II.

Der Antrag hat Erfolg.

Der angefochtene Aufhebungsbescheid vom 22. Mai 2003 ist nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes lediglich möglichen summarischen Überprüfung der Sach- und Rechtslage rechtswidrig und verletzt den Antragsteller in seinen Rechten. Der Bescheid wird im Verfahren der Hauptsache voraussichtlich keinen Bestand haben.

Ermächtigungsgrundlage für die streitige Entscheidung der Antragsgegnerin ist § 182 Abs. 1 BauGB. Nach dieser Bestimmung kann die Gemeinde ein Miet- oder Pachtverhältnis auf Antrag des Eigentümers oder im Hinblick auf ein städtebauliches Gebot mit einer Frist von grundsätzlich mindestens sechs Monaten aufheben, wenn die Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, der Entwicklung im städtebaulichen Entwicklungsbereich oder einer Maßnahme nach den §§ 176 bis 179 BauGB dies erfordern. Ein Mietverhältnis über Wohnraum darf die Gemeinde nach Absatz 2 Satz 1 der Vorschrift jedoch nur aufheben, wenn im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses angemessener Ersatzwohnraum für den Mieter und die zu seinem Hausstand gehörenden Personen zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. Diese Einschränkung knüpft inhaltlich an dem Schutzgedanken an, der auch der Bestimmung des § 179 Abs. 2 Satz 1 BauGB zugrunde liegt. Nach jener Bestimmung darf ein gemeindliches Abrissgebot bei Wohnraum nur vollzogen werden, wenn im Zeitpunkt der Beseitigung der baulichen Anlage angemessener Ersatzwohnraum für die Bewohner unter zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. Während die eben genannte Vorschrift nur als ein Vollziehungshindernis für den Fall fehlenden zumutbaren Wohnraumes ausgestaltet ist, hat der Gesetzgeber diese Voraussetzung im § 182 Abs. 2 Satz 1 BauGB zum Tatbestandsmerkmal der Norm erhoben. Dies wird aus dem klaren Wortlaut "darf nur ....., wenn ....." deutlich. Hieraus folgt zugleich, dass die Gemeinde die Aufhebung eines Mietverhältnisses nicht verfügen darf, solange der im Gesetz geforderte angemessene Wohnraum für den Zeitpunkt des Wohnungswechsels noch nicht zur Verfügung steht (vgl. z.B. Hess. VGH, Beschluss vom 15.12.97, BRS 60 Nr. 230). Offenbar meint die Antragsgegnerin, es genüge, wenn beim Erlass der Mietaufhebungsverfügung eine hinreichend sichere Erwartung bestehe, dass für die Mieter bei der verfügten Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Ersatzwohnung zu beschaffen sein werde. Dementsprechend hat die Antragsgegnerin den Antragsteller in ihrem Mietaufhebungsbescheid darauf verwiesen, sich wegen einer Beschaffung von Ersatzwohnraum an städtische Dienste zu wenden oder im Zeitraum bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die Dienste von Immobilienmaklern in Anspruch zu nehmen. In diesem Sinne vertritt die Antragsgegnerin im vorliegenden Verfahren ausdrücklich die Auffassung, der Ersatzwohnraum brauche bei Erlass der Mietaufhebungsverfügung nicht vorhanden zu sein, sondern erst im Zeitpunkt des notwendigen Umzuges. Dieser Auffassung vermag die Kammer nicht zu folgen. Die gesetzliche Konzeption des § 182 BauGB lässt nach seiner Ausgestaltung und seiner Formulierung erkennen, dass die Frage ausreichenden und angemessenen Ersatzwohnraumes in demselben Verfahren zu prüfen und zu entscheiden ist, dessen Ziel die Aufhebung des ursprünglichen Mietverhältnisses ist. Die konkrete und rechtlich abgesicherte Verfügbarkeit des erforderlichen Ersatzwohnraumes muss also feststehen, sobald die Gemeinde das ursprüngliche Mietverhältnis nach § 182 Abs. 1 BauGB aufheben will. Der erkennbare Wille des Gesetzgebers lässt es nicht zu, die Frage des Ersatzwohnraumes einem nachgeschalteten, gesonderten Verfahren zu überlassen. Dies würde den Schutz der zum Auszug verpflichteten Mieter in einer nicht hinnehmbaren Weise verkürzen. Es kann den Mietern nicht zugemutet werden, eine unter den isolierten Voraussetzungen des § 182 Abs. 1 BauGB verfügte Mietaufhebung hinzunehmen und in den anschließend verbleibenden sechs Monaten der gesetzlichen Mindestfrist mit der Gemeinde einen belastenden Verpflichtungsstreit um den Nachweis angemessenen Wohnraums zu führen. Gerade der mit einer solchen Verfahrensaufspaltung verbundene Zeitdruck muss von den auszugspflichtigen Mietern, die selber nicht den Anlass für die hoheitlich angeordnete Mietaufhebung herbeiführen, unter sozialstaatlichen Gesichtspunkten ferngehalten werden (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 182 Rdnr. 12, § 179 Rdnr. 58 ff.).

Die Antragsgegnerin hat im Falle des Antragstellers die Frage eines Nachweises angemessenen Ersatzwohnraumes bei ihrer Entscheidung ausdrücklich ausgeklammert und damit rechtswidrig gehandelt. Dadurch ist der Antragsteller in seinen Rechten verletzt. Den ihm zustehenden Anspruch, zugleich mit der ihn belastenden Mietaufhebungsverfügung für den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses die gesicherte Möglichkeit zu erhalten, eine Ersatzwohnung zu beziehen, hat die Antragsgegnerin bei Erlass des angefochtenen Bescheides und auch später nicht erfüllt. Ob es dem Antragsteller im Übrigen zugemutet werden kann, seine Eigentumswohnung in der K. als Ersatzwohnung im Sinne des § 182 Abs. 2 Satz 1 BauGB zu beziehen, ist eine Frage, die im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nicht abschließend geklärt werden kann. Hierzu trägt der Antragsteller vor, dass er jene Wohnung nicht erworben habe, um sie selber zu bewohnen, sondern anderweitig zu nutzen. Es sprechen zunächst keine rechtlichen Gesichtspunkte dafür, dass der Antragsteller als Adressat eines Mietaufhebungsbescheides vorrangig aus eigener Kraft dafür zu sorgen hätte, anderen Wohnraum zu beschaffen. Wenn der Antragsteller geltend macht, er verfolge mit seinem Wohneigentum von Anfang an andere Pläne, so kann die Antragsgegnerin die ihr obliegenden Nachweis- und Beschaffungsverpflichtungen für angemessenen Ersatzwohnraum nicht auf den Antragsteller mit dem Hinweis abwälzen, dass ihm schon eine beziehbare Wohnung gehöre und er schlüssig darzulegen habe, warum er den Umzug dorthin nicht beabsichtige. Ob und inwieweit ein Mieter als Beteiligter eines Mietaufhebungsverfahrens nach § 182 BauGB verpflichtet sein kann, bei der Beschaffung des Ersatzwohnraumes durch den Einsatz eigener Mittel und Möglichkeiten mitzuwirken, kann erst im Hauptsacheverfahren beantwortet werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Billigkeitsgründe nach § 162 Abs. 3 VwGO, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen der Antragsgegnerin oder der Staatskasse aufzuerlegen, bestehen nicht.