Streitig ist, ob die Klägerin (Kl.) Einkünfte aus einem gewerblichen Grundstückshandel erzielt hat.

Die ehemals aus K., C. und L. bestehende Kl. erwarb im Wege der Versteigerung durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts D. vom 16. März 1993 für 1.850.000 DM ein bebautes Grundstück in G. Die Gebäude waren zuvor als Motel genutzt worden. Ausweislich des bei den Akten befindlichen Gutachtens belief sich der Verkehrswert des Grundstücks auf 2.610.000 DM. Die Kl. beabsichtigte, die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude in ein Alten- und Pflegeheim mit 60 Betten und 20 Wohnplätzen umzubauen. Daneben war ein Gebäude für betreutes Wohnen geplant. Die Planungen erfolgten in Absprache mit dem zunächst als Betreiber vorgesehenen D.-Kreisverband O. Mit notarieller Urkunde vom 12.10.1993 trat der Gesellschafter B. der Kl. bei. Laut Gesellschaftsvertrag führte die Gesellschaft die Bezeichnung "B., L. und Partner GbR".

Bereits Ende 1992 hatte die aus den Gesellschaftern D., K., C., L. und S. bestehende V. Besitz- und Verwaltungsgesellschaft b.R. dem Gemeindedirektor der Gemeinde G. das Konzept eines Alten- und Pflegeheims mit der Möglichkeit der Kurzzeit- und Tagespflege sowie betreutem Wohnen vorgelegt und insoweit um einen Gesprächstermin gebeten. Nach dem bei der Rechtsbehelfsakte des Beklagten befindlichen Konzept aus 1993 "Modelleinrichtung G. D.-Seniorenpark" waren hierfür als Investoren/Darlehensnehmer die Gesellschafter der V. Besitz- und Verwaltungsgesellschaft b.R. vorgesehen. In dem Konzept wurde darauf verwiesen, dass der Gesellschafter D. bereits in B. ein Kurzentrum mit 100 Betten errichtet und veräußert habe und dass ein weiteres Bettenhaus mit 65 Betten sowie ein Therapiezentrum mit einem Volumen von ca. 35 Mio. DM in Planung sei. Hinsichtlich des Gesellschafters S. enthielt das Konzept den Hinweis, dass dieser bereits 3 Alten- und Pflegeheime mit 200 Betten sowie 42 Wohnungen im betreuten Wohnen erbaut habe und Mitgesellschafter der Betreibergesellschaften sei.

Nach der Planung sollte das Bauvorhaben G. bis Mitte 1995 komplett erstellt werden. Um die Anmietung habe sich D. beworben, als Mietpreis werde ein Betrag von 18 DM/qm verhandelt. Nach den Prospektangaben sollte die Immobilie voraussichtlich zu einem geringen Teil im Besitz der fünf Investoren verbleiben, der überwiegende Teil sollte an Kapitalanleger veräußert werden. Nach der im Prospekt ausgewiesenen Kostenaufstellung waren Grundstückskosten (einschließlich Nebenkosten) in Höhe von 1.990.000 DM sowie weitere Kosten bis zur Baugenehmigung (einschließlich Zinsen) in Höhe von 1.910.000 DM (Gesamtsumme: 3.900.000 DM) vorgesehen. Das Konzept endet mit dem Hinweis: "Die genauen Baukosten, zusammen mit den Nebenkosten, können erst nach Abschluss der Planung festgelegt werden, sie werden sich um 21 Mio DM bewegen. Die Verkaufsaktivitäten über eine Vertriebsgesellschaft (mit Vertriebsvereinbarung) setzen vor Baubeginn ein; der überwiegende Teil soll vor Baubeginn veräußert sein. Es werden z. Zt. auch Verkaufsverhandlungen mit Fondsgesellschaften geführt".

