Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Ein Anspruch auf Wandlung, auf den das Landgericht die Verurteilung der Beklagten gestützt hat, besteht allerdings nicht.

Die Beklagte hat in § 2 des Vertrages, der mit Gewährleistung überschrieben ist, die Gewähr dafür übernommen, daß das Grundstück mit einer Geschoßflächenzahl von 1, 2 bebaut werden kann. Dieser Umstand ist unstreitig nicht eingetreten. Ein Sachmangel oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft als Voraussetzung des Wandlungsrechts folgen daraus aber nicht. Die Sachmängelgewährleistung erfaßt nämlich nur Beschaffenheitsangaben und Eigenschaften, die zu den nach den §§ 459 ff. BGB maßgeblichen Zeitpunkten, nämlich Vertragsschluß und Gefahrübergang, vorhanden sein sollen; die künftige Bebaubarkeit gehört dazu nicht (BGHZ 117, 159, 162 f. [BGH 07.02.1992 - V ZR 246/90] ; BGH WM 1977, 118). Hier ist der Vorhaben- und Erschließungsplan erst am 25. Juni 1997 beschlossen und am 14. Oktober 1997 bzw. 3. November 1997 genehmigt bzw. bekannt gemacht worden. Vertragsschluß und Übergabe liegen zeitlich früher.

Auf die vom Landgericht geprüfte Frage, ob der Wandlungsanspruch verjährt ist und wann die Verjährungsfrist zu laufen begonnen hat, und auf die von der Berufung dagegen erhobenen Angriffe kommt es deshalb nicht an, ebensowenig darauf, ob in dem Schreiben der Beklagten vom 26. August 1998 ein die Verjährung unterbrechendes Anerkenntnis liegt.

2. Die Vereinbarung in § 2 des Kaufvertrages enthält ein selbständiges Garantieversprechen, das der dreißigjährigen Verjährung des § 195 BGB unterliegt.

Der Abschluß eines selbständigen Garantievertrages setzt voraus, daß der Schuldner über die Vertragsmäßigkeit der geschuldeten Leistung hinaus die Verpflichtung übernimmt, für einen weiteren bestimmten wirtschaftlichen Erfolg einzustehen oder eine Schadensgefahr zu übernehmen (OLG Koblenz NJW 1986, 2511 [OLG Koblenz 28.01.1986 - 3 U 1528/84]; Mischke BB 1995, 1093, 1095; vgl. auch BGH WM 1987, 1223 f. ). Im hier zu entscheidenden Fall ergeben der Vertragsinhalt und die Begleitumstände, daß die Beklagte über ihre Gewährleistungspflichten hinaus, die, wie ausgeführt, die Frage der künftigen Bebaubarkeit des Grundstücks ohnehin nicht erfassen, für den wirtschaftlichen Erfolg der Transaktion garantiemäßig haften wollte.

Der Architekt B hat bei seiner Vernehmung bekundet, daß der Erwerb des Grundstücks mit der von beiden Seiten zugrundegelegten und zum Vertragsinhalt gemachten Bebauung stehen oder fallen sollte. Die Aussage der Notarvertreterin, die an den Beurkundungstermin allerdings keine Erinnerung mehr hatte und die sich für ihre Aussage auf einen Parallelfall und die ihr diesbezüglich zur Verfügung stehenden Unterlagen bezogen hat, bestätigt dies zwar so nicht; danach soll jedenfalls bei der Beurkundung nicht darüber gesprochen worden sein, was bei Planungsänderungen geschehen sollte. Auch die Notarvertreterin hat jedoch bekundet, daß das Rücktrittsrecht auf Veranlassung des Architekten B in den Vetrag aufgenommen worden ist und daß sie deshalb den vorbereiteten Entwurf entsprechend überarbeitet und den Parteien übersandt habe (Schreiben der Notarvertreterin vom 29. September 1995). Angesichts dieses Umstandes sowie der mangelnden konkreten Erinnerung an den Beurkundungstermin für den Kaufvertrag mit den Parteien steht die Aussage der Notarvertreterin damit der Aussage des Architekten B nicht entgegen.

Die Interessenlage der Beteiligten legt die Übernahme einer Garantie zur künftigen Bebaubarkeit seitens der Beklagten nahe. Es liegt auf der Hand, daß die Investitionsentscheidung der Kläger von Art und Maß der zukünftig möglichen Bebauung abhing und daß sich das Vorhaben bei einer Verminderung der Wohnfläche wirtschaftlich nicht mehr rechnen würde. Aus der Aussage B folgt zudem, daß die Kläger die einzigen Interessenten waren, was die Beklagte veranlaßt haben könnte, ihnen in dieser Hinsicht entgegenzukommen, zumal zu diesem Zeitpunkt beide Parteien davon ausgingen, daß diese Planung gegenüber der Stadt C durchzusetzen war. Die Bedeutung der höheren Geschoßflächenzahl für die Kläger wird weiter durch die Entstehungsgeschichte des Vertrages belegt; der Entwurf sah nämlich nur eine solche von 0, 8 vor. Die Geschoßflächenzahl von 1, 2 muß deshalb, wie dies der Architekt B bei seiner Vernehmung anschaulich geschildert hat, kurzfristig auf Drängen der Kläger in den Vertrag aufgenommen worden sein. Die Beklagte hat dies mit dem Abschluß des Vertrages akzeptiert.

