Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache zum Teil Erfolg.

Das Landgericht hat die Beklagten zur Zahlung eines Hauptsachebetrages in Höhe von 102. 967, 57 DM verurteilt und zugleich festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 8. 592, 08 DM erledigt ist. Die im Tenor des angefochtenen Urteils enthaltene Angabe einer Gesamtforderung von 111. 559, 65 DM ist gegenstandslos, weil der auf die Teilerledigung entfallende Betrag sogleich abgesetzt worden ist und auch Zinsen auf keinen höheren Betrag als 102. 910, 15 DM ausgeurteilt worden sind.

Mit der Berufung haben die Beklagten lediglich ihre Verurteilung zur Zahlung von mehr als 17. 763, 05 DM angefochten. Die Feststellung der Teilerledigung in Höhe eines Betrages von 8. 592, 08 DM ist dagegen im Berufungsrechtszug nicht angefallen.

Die Berufung der Beklagten hat Erfolg, soweit sie zur Zahlung einer 60. 559, 50 DM übersteigenden Hauptforderung an die Kläger verurteilt worden sind.

Allerdings ist die von den Klägern im Berufungsrechtszug hilfsweise geltend gemachte Klageerweiterung wegen der Mietzinsansprüche für die Mietobjekte D 2, D 3 und D 4 im Dachgeschoss des Hauses ....... in Höhe eines Betrages von 9. 256 DM begründet, sodass sich der Gesamtbetrag der von der Beklagten zu 1 als Mieterin und dem Beklagten zu 2 als deren Komplementär den Klägern als Vermietern geschuldeten Hauptforderung auf 69. 855, 50 DM beläuft.

Der ursprünglich mit der Klage geltend gemachte Betrag rückständiger Mietzinsforderungen für die Zeit von Oktober 1995 bis März 1996 in Höhe von 4. 040, 64 DM (18. 030, 80 DM . /. vorgerichtlich gezahlter 13. 990, 16 DM) zzgl. der Mietzinsforderung für April in Höhe von 5. 656, 04 DM ist auf Grund der Anrechnung der aus der Verwertung der Mietbürgschaft erlangten 5. 327, 10 DM und weiterer Zahlungen der Untermieterin des Objekts D 2 in Höhe von 3. 264, 86 DM bis auf einen Restbetrag von 1. 104, 72 DM erledigt, wovon die Kläger auf Grund eines Rechenfehlers lediglich 1. 104, 60 DM geltend machen. Die Feststellung der Teilerledigung wegen der ursprünglichen Mehrforderung ist, wie ausgeführt, im Berufungsrechtszug nicht angefallen. Die Kläger haben in ihrem Schriftsatz vom 30. Oktober 1997 (Bl. 927 d. A. ) klar gestellt, dass sie die vorgenannten nach Rechtshängigkeit vereinnahmten Beträge in der Weise anrechnen, dass die Restforderung von 1. 104, 60 DM auf die April-Miete für das Mietobjekt D 4 entfällt. Hinzu kommt die mit der Klage ebenfalls geltend gemachte Schadensersatzforderung wegen Rückscheckkosten in Höhe von 57, 60 DM für einen von dem Beklagten zu 2 am 16. Februar 1996 ausgestellten, von der Bank jedoch nicht eingelösten Scheck.

1. Die Kläger können von den Beklagten für die Vermietung des Objekts D 2 in der Zeit von März 1998 bis April 1999 13. 392, 86 DM beanspruchen, wovon ein Teilbetrag von 10. 991, 36 DM mit der Berufung nicht angefochten ist. Außerdem steht den Klägern gegenüber der Beklagten zu 1 als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Mieter und dem Beklagten zu 2 als deren Komplementär für die Monate Mai 1999 bis Dezember 1999 die hilfsweise mit der Klageerweiterung geltend gemachte zusätzliche Mietzinsforderung in Höhe von insgesamt 4. 031, 04 DM zu. Der Gesamtbetrag der Mietzinsansprüche für das Objekt D 2 übersteigt nicht den vom Landgericht zuerkannten Betrag von insgesamt 17. 776, 04 DM.

a) Die Beklagten haben bezüglich des Mietobjekts D 2 eine vorzeitige Vertragsbeendigung durch Kündigung nicht geltend gemacht, sondern im Gegenteil einen Anspruch der Kläger auf Zahlung des Nettomietzinses bis April 1999 in der Berufungsbegründung anerkannt. Auch für die Folgezeit ist eine Kündigung, die vor dem 31. 12. 1999 wirksam geworden ist, nicht dargetan. Der Auszug der Beklagten aus den weiteren angemieteten Objekten im Jahre 1996 ist auch unter dem Gesichtspunkt einer konkludenten Kündigung schon deshalb nicht erheblich, weil das Objekt D 2 an die .......untervermietet war und die Untermieterin erst nach einer Kündigung der Beklagten zu 1 zum 28. Februar 1998 am 1. März 1998 aus dem Objekt ausgezogen ist.

