Die Antragstellerin ist Eigentümerin zweier Wohnungen. Ihr Ehemann - der Antragsteller - war zur Zeit des Rechtshängigwerdens des Antrags beider Eheleute Miteigentümer einer dieser Wohnungen. Von dem Antragsgegner zu 11. haben die Eheleute vier Wohnungen angemietet, die sie an Feriengäste vermieten. In dem Hotel ... der Eheleute, das sie seit vielen Jahren auf dem rückwärtig an die Grundfläche der Wohnungseigentumsanlage angrenzenden Grundstück ... betreiben, erhalten die Feriengäste den für ein Hotel üblichen Service und können zu Fuß über einen Weg und durch ein Tor im Gartenzaun von der Wohnungseigentumsanlage her das Hotel erreichen. Vorinstanzlich haben die Beteiligten darüber gestritten, ob der Weg seit jeher vorhanden und die Durchgangspforte ständig geöffnet gewesen ist.

Die Antragsteller erwarben die Grundfläche (Hof- und Gebäudefläche) ... (früher ...) 1975/76 und veräußerten das Gelände 1980 an Frau ... die darauf das Gebäude mit 18 Eigentumswohnungen und 18 PKW-Einstellplätzen errichtete. In der Teilungserklärung vom 09. Juli 1981 ist vorgesehen, daß jeder Eigentümer je Wohnungs-/Teileigentum eine Stimme hat. Die Wohnungen sind nach der Teilungserklärung (§ 5 Abs. 7) grundsätzlich an Gäste und (oder) Dauermieter vermietbar. Die zur Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums vorgesehene Hausordnung kann von der Eigentümerversammlung mit 2/3-Mehrheit abgeändert werden (§ 5 Abs. 6).

Am 24.09.1989 beschloß die Eigentümerversammlung mit elf gegen sieben Stimmen, daß die Zuwegung vom Betrieb ... zum Grundstück ... entfernt und dort der alte Zustand hergestellt werden solle, d.h. der Zaun auf der Grundstücksgrenze geschlossen, die Treppensteine und Wegpflasterung geräumt sowie der Geländeabhang in die natürliche Gartenform gebracht und mit Sträucher bepflanzt werden solle.

Antragsgemäß hat das Amtsgericht diesen Beschluß am 06.12.1989 für ungültig erklärt. Zugleich hat es antragsgemäß dem Verwalter aufgegeben, einen (weiteren) Durchgang zwischen der nördlichen Hausecke (bei der Wohnung E 6) und dem Jägerzaun, der den sich unmittelbar anschließenden Parkplatz der Eigentumsanlage begrenzt, wieder zu öffnen. Der Verwalter hatte diesen Durchgang mit zwei Pfählen und zwei Querlatten unbenutzbar gemacht, nachdem er am 02.10.1989 die Pforte mit Schraubnägeln verriegelt hatte, woraufhin die Antragsteller (nach Entfernung der Nägel) die Pforte ausgehängt hatten.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen. Es hat sich der Auffassung des Amtsgerichts angeschlossen, die beschlossene Maßnahme stelle eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG dar. Der streitige Weg sei seiner baulichen Anlage nach eine ganze Reihe von Jahren vorhanden gewesen. Zum weiteren Antrag hat das Landgericht eine Beseitigungspflicht des Verwalters gemäß § 1004 BGB angenommen, da die Schließung des vorhandenen Durchgangs ohne wirksamen Beschluß der Eigentümergemeinschaft nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe.

Dagegen wenden sich in zulässiger Weise die Antragsgegnerin zu 4. sowie die weiteren Antragsgegner auf dem Weg der Rechtsbeschwerde.

Der landgerichtliche Beschluß ist aufzuheben und die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen.

I.