In der Rechtsbehelfsakte des Beklagten befindet sich des Weiteren eine "Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Bauvorhaben eines Alten-, Wohn- und Rehabilitationszentrums in G." der B.-L. & Partner GbR. Hiernach war ein Verkaufspreis von 35.527.400 DM (ausgehend von 9.602 qm Wohn-/Nutzfläche x 3.700 DM/qm) kalkuliert. Dem standen kalkulierte Baukosten einschließlich Finanzierungs- und Nebenkosten in Höhe von 30.000.000 DM gegenüber, sodass sich der kalkulierte Gewinn auf 5.527.400 DM belief. Die Baukosten sollten in Höhe von 25.500.000 DM fremdfinanziert werden. Unter Zugrundelegung einer jährlichen Mieteinnahme von 2.131.644 DM und jährlichen Finanzierungskosten von 2.001.750 DM sollte sich eine jährliche Überdeckung von 129.894 DM ergeben. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung enthält am Ende den Hinweis, dass die B.-L. & Partner GbR selbst als Investor auftreten werde, falls die Bauherren das Objekt nicht veräußern sollten.

Der mit dem D. als Betreiber vorgesehene Mietvertrag kam in der Folgezeit nicht zu Stande. Stattdessen schloss die Kl. am 26. Juli 1995 einen Mietvertrag mit der Gesellschaft für S. in W. (künftig Gf genannt) als Betreiberin. Das Mietverhältnis sollte nach baurechtlicher Abnahme, deren Betriebserlaubnis und mit der Übergabe durch den Vermieter beginnen und nach Ablauf von 25 Jahren enden. Das Mietobjekt war betriebsfertig zwischen dem 1. Februar 1997 und dem 1. Mai 1997 zu übergeben. Der Übergabezeitpunkt erfolgte unter dem Vorbehalt, dass der Baubeginn zum 1. November 1995 erfolgte, andernfalls sollte sich der Endtermin um den Zeitraum verlängern, der vom geplanten bis zum tatsächlichen Baubeginn verstrichen war.

Mit notariellem Vertrag vom 11. Dezember 1995 erwarben die Gesellschafter B., C. und K. die Geschäftsanteile einer Vorrats-GmbH. Zugleich änderten sie die Firma der Gesellschaft um in "Seniorenpark G. GmbH" (künftig GmbH genannt). Gegenstand der Gesellschaft war die Errichtung und der Betrieb einer Senioren-Wohnanlage in G. Der Gesellschafter L. trat der GmbH mit notarieller Urkunde vom 19. März 1996 mit Wirkung zum 11. Dezember 1995 bei. Mit notarieller Urkunde vom 21. Dezember 1995 erklärten die Gesellschafter der Kl. C., K., L. und B. die Teilung des am 16. März 1993 ersteigerten Grundbesitzes gem. § 8 WEG in 136 Wohneinheiten. Am selben Tag (mit nachfolgender UR-Nr. des beurkundenden Notars) veräußerte die Kl. den ersteigerten Grundbesitz in G. an die GmbH für 6.500.000 DM unter gleichzeitiger Übergabe des Kaufgegenstandes. Der vereinbarte Kaufpreis war ratierlich in vier Monatsraten fällig - beginnend ab dem 31. März 1997 - und war ab dem 1. Januar 1996 mit 7,5% Zinsen zu verzinsen. Die geschuldeten Zinsen sind von der GmbH zu keinem Zeitpunkt entrichtet worden. In § 2 des Kaufvertrages versicherte die Kl., dass ihr versteckte Fehler und Mängel des Kaufgegenstandes nicht bekannt seien. Das Vorhandensein von Altlasten sei bekannt.

In der Folgezeit stellte die GmbH das im Bau befindliche Pflegeheim fertig und veräußerte die Mehrzahl der Wohnungen zwischen 1995 und 1998. Ausweislich eines bei den Gerichtsakten befindlichen Kaufvertrages vom 16. Oktober 1998 war das Pflegeheim (Haus 1) zum 16. Mai 1997 fertig gestellt. § 3 Nr. 2 Abs. 3 des Kaufvertrags lautet: "Auf das Vorhandensein von Altlasten unterhalb der Stellplätze wurde hingewiesen. Der Boden wurde gutachterlich untersucht, gefährdende Belastungen wurden nicht festgestellt. Die zuständigen Prüfbehörden erhoben keinerlei Bedenken gegen die Baumaßnahme".

