II.

Der Antrag ist zulässig, aber nicht begründet.

Der Antragsgegner hat das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung seiner Auswahlentscheidung in einer den Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO genügenden Weise begründet.

Die bei der Entscheidung über einen Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmende Abwägung des öffentlichen Interesses an der sofortigen Vollziehung der Maßnahme gegen das private Interesse des Antragstellers, von dem Vollzug einstweilen verschont zu werden, geht zu Lasten des Antragstellers aus. Denn die im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes allein gebotene summarischer Prüfung der Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs, die von besonderer Bedeutung ist, ergibt, daß dieser mit überwiegender Wahrscheinlichkeit erfolglos bleiben wird. Das Gericht hat keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Verwaltungsaktes.

Die Verfügung ist formell rechtmäßig. Eine vorherige Anhörung des Antragstellers gem. § 89 Abs. 3 NBauO war wegen der Eilbedürftigkeit der Sache entbehrlich, Außerdem konnte der Antragsteller in seinem Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO vom 27.8.1998 im Verfahren 2 B 2351/98, der dem Antragsgegner am 31.8.1998 zugestellt worden ist, dazu Stellung nehmen, daß er nicht mehr Eigentümer des Grundstückes ist. Die Verfügung ist auch hinsichtlich der Ziffer 2 trotz der Formulierung "alternativ" bestimmt genug i.S.d. § 37 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 NdsVwVfG. Denn das Ziel des Antragsgegners wird im Zusammenhang mit Ziffer 3 des Bescheides deutlich, wo das Verhältnis von Abbruch und Wiederherstellung der Standsicherheit klarer formuliert ist: Es soll vorrangig die Rückwand abgebrochen werden. Die Wiederherstellung der Standsicherheit ist nur als eine Art nachrangige Ersetzungsbefugnis des Antragstellers gedacht.

Auch in materiell-rechtlicher Hinsicht begegnet der Bescheid keinen Bedenken. Der Antragsgegner hat den Antragsteller zu Recht gem. §§ 89 Abs. 1, 62 NBauO i.V.m. § 6 Abs. 1 NGefAG herangezogen.

Schloß Oldershausen ist eine bauliche Anlage, deren Zustand teilweise gegen § 18 S. 1 NBauO verstößt, wonach u.a. jede bauliche Anlage in ihren einzelnen Teilen standsicher sein muß. Die Rückwand des Rosenpavillons und der im Bescheid genannte Teil der Einfriedungsmauer genügen diesen Anforderungen nicht mehr und drohen auf die angrenzenden Wege zu fallen. Die Standsicherheit des Turmes droht dadurch weiter gefährdet zu werden, daß es hineinregnet und Witterungseinflüsse die - ohnehin baufälligen - Mauern noch weiter und schneller zerstören. Der Antragsteller ist auch der richtige Adressat der Verfügung. Zwar hat er am 26.8.1998 sein Eigentum an dem Grundstück, auf dem Schloß Oldershausen steht, aufgegeben und ist damit nicht länger Zustandsstörer gem. § 61 S. 1 NBauO. Da eine dem § 7 Abs. 3 NGefAG vergleichbare Vorschrift in der NBauO fehlt, kann er auch nicht als früherer Eigentümer haftbar gemacht werden.

Der Antragsteller ist aber Verhaltensstörer gem. § 62 NBauO i.V.m. § 6 Abs. 1 NGefAG. Während seiner Eigentümerzeit war er gem. § 1 Abs. 1, 5 S. 2 i.V.m. § 61 S. 1 NBauO verpflichtet, das Schloß so instandzuhalten, daß Leben und Gesundheit nicht bedroht werden. Im Gegensatz zur denkmalschutzrechtlichen Sanierungspflicht kommt es für die genannte Pflicht nicht darauf an, ob die Instandhaltung wirtschaftlich zumutbar war. Es ist auch nicht entscheidend, wie baufällig das Schloß zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbes bereits war. Der Antragsteller hätte also nach dem Erwerb des Gebäudes dafür sorgen müssen, daß es nicht so baufällig wird, daß von ihm Gefahren ausgehen, bzw. vorhandene Gefahren beseitigen müssen (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, 6. Aufl. 1996, § 57 Rn. 4). Dieser Pflicht ist er nicht nachgekommen; daraus resultiert seine Verhaltenshaftung.

