einzelhandelsbetrieb nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken würden. Solche großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit städtebaulich erheblichen Auswirkungen sind, wie sich im Umkehrschluss aus § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1990 ergibt, in anderen als Kern- oder für sie festgesetzten Sondergebieten nicht zulässig (vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., § 11 Rn. 32 und 32.12).

Der dem im Aufstellungsverfahren dokumentierte Wille der Verwaltung und der zuständigen kommunalen Beschlussgremien (Stadtentwicklungsausschuss, Verwaltungsausschuss und Rat) der Beklagten belegt, dass die Gewährung eines erweiterten Bestandsschutzes für „vorhandene Betriebe“ (Satz 3 der textlichen Festsetzungen) als zwingende Ausnahme zum vollständigen Ausschluss des - nicht nur großflächigen - Einzelhandels gewollt war. Dagegen kann nach den in den Niederschriften zu den Sitzungen des Stadtentwicklungsausschusses der Beklagten vom 27. September 2000 und 13. Februar 2001 festgehaltenen Erläuterungen der Vertreter der Stadtverwaltung und den Wortmeldungen einzelner Ratsherren ausgeschlossen werden, dass die zuständigen kommunalen Beschlussgremien der Beklagten einem vollständigen Ausschluss von - unter anderem großflächigen - Einzelhandelsbetrieben im Plangebiet ohne die Hinzufügung der streitgegenständlichen Bestandsschutzklausel zugestimmt hätten. Exemplarisch ist auf die Ausführungen des Baudirektors AC. in der 28. Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 27. September 2000 (Bl. 4 der Beiakte Q) zu verweisen, dem es mit der verwaltungsseitig vorgeschlagenen Festsetzung offenbar nur um den Ausschluss einer „weiteren Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben“ im Plangebiet ging. Dies deckt sich mit den Erläuterungen des Dipl-Ing. AA. in der 32. Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 13. Februar 2001 (Bl. 14 der Beiakte Q), der als Motiv für den vollständigen Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben ebenfalls nur die Verhinderung einer (weiteren) „Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben auf Teilflächen des zum Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 31 gehörenden Areals“ im Hinblick auf das „Innenstadt-Entwicklungskonzept“ benannt hat und ausdrücklich den Bedenken des Ratsherrn AE. entgegen getreten ist, dass durch die vorgeschlagene Festsetzung „die Angelegenheit“ der „K. Sonderposten GmbH“ wieder aufgerollt werde. Diese Bedenken vermochte Dipl.-Ing. AA. für die Verwaltung der Beklagten nur unter Bezugnahme auf den „Bestandsschutzgesichtspunkte verdeutlichenden Tenor der neuen planerischen Festsetzung“ zu entkräften, indem er die Auswirkungen dieser Einschränkung des geplanten vollständigen Einzelhandelsausschlusses in Bezug auf die K. Sonderposten GmbH dahingehend erläuterte, dass „auf die früher dem betroffenen Betrieb zusätzlich zugestandenen Einzelhandelsflächen von 1.500 m² kein Einfluss genommen werde.“ Dies gelte - so AA. - indes nicht „für nach Wirksamwerden des Satzungsbeschlusses hinzukommende Einzelhandelsflächen.“ Vor dem Hintergrund dieser Erläuterungen, die sich der Stadtentwicklungsausschuss der Beklagten im Zuge seines einstimmigen Beschlusses der Verwaltungsvorlage zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 31 augenscheinlich zu eigen gemacht hat, kann die streitgegenständliche Festsetzung der Beklagten nur dahingehend verstanden werden, dass der vollständige Ausschluss von - nicht nur großflächigen - Einzelhandelsbetrieben im Industriegebiet untrennbar mit der Einräumung erweiterten Bestandsschutzes für zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits vorhandene, zum Teil großflächige Einzelhandelsbetriebe verknüpft ist, mithin der Einzelhandelsausschluss durch den Bestandsschutz begrenzt ist. Es lässt sich daher im Ergebnis nicht feststellen, dass der Rat der Beklagten die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 31 nur mit dem Inkraftsetzen der BauNVO 1990 und dem vollständigen Ausschluss des Einzelhandels im Plangebiet, jedoch ohne die streitgegenständliche Bestandsschutzklausel beschlossen hätte (vgl. zu einer ähnlich gelagerten unbestimmten Ausnahmeregelung: OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19. Mai 2015, a.a.O., Rn. 72).

bb) Das Vorhaben der Klägerin ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 31 in der Fassung der 1. Änderung zulässig.