Der Umstand, daß § 2 des Kaufvetrages mit "Gewährleistung" überschrieben ist, steht dem nicht entgegen. Die fehlerhafte rechtliche Einordnung der von der Beklagten übernommenen Gewähr vermag den dem Vertrag im Wege der Auslegung zu entnehmenden Willen, für eine bestimmte zukünftige Bebaubarkeit einstehen zu wollen, nicht zu beseitigen.

Der Umstand, für den die Beklagte eine selbständige Garantie übernommen hat, ist nicht eingetreten. Für diesen Fall ist dem Kaufvertrag im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein Rücktrittsrecht der Kläger als Käufer zu entnehmen.

Das in § 8 Abs. 2 des Vertrages enthaltene Rücktrittsrecht der Kläger erfaßt trotz seines unklaren Wortlauts auch den Fall der Nichteinhaltung des Garantieversprechens im Hinblick auf die künftige Bebaubarkeit. Vordergründig geht es dort zwar darum, daß das Rücktrittsrecht den Klägern dann zustehen sollte, wenn die Erschließung nicht binnen bestimmter Frist abgeschlossen war; die Notarvertreterin hat dementsprechend ausgesagt, daß es hier um die Erschließung des Grundstücks als Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung gegangen sei. Jedoch nimmt diese Vertragsklausel - über die Verweisung auf § 8 Abs. 1 und den dort genannten Plan bzw. Entwurf der Anlage 2) - auch auf die vertraglich zugrundegelegte Bebauung und damit die Geschoßflächenzahl Bezug. Der Architekt B hat bei seiner Aussage die zentrale Bedeutung der Bebaubarkeit für die Entscheidung der Kläger, für die er damals als Planer tätig war, mehrfach hervorgehoben; er hat bekundet, daß an dieser Frage der Vertragsschluß beinahe gescheitert wäre. Die Rücktrittsklausel ist, wie die Notarvertreterin bestätigt hat, auf sein Drängen in den Vertragstext aufgenommen worden. Sie nimmt auf die von der Beklagten in § 2 des Vertrages übernommene Gewähr Bezug. Bezöge sie sich nicht darauf, so wäre vertraglich nicht geregelt, welche Rechte den Klägern in dem Fall, daß Art und Umfang der Bebauung geringer ausfielen, zustehen sollten. Der Architekt B hat sich in diesem Zusammenhang auch daran erinnert, daß anläßlich der Beurkundung darüber gesprochen worden sei, daß die Rücktrittsmöglichkeit bestehen sollte, wenn die Bebauung nicht so ausfiele, wie sie in der Anlage zum Vertrag beschrieben war. Das hätte zwar im Vertrag nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden; da aber der Wortlaut eine Verbindung zwischen der beabsichtigten Bebauung und dem Rücktrittsrecht herstellt, erlaubt dies im Hinblick auf die Interessenlage der Beteiligten eine Auslegung im Sinne der Kläger. Weiter wäre kaum plausibel zu erklären, warum die Kläger berechtigt sein sollten, bei Verzug mit der Erschließung zurückzutreten, nicht aber dann, wenn, was für sie ungleich wichtiger war, das Grundstück nur in deutlich geringerem Umfang als vertraglich zugrundegelegt bebaut werden durfte.

Die Voraussetzungen für die Ausübung des danach den Klägern eingeräumten Rücktrittsrechts liegen vor; denn der im November bestandskräftig gewordene Vorhaben- und Erschließungsplan schränkt, worüber die Parteien nicht streiten, die Bebaubarkeit im Unterschied zu den Vereinbarungen der Parteien nicht unerheblich ein.

3. Die Kläger berufen sich weiter zu Recht darauf, mit Schreiben vom 11. Januar 1999 gem. § 326 BGB vom Vertrag zurückgetreten zu sein, nachdem sie zuvor mit Schreiben vom 15. Dezember 1998 eine Nachfrist für die Verschaffung des Eigentums (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB) gesetzt hatten. Ihr Bestreben, sich vom Vertrag lösen wollen, hindert ein Vorgehen nach § 326 BGB nicht. Insbesondere trifft es nicht zu, daß das Verhalten der Kläger ursächlich dafür sei, daß es bisher nicht zur Vertragserfüllung gekommen sei.

