Beide Berufungen der Beklagten sind zulässig, haben jedoch in der Sache nur zu einem geringen Teil Erfolg. Die Abänderung der angefochtenen Entscheidungen im Tenor des Senatsurteils trägt im wesentlichen dem Umstand Rechnung, daß die Parteien zwischenzeitlich die Hauptsache teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt haben.

Die Berufung der Beklagten hat nur hinsichtlich eines Teils der von der Klägerin für die Zeit ab Mai 1995 begehrten Zahlung für die Wohnung Nr. 1.15 an die Eheleute ... Erfolg.

1.

Das Verfahren des Landgerichts leidet nicht an wesentlichen Verfahrensmängeln i.S.v. § 539 ZPO, die zu einer Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht nötigen.

Die von der Beklagten erhobene Rüge eines Verstoßes gegen § 308 Abs. 1 ZPO ist nicht gerechtfertigt. Die Klägerin hat im ersten Rechtszug in der mündlichen Verhandlung vom 06.10.1994, auf die das Teilurteil ergangen ist, mit den Anträgen aus der Klageschrift verhandelt, die nach ihrem eindeutigen Wortlaut entgegen der Ansicht des Beklagten nicht nur auf die Abgabe von Willenserklärungen hinsichtlich des Abschlusses von Mietverträgen gerichtet sind, sondern auch auf die künftige Zahlung von Mietzinsen an die jeweiligen Wohnungskäufer für die Zeit ab Dezember 1993. Ebensowenig begegnet es Bedenken, daß das Landgericht bei seiner Entscheidung über die Zahlungsanträge aus der Klageschrift und der Klageerweiterung vom 29.11.1994 in den angefochtenen Entscheidungen die rückständigen Zahlungen bis einschließlich September 1994 jeweils in einer Summe ausgeworfen hat.

Vor diesem Hintergrund bestand für die Beklagte auch ohne einen gerichtlichen Hinweis Veranlassung, gegenüber den geltend gemachten Zahlungsansprüchen teilweise den Erfüllungseinwand zu erheben.

Ob die von der Beklagten erhobene Rüge der Unzulässigkeit des Teilurteils in der Sache berechtigt ist, kann dahinstehen. Nach der Verbindung der beiden Berufungen ist jedenfalls eine einheitliche Entscheidung möglich und geboten, für die es auf die Erhebung der angebotenen Beweise nicht ankommt. Danach kann auch dahinstehen, ob das Landgericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens mit zutreffender Begründung abgelehnt hat.

2.

Das Landgericht hat mit. Recht angenommen, daß die Klägerin auch nach der Veräußerung des Eigentums an den streitbefangenen Wohnungen im Wege gewillkürter Prozeßstandschaft im eigenen Namen Ansprüche der in den angefochtenen Entscheidungen in einzelnen bezeichneten Wohnungseigentümer auf Abgabe des Angebots zum Abschluß schriftlicher Mietverträge und auf Zahlung von Mietzinsen für die einzelnen Mietwohnungen ab Dezember 1993 geltend machen kann. Das schutzwürdige Interesse der Klägerin ergibt sich aus der von ihr gegenüber den Erwerbern des Wohnungseigentums abgegebenen Mietgarantie.

Wegen der Zulässigkeit der Klage auf künftige Leistung gemäß § 259 ZPO wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Erwägungen in dem angefochtenen Teilurteil (Bl. 126 d.A.) verwiesen.

3.

Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß §§ 1 u. 5 des Rahmen-Mietvertrages der Parteien vom 19.11.1991/18.10.1991 i.V.m. § 571 BGB die Zahlung der im ersten Rechtszug geltend gemachten Mietzinsbeträge an die in den angefochtenen Urteilen näher bezeichneten Eigentümer von 16 Wohnungen ebenso beanspruchen wie den Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages mit den vorbezeichneten Wohnungseigentümern mit dem im Schlußurteil im einzelnen aufgeführten Inhalt.

Die Sachbefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer beruht auf § 571 BGB. Zwar waren die Wohnungseigentümer nicht unmittelbar an dem zwischen den Parteien des Rechtsstreits abgeschlossenen Rahmen-Mietvertrag beteiligt mit dem insgesamt 216 Wohneinheiten und Tiefgaragenplätze mit einer Gesamtwohnfläche von 9.387,75 qm auf dem Grundstück ... in ... von der Klägerin an die Beklagte vermietet wurden. Indessen hat die Klägerin als Alleineigentümerin des Grundstücks zwischenzeitlich sämtliche Wohneinheiten nach Fertigstellung an die Erwerber der Eigentumswohnungen, u.a. die in dem Schlußurteil aufgeführten Personen veräußert.