aaa) Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO in der hier anzuwendenden Fassung vom 26. November 1968 (BGBl. I S. 1233 und 1237, ber. BGBl. 1969 I S. 11) sind in Industriegebieten u.a. Gewerbebetriebe aller Art zulässig. Unter den Begriff „Gewerbebetriebe aller Art“ fallen als spezielle Unterart auch Einzelhandelsbetriebe, selbst wenn diese - wie hier der von der Klägerin auf dem Grundstück G. H. straße geplante Fachmarkt für Bekleidung („AJ. AK.“) - großflächig i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO in der heute geltenden Fassung sind (zur Großflächigkeit bei einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² grundsätzlich: BVerwG, Urteile vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 und 14.04 -, BVerwGE 124, 364 und 376, zit. nach juris Ls 1). Gerade die uneingeschränkte Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben in Gewerbe- und Industriegebieten nach der BauNVO 1962 hat dazu geführt, dass der Verordnungsgeber im Zuge der Änderung vom 26. November 1968 den damaligen § 11 um einen Absatz 3 angefügt hat, nach dem Einkaufszentren und Verbrauchermärkte, die außerhalb von Kerngebieten errichtet werden und die nach Lage, Umfang und Zweckbestimmung vorwiegend der übergemeindlichen Versorgung dienen sollen, als Sondergebiete darzustellen und festzusetzen sind (vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., § 9 Rn. 7.11 und § 8 Rn. 8 und 8.1). Daraus folgt im Umkehrschluss, dass in einem Industriegebiet nach § 9 BauNVO 1968 nur solche Einkaufszentren und Verbrauchermärkte unzulässig sind, die nach Lage, Umfang und Zweckbestimmung vorwiegend der übergemeindlichen Versorgung dienen sollen (näher dazu: Fickert/Fieseler, a.a.O., § 11 Rn. 13 und 32.12).

bbb) Der von der Klägerin geplante Fachmarkt für Bekleidung („AJ. AK.“) unterfällt nur insoweit dem Anwendungsbereich des § 11 Abs. 3 BauNVO, als er nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts als „Verbrauchermarkt“ im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist. Das Bundesverwaltungsgericht hat durch Urteil vom 18. Juni 2003 (4 C 5.02 -, Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr. 27, zit. nach juris Rn. 6) klargestellt, dass sich der Begriff des Verbrauchermarkts nicht auf großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einem hauptsächlich auf Lebensmittel und verwandte Waren ausgerichteten oder mit einem insgesamt warenhausähnlichen Sortiment beschränkt, sondern auch ein Fachmarkt ein Verbrauchermarkt sein kann.

Die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 11 Abs. 3 BauNVO 1968 liegen jedoch nicht vor. Zwischen den Beteiligten stand bis zur mündlichen Verhandlung zu keinem Zeitpunkt in Streit, ob ein Bekleidungsfachmarkt des regionalen Labels „AJ. AK.“ und der Größe von ca. 1.800 m² Verkaufsfläche bei einer Ansiedlung in E. der übergemeindlichen Versorgung i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO 1968 dienen soll. Hierzu haben die Beteiligten nichts vorgetragen. Der Einzelrichter hat dafür auch keinerlei Anhaltspunkte, sodass eine weitere Sachverhaltsaufklärung in diesem Punkt etwa durch Einholung einer Stellungnahme der IHK Braunschweig oder Hannover oder aber durch ein Sachverständigengutachten nicht geboten war (auch im Baurecht gilt: keine ungefragte Fehlersuche, vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C 7/91 -, Buchholz 406.11 § 10 BauGB Nr. 30, zit. nach juris Rn. 17). Nach der von der Beklagten vorgelegten Fortschreibung ihres Einzelhandelskonzepts vom Juni 2014 ist in der Warengruppe Bekleidung eine deutlich überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung festzustellen, wobei etwa ein Drittel des Angebots außerhalb der Innenstadt ansässig ist. Mit Ausnahme der Magnetbetriebe „AM.“ und „AN.“ ist der Bekleidungseinzelhandel in E. kleinflächig strukturiert und inhabergeführt. Durch das bestehende Angebot kann insgesamt ca. 68 % der Kaufkraft der E. er Bevölkerung gebunden werden, sodass von den Verfassern des Konzeptes eine Ergänzung des Angebots - insbesondere im Bereich Junge Mode (niedriges bis mittleres Genre) - ausdrücklich empfohlen wird, vornehmlich durch Ansiedlung von mittel- bis großflächig dimensionierten Magnetbetrieben in der Innenstadt (vgl. S. 66 des Konzepts). Vor diesem Hintergrund mag der von der Klägerin geplante Bekleidungsfachmarkt die von den Konzeptverfassern aufgezeigte Angebotslücke (teilweise) schließen können, für eine interkommunale oder sogar überregionale Magnetwirkung besteht angesichts des Filialnetzes der Firma AJ. AK. (vgl. https://www. AJ. -AK..de/modehaeuser/) jedoch kein Anhaltspunkt.