Zutreffend hat das Landgericht die Beteiligung des Antragstellers für bedenkenfrei gehalten. Ferner hat es zu Recht zugrundegelegt, daß die Beschwerdebefugnis auf Seiten der Antragsgegner nicht infragegestellt ist. Anerkanntermaßen dient das Anfechtungsrecht dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, nicht dem persönlichen Interesse eines anfechtenden Eigentümers (oder einem Minderheitsschutz), vgl. BayObLG NJW-RR 1988, 1168. Rechtsmißbrauch ist nicht ersichtlich. Die Beschwerdebefugnis ist auch nicht deshalb zweifelhaft, weil von dem amtsgerichtlichen Beschluß betreffend den zweiten Antrag etwa nur der Verwalter betroffen wird. Bei der vorliegenden Verfahrensgestaltung mit dem Verbund nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG und §§ 43 Abs. 1, Nr. 4, 23, Abs. 4 WEG sind sämtliche Eigentümer beteiligt (§ 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Die Beteiligten streiten vor dem Hintergrund der Mehrheitsentscheidung über die Gestaltung/Benutzbarkeit der Außenanlagen.

II.

Da das Landgericht zu dem Beschluß zur Schließung der Zuwegung von einer für erforderlich gehaltenen - aber nicht erreichten - Einstimmigkeit ausgegangen ist, hat es sich nicht damit auseinandersetzen müssen, ob die Stimmabgaben Bedenken ausgesetzt sind. Das Protokoll führt aus, daß die Eigentümer persönlich oder durch Vollmacht vertreten gewesen sind. Einer Klärung der Einzelheiten bedarf es dazu nicht.

III.

Die Erwägungen des Landgerichts zur Sache halten aber den Rechtsbeschwerderügen nicht stand.

1.

Gerügt wird, daß das Landgericht den Sachverhalt nicht ausreichend geklärt und vor seiner Entscheidung nicht - wie geboten - auf tatsächlich offene Fragen hingewiesen habe; bei einem gerichtlichen Hinweis hätten weitere Unterlagen beigebracht werden können. Der fragliche Weg sei nicht jahrelang genutzt worden, so daß sich von keiner faktischen Zweckbestimmung sprechen lasse.

Die Erwiderung macht geltend, die Benutzung der Pforte sei mit Ausnahme des Vorfalls Anfang Oktober 1989 zu keiner Zeit beeinträchtigt gewesen; von der Benutzungsmöglichkeit sei stets Gebrauch gemacht worden. Zwar sei zuvor einmal - wie schon erstinstanzlich im Schriftsatz vom 08.11.1989 angesprochen - eine im Bereich des Durchgangs befindliche Treppe abgerissen worden. Gäste wie dritte Personen hätten den Durchgang dennoch weiter benutzt, sie seien über den Hang gegangen. Später sei der Durchgang wieder hergestellt worden. Ein Beschluß zur Aufhebung einer faktischen Zweckbestimmung (hinsichtlich des Durchgangs) bedürfe der Einstimmigkeit.

2.

Modifizierend zu § 745 Abs. 3 BGB und abweichend von Mehrheitsentscheidungen i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG stellt § 22 Abs. 1 WEG auf Einstimmigkeit ab für bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Dabei ist die Zustimmung des Eigentümers entbehrlich, dessen Rechte nicht über das Maß des § 14 WEG hinaus beeinträchtigt werden. Dies bedeutet, daß bauliche Veränderungen nur der Zustimmung derjenigen Eigentümer bedürfen, die von der beabsichtigten Maßnahme in ihren Rechten betroffen werden (BGHZ 73, 196 = NJW 1979, 817). Auch muß zwischen der Entscheidung zur Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums und der Festlegung der näheren Einzelheiten unterschieden werden, d.h. die konkrete Ausgestaltung - das "Wie" der Maßnahme - betrifft nur die Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG, über die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann (BayObLG NJW-RR 1988, 1169).

a.