Den Kaufpreis haben die Kläger schon am 6. Januar 1997 gezahlt; die vertraglich vereinbarte Rückzahlungsbürgschaft haben sie der Beklagten im November 1997 mit Bestandskraft des Vorhaben und Erschließungsplans zurückgegeben. Die Eigentumsumschreibung ist trotzdem bis heute nicht geschehen. Die Kläger haben sie wiederholt angemahnt. Die Parteien haben im Kaufvertrag die Auflassung erklärt (§ 5) und den Notar mit dem Vollzug der Vereinbarungen beauftragt (§ 10 Abs. 4). Die Kläger haben entsprechend § 5 Abs. 2 des Vertrages die Löschung der für sie eingetragenen Auflassungsvormerkung beantragt. Hindernisse auf Seiten der Kläger bestehen ersichtlich nicht. Zur Eigentumsumschreibung ist es ersichtlich bisher deshalb nicht gekommen, weil die Beklagte die Voraussetzungen dafür nicht geschaffen hat (Schreiben der Notarvertreterin vom 29. Januar 1996 und des Grundbuchamts vom 14. Januar 1999).

Ihre Eigentumsverschaffungspflicht hat die Beklagte damit aus in ihrer Sphäre liegenden Gründen nicht erfüllt. Da sie der Ansicht ist, den Klägern stehe ein Recht zur Lösung vom Vertrag nicht zu, war sie verpflichtet, die Eigentumsumschreibung zu betreiben. Die Gegenleistung, nämlich den Kaufpreis, hat sie bereits erhalten.

Die Beklagte ist nicht berechtigt, dem Rücktritt der Kläger den Einwand des "tu quoque" entgegenhalten. Zwar kann, wie in der Rechtsprechung anerkannt ist, vom Vertrag nur der zurücktreten, der selbst vertragstreu ist, § 242 BGB. Der Rücktrittsberechtigte handelt hingegen treuwidrig, wenn er die Leistung der anderen Vertragspartei verlangt, ohne zugleich den eigenen Verpflichtungen nachzukommen (BGH NJW 1999, 352 f. [BGH 13.11.1998 - V ZR 386/97] m. w. N. ). So liegt der Fall hier indes nicht. Zum einen haben die Kläger ihre Gegenleistung, nämlich den Kaufpreis, bereits erbracht; zum anderen ist die Beklagte unstreitig selbst nicht in der Lage, den im Kaufvertrag übernommenen Verpflichtungen vollständig nachzukommen, was dazu führt (vgl. oben), daß das Bestreben der Kläger, sich vom Vertrag zu lösen, berechtigt ist. Die Eigentumsumschreibung ist zudem nicht am Verhalten der Kläger gescheitert; davon könnte allenfalls dann die Rede sein, wenn sie - was hier nicht gegeben ist - den Kaufpreis nicht gezahlt hätten (Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl. , § 326 Rn. 11 m. w. N. ). Im vorliegenden Fall ist deshalb dem Schuldner, hier der Beklagten, der Einwand des "tu quoque" versperrt (BGH a. a. O. ).

4. Soweit die Beklagte geltend macht, die Kläger hätten, was diese bestreiten, durch den Architekten B bei der Aufstellung des Vorhaben- und Erschließungsplans mitgewirkt und schon frühzeitig erfahren, daß die Bebauung aufgrund von Vorgaben der Stadt C nicht wie vereinbart möglich sein würde, ist dies kein Umstand, der der Lösung vom Vertrag im Verhältnis zur Beklagten entgegenstehen würde. Es sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich oder vorgetragen, daß es die Kläger zu vertreten haben, daß die im Vertrag zugrundegelegte Bebauung nicht zu verwirklichen ist; erst dann wäre nämlich das Verhalten der Kläger treuwidrig, § 162 BGB.

5. Die Berufung wendet sich weiter im Ergebnis zu Unrecht gegen den vom LG zuerkannten Zinssatz.

Haben die Klägern ihr vertragliches Rücktrittsrecht ausgeübt, so ist die Entscheidung des LG mit der Maßgabe, daß die Beklagte Zinsen von 7 % über dem Diskontsatz bzw. Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank schuldet, richtig. Denn § 8 Abs. 4 des Vertrages regelt eine solche Verzinsung für den Rücktrittsfall.

Sind die Kläger nach § 326 BGB vom Vertrag zurückgetreten, so gilt im Ergebnis nichts anderes. Die Parteien sind dann gemäß §§ 346, 347 BGB verpflichtet, einander die empfangenen Leistungen zurückzugewähren. Aufgrund der dort enthaltenen Verweisung auf § 987 BGB ist die Beklagte, die bereits den Kaufpreis erhalten hat, zur Herausgabe gezogener oder zum Ersatz schuldhaft nicht gezogener Nutzungen hinsichtlich der Kaufpreissumme verpflichtet. Diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf eine bei ihr eingetretene Zinsentlastung (vgl. BGH NJW 1998, 3268, 3269) [BGH 10.07.1998 - V ZR 360/96]. Den Wert der Nutzungen bzw. die Zinsentlastung schätzt der Senat gemäß § 287 ZPO ebenfalls auf den vom Landgericht zuerkannten Zinssatz.

6. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.