Soweit nach der Rückgabe des Mietobjekts eine Weitervermietung erfolgt ist, steht dies der Geltendmachung der Mietdifferenz nicht entgegen. Der Mieter kann sich nämlich nicht auf § 552 Satz 2 BGB berufen, wenn er endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr zahlt und der Vermieter das Objekt zu der erzielbaren Marktmiete weitervermietet (vgl. BGH NJW 93, 1645). Die auf Grund der Beweisaufnahme mit zutreffenden Erwägungen getroffenen Feststellungen des Landgerichts, dass der Kläger sich um eine Weitervermietung bemüht und die Mietobjekte lediglich zu dem örtlichen Marktpreis habe vermieten können, werden mit der Berufung nicht angegriffen.

b) Mit Recht machen die Beklagten geltend, dass den Klägern Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen für das Mietobjekt D 2 nicht zustehen. Für die Zeit bis Ende 1998 ist ohnehin Abrechnungsreife eingetreten, sodass die Kläger allenfalls eine Nachzahlung auf Grund konkreter Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1996 bis 1998 beanspruchen könnten. Ein derartiger Anspruch ist indes auch im Berufungsverfahren nicht schlüssig geltend gemacht worden. Die mit dem Schriftsatz vom 16. 03. 2000 vorgelegte Abrechnung der .......über Heizkosten und Hausnebenkosten vom 09. 08. 1999 könnte zwar das Objekt D 2 betreffen, weil die angegebene Fläche mit 78, 49 m2 exakt der Angabe im Mietvertrag vom 13. Mai 1994 entspricht und weil im Eingang der Abrechnung die ....... aufgeführt ist, die bis zum 1. März 1998 Untermieterin der Beklagten zu 1 war. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1 liegt in der Bezugnahme auf diese Abrechnung jedoch schon deshalb nicht, weil die Mietvertragsparteien in § 4 Mietvertrag eine jährliche Abrechnung vereinbart haben, während die vorgelegte Abrechnung sich nur auf 10 Monate bezieht. Im übrigen berücksichtigt die Abrechnung nicht, dass unstreitig für Februar 1998 sämtliche vereinbarten Zahlungen direkt durch die Untermieter erbracht worden sind.

Hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 1999 machen die Beklagten zu Recht geltend, dass die Kläger das Mietobjekt D 2 an die Mieter .......unstreitig weitervermietet und mit diesen Mietern Nebenkostenvorauszahlungen in der gleichen Höhe (3, 00 DM/m²) wie mit den Rechtsvorgängern der Beklagten zu 1 vereinbart haben. Die Kläger haben auch nicht behauptet, dass ihnen aus der Weitervermietung die entsprechenden Nebenkostenvorauszahlungen nicht zugeflossen sind.

c) Den Klägern steht für das Mietobjekt D 2 auch kein Anspruch auf Mehrwertsteuer auf den Nettomietzins nach Maßgabe der in § 6 des schriftlichen Mietvertrages vom 13. Mai 1994 vereinbarten Mietpreisstaffel zu. Die im Dachgeschoss gelegene Wohnung D 2 ist in dem damaligen Mietvertrag an die Eheleute Nora zu einem Mietzins von ursprünglich 1. 098, 86 DM als Netto-Kaltmiete vermietet worden. Dem Mietvertrag kann nicht einmal entnommen werden, dass die damaligen Mieter überhaupt Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes waren. Außerdem räumen auch die Kläger ein, dass ihre Rechtsvorgängerin nicht zur Umsatzsteuer optiert hat, sodass die Vermietung gemäß § 4 Nr. 12 a UStG als umsatzsteuerfrei anzusehen war. Die Beklagten haben zwar erstmals im Schriftsatz vom 4. Januar 2000 behauptet, mit dem Geschäftsführer .......der Beklagten zu 2 sei bei der Übernahme des zunächst mit den Eheleuten Nora abgeschlossenen Mietvertrages die Zahlung von Mehrwertsteuer auf den Mietzins vereinbart worden. Für diese schon nicht näher substantiierte Behauptung haben die Beklagten jedoch keinen Beweis angetreten, sodass für die geltend gemachten Mietrückstände bzw. die Differenz zwischen der ursprünglich vereinbarten und der durch die Weitervermietung erzielten Mietzinsen jeweils die Nettobeträge maßgeblich sind. Die bloße Zahlung des Mehrwertsteuerbetrages ist bei dem hier vorliegenden langfristigen Mietverhältnis und der eindeutigen Vereinbarung einer Nettomiete im schriftlichen Mietvertrag kein ausreichender Anhaltspunkt, um eine wirksame Verpflichtung zur Mehrwertsteuerzahlung zu begründen. Vielmehr kann die Zahlung auch irrtümlich erfolgt sein, zumal für die Mietobjekte D 3 und D 4 eine Mehrwertsteuerpflicht vereinbart worden war.