Damit sind die Erwerber gemäß § 571 BGB in das Mietverhältnis mit der Beklagten eingetreten. Diese Vorschrift gilt nämlich auch dann, wenn der bisherige Alleineigentümer das vermietete Grundstück teilt und die Miteigentumsanteile veräußert. Die Grundstückserwerber haften dann für die Vermieterpflichten hinsichtlich des gesamten Mietobjekts als Gesamtschuldner (vgl. Bub/Treier-Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., II Rn. 862 m.w.N.) und sind hinsichtlich der Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber der Beklagten als Mieter zumindest hinsichtlich der auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Forderungen berechtigt. Darüber hinaus ergibt sich aus der Formulierung in § 5 des Rahmen-Mietvertrages, daß für den einzelnen Erwerber der Eigentumswohnungen ein eigener unmittelbarer Anspruch i.S.v. § 328 Abs. 1 BGB auf Abschluß von Einzelmietverträgen mit der Beklagten unter Berücksichtigung des vorgesehenen Netto-Mietpreises von 18 DM/m² zzgl. Nebenkosten und 75 DM pro Tiefgaragenplatz begründet werden sollte. Unter Berücksichtigung des in dem Schlußurteil im einzelnen wiedergegebenen Inhalts der abzuschließenden Mietverträge einschließlich der Höhe des auf die jeweilige streitbefangene Eigentumswohnung entfallenden Mietpreises hat die Klägerin den Inhalt des von dem Beklagten begehrten Mietvertragsangebots auch hinreichend bestimmt bezeichnet. Die Höhe des Netto-Mietzinses übersteigt in keinem Fall den im Rahmen-Mietvertrag der Parteien vorgesehenen Netto-Mietzins von 18 DM/m². Unbestritten lag die Bezugsfertigkeit der streitbefangenen Eigentumswohnungen als Voraussetzung für den Beginn der Mietzahlungspflicht mehr als drei Monate vor Dezember 1993, also dem ersten Monat vor, für den Mietzins beansprucht wird (§ 2 Abs. 1 Mustermietvertrag). Die letzten Wohnungen waren am 31.12.1992 bezugsfertig hergestellt. Im zweiten Rechtszug ist auch nicht mehr streitig, daß ein der Klägerin von der Beklagten zugeflossener Betrag in Höhe von 400.000 DM nicht als Mietvorauszahlung anzusehen ist, sondern daß es sich insoweit um eine von der Beklagten an die Klägerin als zusätzliches Entgelt gezahlte "Vermittlungsprovision" handelt.

Entgegen der von der Beklagten vertretenen Ansicht ist der Rahmen-Mietvertrag der Parteien vom 18.10./19.11.1991 weder insgesamt noch hinsichtlich eines Teils der Mietzinsabrede als nichtig anzusehen.

a)

Der Rahmen-Mietvertrag der Parteien ist insbesondere nicht als sittenwidrig i.S.v. § 138 BGB anzusehen.

aa)

Ein auffälliges Mißverhältnis zwischen der von der Klägerin und deren Rechtsnachfolgerin nach dem Vertrag zu erbringenden Leistung und dem von der Beklagten geschuldeten Mietzins liegt selbst dann nicht vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete für die Nutzung der Eigentumswohnungen zu Wohnzwecken tatsächlich entsprechend der Behauptung der Beklagten zwischen 13,40 DM und 14,00 DM liegt. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete insoweit auch zur Bestimmung des Äquivalenzverhältnisses einer Mietzinsvereinbarung zwischen dem Eigentümer und einem gewerblichen Zwischenmieter herangezogen wird, liegt im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung einer Mietpreisvereinbarung von 18 DM/m² nicht einmal eine Überschreitung von 35 % vor. Erst recht sind die subjektiven Voraussetzungen nicht gegeben, die den Rahmen-Mietvertrag als sittenwidrig erscheinen lassen könnten. Ein Handeln der Klägerin mit verwerflicher Gesinnung läßt sich nicht feststellen. Es fehlt schon hinreichender substantiierter Vortrag der Beklagten dazu, daß der Klägerin überhaupt bekannt war, daß die im Rahmen-Mietvertrag vorgesehene Höhe den behaupteten ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Nutzung als Wohnung überschritt. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, daß es sich bei der Beklagten um ein Unternehmen handelt, dessen Geschäftsführer seit mehr als 20 Jahren in Göttingen gewerblich die Vermittlung von Mietverträgen betreibt und für zahlreiche Großobjekte Generalmietverträge abgeschlossen hatte. Die Klägerin durfte danach bei Abschluß des Rahmen-Mietvertrages davon ausgehen, daß die Beklagte den Markt für die gewerbliche Zwischenvermietung von Wohnungen hinreichend kannte und auf dieser Grundlage auch den von ihr selbst angebotenen Mietzins von 18 DM/m² kalkuliert hatte.

