Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Kläger hat gemäß § 546 Abs. 1 BGB einen Räumungsanspruch gegenüber der Beklagten, nachdem das Mietverhältnis der Parteien durch dessen Eigenbedarfskündigung gemäß §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Ziff. 2. BGB wirksam beendet worden ist.

1. Das Kündigungsschreiben des Klägers vom 22.11.2011 genügt den formalen Voraussetzungen gemäß § 573 Abs. 3 BGB, wonach die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters - hier seines Eigenbedarfs - in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind.

Denn der Zweck dieses Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. nur BGH NJW-RR 2012, 14/15, m.w.N.).

Diesen Anforderungen genügt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 22.11.2011, indem er darin nicht nur ausdrücklich erklärt hat, die Wohnung der Beklagten für sich zu benötigen, sondern auch sein Interesse an dieser Wohnung hinreichend dargelegt hat. Bei der Eigenbedarfskündigung dürfen nämlich an das Begründungserfordernis gemäß § 573 Abs. 3 BGB keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden, wobei bereits Gründe des Persönlichkeitsschutzes dagegen sprechen, einem Vermieter aufzuerlegen, intime Dinge aus dem Lebensbereich seiner Familienangehörigen zu offenbaren (vgl. nur BVerfG WuM 2000, 232/233; AG Pinneberg ZMR 2003, 199 ff.; AG Tempelhof-Kreuzberg Grundeigentum 2012, 273 ff.). Ausreichend ist mithin, dass der Vermieter die bisherige Wohnsituation darlegt und damit eine summarische Prüfung des Mieters hinsichtlich der Erfolgsaussichten der Kündigung ermöglicht, ohne dass deswegen Angaben nötig sind, die die Überprüfung des Wahrheitsgehaltes der Kündigungsbegründung ermöglichen, so dass demnach - entgegen der Auffassung der Beklagten - insbesondere die konkrete Benennung der bisherigen Anschrift des Vermieters zwecks Überprüfung seiner bisherigen Wohnsituation durch den Mieter nicht geboten ist (vgl. nur Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 Rd.nr. 225 u. 226, m.w.N.).

Gemessen an diesen nicht zu strengen Anforderungen an die formale Kündigungsbegründung ist der bloße Hinweis des Klägers im Kündigungsschreiben vom 22.11.2011, dass er im Moment bei seiner Lebenspartnerin wohne, dies aber nicht weiter beabsichtige und in seine eigene Wohnung ziehen müsse, noch ausreichend. Ob dieser Eigenbedarf tatsächlich vorliegt, ist hingegen eine Frage des tatsächlichen Vorliegens des angegebenen Kündigungsgrundes, nicht aber des notwendigen Inhalts des Kündigungsschreibens.

2. Die Parteien haben die Befugnis des Klägers zur ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs auch nicht durch § 2 ihres Mietvertrages ausgeschlossen, weil es sich bei dieser Regelung zum einen um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt und der Kläger zum anderen hierdurch gemäß § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen benachteiligt wird.

a) Die Bestimmung in § 2 des Mietvertrags der Parteien hat den Charakter einer AGB, weil sie entsprechend § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB eine für eine Vielzahl gleichartiger Verträge vorformulierte Vertragsbestimmung des Deutschen Mieterbundes ist, deren Verwender die Beklagte war, die selbst eingeräumt hat, ein Vertragsformular des Dt. Mieterbundes als Vertragsgrundlage in die Verhandlung mit dem Kläger eingeführt zu haben. Beleg für diese Eigenschaft als AGB ist bereits der Umstand, dass anderen gerichtlichen Entscheidungen exakt derselbe Wortlaut der auch hier verwendeten Klausel zu Grunde lag, er mithin offenkundig für eine Vielzahl gleichartiger Verträge vorformuliert worden ist, ohne dass die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Beklagte diese für das Vorliegen einer AGB sprechende Vermutung widerlegt hätte (vgl. nur AG Hamburg-Altona ZMR 2010, 535/536, Palandt-Grüneberg, Kom. zum BGB, 71. Auflage, § 305 Rd.nr. 23, m.w.N.)