In der Gemeinschaftsordnung kann vorgesehen werden, daß zur Entscheidung über eine bauliche Veränderung ein Mehrheitsbeschluß genügt (BayObLG NJW-RR 1990, 209 m.zahlr.Nachw.). Das Landgericht meint, Gesichtspunkte, die eine für die Antragsgegner günstige Beurteilung rechtfertigen könnten, seien nicht erkennbar. Die Teilungserklärung enthalte keine Bestimmungen, die eine "bauliche Veränderung" verneinen lassen. Bedenken dagegen macht die Rechtsbeschwerde nicht geltend. Der Wortlaut der Teilungserklärung ergibt auch nichts dafür, daß die Regel des § 22 WEG abbedungen werden sollte. Es wird vielmehr auf die gesetzliche Regel hingewiesen.

b.

Jedoch hat das Landgericht zu seiner Feststellung, der streitige Weg sei schon vor einer Versammlung im Jahr 1986 vorhanden gewesen, irrig ausgeführt, es sei von den Antragsgegnern nicht vorgetragen worden, daß hinsichtlich des Weges vorher Veränderungen stattgefunden hätten, der Inhalt einer angeblichen Eigentümerversammlung vom Oktober 1985 habe nicht mitgeteilt werden können. Damit hat das Landgericht den vorgetragenen Sachverhalt nicht vollständig ausgewertet.

Die Antragsteller selbst haben mit Schriftsatz vom 29.05.1990 - eingegangen am 31.05., mithin vor Ablauf der für noch beabsichtigte Erklärungen gesetzten Frist (15.06.1990) - das Protokoll der Versammlung vom 19.10.1985 vorgelegt. In dem Protokoll heißt es (u.a.):

Der Durchgang zu(m) Café ... soll geschlossen werden.

Wenn sich dies als - nicht angefochtener - Beschluß i.S.d. § 22 WEG darstellen würde, wäre in der Folgezeit über die Ausführung - mit Mehrheit - zu beschließen gewesen. Zudem könnte sich der Verwalter bei seinem sonstigen Vorgehen möglicherweise darauf stützen. Dazu, ob am 19.10.1985 ein Beschluß gefaßt worden ist, hat das Landgericht noch die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen zu treffen. Der Wortlaut des Protokolls könnte allerdings eher dafür sprechen, eine Beschlußfassung zu verneinen.

Auch darüber hinaus ist der Sachverhalt noch nicht hinreichend aufgeklärt. Das Landgericht gibt der sich aus dem Protokoll vom 28.06.1986 ergebenden Sachlage den "Vorzug", weil dort von der "Öffnung des Durchgangs", nicht von der "Anlage eines Weges" die Rede sei. Nach dem Protokoll vom 19.10.1985 und dem Schreiben des Zwangsverwalters vom 16.06.1986 - wo es heißt, die entsprechenden Arbeiten seien in den vergangenen Wochen durchgeführt worden - sowie dem eigenen Vorbringen der Antragsteller drängt sich jedoch auf, daß in der Zwischenzeit eine Gestaltung erreicht worden ist, die einem freien Durchgang nicht entspricht. Zudem haben die Antragsgegner im Schriftsatz vom 20.10.1989 schon erstinstanzlich vorgetragen, daß nach Veräußerung des Grundstücks zwecks Schaffung von Wohnungseigentum die Wegeverbindung nicht mehr bestand, hingegen vor Errichtung der Eigentumsanlage eine ständige Verbindung zwischen beiden Grundstücken bestanden habe, als die Antragsteller noch Eigentümer der Fläche ... gewesen seien. Damit hat sich das Landgericht nicht auseinandergesetzt. Auf die tatsächlichen Einzelheiten dazu kommt es aber aus Rechtsgründen an, so daß ggfls. auch der angetretene Zeugenbeweis zu erheben sein wird.

c.