Die Unwirksamkeit des Rahmen-Mietvertrages gemäß § 138 BGB läßt sich auch nicht auf ein kollusives Zusammenwirken der Parteien des Rechtsstreits zum Nachteil der Endmieter der einzelnen Eigentumswohnungen herleiten. Die Beklagte hat schon nicht dargelegt, daß die Parteien mit der Mietpreisabrede in dem Rahmen-Mietvertrag unter bewußter Überschreitung des ortsüblichen Entgeltes für die Vermietung der Objekte zu Wohnzwecken die Absicht verbunden hätten, die Weitervermietung der Wohnungen an Endmieter zu Preisen durchzusetzen, die i.S.v. § 5 Abs. 2 WiStG i.d.F. des 4. Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21.07.1993 (bzw. § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG a.F.) als unangemessen anzusehen sind, wenn sie in einem Mietvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Wohnungsmieter vereinbart werden. Die Abreden der Parteien in dem Rahmen-Mietvertrag aus dem Jahr 1991 waren auch in objektiver Hinsicht nicht geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Der Schutz der Endmieter der streitbefangenen Eigentumswohnungen vor unangemessen hohen Mietverpflichtungen nach Maßgabe der genannten Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes wird nämlich von der Höhe der zwischen den Wohnungseigentümern und der Beklagten als gewerblicher Zwischenvermieterin vereinbarten Mietzinsen nicht entscheidend berührt. Insbesondere sind die von dem gewerblichen Zwischenvermieter an den Eigentümer gezahlten Mietbeträge nicht in voller Höhe als laufende Aufwendungen des Zwischenvermieters i.S.v. § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG (§ 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a.F.) anzusehen, so daß der Zwischenvermieter im Verhältnis zu dem Endmieter berechtigt wäre, Mietzinsvereinbarungen bis zur Wuchergrenze gemäß § 302 a StGB (50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete) zu vereinbaren. Aus dem Schutzzweck des § 5 WiStG und der Anlehnung an das öffentliche Wohnrecht ergibt sich vielmehr, daß die Zwischenvermietung nicht zu einer höheren Mietverpflichtung des Endmieters führen darf als bei der Miete direkt vom Eigentümer. Der Schutz des Endmieters vor zu hohen Mieten ist in § 5 WiStG nur insoweit begrenzt worden, als die Kosten derjenigen Person dies rechtfertigten, die in die Wohnung investiert hat. Aus diesem Grunde sind die vom Zwischenvermieter dem Eigentümer geschuldeten Mietbeträge nur bis zur Höhe der Aufwendungen des Eigentümers als laufende Aufwendungen des Vermieters i.S.von § 5 II 2 WiStG (entsprechend § 5 I 3 WiStG a.F.) anzusehen (vgl. Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 18.01.1990 - 8 RE-Miet 3/89 - DWW 1990, 145).

Darüber hinaus sind dem Vorbringen der Beklagten keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, daß die Parteien mit Abschluß des Rahmen-Mietvertrages tatsächlich die Absicht verfolgt haben, die Durchsetzung unangemessen hoher Mietzinsen gegenüber den Endmietern der Wohnungen zu erreichen oder die Voraussetzung des § 5 WiStG zu umgehen.

bb)

Der Rahmen-Mietvertrag der Parteien und damit auch die Verpflichtung der Beklagten zum Abschluß von Einzelmietverträgen mit den Wohnungseigentümern ist auch nicht deshalb gemäß § 138 BGB als sittenwidrig anzusehen, weil sich die Klägerin mit der am 15.10.1991 von den Parteien unterzeichneten undatierten schriftlichen Vereinbarung die Zahlung einer Vermittlungsprovision von 400.000 DM hat versprechen lassen. Zwar ist im Berufungsrechtszug unstreitig, daß die in der undatierten Vereinbarung als Mietvorauszahlung genannte Summe entsprechend dem Bestätigungsschreiben der Beklagten vom 25.09.1991 (Bl. 63 d.A.) als zusätzliches Entgelt zu zahlen war. Der Senat braucht auch nicht zu entscheiden, ob die Vereinbarungen der Parteien in der undatierten Vereinbarung und in dem Rahmen-Mietvertrag der Parteien als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen sind, so daß im, Zweifel die Nichtigkeit der Abrede über die Vermittlungsprovision zur Gesamtnichtigkeit der Abreden führen würde, § 139 BGB.