d) Die Beklagten haben jedoch bei ihrer Berechnung des Mietrückstandes in der Berufungsbegründung übersehen, dass unstreitig Rückstände auch für die Monate März und April 1998 eingetreten sind.

e) Danach errechnen sich die rückständigen Mieten für das Objekt D 2 wie folgt:

Für die Monate März und April 1998 war nach Maßgabe der Mietpreisstaffel nach § 6 des Mietvertrages ein Nettomietzins ohne Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 1. 200, 75 DM monatlich geschuldet, sodass sich ein rückständiger Gesamtbetrag von 2. 401, 50 DM ergibt.

Für die Monate Mai 1998 bis November 1998 belief sich der vereinbarte Nettomietzinsbetrag auf Grund der Mietpreisstaffel auf monatlich 1. 236, 78 DM, sodass insgesamt ein Rückstand für sieben Monate in Höhe von 8. 657, 46 DM eingetreten ist.

Für die Monate Dezember 1998 bis April 1999 betrug die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins von 1. 236, 78 DM und dem aus der Weitervermietung erzielten Mietzins von 770, 00 DM monatlich 466, 78 DM, sodass insgesamt für diesen Zeitraum 2. 333, 90 DM offen stehen. Die abweichende Angabe in der Berufungserwiderung beruht auf einem Rechenfehler.

Für den Zeitraum von Mai 1999 bis Dezember 1999, der Gegenstand der Klageerweiterung ist, war nach Maßgabe der Mietpreisstaffel ein monatlicher Nettomietzins von 1. 273, 88 DM geschuldet, dem die Einnahmen aus der Weitervermietung in Höhe von monatlich 770, 00 DM gegenüberstehen, sodass ein Differenzbetrag von 503, 88 DM verblieben ist. Für acht Monate beträgt der Gesamtbetrag mithin 4. 031, 04 DM.

2. Aus der Vermietung der Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Hauses Kastanienallee 9 in Tostedt mit der Bezeichnung D 3 gemäß dem Vertrag vom 30. August/22. September 1994 steht den Klägern gegenüber den Beklagten für die Zeit von Mai 1996 bis April 1999 eine restliche Mietzinsforderung in Höhe von 30. 535, 77 DM und für den mit der Klageerweiterung geltend gemachten Zeitraum von Mai 1999 bis Dezember 1999 ein weiterer Betrag in Höhe von 2. 970, 40 DM zu. Der Gesamtbetrag übersteigt nicht den insoweit eingeklagten und von dem Landgericht zuerkannten Betrag in Höhe von 53. 885, 24 DM.

a) Das gemäß § 4 Mietvertrag fest auf die Zeit bis zum 31. Dezember 2004 begründete Mietverhältnis ist weder durch die fristlose Kündigung der Beklagten im Anwaltsschreiben vom 6. Juni 1996 noch durch die im Schriftsatz der Beklagten vom 18. Juli 1996 wiederholte fristlose Kündigung beendet worden.

Das Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, angenommen, dass der Beklagten zu 1 ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen der fehlenden behördlichen Genehmigung zu der nach dem Vertrag vereinbarten gewerblichen Nutzung des Mietobjekts als Bürobetrieb nicht zustand.