Entgegen der Auffassung der Beklagten steht dabei der Bewertung von § 2 des Mietvertrages der Parteien als AGB im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegen, dass sie selbst keine mehrfache Verwendung dieser Klausel geplant hatte. Wenn nämlich eine Vertragspartei die von einem Dritten - hier dem Deutschen Mieterbund - für eine mehrfache Verwendung vorformulierte Bedingung benutzt, ist es nicht erforderlich, dass die Partei selbst eine mehrfache Verwendung plant (vgl. nur Palandt-Grüneberg, a.a.O., § 305 Rd.nr. 9, m.w.N.).

Der Charakter von § 2 des Mietvertrages der Parteien als AGB ist ferner auch nicht gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB dadurch ausgeschlossen, dass diese Klausel individualvertraglich vereinbart worden wäre, indem sie zwischen den Parteien ausgehandelt und seitens der Beklagten als Verwender ernsthaft zur Disposition gestellt worden wäre. Dabei kann dahinstehen, ob die Darstellung des Klägers, über diese Klausel sei bei den Vertragsverhandlungen überhaupt nicht gesprochen worden, so dass er sie überlesen habe, oder aber die Darstellung der Beklagten, sie habe von Anfang an ausdrücklich auf einem mietvertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung bestanden, zutreffend ist.

Wäre die Darstellung des Klägers korrekt, hätte es überhaupt keine detaillierten Gespräche über den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und mithin bereits deswegen keine individualvertragliche Vereinbarung hierüber gegeben. Aber auch bei Zugrundelegung der Darstellung der Beklagten läge keine derartige Individualvereinbarung vor, weil auch nach ihrem Vorbringen § 2 des Mitvertrages nicht zwischen den Vertragsparteien "im Einzelnen ausgehandelt" worden wäre. Aushandeln im vorbenannten Sinne setzt nämlich voraus, dass die Beklagte zu Verhandlungen über den Vertragsinhalt, d. h. hier über den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung bereit gewesen sein und diese Verhandlungsbereitschaft gegenüber dem Kläger unzweideutig erklärt worden sein und ernsthaft bestanden haben müsste (vgl. nur Palandt-Gründeberg, a.a.O., § 305, Rd.-Nr. 19 m.w.N.). Exakt hieran fehlt es jedoch vorliegend, da die Beklagte selbst mehrfach und ausdrücklich betont hat, dass sie von vornherein auf einem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung bestanden hätte, sie mithin hinsichtlich dieser Klausel gerade nicht verhandlungsbereit war. Einer weiteren Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin A.C. zum konkreten Ablauf der Vertragsverhandlungen bedurfte es mithin nicht, weil die benannte Mietvertragsklausel unabhängig vom jeweiligen Vorbringen der Parteien in jedem Fall als AGB im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB zu klassifizieren ist.

Daran ändert im Übrigen auch nichts, dass andere einzelne Vertragsbedingungen zwischen den Parteien entsprechend ihren handschriftlichen Eintragungen "ausgehandelt" worden sind (vgl. nur Palandt-Grüneberg, a.a.O., § 305 Rd.-Nr. 18, m.w.N.).

b) Die Kündigungsausschlussklausel in § 3 des Mietvertrags der Parteien ist als AGB gemäß § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie eine unangemessene Benachteiligung des Klägers als Vermieter darstellt, indem sie von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht und Umstände, die ein Abweichen von der Zweifelsvermutung der Norm rechtfertigen würden, nicht vorliegen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sind die im Sinne des sozialen Mietrechts vorgenommenen Einschränkungen der Privatnützigkeit des Wohnungseigentums durch die Beschränkung der vermieterseitigen Kündbarkeit von Wohnungsmietverhältnissen auf die Kündigungsgründe der §§ 573 ff. BGB nur unter der Voraussetzung verfassungsgemäß, dass die Vorschriften dieser Norm in der konkreten Anwendung durch die Instanzgericht im Einzelfall nicht durch überzogene Anforderungen ausgehöhlt werden (vgl. nur BVerfG NZM 2003, 592 [BVerfG 03.02.2003 - 1 BvR 619/02]; Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573 Rd.nr. 42, 43). Hieraus folgt, dass das Recht zur Kündigung von Wohnraummietverträgen zum Zweck der Eigennutzung zum verfassungsmäßig verbürgten Kern der Eigentumsgarantie des Artikel 14 Abs. 1 GGgehört, es also insoweit dessen einfachgesetzliche Ausgestaltung darstellt. Demzufolge ist das Recht zur Eigenbedarfskündigung notwendigerweise auch ein wesentlicher Grundgedanke des Gesetzes.