Allerdings mag im allgemeinen das Versprechen einer Provision für die Vermittlung des Abschlusses eines Mietvertrages über Wohnräume Bedenken begegnen, wenn der Vermittler der Wohnung zugleich der Eigentümer ist. So ist eine entsprechende gesetzliche Regelung in § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung i.d.F. des 4. Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21.07.1993 enthalten. Indessen gilt diese Regelung nur für das Verhältnis des Wohnungsvermittlers gegenüber dem Wohnungssuchenden, der die Räume selbst zu Wohnzwecken benötigt. An diesem besonderen Schutzzweck richten sich auch die Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes über die Obergrenzen für das Vermittlungsentgelt und die Vereinbarung von Vertragsstrafen aus (§§ 3, 4 Wohnungsvermittlungsgesetz).

Im Hinblick auf den Rahmen-Mietvertrag der Parteien, der die Vermietung von 216 Wohnungen zum Zwecke der Weitervermietung an Dritte zum Inhalt hatte, stellt sich die vereinbarte Vermittlungsprovision als Teil des von der Beklagten zusätzlich übernommenen Entgelts für die Anmietung des Objekts dar. Auch insoweit ist jedoch nicht von einem auffälligen Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung auszugehen, das die Sittenwidrigkeit der von den Parteien getroffenen Abreden begründen könnte. Die Beklagte verkennt schon die besonderen Umstände, die zu der vorgenannten Abrede in der undatierten schriftlichen Vereinbarung von Oktober 1991 geführt haben. Die Beklagte als gewerblicher Großvermittler von Wohnungen war schon deshalb am Abschluß des Rahmen-Mietvertrages der Parteien besonders interessiert, weil sich die Firma ... als Initiatorin und Generalunternehmerin des Gesamtprojekts gegenüber der Beklagten verpflichtet hatte, an diese 800.000 DM zu zahlen, falls die Beklagte sämtliche Wohneinheiten und Tiefgaragenplätze zu einem Mindestmietzins von 16 DM/m² Wohnfläche anmieten würde. Das Angebot der Beklagten an die Klägerin zum Abschluß eines Rahmen-Mietvertrages auf der Basis eines Mietzinses von 18 DM/m² diente dem Ziel, die Voraussetzungen für die Entstehung und Fälligkeit der Forderung gegen die Generalunternehmerin zu schaffen. Unstreitig war nicht gesichert, daß die Firma ... den der Beklagten zugesagten Betrag von 800.000 DM zahlen konnte. Da jedoch Forderungen der Generalunternehmerin in entsprechender Höhe auch gegenüber der Klägerin bestanden, vereinbarten die Parteien die Abtretung des Anspruchs der Beklagten gegen die Generalunternehmerin an die Klägerin, so daß die Zahlung im Wege der Verrechnung erfolgen konnte. An der auf diese Weise durch die gewählte Abtretungskonstruktion erreichten Zahlung der Generalunternehmerin beteiligte die Beklagte die Klägerin zur Hälfte, während der weitere Betrag von 400.000 DM an sie ausgezahlt wurde (Bl. 45 d.A.). Vor diesem Hintergrund stellt sich der von der Beklagten an die Klägerin geleistete Betrag von 400.000 DM nicht lediglich als Provision für die Vermittlung des Rahmen-Mietvertrages, sondern zugleich als Entgelt für die Durchsetzung einer Forderung der Beklagten in Höhe von 800.000 DM dar, die für die Beklagte auf anderem Wege nicht ohne weiteres einbringlich war. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang auch der Inhalt des Schreibens der Beklagten an die Klägerin vom 25.09.1991, in der in bezug auf die Vereinbarung über die Abtretung der Forderung in Höhe von 800.000 DM nicht nur von einer Vermittlungsprovision der Beklagten in Höhe von 400.000 DM, sondern auch davon die Rede ist, daß die Klägerin sich verpflichte, für die Übernahme der Generalanmietung durch die Beklagte ihrerseits eine Gebühr von 400.000 DM zu zahlen. Dies verdeutlicht, daß die Beklagte eine Möglichkeit für die Durchsetzung ihres Anspruchs gegen die Generalunternehmerin auf Zahlung von 800.000 DM nur auf dem Wege über die Abtretung an die Klägerin sah. Diese Umstände relativieren den Wert der von der Beklagten zusätzlich an die Klägerin erbrachten Leistung. Anders als bei einer direkt aus dem Vermögen des Mieters gezahlten Provision haben sich die Parteien im vorliegenden Fall die von einem Dritten der Beklagten versprochene Provision geteilt, deren Entstehung und Fälligkeit von der Bereitschaft der Klägerin zum Abschluß des Rahmen-Mietvertrages der Parteien abhängig war und deren Durchsetzung nicht ohne die vorherige Abtretung an die Klägerin erfolgversprechend war.