Durchgreifenden Bedenken begegnet bereits die Annahme der Beklagten, in Bezug auf die fehlende behördliche Genehmigung der gewerblichen Nutzung des Mietobjekts habe ein Mangel im Sinne von § 537 BGB vorgelegen. Voraussetzung dafür wäre nämlich, dass behördliches Einschreiten konkret drohte. Für diese Voraussetzung fehlt es an tatsächlichem Vorbringen der Beklagten. Vor allem aber sind eventuelle Gewährleistungsansprüche des Beklagten zu 1 ebenso wie das Kündigungsrecht gemäß § 542 BGB nach der zutreffenden Beurteilung des Landgerichts und des 21. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle im Vorprozess gemäß §§ 539, 543 BGB ausgeschlossen.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist ihre Kündigungserklärung vom 6. Juni 1996 ebenso wenig wie die im Prozess wiederholte Kündigung in einen wirksamen Rücktritt vom Mietvertrag gemäß § 326 Abs. 2 BGB umzudeuten.

Den Beklagten ist zwar zuzugeben, dass neben den Gewährleistungsbestimmungen der §§ 537 ff. , 542 BGB bei einem Mangel der Mietsache auch ein Zurückbehaltungsrecht wegen des Anspruchs auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache gemäß §§ 320, 536 BGB in Betracht kommt, welches auch durch die Verwirkung der Gewährleistungsansprüche nicht ausgeschlossen wird. Indessen lässt sich daraus nicht die Schlussfolgerung ziehen, dass die allgemeinen schuldrechtlichen Regelungen zur Leistungsstörung in vollem Umfang neben §§ 537 ff. , 542 BGB angewendet werden können.

Im Gegenteil finden §§ 325, 326 BGB neben § 542 BGB nur vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter Anwendung (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, 1995, § 542 Rn. 3). Das Gleiche gilt für die Konkurrenz der §§ 325, 326 BGB mit §§ 537, 538 BGB (vgl. BGHZ 136, 102; BGH NJW 1999, 635). Nach der Überlassung der Mietsache gehen die Sonderbestimmungen der §§ 537, 538, 542 BGB, soweit sie reichen, den Vorschriften der §§ 275, 323 ff. BGB vor (vgl. Soergel-Heintzmann, BGB, 1998, § 537 Rn. 4, 7; MünchKomm. -Voelskow, BGB, 1995, Rn. 4 f. vor §§ 537 - 543). Das vorübergehende Leistungsverweigerungsrecht gemäß §§ 320, 536 BGB, das im Übrigen mit dem Ablauf des jeweiligen Zeitabschnitts entfallen ist, für den der Mietzins geschuldet wird, ist neben den mietrechtlichen Gewährleistungsbestimmungen anwendbar, weil es gerade keine der in §§ 537, 537, 542 BGB vorgesehenen Rechtsfolgen regelt. Das Bestehen eines Leistungsverweigerungsrechts lässt die Verwirkung von Gewährleistungsansprüchen gemäß §§ 539, 543 BGB für den Mieter auch erst erträglich erscheinen, weil es ihm die Möglichkeit eröffnet, den Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache während der Mietzeit weiterzuverfolgen und gegebenenfalls klageweise durchzusetzen.

Die Verwirkung des Kündigungsrechts des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache gemäß § 543 BGB beruht gerade auf der Erwägung, dass der Mieter durch sein eigenes Verhalten zu erkennen gegeben hat, dass für ihn die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen des Mangels nicht unzumutbar erscheint. Dies stellt sich als eine Ausprägung des allgemeinen Grundsatzes über die Verwirkung von Rechten gemäß § 242 BGB dar.

Ein Zurückbehaltungsrecht steht den Beklagten derzeit nicht zu. Die Kläger weisen zu Recht darauf hin, dass die Beklagte zu 1 nach der von ihr ausgesprochenen unberechtigten fristlosen Kündigung die Nutzung der Mieträume unter Rückgabe der Schlüssel 1996 aufgegeben hat, worauf der Kläger zur Minimierung des Mietausfalls eine Ersatzvermietung vorgenommen hat. Damit ist für die Folgezeit die Einrede aus § 320 BGB entfallen, weil die Beklagte zu 1 durch ihre unberechtigte fristlose Kündigung und die Rückgabe der Mietsache zu erkennen gegeben hat, dass sie diese ohnehin nicht mehr nutzen will (vgl. § 320 Abs. 2 BGB).