Die Kl. erklärte in ihrer Feststellungserklärung für das Streitjahr Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ./. 17.198 DM. Mit Bescheid vom 28. April 1997 veranlagte der Bekl. die Kl. erklärungsgemäß und rechnete den Beteiligten den Verlust entsprechend ihren Beteiligungsquoten zu. Im Anschluss an eine in 2000 durchgeführte Außenprüfung stufte der Bekl. die Tätigkeit der Kl. - unter Hinweis auf das BFH-Urteil vom 17. Juni 1998 - X R 68/95, BStBl II 1998, 667 - als gewerblich ein. Der Außenprüfer schätzte die Besteuerungsgrundlagen, da ihm insoweit keine Unterlagen zur Verfügung gestellt und Auskünfte nicht erteilt wurden. Er ermittelte den Überschuss aus dem Grundstücksverkauf und die Höhe der geänderten Einkünfte wie folgt:

Der Beklagte folgte dem Prüfer und stellte mit Bescheid vom 4. Dezember 2000 Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.H.v. 4.559.802 DM fest und rechnete diese zu gleichen Teilen den Gesellschaftern zu. Der hiergegen gerichtete Einspruch blieb weitgehend erfolglos. Übereinstimmend ermittelten die Beteiligten im Einspruchsverfahren die Höhe der Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel mit 3.175.933 DM. Die Kl. blieb jedoch dem Grunde nach bei ihrer Rechtsauffassung, dass sie die Tatbestandsmerkmale eines gewerblichen Grundstückshandels nicht erfüllt habe und demzufolge der von ihr im Streitjahr erzielte Verlust aus Vermietung und Verpachtung ./. 17.198 DM betrage. Der Bekl. stellte im Einspruchsbescheid die Einkünfte aus Gewerbebetrieb für das Streitjahr auf 3.175.933 DM fest und rechnete diese den Beteiligten jeweils gleichmäßig i.H.v. je 793.983,25 DM zu.

Hiergegen richtet sich die vorliegende Klage, zu deren Begründung die Kl. folgendes vorträgt: Im weiteren Verlauf der Bebauung habe sich herausgestellt, dass ein Teil des Grundstücks ursprünglich als Mülldeponie genutzt worden war. Dementsprechend habe das Grundstück in 1994 eingehend gutachterlich untersucht werden müssen. Die vom Gutachter festgestellten Giftstoffe hätten teilweise nur knapp unterhalb der Grenzwerte gelegen. Das Kreisbauamt habe die festgestellten Verunreinigungen jedenfalls für so bedenklich gehalten, dass es dem Bauvorhaben nach der ursprünglichen Planung nicht zugestimmt habe. Im entsprechenden Bebauungsplan Nr. ... vom Juni 1994 sei zur Voraussetzung gemacht worden, dass die Zugänglichkeit zum Müllkörper bei evtl. später zu erfolgenden Sanierungsarbeiten gewährleistet sei. Der Müllkörper habe daher weder versiegelt noch bebaut werden dürfen, sondern sei mit einer wasserdichten Lehmabdeckung zu versehen gewesen. Die ursprünglichen Planungsvarianten hätten noch eine Bebauung der Fläche vorgesehen, die sich dann als ehemalige Mülldeponie herausstellte. Danach habe die Planung völlig umgestellt werden müssen, um entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans die Ablagerungsfläche von der Bebauung auszunehmen. Schließlich habe die 11. Planvariante mit einem deutlichen Abstand zwischen Bebauung und Ablagerungsfläche nach einem Plan von Anfang 1995 verwirklicht werden können, nachdem alle Fachbehörden einschl. Landkreis und Gemeinde zugestimmt hätten. Dass diese umfangreiche Neuplanung nötig gewesen und verantwortungsvoll mit erheblichem zeitlichen und finanziellen Aufwand durchgeführt worden sei, zeige deutlich, dass die Bodenkontaminierung von allen Beteiligten sehr ernst genommen worden sei.