Nach alledem kann erst recht nicht die Rede davon sein, daß die Klägerin in verwerflicher Gesinnung die Beklagte zur Zahlung einer Vermittlungsprovision in Höhe von 400.000 DM veranlaßt hat.

b)

Der Rahmen-Mietvertrag der Parteien vom 18.10./19.11.1991 ist auch nicht mit §§ 134 BGB, 5 WiStG insoweit als teilnichtig anzusehen, als der vereinbarte Mietzins von 18 DM/m² die behauptete ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnraumnutzung in Höhe von 13,40 DM bis 14,00 DM um mehr als 20 % übersteigt.

Die Parteien sind bereits mit Verfügung vom 12.01.1996 darauf hingewiesen worden, daß die Vorschrift des § 5 WiStG weder auf den Rahmen-Mietvertrag der Parteien noch auf die zwischen den Wohnungseigentümern und der Beklagten als gewerblichen Zwischenmieter abzuschließenden Einzelverträge anzuwenden ist. Hinsichtlich des Rahmen-Mietvertrages der Parteien und der zwischen den Wohnungseigentümern und der Beklagten geschlossenen Einzelmietverträge ist das für das Vorliegen einer Mietpreisüberhöhung i.S.v. § 5 WiStG erforderliche Tatbestandsmerkmal der "Vermietung von Räumen zum Wohnen" nicht erfüllt. Kennzeichen der Zwischenmiete ist gerade, daß der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht im Eigengebrauch zum Wohnen besteht, sondern in der Weitervermietung an einen Dritten, den Endmieter. Werden Räume aber nicht zum eigenen Bewohnen durch den Mieter überlassen, so finden, selbst wenn der Mieter den faktischen Wohnraum zu Wohnzwecken weitervermietet, im Verhältnis des Hauptvermieters und des Mieter die Wohnraumschutzvorschriften insgesamt keine Anwendung. Die Vermietung von Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenvermieter ist aus diesem Grund nach herrschender Meinung nicht als Wohnraum-Mietverhältnis anzusehen, sondern wird wie die Vermietung gewerblicher Räume behandelt (vgl. Palandt, BGB, 55. Aufl., Einführung vor § 535 Rn. 8; Bub/Treier/Kraemer, a.a.O. III Rn. 1032). Die abweichende Auffassung des OLG Frankfurt (NJW 1993, 673; auch Bub/Treier, a.a.O. II Rn. 681 und AG Frankfurt, WuM 93, 199 [AG Frankfurt am Main 05.06.1992 - 18 Js 45431.9/91 - 933 Owi 2001]), nach der § 5 WiStG auch auf Wohnräume Anwendung finde, die an Betriebe oder andere Zwischenmieter durch Geschäftsraum-Mietverträge zur Überlassung an Betriebsangehörige oder Dritte vermietet werden, überzeugt nicht. Der 2. Strafsenat des OLG Frankfurt hat zu dieser Frage in dem Beschluß vom 10.11.1992 ohnehin lediglich mit einer die Entscheidung nicht tragenden Erwägung Stellung genommen. Das OLG Frankfurt hatte nämlich wegen unzureichender Sachverhaltsaufklärung den Freispruch wegen des Vorwurfs eines Verstoßes gegen das bußgeldbewehrte Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach Art. 6 § 2 MRVerbG beanstandet und die Sache an das Amtsgericht zurückverwiesen. Zur Begründung der im Rahmen der Erwägungen über das weitere Verfahren angestellten Überlegungen zur Reichweite von § 5 WiStG hat das OLG Frankfurt geltend gemacht, daß es für die Anwendbarkeit dieser Vorschrift auf die Schutzwürdigkeit des Mieters nicht ankomme. Nach Sinn und Zweck der Regelung solle die wirtschaftliche Ausnutzung eines geringen Wohnungsangebots zu Lasten breiter Bevölkerungsschichten, die die hohen Mieten nicht bezahlen könnten, verhindert werden.