Für die Zeit seit der Weitervermietung schulden die Beklagten die Mietdifferenz. Eine Verletzung der Schadensminderungspflicht auf Seiten der Kläger gemäß § 254 Abs. 2 BGB ist wegen des fortbestehenden Mietverhältnisses schon aus Rechtsgründen ausgeschlossen. § 242 BGB steht der Geltendmachung der Mietdifferenz ebenso wenig wie § 552 Satz 3 BGB entgegen. Auch bezüglich des Mietobjekts D 3 ist nämlich auf Grund der nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts davon auszugehen, dass die Kläger nach dem endgültigen Auszug der Beklagten zu 1 und der Einstellung der Mietzahlungen die Mieträume für die erzielbare Marktmiete weitervermietet haben, sodass eine Berufung der Beklagten zu 1 auf § 552 Satz 3 BGB rechtsmissbräuchlich wäre.

b) Auf Grund der ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag über das Objekt D 3 schulden die Beklagten auch Mehrwertsteuer auf den vereinbarten Mietzins. Sowohl die ursprünglichen Mietvertragsparteien als auch ihre Rechtsnachfolger sind Unternehmer i. S. des § 2 UStG. Die Beklagten machen zwar zu Recht geltend, dass grundsätzlich die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gemäß § 4 Nr. 12 a UStG umsatzsteuerfrei ist. Allerdings kann der Vermieter bei an sich umsatzsteuerfreier Vermietung nach § 9 UStG im Falle der Vermietung gewerblich genutzter Gebäude an einen anderen Unternehmer i. S. des § 2 UStG für dessen Unternehmen auf die Befreiung verzichten und dabei durch die Option zur Umsatzsteuer erreichen, dass die von ihm beim Bau oder mehrwertsteuerpflichtigen Erwerb des Gebäudes anfallenden Vorsteuern zurückerstattet werden. Im vorliegenden Fall ist die Option zur Mehrwertsteuer durch die Ausweisung der Umsatzsteuer in § 5 des Mietvertrages erfolgt. Daran hat sich durch den Eintritt der Kläger auf Vermieterseite in den Mietvertrag nichts geändert. Die gewerbliche Zweckbestimmung des Mietverhältnisses ist ohnehin unstreitig.

Eine andere Beurteilung gilt jedoch für die Zeit ab der Weitervermietung des Objektes, die gemäß dem Vortrag der Kläger im Schriftsatz vom 16. März 2000 als Wohnung erfolgt ist, so dass ein mehrwertsteuerpflichtiger Umsatz in dieser Zeit nicht vorlag. Folgerichtig berechnen die Kläger die Mietdifferenz für Mai 1999 bis Dezember 1999 nur anhand der Nettobeträge. Entsprechend ist für den gesamten Zeitraum der Weitervermietung zu verfahren.

Aus den bereits für das Mietobjekt D 2 unter 2. erörterten Gründen können die Kläger von den Beklagten keine Nebenkostenvorauszahlungen für den streitbefangenen Zeitraum beanspruchen.

Die mit Schriftsatz vom 16. März 2000 stattdessen geltend gemachte Nebenkostenforderung aus einer Abrechnung der Fa. ....... vom 23. 10. 1998 in Höhe von 1. 796, 86 DM ist nicht gerechtfertigt. Die Abrechnung kann schon nicht dem Objekt D 3 zugeordnet werden, weil sie sich auf ein Objekt in der Kastanienallee 11 zur Größe von 49, 44 m2 bezieht, während der Mietvertrag über das Objekt D 3 Räumlichkeiten zur Größe von 147, 13 m2 in der Kastanienallee zum Gegenstand hat. Außerdem ist die Abrechnung nicht ordnungsgemäß, weil sie sich lediglich auf 4 Monate (1. 02. - 31. 05. 1997) bezieht, obgleich in § 5 Mietvertrag eine jährliche Abrechnung vereinbart war.

c) Die restliche Forderung der Kläger für das Mietobjekt D 3 errechnet sich danach wie folgt:

aa) Der vereinbarte Mietzins in Höhe von 1. 471, 30 DM ist für die Zeit von Mai 1996 bis Mai 1997 um die gesetzliche Mehrwertsteuer in Höhe von 15 % auf 1. 691, 99 DM zu erhöhen.

Für die Zeit von Mai 1996 bis Mai 1997 war eine Weitervermietung der Mieträume D 3 trotz der von dem Landgericht auf Grund der Beweisaufnahme festgestellten Bemühungen nicht möglich, sodass sich eine restliche Forderung in Höhe von insgesamt 21. 995, 87 DM (13 x 1. 691, 99 DM) ergibt.

