Amtsgericht Osnabrück
Urt. v. 02.04.2004, Az.: 44 C 64/02 (XXV)
Anspruch auf Ausgleich von Nebenkostenabrechnungen aus verschiedenen Jahren; Erlöschen der Forderungen durch Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen
Bibliographie
- Gericht
- AG Osnabrück
- Datum
- 02.04.2004
- Aktenzeichen
- 44 C 64/02 (XXV)
- Entscheidungsform
- Urteil
- Referenz
- WKRS 2004, 34084
- Entscheidungsname
- [keine Angabe]
- ECLI
- ECLI:DE:AGOSNAB:2004:0402.44C64.02XXV.0A
Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB
- § 398 BGB
Fundstelle
- WuM 2004, 336 (Volltext mit amtl. LS)
In dem Rechtsstreit
hat das Amtsgericht Osnabrück
auf die mündliche Verhandlung vom 25.03.2004
durch
die Richterin am Amtsgericht
für Recht erkannt:
Tenor:
- 1.
Die Klage wird abgewiesen.
- 2.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
- 3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte war Mieterin im Haus des Klägers. Das Mietverhältnis endete im August 2000. Der Kläger begehrt mit der Klage den Ausgleich von Nebenkostenabrechnungen der Jahre 1996/97 in Höhe von 431,94 DM, für das Jahr 1998 in Höhe von 1 078,89 DM und für das Jahr 1999 in Höhe von 1 054,76 DM. Wegen der Abrechnungen im Einzelnen wird auf Blatt 9,10 der Akte Bezug genommen. Von dem Gesamtbetrag zur Höhe von 2 565,99 DM hat der Kläger einen Abschlag in Höhe von 39,10 DM für von Handwerkern verursachte Kosten für Strom und Wasser vorgenommen. Den Restbetrag in Höhe von 2 526,89 DM/1 291,97 EUR macht er mit der vorliegenden Klage geltend.
Der Kläger behauptet, die Nebenkostenabrechnungen seien ordnungsgemäß erstellt worden. Die angegebenen Kosten seien angefallen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1 291,77 EUR nebst 5 % Zinsen seitdem 10.11.2001 zuzahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie erhebt bezüglich der Nebenkosten 1996/1997 die Einrede der Verjährung. Hinsichtlich aller Nebenkostenabrechnungen seien die Müllgebühren zu hoch angesetzt. Der Verteilerschlüssel sei seit November 1999 falsch. Der Hausverwaltung sei bekannt gegeben worden, dass die älteste Tochter der Beklagten aus der Wohnung ausgezogen sei. Darüber hinaus rechnet die Beklagte mit Schadensersatzansprüchen auf. Sie behauptet, ihre Wohnung sei schadstoffbelastet mit PAK gewesen. Deshalb seien erhebliche Kosten für die Ersatzwohnraumbeschaffung angefallen. Wegen der Kosten im einzelnen wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 09.11.2002 Bezug genommen. Darüber hinaus sei sie über die vom Kläger eingeholten Gutachterergebnisse bezüglich des Ausmaßes der Schadstoffbelastung der Wohnung entgegen getroffener Vereinbarungen nicht/verspätet informiert worden. Dadurch seien ihr eigene Kosten zur Feststellung einer möglichen Schadstoffbelastung der Wohnung in Höhe von insgesamt 2 262,- DM entstanden.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Einen Anspruch des Klägers auf Ausgleich der Nebenkostenabrechnungen der Jahre 1996 bis 1999 besteht nicht. Soweit ein diesbezüglicher Anspruch des Klägers festgestellt werden kann, hat die Beklagte wirksam mit Schadensersatzansprüchen aufgerechnet, sodass die Forderung des Klägers erloschen ist, §§ 535, 389 BGB in Verbindung mit einem Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten (p.V.V.).
Eine Restforderung des Klägers aus der Nebenkostenabrechnung 1996/1997 kann nicht festgestellt werden. Nach dem eigenen Vortrag des Klägers mit Schriftsatz vom 21.02.2003 ist davon auszugehen, dass die Beklagte die Nebenkostenabrechnung 1996 vollständig ausgeglichen hat. Die vom Kläger eingeräumte Nachzahlung der Beklagten in Höhe von 617,03 DM übersteigt den Restbetrag aus der Nebenkostenabrechnung 1996 in Höhe von 516,12 DM.
Soweit der Kläger noch einen Restbetrag aus der Nebenkostenabrechnung 1997 in Höhe von 431,94 DM geltend macht, hat er diese Abrechnung nicht zur Akte gereicht. Ohne die Vorlage der Abrechnung und ohne die Möglichkeit der Überprüfung kann ein Fehlbetrag nicht festgestellt werden.
Die Nebenkostenabrechnung der Jahre 1998 und 1999 machen einen Gesamtbetrag von 2 133,65 DM aus. Hier kann dahingestellt bleiben, ob hinsichtlich der berechneten Müllgebühren oder wegen der Reduzierung der Personenzahl in der Wohnung der Beklagten ein Abschlag vorgenommen werden muss, da die verbleibende Restforderung des Klägers wegen der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen in voller Höhe erloschen ist. Das Gericht hat die Akten der zwischen den Parteien geführten Vorprozesse zu den Aktenzeichen 7 C 104/00, 7 C 267/99, 7 C 19/97 und 7 C 307/98 eingesehen. Aus diesen Akten ergibt sich, dass der Kläger gegen seine Vermieterpflichten verstoßen hat, indem er der Beklagten die Gutachten über die tatsächliche Schadstoffbelastung der Wohnung monatelang vorenthielt, obwohl er zu einer sofortigen Unterrichtung der Beklagten verpflichtet gewesen wäre. Diese Verpflichtung ergibt sich nicht nur aus dem Anerkenntnisurteil vom 19.11.1999 - 7 C 267/99 - sondern auch auf Grund einer allgemeinen Informationspflicht im Rahmen des bestehenden Vertragsverhältnisses.
Die Beklagte hat hierzu unbestritten vorgetragen, wegen der dadurch bedingten Unsicherheit über das Ausmaß der Schadstoffbelastung ihrer Wohnung ihrerseits Laboranalysen in Auftrag gegeben zu haben. Hierdurch sind ihr Kosten in Höhe von 800,40 DM sowie weiteren 1 461,60 DM entstanden, was der Kläger letztlich nicht bestritten hat. Wäre der Kläger seinen Informationspflichten rechtzeitig nachgekommen, wären die von der Beklagten in Auftrag gegebenen Laboranalysen nicht erforderlich gewesen. Die entstandenen Kosten beruhen somit auf einem vertragswidrigen Verhalten des Klägers, sodass die Beklagte einen eigenen Schadensersatzanspruch auf Erstattung der Kosten hat. Mit diesen Kosten hat sie die Aufrechnung erklärt, was zum Erlöschen der verbliebenen Klageforderung führt.
Die Klage war demnach insgesamt abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, wonach die unterlegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.