Eine bauliche Veränderung ist eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die auf Dauer angelegt ist. Ansatzpunkt ist - worauf das Landgericht zutreffend hinweist - der Verwendungszweck. Die Zweckbestimmung kann u.U. faktisch erfolgen (erfolgt sein), wenn sich aus dem Teilungsplan nichts ergibt. Die bauliche Veränderung betrifft nicht etwa nur die Veränderung vorhandener Gebäudeteile, sondern jede gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums. Auch die Aufbringung eines Plattenbelags (siehe dazu BayObLG Rpfleger 1975, 310) wie u.U. eine Änderung dazu kann mithin beispielsweise eine bauliche Veränderung sein (zur Umgestaltung einer Rasenfläche in einen Abstellplatz vgl. OLG Stuttgart Rpfleger 1974, 361, 362).

Indes ist - womit sich das Landgericht bisher nicht befaßt hat - eine bauliche Veränderung, für die Einstimmigkeit vorgesehen ist, nur dann gegeben, wenn die entsprechende Maßnahme Ober eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht (vgl. KG MDR 1990, 1017 zum Wiederaufbau einer Kinderschaukel an anderer Stelle). Betrifft eine Maßnahme die Vervollständigung einer Wohnanlage von der natürlichen Zweckbestimmung des Grundstücks her (zur Umzäunung vgl. KG OLGZ 1982, 131 ff = Rpfleger 1982, 22), muß eine solche bauliche Veränderung nicht vorliegen. Zur Instandsetzung und -haltung gehört neben der Erhaltung des bestehenden und der Wiederherstellung eines vorhanden gewesenen Zustandes sowie u.U. verbessernden, modernisierenden Maßnahmen, die wirtschaftlich vernünftig sind (vgl. KG NJW-RR 1989, 463), die erstmalige, nicht ausdrücklich durch Teilungserklärung oder durch faktische Zweckbestimmung vorgegebene Herstellung eines einwandfreien Zustandes, die von Neuerungen/Veränderungen zu unterscheiden ist. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere, die unerlaubte Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Dritte mit geeigneten Maßnahmen, wie etwa der Beseitigung eines Weges und Einzäunung des Grundstücks, zu unterbinden (siehe BayObLG NJW-RR 1990, 82). Dies gilt um so mehr, als durch Bildung eines Fußgängerverkehrs Verkehrssicherungspflichten entstehen.

So kann es möglicherweise hier liegen. Gerade um die Sicherungspflichten und die Instandhaltung der Einrichtungen, den Kostenaufwand und Haftpflichtrisiken streiten die Beteiligten untereinander. Zur Einfriedungspflicht kann es - angesichts der hinteren Grundstücksgrenze - darum gehen, daß die Antragsteller als Eigentümer des benachbarten Grundstücks und die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt gemeinsam einzufrieden haben. Das Vorhandensein eines Zaunes mit einem Tor, das von den Antragstellern als Grundstückseigentümern errichtet worden ist, besagt jedoch nichts zur Zweckbestimmung der Außenfläche der Wohnungseigentumsanlage. Wann die Eigentumsanlage fertiggestellt worden ist, hat das Landgericht nicht festgestellt. Deswegen ist nicht auszuschließen, daß im Oktober 1985 die Eigentümergemeinschaft erstmalig zur äußeren Gestaltung der Anlage im fraglichen Bereich (ausdrücklich) Stellung bezog. Der Hinweis des Zwangsverwalters auf die Wohngelder für die vermieteten (Ferien-)Wohnungen (Schreiben vom 16.06.1986, Bl. 25) spricht für wirtschaftliche Erwägungen. Ob dabei Grundsätze zur Verwirkung bei langjähriger Duldung (vgl. OLG Hamm OLGZ 1990, 159 ff) oder allgemein zu Treu und Glauben einzugreifen vermögen und von daher die Gemeinschaft gebunden ist, steht derzeit noch dahin. Das wirtschaftliche Interesse der Antragsteller, insbesondere vom Betrieb ihres Hotels her gesehen, besagt jedenfalls für den ordnungsmäßigen Zustand sowie die Vervollständigung der Wohnanlage - auch in Abgrenzung gegenüber Nachbarn und vor allem zum Ausschluß von Dritten - und für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer in der Anlage nichts Entscheidungserhebliches. Das Schreiben des Zwangsverwalters vom 12.05.1986 (Bl. 24) deutet zudem darauf hin, daß die Vermietung von Ferienwohnungen - nach dem Beschluß des AG ... vom 04.03.1986 (11 L 2/86) zur Zwangsverwaltung - erst im zweiten Quartal 1986 erfolgt sein könnte. Der Wohnungseigentumserwerb der Antragsteller datiert noch später (1988/89).