Im anschließenden Zeitraum von Juni 1997 bis April 1999 ist eine Weitervermietung als Wohnraum zu einem Mietzins von unstreitig 1. 100 DM netto erfolgt, sodass monatlich eine Mietzinsdifferenz gegenüber dem von den Beklagten geschuldeten monatlichen Betrag (1. 471, 30 DM) in Höhe von 371, 30 DM verblieben ist. Für 23 Monate ergibt sich insgesamt ein Betrag von 8. 539, 90 DM.

Damit beträgt die restliche Forderung insgesamt 30. 535, 77 DM statt der eingeklagten und zuerkannten 53. 885, 24 DM.

bb) Auf die hilfsweise Klageerweiterung wegen der Mietzinsdifferenz für die Monate Mai 1999 bis Dezember 1999 sind den Klägern weitere 371, 30 DM monatlich für acht Monate, mithin insgesamt 2. 970, 40 DM, zuzuerkennen.

3.

a) Für das Mietobjekt D 4 schulden die Beklagten den Klägern auf Grund des Mietvertrages vom 30. August/22. September 1994 für die Zeit von April 1996 bis April 1999 insgesamt 15. 664, 52 DM zuzüglich 57, 60 DM Rückscheckkosten.

aa) Hinsichtlich der Unwirksamkeit der für die Mietobjekte D 3 und D 4 erklärten fristlosen Kündigungen wird auf die entsprechenden Ausführungen bei dem Mietobjekt D 3 verwiesen. Das Gleiche gilt für die Verpflichtung zur Entrichtung der Umsatzsteuer, die in § 5 des Mietvertrages für das Objekt D 4 ebenfalls vereinbart worden ist. Die Verpflichtung zur Entrichtung der Mehrwertsteuer ist für das Mietobjekt D 4 jedoch nicht ab dem Zeitpunkt der Weitervermietung durch die Kläger entfallen, weil die Weitervermietung anders als bei dem Objekt D 3 zu gewerblichen Zwecken erfolgt ist. Entgegen der Auffassung der Beklagten bestand nämlich auch in der Folgezeit ein Leistungsaustauschverhältnis i. S. von § 2 UStG. Die Kläger machen insoweit gegenüber den Beklagten keinen Schadenersatzanspruch auf Ersatz des Mietausfalls geltend, sondern eine Mietzinsforderung gemäß §§ 535 Satz 2, 552 Satz 1 BGB. Die nach der Rückgabe der Mietobjekte vor Ablauf der Mietzeit am 31. Dezember 2004 von der Klägerin vorgenommene Weitervermietung beseitigte nicht den Anspruch der Beklagten auf Überlassung der Mietsache. Vielmehr diente sie lediglich der Verringerung der von den Beklagten geschuldeten Mietzinsansprüche. Demgemäss war, wie ausgeführt, den Beklagten auch die Berufung aus § 552 Satz 3 BGB verwehrt.

Nebenkostenvorauszahlungen sind aus den bereits für die Objekte D 2 und D 3 erörterten Gründen nicht zu entrichten.

Ohne Erfolg machen die Beklagten mit dem Schriftsatz vom 16. März 2000 statt der Nebenkostenvorauszahlungen eine Nebenkostenforderung in Höhe von 1. 660, 55 DM unter Bezugnahme auf eine Abrechnung der Fa. .......vom 27. 08. 1997 geltend, die wegen der angegebenen Fläche von 97, 18 m2 dem Objekt D 4 zugeordnet werden kann. Auch in diesem Fall widerspricht die Abrechnung jedoch den vertraglichen Abreden (§ 5 Mietvertrag), weil sie sich nicht auf ein Jahr, sondern lediglich auf 7 Monate bezieht. Hinzu kommt, dass die Abrechnung nicht berücksichtigt, dass für Februar und März 1996 unstreitig sämtliche Forderungen der Kläger auf Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen erfüllt sind, so dass eine ordnungsgemäße Abrechnung diese Zahlungen hätte berücksichtigen müssen.

bb) Bezüglich des von den Beklagten nicht angegriffenen Anspruchs auf Schadenersatz wegen der aus der Nichteinlösung eines zur Mietzahlung entrichteten Schecks entstandenen Rückscheckkosten in Höhe von 57, 60 DM wird auf die zutreffenden Erwägungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

cc) Der restliche Mietzinsanspruch in Höhe von 1. 104, 60 DM für den Monat April 1996 ist von den Beklagten nicht angefochten worden, die für diesen Monat sogar einen Betrag von 1. 471, 30 DM anerkannt haben.

dd) Für die Monate Mai 1996 bis August 1996 schulden die Beklagten den vereinbarten Mietzins von 1. 214, 75 DM zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer, mithin 1. 396, 96 DM monatlich, sodass sich insgesamt ein rückständiger Betrag von 5. 587, 85 DM ergibt.