Die Gesellschafter der Kl. hätten die Gefahr gesehen, dass sie für eine sich möglicherweise erst in der Zukunft herausstellende Kontaminierung des Bodens voll in Haftung genommen werden könnten. Zwecks Risikominimierung hätten daher die Gesellschafter B., C. u. K. am 11. Dezember 1995 eine Vorrats-GmbH erworben und diese in Seniorenpark G. GmbH umbenannt. Entgegen der Ansicht des Beklagten handele es sich bei der von der Kl. angestrebten Haftungsminimierung keineswegs um einen unbeachtlichen Mitnahmeeffekt, sondern um den einzigen und entscheidenden Verkaufsgrund. Bei der Veräußerung des Grundstücks an die GmbH sei das Vorhandensein von Altlasten ausdrücklich bestätigt worden. Diese hätten insoweit auf Grund des vorliegenden Gutachtens nicht näher bezeichnet werden müssen. In der Folgezeit sei es zu Problemen mit der Mieterin (Gf) gekommen, die sodann im September 1997 den Mietvertrag angefochten habe. Um die schwerwiegenden Liquiditätsprobleme der GmbH zu kompensieren, habe ein großer Teil der Wohneinheiten verkauft und ein neuer Betreiber gefunden werden müssen.

Im Streitfall fehle es für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels bereits an dem Merkmal der Nachhaltigkeit gem. § 15 Abs. 2 EStG. Nach der Rechtsprechung des BFH fehle es an einer nachhaltigen Betätigung, wenn ein Objekt mit einer Vielzahl von Wohnungen - wie vorliegend - an einen einzigen Erwerber veräußert wird. Im Übrigen habe im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses der Weiterverkauf der einzelnen Wohneinheiten durch die GmbH weder festgestanden noch sei er geplant gewesen. Wie aus § 2 des Gesellschaftsvertrags eindeutig hervorgehe, sei Gegenstand der Kl. die Vermietung, nicht aber der Verkauf des Grundstücks. Hieran habe sich zum Zeitpunkt der Veräußerung an die GmbH nichts geändert gehabt. Denn in § 2 des GmbH-Gesellschaftsvertrags sei als Unternehmensgegenstand ausdrücklich die Vermietung einer Seniorenwohnanlage niedergelegt. Von einer Verkaufstätigkeit sei dagegen keine Rede gewesen; die GmbH sei nie als "Vertriebsgesellschaft" vorgesehen gewesen. Dass die Vermietungstätigkeit langfristig ausgeübt werden sollte, ergebe sich auch aus § 9 des Gesellschaftsvertrags, wonach die Kündigung erstmals zum 31. Dezember 2005 möglich war. Auch § 7 Abs. 3 des Vertrages spreche nicht für eine Verkaufsabsicht, denn dort sei explizit von Vermietung die Rede. Die Finanzierung eines Objekts lasse keine Schlüsse auf die nachfolgende Verwendung zu. Ein noch nicht erstelltes zu vermietendes Objekt müsse ebenso vorfinanziert werden wie eines, das verkauft werden solle.

Entgegen der Ansicht des Beklagten sei durch den Verkauf auch keine Wertabschöpfung erfolgt. Im vorliegenden Fall habe der von der GmbH gezahlte Kaufpreis dem Verkehrswert entsprochen. Ein deutlich höherer Kaufpreis hätte wirtschaftlich auch keinen Sinn ergeben, da die GmbH zum damaligen Zeitpunkt das Objekt habe vermieten und nicht verkaufen sollen. Ein abzuschöpfender Verkaufsgewinn sei daher nicht geplant gewesen. Die Aufteilung in Wohneinheiten zum damaligen Zeitpunkt sei im Rahmen der Erschließung sinnvoll und von Anfang an geplant gewesen. Insofern sei es aus formellen Gesichtspunkten irrelevant, ob sie von der Kl. oder der GmbH vorgenommen wurde. Dass sich die Aufteilung auf den wirtschaftlichen Wert ausgewirkt habe, werde nicht bestritten. Dies sei auch im Kaufpreis berücksichtigt worden, der den realen Marktwert widergespiegelt habe. Die von der Kl. erbrachte Leistung sei insofern der GmbH "in Rechnung gestellt worden". Da die GmbH den Marktwert und keinen überhöhten Kaufpreis bezahlt habe, hätten bei dem später notwendig gewordenen Verkauf der einzelnen Wohneinheiten erhebliche Rohgewinne erzielt werden können. Dies wäre nicht der Fall gewesen, wenn die Verkaufsintention die Umgehung des § 15 Abs. 2 EStG zum Ziel gehabt hätte, da dann eine vorweggenommene Wertabschöpfung hätte erfolgen müssen, um die steuerlichen Vorteile zu realisieren. Darauf beruhe auch die Indizienrechtsprechung des BFH, wonach nur bei Verlust oder geringem Gewinn aus dem Weiterverkauf ein Rechtsmissbrauch anzunehmen sei.