Der Klage war nach alledem teilweise stattzugeben.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, wobei der Einzelrichter davon ausgegangen ist, dass Haupt- und Hilfsantrag der Klägerin bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise denselben Gegenstand betreffen (siehe dazu nachstehender Streitwertbeschluss), sodass das Obsiegen der Beklagten hinsichtlich des Hauptantrags und das Obsiegen der Klägerin hinsichtlich des Hilfsantrags eine hälftige Kostenteilung rechtfertigen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 2 VwGO, 708 Nr. 11, 709 Sätze 1 und 2 sowie 711 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Berufung gem. §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nrn. 3 oder 4 VwGO liegen nicht vor.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 344.250,00 € festgesetzt.

Die Streitwertfestsetzung erfolgt gemäß § 52 Abs. 1 GKG sowohl für das mit dem Hauptantrag auf Feststellung fehlender bauplanungsrechtlicher Relevanz als auch für das mit dem Hilfsantrag auf Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids gerichtete Begehren einheitlich und orientiert sich an den Vorgaben der Ziffern 3 b) und 5 a) des Streitwertkatalogs der Bausenate des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts für die Zeit ab dem 1. Januar 2002 (NdsVBl 2002, Seite 192), wonach die in Streit stehende geplante Verkaufsfläche für das Grundstück G. H. straße Nr. 27 (2.295 m²) mit dem Wert von 150,00 € zu multiplizieren ist. Gegenüber der vorläufigen Streitwertfestsetzung (Beschluss des Berichterstatters vom 17. November 2014) ergibt sich somit eine Reduzierung des Wertes des Streitgegenstands. Der Beklagten folgend (Schriftsatz vom 16. Dezember 2014, Seite 6) bleibt die von ihr schon genehmigte Verkaufsfläche für das Grundstück G. H. straße hier außer Betracht.

Ein Abschlag gemäß Ziffer 5 b) des Streitwertkatalogs der Bausenate des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts (a.a.O.) war hingegen nicht vorzusehen. Zwar erstrebt die Klägerin keine Bebauungsgenehmigung; die von ihr zur Prüfung gestellte bauplanungsrechtliche Frage nach der Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung zielt indes bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise auf die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung ab. Ein wesentliches Prüfprogramm hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, das bei Erteilung des erstrebten Bauvorbescheides noch zu absolvieren wäre, vermag der Einzelrichter nicht zu erkennen.

Die Stellung eines Haupt- und eines Hilfsantrags war hier schließlich nicht streitwerterhöhend zu berücksichtigen. Nach § 45 Abs. 1 Satz 2 GKG wird zwar ein hilfsweise geltend gemachter Anspruch mit dem Hauptanspruch zusammengerechnet, soweit eine Entscheidung über ihn ergeht. Haupt- und Hilfsantrag sind aber nach § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG auch dann, wenn über den Hilfsantrag entschieden wird, nicht zusammenzurechnen, wenn sie denselben Gegenstand betreffen. Vielmehr ist in diesem Fall nur der Wert des höheren Anspruchs maßgebend. Ob die Anträge denselben Gegenstand betreffen, bestimmt sich nicht nach dem prozessualen Streitgegenstandsbegriff. Maßgebend ist vielmehr eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Nach dem insoweit maßgeblichen kostenrechtlichen Gegenstandsbegriff sind für das Merkmal "desselben Gegenstands" zwei Voraussetzungen erforderlich, nämlich dass die Ansprüche nicht nebeneinander bestehen können und dass sie auf dasselbe Interesse gerichtet sind (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 25. März 2013 - 18 E 1241/12 -, zit. nach juris Rn. 11 ff. m.w.N.). So liegen die Dinge hier. Wäre der von der Klägerin erstrebten Nutzungsänderung ihres Sonderpostenmarktes keine bauplanungsrechtliche Relevanz beizumessen gewesen, hätte der von ihr geltend gemachte Anspruch auf Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids von vorn herein keine Grundlage gehabt. Umgekehrt setzt die Erteilung eines solchen Vorbescheids die Genehmigungsbedürftigkeit der Baumaßnahme denknotwendig voraus. Beide Begehren sind bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise einheitlich auf die Realisierung der von der Klägerin erstrebten Nutzungsänderung gerichtet.