Indessen begegnet es schon mit Rücksicht auf das strafrechtliche Analogieverbot in Art. 103 Abs. 2 GG durchgreifenden Bedenken, § 5 WiStG allein mit Erwägungen zu dem Schutzzweck der Vorschrift auch auf Verträge anzuwenden, in denen ein Entgelt nicht für die Vermietung von Räumen zum Wohnen, sondern zum Zweck der Weitervermietung vereinbart worden ist. Das OLG Frankfurt hat sich in der vorbezeichneten Entscheidung auch nicht mit der überwiegenden Rechtsprechung zum Geltungsbereich der Vorschrift des § 5 WiStG auseinandergesetzt.

So hat das Oberlandesgericht Stuttgart in Übereinstimmung mit der überwiegenden Rechtsprechung in seinen Rechtsentscheiden vom 25.10.1984 (NJW 1985, 1966 [OLG Stuttgart 25.10.1984 - 8 RE-Miet 2/84] m.w.N.) und 07.11.1985 (NJW 1986, 322 [OLG Stuttgart 07.11.1985 - 8 REMiet 3/84]) für den Anwendungsbereich sowohl der Mieterschutzregelungen gemäß §§ 564 b BGB und 1 MHG als auch des § 5 WiStG die Auffassung vertreten, daß das Vorliegen eines Mietverhältnisses über Wohnraum davon abhänge, ob nach dem übereinstimmenden Vertragswillen der Parteien der vorherrschende Vertragszweck im eigenen Wohnen des Mieters liege. Zwar sage der Wortlaut der genannten Vorschriften unmittelbar nichts darüber aus, daß der Hauptmieter mit der Anmietung der Wohnräume einen eigenen Wohnzweck verfolgen müsse. Nach dem gesetzlichen Leitbild der Miete sei aber grundsätzlich der Mieter selbst der den Gebrauch Ausübende, während die Gebrauchsüberlassung an Dritte, für die die Sonderregelung in § 549 BGB gelte, die Ausnahme bilde. Ein Mietverhältnis über Wohnraum liege deshalb nicht vor, wenn die Räume zwar zu Wohnzwecken geeignet seien, der nach dem Vertrag vorgesehene Gebrauch des Mieters jedoch nicht im Wohnen, sondern, wie im vorliegenden Fall, im Weitervermieten liege. An dieser Beurteilung hat das OLG Stuttgart selbst für den Fall festgehalten, daß der Hauptmieter mit der Weitervermietung keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt, sondern allein aus sozialen Gründen handelt. Die Beklagte hat indes die Anmietung der Wohnungen mit dem Rahmen-Mietvertrag der Parteien gerade vorgenommen, um die Wohnungen an Endmieter gewinnbringend weiterzuvermieten.

Die früher vertretene Gegenmeinung (vgl. Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 1979 I Rn. 29) ist maßgeblich von der Erwägung bestimmt worden, daß, nach dem Sinn und Zweck der Mieterschutz-Gesetzgebung der zu eigenen Wohnzwecken mietende Untermieter ebenso schutzbedürftig und schutzwürdig sei wie der Hauptmieter eines Mietverhältnisses über Wohnraum. Demgegenüber argumentiert das OLG Frankfurt (a.a.O.) indessen selbst damit, daß es auf die Schutzwürdigkeit des Mieters nicht ankomme. Im übrigen ist an anderer Stelle bereits ausgeführt worden, daß der Schutz des Endmieters vor einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung nicht beeinträchtigt wird, weil die von dem gewerblichen Zwischenmieter an den Hauptmieter gezahlte Miete nicht als laufende Aufwendung i.S.v. § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG anzusehen ist.

Den besonders gravierenden Auswirkungen der Anwendung des gewerblichen Mietrechts auf das Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Zwischenmieter für den Kündigungsschutz des Endmieters hat auch der Gesetzgeber nicht durch eine Erweiterung des Anwendungsbereichs der Mieterschutz-Vorschriften auf das Mietverhältnis zwischen dem Hauptvermieter und dem Zwischenmieter Rechnung getragen, sondern durch die Normierung eines gesetzlichen Vertragseintritts nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses in § 549 a BGB. Zu der Regelung des MHG hat das OLG Düsseldorf erst im letzten Jahr (ZMR 1995, 203, 204) bekräftigt, daß ein Wohnraum-Mietverhältnis i.S. dieser Vorschrift nicht bestehe, wenn die Räume nach den vertraglichen Vereinbarungen dem Mieter nicht zum eigenen Bewohnen, sondern zum Zweck der Weitervermietung als Wohnraum überlassen werden.