Zwar kann auf dieses Recht - im Umkehrschluss aus § 573 Abs. 4 BGB - grundsätzlich vertraglich verzichtet werden. Der aufgrund der vorliegenden formularmäßigen Vertragsbestimmung erklärte Verzicht ist jedoch unangemessen und daher unwirksam.

Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der formularmäßige Verzicht auf die Geltendmachung von Eigenbedarf hier in keinem nachvollziehbarem Wechselseitigkeitsverhältnis steht. Dies mag anders zu beurteilen sein bei Verträgen, in denen der Mieter eine Gegenleistung für den Kündigungsverzicht erbringt, wie sie beispielsweise in Modernisierungsvereinbarungen, denen mieterseitige Investitionen in die Mietsache zu Grunde liegen, nicht unüblich sind. Dafür ist jedoch bei der vorliegenden Klausel, die insoweit die Mieterseite ohne ersichtlichen Grund einseitig begünstigt, nichts ersichtlich.

Hinzu kommt, dass die konkret vorliegende Klausel für einen nicht professionell agierenden Vermieter in ihrer langfristigen Bedeutung und Tragweite nicht ohne weiteres verständlich ist, denn sie findet sich unter der unverdächtigen Überschrift "Mietzeit", schließt jedoch das Recht zur ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters generell aus und beschränkt sich darauf, die einzelnen ausgeschlossenen Kündigungstatbestände in einem Klammerzusatz schlagwortartig unter Zitierung der einschlägigen Normen des BGB aufzuzählen. Indem ferner der generelle Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung im Kontext des Satzgefüges als gleichsam zwingende Folge eines langfristig angelegten Mietverhältnisses erscheint, wird die verharmlosende Einbettung in das Gefüge der Vertragsbestimmungen noch verstärkt (vgl. zum Ganzen nur AG Hamburg-Altona, a.a.O.)

3. Der zur Wirksamkeit der Kündigung des Klägers vom 22.11.2011 notwendige Kündigungsgrund liegt ebenfalls vor, da dieser nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, weil er die bisher von der Beklagten genutzten Räume als Wohnung für sich "benötigt".

Ausgangspunkt ist dabei, dass vom Gericht die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich zu respektieren ist und ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufgedrängt werden dürfen (vgl. nur BVerfG WuM 2002, 21/22). Es genügt deswegen die bloße, aber ernsthafte Absicht des Vermieters, im eigenen Haus zu wohnen. Notfall, Mangel oder Zwangslage müssen dabei nicht vorliegen, vielmehr genügen vernünftige nachvollziehbare Gründe (vgl. nur Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 573 Rd-Nr. 28 m.w.N.).

Eine derartige ernsthafte Absicht des Klägers an der künftigen Nutzung der an die Beklagte vermieteten Wohnung aus vernünftigen nachvollziehbaren Gründen liegt vor. Die Zeugin S.-P. hat detailliert, widerspruchsfrei und im Ergebnis gerade auch aufgrund ihres persönlichen Eindruckes im Rahmen ihrer Aussage überzeugend bekundet, dass eine Aufrechterhaltung ihrer Beziehung mit dem Kläger nur möglich sei, wenn dieser den gemeinsamen Haushalt wieder verlasse. Die Zeugin hat dabei auch unter kritischer Würdigung ihrer Aussage als Lebenspartnerin des Klägers und ihres demnach zumindest mittelbarem Interesse am Ausgang des Verfahrens in ungewöhnlicher Weise den zum Eigenbedarf führenden Sachverhalt sehr überzeugend geschildert, indem sie ohne jedwede erkennbare Begünstigungstendenz in bemerkenswert gelassener Weise schlicht die Vielzahl von Fragen des Gerichts und des Prozessbevollmächtigten des Beklagten ohne Zögern beantwortet hat, ohne dass sie zuvor erkennbar darüber nachgedacht hätte, wie sich diese Aussagen für die eine oder andere Partei auswirken könnten. Kurzum: Das Gericht hat selten eine derartig glaubwürdige Zeugin erlebt.