Die Absprachen, die im Protokoll vom 28.06.1986 festgehalten worden sind (Neuanlegung einer Zuwegung, Benutzung nur durch Gäste und Personal des Cafés, Kostenlast des Cafébetreibers), können auf eine bürgerlich-rechtliche Absprache zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Antragsteller als Grundstücksnachbarn und Hotelbetreiber schließen lassen. Eine faktische Zweckbestimmung für das Verhältnis der Wohnungseigentümer drängt sich allein von daher nicht auf. Zudem soll diese Absprache nicht wirksam geworden sein. Am 21.06.1987 verlieh die Gemeinschaft dem Wunsch Ausdruck (Bl. 54), daß ausschließlich Gästen der Ferienwohnungen der Zugang ermöglicht wird. Zuvor ist an diesem Tag die Vermietung der Ferienwohnungen erörtert (Bl. 53) und die Verteilung der nicht gezahlten Wohngelder (betreffend leerstehende Wohnungen) beschlossen worden. Daraus läßt sich möglicherweise ableiten, daß die Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustandes der Anlage - Abgrenzung nach außen - unverändert verfolgt, aber noch nicht abschließend geregelt worden ist. Am 07.05.1989 (Bl. 49/50) dürfte lediglich auf die zu klärende Rechtslage hingewiesen worden sein. Der mit 13 Stimmen bei fünf Enthaltungen am 24.09.1989 gefaßte Beschluß, zwei Schilder mit der Aufschrift "Privatgrundstuck" zu installieren (Bl. 18 R), zwingt zu keiner anderen Beurteilung. Er kann - angesichts des anderen Beschlusses - nicht als abschließende Entscheidung zur endgültigen Herstellung aufgefaßt werden.

d.

Da der weitere Antrag mit dem angefochtenen Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 24.09.1989 zusammenhängt, ist die landgerichtliche Entscheidung derzeit auch nicht teilweise zu bestätigen.

Zwar kommt grundsätzlich ein Beseitigungsanspruch i.S.d. § 1004 BGB in Betracht, wenn der Verwalter ohne wirksamen Eigentümerbeschluß jenseits seiner Befugnisse zum Alleinhandeln Maßnahmen realisiert. Auch muß ein Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums durch eine unzulässige bauliche Veränderung nicht von allen Eigentümern geltend gemacht werden. Derzeit fehlt es jedoch an tragenden Feststellungen dazu, daß das Verwalterhandeln tatsächlich unzulässig erscheint. Wenn die Eigentümer mit Mehrheit wirksam Herstellungsmaßnahmen zur Außenanlage im Bereich zum Grundstücksnachbarn beschlossen haben, kann das Verwalterhandeln u.U. als Ausführungshandlung verstanden werden müssen, wobei der Verwalter u.U. die Umgehung verhindern wollte, um den mehrheitlichen Eigentümerwillen wirksam werden lassen zu können. Dazu kommt es auf die dafür wesentlichen näheren tatsächlichen Verhältnisse an, die bisher ungeklärt geblieben sind.

IV.

Über die außergerichtlichen Kosten der dritten Instanz war bereits zu entscheiden. Da die Rechtslage für alle Beteiligten ungewiß ist, war von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abzusehen (§ 47 S. 2 WEG).

Hinsichtlich der Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens und der vorinstanzlichen Kosten ist die Entscheidung dem Landgericht zu übertragen. Der Ausgang des Streits läßt sich noch nicht abschließend beurteilen.