Für eine unterschiedliche Interpretation der Tatbestandsvoraussetzungen in §§ 1 MHG, 564 b BGB einerseits und § 5 WiStG sind überzeugende sachliche Gründe nicht ersichtlich. Darüber hinaus kommt die entscheidende Bedeutung des vereinbarten Vertragszwecks durch die in § 5 WiStG verwendete Formulierung "Vermietung von Räumen zum Wohnen" noch deutlicher zum Ausdruck als in dem nach seiner sprachlichen Bedeutung eher am Mietgegenstand orientierten Begriff des "Mietverhältnisses über Wohnraum", den §§ 1 MHG, 564 b BGB verwenden.

c)

Für die Entscheidung des Rechtsstreits ist es ohne Bedeutung, ob die Beklagte aufgrund der zwischenzeitlich eingetretenen Entwicklung am Wohnungsmarkt die von ihr angemieteten streitbefangenen Wohnungen ihrerseits mit Gewinn weitervermieten kann. Eine Anpassung des Mietvertrages nach den Regeln des Wegfalls oder der Änderung der Geschäftsgrundlage durch die Herabsetzung des Mietzinses hat das Landgericht in den Entscheidungsgründen des Teilurteils zu Recht ausgeschlossen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die diesbezüglichen Erwägungen des Landgerichts (Bl. 128 d.A.) Bezug genommen.

4.

Die Verurteilung der Beklagten zur künftigen Zahlung ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie ohne zeitliche Begrenzung erfolgt ist. In Anbetracht der zeitlich unbestimmten Regelungen über die Dauer des Mietverhältnisses in den Einzelverträgen über die streitbefangenen Eigentumswohnungen, verbietet sich die Angabe eines Endzeitpunktes in dem Urteilstenor. Nach Ziff. 2 der Einzelmietverträge wird das Mietobjekt nämlich auf die Dauer von fünf Jahren fest vermietet. Mangels einer fristgemäßen Kündigung verlängert sich die Mietzeit um weitere fünf Jahre und in der Folgezeit mangels Kündigung auf unbestimmte Zeit. Im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses kann die Beklagte als Mieterin im Wege der Abänderungsklage gemäß § 323 Abs. 1 BGB den Fortfall der Mietzahlungspflicht geltend machen.

5.

Die Berufung der Beklagten hat jedoch Erfolg, soweit sie geltend macht, abweichend von dem Vorbringen der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat, für die Wohnung Nr. 1.15 der Eheleute ... auch nach April 1995 monatlich 538,99 DM gezahlt zu haben.

Demgegenüber war der erstmals im Termin gehaltene Vortrag der Klägerin gemäß §§ 523, 296 Abs. 2, 282 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen, demzufolge die Beklagte für die vorbezeichnete Wohnung ab Mai 1995 keine Teilzahlungen mehr erbracht habe. Die Klägerin muß sich entgegenhalten lassen, daß sie mit Schriftsatz vom 14.08.1995 noch behauptet hatte, daß auch bezüglich der Wohnung ... seit Oktober 1994 freiwillig 660,99 DM gezahlt worden seien, also über den Monat April 1995 hinaus. Danach bestand für die Beklagte keine Veranlassung, Beweis für die Zahlungen seit Mai 1995 anzutreten. Erst aufgrund des neuen Vorbringens im Termin war eine Stellungnahme der Beklagten erforderlich. Die Beklagte hat Überweisungsunterlagen vorgelegt und Zeugenbeweis angetreten. Vor diesem Hintergrund würde die Berücksichtigung des Vorbringens der Klägerin im Termin am 26.01.1996 zu einer Verfahrensverzögerung führen, weil für die erforderliche Beweisaufnahme ein neuer Termin anberaumt werden müßte, sofern nicht die behauptete Zahlung aufgrund der vorgelegten Belege ohnehin als erwiesen anzusehen wäre. Die Verspätung des neuen Vorbringens der Klägerin im Termin beruht auf grober Nachlässigkeit, weil die Klägerin noch im August ausdrücklich vorgetragen hatte, daß auch für die Wohnung ... über April 1995 hinaus Zahlung geleistet worden sei. Die behauptete Zahlungseinstellung muß ihr aber im August 1995 schon seit Monaten bekannt gewesen sein. Es handelt sich bei dem neuen Vortrag auch um ein Angriffsmittel, auf das die Beklagte aus Sicht der Klägerin ohne vorhergehende Erkundigung keine Erklärung abgeben konnte, § 282 Abs. 2 ZPO. Zumindest die Schriftsatzfrist des § 232 ZPO hätte gewahrt werden müssen. Die Klägerin hat die Verspätung ihres neuen Vorbringens im Termin auch nicht entschuldigt, obwohl die Möglichkeit der Zurückweisung ihres Vorbringens als verspätet in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausdrücklich erörtert worden ist.