Die ernsthafte Absicht des Klägers zur Nachnutzung der Wohnung der Beklagten wird danach insbesondere auch dadurch dokumentiert, dass er zur Aufrechterhaltung der Beziehung zur Zeugin  S.-P. bereits deren Wohnung verlassen hat und sich notdürftig in seinem nicht als Wohnung geeigneten Fotoatelier eingerichtet hat, einem auf Dauer nicht zumutbaren Zustand, der durch die künftige Nutzung der Wohnung der Beklagten behoben werden kann.

Eine Vernehmung der Zeugin S. zu der Behauptung der Beklagten, die Zeugin S.-P. hätte dieser berichtet, der Beklagte wohne - entgegen der Darstellung der Zeugin - in einer eigenen Wohnung im Hause der Zeugin S.-P., kommt im Übrigen nicht in Betracht, da es sich hierbei um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis handeln würde, nachdem die Beklagte bereits nicht hinreichend substantiiert dargelegt hat, wann, wo, wie und mit welchem konkreten Inhalt diese Aussage getätigt worden sein soll. Dies gilt insbesondere auch deswegen, weil die Zeugin S.-P. die Wohnsituation - wie bereits dargestellt - beeindruckend in glaubhafter Weise geschildert hat, dass nämlich der Kläger nicht in einer anderen Wohnung, sondern in ihrem Haushalt gelebt hat und es gerade deswegen zu einer Belastung der Partnerschaft gekommen ist.

Entgegen der Auffassung der Beklagten kann schließlich dahinstehen, ob der Wohnbedarf durch eigene Fehlplanungen des Vermieters verursacht worden ist, wobei vorliegend vielmehr zu Gunsten des Klägers zu berücksichtigen ist, dass er zum Zeitpunkt seiner Entscheidung, mit seiner Lebenspartnerin zusammenzuziehen, bereits mehrere Jahre mit ihr befreundet war und nach der glaubhaften Aussage der Zeugin S.-P. ein früheres Zusammenleben über einen Zeitraum von immerhin 2 bis 2 1/2 Jahren problemlos funktioniert hatte (vgl. hierzu nur Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573 Rd.nr 43).

4. Die vorliegende Eigenbedarfskündigung ist darüber hinaus auch nicht treu- bzw. sonst rechtswidrig. Zum einen ist gegenwärtig keine andere freistehende Wohnung des Klägers verfügbar, weil die anderen beiden Wohnungen an die Mieter S. und W. vermietet sind. Eine bloße Kündigungsabsicht der Eheleute S., die nach der Darstellung der Beklagten geäußert worden sein soll, genügt insoweit nicht, da der Kläger einen kurzfristig zu befriedigenden Eigenbedarf hat und ihm nicht das Risiko zuzumuten ist, dass die Eheleute S. schließlich von einer Beendigung des Mietverhältnisses absehen könnten, zumal dann auch noch eine weitere Kündigungs- und Räumungsfrist gegenüber den Eheleuten S. zu beachten wäre.

Zum zweiten ist die Kündigung auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil ein konkreter Bedarf des Klägers an der Mietwohnung der Beklagten bereits bei Abschluss des Mietvertrages absehbar gewesen sei. Daran fehlt es vorliegend bereits deswegen, weil der Kläger bei Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten am 30.11.2009 noch in einer eigenen Wohnung lebte und erst im Mai/Juni 2011 zu seiner Lebenspartnerin gezogen ist.