Der Wortlaut des § 62 NBauO scheint allerdings einer Haftung des (früheren) Eigentümers als Verhaltensstörer entgegenzustehen. Dort ist nämlich nur von anderen als in § 61 genannten Personen die Rede, also nicht auch vom Eigentümer. Den Eigentümer nur als Zustandsstörer haften zu lassen und nicht auch als Verhaltensstörer, widerspricht aber dem Gesetzeszweck (i. E. ebenso, aber ohne Begründung, Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, § 61 Rn. 6 a. E.). Da § 62 NBauO als Auffangvorschrift gedacht ist (Groschupf, in: Blumenbach/Groschupf, NBauO, 1977, § 62 Rn. 1), geht das Gesetz davon aus, daß eine entsprechende Regelung für den Eigentümer entbehrlich ist, weil er bereits als solcher nach § 61 NBauO haftet. Der Fall, daß der Eigentümer sog. "Doppelstörer" ist (vgl. dazu OVG Münster, NVwZ-RR 1988, 20, wobei aber zu beachten ist, daß die NRW-BauO auf das allgemeine Polizeirecht und damit auch auf die Vorschrift über die Handlungsstörer verweist), ist nicht bedacht worden. Ließe man mit der Eigentumsaufgabe auch eine Verhaltenshaftung entfallen, führte dies zu einer Privilegierung und Ungleichbehandlung des Eigentümers im Bauordnungsrecht im Vergleich zu anderen Verhaltensstörern. Wenn beispielsweise ein Mieter eines Gebäudes dieses so zerstört, daß nach Beendigung des Mietvertrages eine einsturzgefährdete Ruine zurückbleibt, ist er ohne weiteres nach § 62 NBauO i.V.m. § 6 Abs. 1 NGefAG weiterhin verantwortlich. Daß dies anders sein soll, nur weil der Eigentümer - der einer Sache deutlich näher steht als der nur schuldrechtlich Berechtigte - handelt, ist nicht nachvollziehbar und vom Gesetzgeber wohl auch nicht gewollt.

Die angeordneten Maßnahmen sind auch verhältnismäßig. Der Antragsteller ist rechtlich in der Lage, sie an dem herrenlosen Grundstück durchzuführen. Das Aneignungsrecht des Landes Niedersachsen gem. § 928 Abs. 2 BGB steht dem nicht entgegen. Eine Absperrung des gesamten Grundstückes wäre nicht gleich gut geeignet, um die Gefahr für Dritte durch herunterfallende Gebäudeteile zu beseitigen. Denn jedenfalls der Rosenpavillon und die Einfriedungsmauer befinden sich neben öffentlichen Wegen, die zu sperren der Antragsteller nicht befugt ist. Eine Grundstückseinfriedung - die von dem Antragsteller nicht ernsthaft angeboten wird, da er sich nicht für verantwortlich hält - kann zudem nie so gut sein, dass nicht Kinder sie überwinden, um in einem langsam verfallenden Schloss zu spielen und sich damit höchsten Gefahren auszusetzen. Die Verfügung ist auch nicht wegen der Höhe der - von dem Antragsteller aufzubringenden - Kosten der Ersatzvornahme unverhältnismäßig. Der Verkehrswert des Grundstücks, dessen Eigentumsverlust der Antragsteller sich selbst zuzuschreiben hat, dürfte erheblich darüber liegen, auch wenn es teurer wird, als der Antragsgegner geschätzt hat. Die Frist ist ausreichend bemessen, zumal der Antragsteller bereits seit dem Bescheid des Antragsgegners vom 28.7.1998 mit den Maßnahmen rechnen mußte.

Die Androhung der Ersatzvornahme begegnet ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken. Sie beruht auf § 89 Abs. 4 S. 1 NBauO i.V.m. §§ 64 Abs. 1, 66, 70 NGefAG. Sollten die veranschlagten Kosten zu gering bemessen sein, würde dies Rechte des Antragstellers nicht beeinträchtigen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.