Seit September 1996 ist das Mietobjekt D 4 anderweitig für unstreitig 971, 80 DM netto vermietet. Die maßgebliche Differenz der Bruttobeträge bei einem bis März 1998 geltenden Mehrwertsteuersatz von 15% (1. 396, 96 DM und 1. 117, 57 DM) ergibt eine Differenz von 279, 39 DM. Für 19 Monate von September 1996 bis März 1998 beträgt der Rückstand 5. 308, 41 DM.

Für die Folgezeit von April 1998 bis April 1999 ist wegen der Erhöhung des Mehrwertsteuersatzes auf 16 % von einer Mietdifferenz von 281, 82 DM (1. 409, 11 DM - 1. 127, 29 DM) auszugehen. Für 13 Monate ergibt sich ein Gesamtbetrag von 3. 663, 66 DM.

Für die Zeit von Mai 1996 bis April 1999 können die Kläger danach 14. 559, 92 DM statt des zuerkannten Betrages von 15. 876, 68 DM beanspruchen.

b) Die vorsorgliche Klageerweiterung wegen der Mietdifferenz für die Zeit von Mai bis Dezember 1999 ist begründet, sodass sich für acht Monate ein zusätzlicher Anspruch in Höhe von 2. 254, 56 DM (8 x 281, 82 DM) ergibt.

4. Der von den Klägern geltend gemachte Mietzinsanspruch für die Mieträume im Untergeschoss des Hauses .......(Mietobjekt U 6) in Höhe von monatlich 165, 00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer (rechnerisch richtig: 24, 75 DM) ist nur für die Monate Mai 1996 bis September 1996 begründet, sodass statt des insgesamt geltend gemachten Betrages von 6. 830, 64 DM für die Zeit von Mai 1996 bis April 1999 (36 x 189, 74 DM) lediglich 948, 75 DM (5 x 189, 75 DM) von dem Landgericht mit Recht zuerkannt worden sind. Zwar haben die Beklagten den Vortrag der Kläger bestritten, dass im Oktober 1994 mündlich zwischen dem Kläger zu 1 und dem Beklagten zu 2 jeweils für die Parteien handelnd, ein Mietvertrag über die Fläche U 6 abgeschlossen worden sei. Das Bestreiten der Beklagten ist jedoch unsubstantiiert. Die Beklagten müssen sich entgegen halten lassen, dass sie die Fläche U 6 tatsächlich jahrelang benutzt haben. Darüber hinaus ist nicht streitig, dass den Beklagten das Schreiben des Klägers zu 1 vom 19. November 1994 zugegangen ist, in dem die Miete für das Objekt U 6 mit 165, 00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer ausgewiesen ist. Darüber hinaus haben die Beklagten den substantiierten und durch Ablichtungen von Kontoauszügen belegten Vortrag der Kläger nicht bestritten, im August und September 1995 Mietzinsen in einer Höhe geleistet zu haben, die nur dann nachvollziehbar sind, wenn darin auch der in der vorangegangenen Korrespondenz für die Mietfläche U 6 geforderte Betrag enthalten ist.

Das durch mündliche Vereinbarung begründete unbefristete Mietverhältnis über die Fläche U 6 war jedoch Ende September 1996 gemäß § 565 Abs. 1 a BGB durch ordentliche Kündigung beendet. Auf Grund des Ergebnisses der von dem Landgericht durchgeführten Beweisaufnahmen steht fest, dass die Beklagten den Schlüssel für die Räume im Untergeschoss an den Kläger herausgegeben haben, der bereits Anfang 1996 die Maklerfirma ....... mit der Weitervermietung gerade auch der Räume U 6 beauftragt hatte. Während die Weitervermietung hinsichtlich der Mietobjekte D 3 und D 4 wegen der Befristung der Mietzeit nicht dahin verstanden werden kann, dass die Kläger zu einer vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses bereit waren, lassen die Weitervermietungsbemühungen der Kläger bezüglich der Räume im Untergeschoss als Reaktion auf die Rückgabe der Schlüssel durch den Beklagten den Schluss zu, dass die Kläger das Verhalten der Beklagten zu 1 als Aufkündigung des Mietverhältnisses verstanden haben. Dafür spricht auch, dass die Kläger im Juni 1996 das Schloss der Eingangstür zu dem Gebäude ausgewechselt haben. Die vorüber gehende Weiterbenutzung der Räume Anfang 1996 durch die Beklagte zu 1 ist demgegenüber irrelevant, weil die Beklagte zu 1 sich aus dem Mietverhältnis ohnehin nur unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist lösen konnte, die bei einer Kündigung Anfang 1996 zum 30. September 1996 möglich war. Für eine Schüsselrückgabe bereits vor dem 3. Werktag des Jahres 1996 fehlen allerdings tatsächliche Anhaltspunkte.