Zum Dritten hat der Kläger grundsätzlich das Recht, kraft seiner eigenen Entscheidung - die das Gericht nach den voran stehenden Ausführungen nicht durch seine ersetzen darf - die Wohnung der Beklagten und nicht der Eheleute S. oder der Mieterein W. zu kündigen, weil deren Wohnungen nicht frei verfügbar sind und darüber hinaus die Nutzung der Wohnung der Beklagten durch den Kläger auch nicht der Befriedigung eines überhöhten Wohnbedarfs dient. Hierbei sind nämlich insbesondere die langjährigen Wohnverhältnisse des Klägers als Maßstab zu berücksichtigen. Auch wenn er bis vor Kurzem im Haushalt der Lebenspartnerin mit 4 Personen in einer ebenfalls ca. 150 m² großen Wohnung ohne eigenes, nur ihm zur Verfügung stehendes Zimmer gewohnt hat, ist zu seinen Gunsten insbesondere zu beachten, dass er zuvor in einer noch größeren als der an die Beklagte vermieteten Wohnung allein über einen Zeitraum von mindestens 2 Jahren lebte und auch in der Zeit davor langjährig diese ca. 200 qm große Wohnung nur zu Dritt gemeinsam mit seiner Ehefrau und seiner Tochter nutzte, mithin sein Leben langjährig durch großzügige Wohnverhältnisse geprägt war. Dann aber stellt es keinen überhöhten Wohnbedarf dar, wenn der Kläger nicht die kleinere, nur ca. 75 qm große Wohnung der langjährigen Mieterin W., sondern vielmehr das zum Kündigungszeitpunkt erst ca. 2 Jahre bestehende Mietverhältnis mit der Beklagten kündigt.

5. Schließlich kann die Beklagte auch nicht gemäß § 574 Abs. 1 BGB vom Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, weil dessen Beendigung für sie oder ihre Tochter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.

Es ist vielmehr zunächst gerichtsbekannt, dass im nördlichen Landkreis N. ausreichend freier Wohnraum gerade auch im ländlichen Raum zur Verfügung steht, der der Beklagten und auch ihrer Tochter die Erreichung ihrer Schulen ohne weiteres ermöglichen würde. Kündigungstypische Belastungen sind stattdessen hinzunehmen (vgl. nur Schmidt-Futterer, a.a.O., § 574 Rd.nr. 26), zumal die Obliegenheitssuche nach Ersatzwohnraum bereits mit dem Zugang der Kündigung beginnt (vgl. nur Schmidt-Futterer, a.a.O., § 574 Rd.nr. 31).

Darüber hinaus hat die Klägerin auch keine "erheblichen" Aufwendungen im Sinne von § 574 BGB auf die Mietsache getätigt. Der von ihr angebrachte Korkfußboden kann - wie auch von ihr selbst nicht bestritten - gemäß § 539 Abs. 2 BGB wieder herausgenommen werden. Auch die weiteren, im Übrigen nicht einmal substantiiert dargelegten Aufwendungen überschreiten nicht in gravierender Weise die typischerweise von Mietern bei Einzug auf eine Mietwohnung zu dem Zweck getätigten Aufwendungen, sich diese nach den eigenen Vorstellungen herzurichten (vgl. hierzu nur Schmidt-Futterer, § 574 Rd.nr. 53). Auch die kurze Mietzeit stellt per se keine besondere Härte dar (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., § 574 Rd.nr. 58).

Der Klage ist in Folge dessen im Ergebnis stattzugeben. Es ist von der Beklagten hinzunehmen, wenn der Kläger als Vermieter Eigenbedarf geltend macht, weil er von seiner Partnerin wieder getrennt leben möchte (vgl. nur Schmidt-Futterer, a. a. O., § 573 Rd.nr. 102, m.w.N.). Soweit die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Beklagten vom 20.08.2012 und des Klägers 24.08.2012 neues Vorbringen enthalten, ist es gemäß § 296a ZPO unbeachtlich.

Der Beklagten war jedoch wegen ihres eigenen bisher vertragsgemäßen Verhaltens gemäß § 721a Abs. 1 ZPO eine großzügige Räumungsfrist zu gewähren, selbst wenn gemäß den voran stehenden Ausführungen die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzwohnung an sich bereits mit Zugang der Kündigung Ende 2011 begonnen hat. Das Gericht hält insoweit einen über den Verkündungstermin hinausgehenden Zeitraum von ca. 5 Monaten für notwendig, aber auch ausreichend, um der Beklagten die Suche nach adäquatem Ersatzwohnraum zu ermöglichen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711 ZPO.