6.

Die von der Beklagten im Schriftsatz vom 31.10.1995 erklärte Hilfsaufrechnung mit einem vermeintlichen Rückzahlungsanspruch wegen der gezahlten Vermittlungsprovision in Höhe von 400.000 DM ist nicht begründet. Dem geltend gemachten Bereicherungsanspruch steht die Wirksamkeit der Abrede der Parteien über die "Vermittlungsprovision" entgegen. Darüber hinaus ist die Aufrechnung auch mangels Gegenseitigkeit nicht gerechtfertigt. Der von der Beklagten geltend gemachte Rückzahlungsanspruch könnte allenfalls gegenüber der Klägerin bestehen. Im vorliegenden Rechtsstreit macht die Klägerin indes lediglich im Wege der Prozeßstandschaft Mietzinsansprüche der Eigentümer der streitbefangenen Wohnungen geltend.

7.

Soweit die Beklagte erstmals im Schriftsatz vom 09.02.1996 vorträgt, daß über den streitbefangenen Grundbesitz der Eheleute ... (Wohnung Nr. 1.15) die Zwangsverwaltung angeordnet worden ist, bleibt das Vorbringen gemäß §§ 296 a, 523 ZPO unberücksichtigt. Der Beklagten war lediglich nachgelassen worden, zu der Behauptung der Klägerin Stellung zu nehmen, für die Wohnung 1.15 sei Mietzins nur bis einschließlich April 1995 gezahlt worden.

Der Antrag auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO war abzulehnen. Dabei braucht nicht entschieden zu werden, ob die behauptete Anordnung der Zwangs Verwaltung die Prozeßführungsbefugnis der Klägerin oder die materielle Sachbefugnis der Eheleute ... berührt. Die Beklagte trägt selbst vor, daß sie der Zwangsverwalter Dr. ... bereits mit Schreiben vom 31.03.1995 über die Anordnung der Zwangs Verwaltung unterrichtet habe. Gleichwohl hat sie bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung diesen Umstand nicht vorgetragen. Die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung dient jedoch nicht dazu, einer Partei die Nachholung tatsächlichen Vorbringens zu ermöglichen, das sie unter Verletzung ihrer Prozeßförderungspflicht nicht rechtzeitig vor dem Schluß der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat.

8.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2, 91 a Abs. 1 ZPO.

Der Beklagte hat insbesondere auch diejenigen Kosten des Rechtsstreits zu tragen, die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil der Zahlungsansprüche der Klägerin entfallen. Dabei wirkt sich im übrigen der Umstand, daß die aus der Aufstellung der Klägerin im Schriftsatz vom 26.01.1996 ersichtlichen Zahlungen bis einschließlich November 1994 den von der Beklagten geltend gemachten Gesamtbetrag in Höhe von 121.628,14 DM übersteigen, lediglich zugunsten der Beklagten aus.

Der Beklagte behauptet zwar, daß die Erfüllungswirkung, bereits (teilweise?) im Zeitpunkt der Anhängigkeit der Klage vorgelegen habe. Demgegenüber wendet jedoch die Klägerin erheblich ein, daß Zahlungen erst nach Rechtshängigkeit, also nach dem 10.12.1993, erfolgt seien. Die Beklagte läßt schon jede Erklärung dafür vermissen, aus welchem Grund sie teilweise, nämlich ab September 1993, Zahlungen auf die eingeklagten Mietzinsansprüche für die Zeit ab Dezember 1993 erbracht haben will. In Anbetracht der gemäß Ziff. 4 der Einzelmietverträge i.V.m. § 5 des Rahmen-Mietvertrages jeweils am 15. eines jeden Monats fälligen Mietzahlungen bestand für die Beklagte auch keine Veranlassung, vor dem 15.12.1993 Zahlung auf die eingeklagten Ansprüche vorzunehmen. Eine Mietvorauszahlung der Beklagten ist danach zwar nicht auszuschließen. Die Beklagte hat jedoch nicht substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt, daß und in welchem Umfang Zahlungen vor Eintritt der Rechtshängigkeit erfolgt sind.

Die weiteren Nebenentscheidungen finden ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 und 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.