5. Gegenüber den vom Landgericht zuerkannten Schadenersatzansprüchen wegen der Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen und einzelner Beschädigungen in den Mietobjekten D 3 und D 4 greift die von den Beklagten im Berufungsrechtszug erhobene Verjährungseinrede durch, § 222 BGB.

Die maßgebliche Verjährungsfrist von sechs Monaten gemäß § 558 Abs. 1 und 2 BGB war bereits verstrichen, als die Kläger die Schadenersatzforderung erstmals mit dem am 31. Oktober 1997 eingereichten Schriftsatz vom 30. Oktober 1997 geltend gemacht haben.

Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt, in welchem der Vermieter die Sache zurück erhält, begann im vorliegenden Fall spätestens im Juni 1996, nachdem die Beklagten die Mietobjekte D 3 und D 4 bereits im Januar 1996 geräumt, die Schlüssel zurückgegeben und mit Schreiben vom 6. Juni 1996 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt hatten, worauf die Kläger den Austausch des Schlosses der Eingangstür zum Gebäude im Juni 1996 veranlasst hatten. Die unberechtigte fristlose Kündigung hat zwar, wie oben ausgeführt, nicht zu einer vorzeitigen Beendigung der Mietverhältnisse über die beiden Objekte geführt. Der Lauf der Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters ist jedoch nicht in jedem Fall von einer vorherigen Beendigung des Mietverhältnisses abhängig (vgl. BGH NJW 1981, 2406; NJW 1986, 2104). § 558 BGB ist nämlich keine Vorschrift, deren Ausnahmecharakter eine entsprechende Anwendung schlechthin verbietet. Maßgeblich ist, ob der Vermieter freien Zutritt zur Mietsache hat und damit in die Lage versetzt wird, sie auf etwaige Mängel zu untersuchen. Zumindest im Falle der für den Vermieter erkennbaren endgültigen Nutzungsaufgabe des Mieters ist die Wiedererlangung des Sachherrschaft durch den Vermieter für den Beginn der Verjährungsfrist ausreichend, wenn der Vermieter zugleich Bemühungen um die Weitervermietung der Mieträume unternimmt, um den Mietausfall dadurch gering zu halten. Grund für die gesetzliche Festlegung einer sechsmonatigen Verjährungsfrist in § 558 BGB ist nämlich das Bedürfnis, Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder einer Verschlechterung des Zustandes der Mietsache schnell abzuwickeln. Die Absicht der Weitervermietung zwingt den Vermieter schon im Interesse der Beweissicherung dazu, zunächst den Zustand der zurück gegebenen Mietsache festzustellen. Unter diesen Umständen wäre es mit dem Anliegen der raschen Abwicklung von Ersatzansprüchen wegen Veränderungen des Zustands der Mietsache nicht zu vereinbaren, wenn der Vermieter nach der Lossagung des Mieters vom Vertrag und der jahrelangen Weitervermietung der Mietsache noch am Ende des langfristigen Mietverhältnisses (hier: Ende 2004) berechtigt wäre, Schadenersatzansprüche geltend zu machen, die sich auf einen ihm seit langer Zeit bekannten Zustand der Mietsache beziehen.

6. Wegen des Zinsanspruchs wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Der unterschiedliche Beginn der Verzinsungspflicht berücksichtigt, dass die Kläger Zinsen gemäß dem in der mündlichen Verhandlung am 7. Juli 1999 und 28. April 1999 protokollierten Antrag des Klägers aus dem Schriftsatz vom 6. April 1999 erst seit Rechtshängigkeit der jeweiligen Forderungen begehren.

7. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die weiteren Nebenentscheidungen finden ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 und 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.