Vorliegend habe die GmbH durch den Verkauf der einzelnen Wohneinheiten in den Jahren 1996 bis 1999 einen Rohgewinn von insgesamt ca. 3.900.000 DM erzielt. Soweit der Beklagte auf den bilanzierten Gesamtgewinn von ./. 4.900 DM abstelle, sei dieser nicht aussagekräftig. Die GmbH habe sich durch die Probleme mit der Gf und deren Anfechtung des Mietvertrages in einer erheblichen finanziellen Krise befunden, die den nicht geplanten Verkauf der Wohneinheiten erforderlich gemacht habe. Diese Misere, ohne einen Betreiber als Mieter dazustehen, habe sich auch in der negativen Gesamtbilanz widergespiegelt. Bei einem Rohgewinn von insgesamt ca. 3,9 Mio. DM könne von einer vorherigen Abschöpfung des Gewinnes durch den Verkauf des Grundbesitzes von der Kl. an die GmbH somit keine Rede sein. Der Mehrwert sei auch tatsächlich im Rahmen der nicht einkommensteuerbaren privaten Vermögensebene erzielt worden. So habe sich generell der Wert von Grundstücken in G. innerhalb der drei Jahre zwischen Versteigerung und Verkauf erhöht. Eine weitere Werterhöhung habe durch die wesentlich bessere Ausnutzung der Baufläche aufgrund der Einstufung als allgemeines Wohngebiet stattgefunden.

Ebenso fehle es an einer Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr, da als Verkäuferin für das Grundstück ausschließlich die GmbH in Betracht gekommen sei. Die Verkaufsabsicht der Kl. habe sich nicht an den allgemeinen Markt gerichtet, sie sei nicht werbend tätig geworden. Die Gesellschafter der Kl. hätten nicht beabsichtigt, die Gesamtverantwortung an dem Grundstück aus den Händen zu geben; sie hätten bloß eine weniger risikoreiche Rechtsform wählen wollen. Schließlich sei weiterhin geplant gewesen, das Grundstück als Seniorenzentrum betreiben zu lassen, wofür der bereits abgeschlossene Mietvertrag spreche. Als Erwerberin sei nie eine andere Partei in Betracht gekommen, sodass keine Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr vorliege.

Darüber hinaus stelle sich vorliegend die Tätigkeit der Kl. noch als private Vermögensverwaltung dar. Nach dem Gesamtbild sei die Hauptbetätigung der Kl. nicht der Kauf und Verkauf von Immobilien gewesen. Sie habe vielmehr vor allem planerische und verwaltende Aufgaben zu erfüllen, nämlich die Erschließung und Bebauung des Grundstücks, die Konzeption eines Seniorenzentrums und dessen Verwaltung durch Vermietung an einen Betreiber. Der Verkauf an die GmbH sei dagegen nur ein einzelner Akt gewesen, der aus haftungsrechtlichen Gründen erfolgt sei und mit der Hauptbetätigung der Kl. eigentlich nichts zu tun gehabt habe. Nach dem Gesamtbild der Betätigung sei daher die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb nicht überschritten.

Es gebe keine Indizien, die auf eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht hindeuten würden. Es werde nicht bestritten, dass die Gesellschafter der Kl. bereits vor Ersteigerung des Objekts Gespräche mit der zuständigen Gebietskörperschaft über eine Änderung des vorhandenen Flächennutzungsplans und mit dem D. als möglichem Betreiber geführt hätten. Es sei aber nicht ersichtlich, warum dies auf eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht hindeuten sollte. Die Gespräche mit der Gebietskörperschaft seien notwendig gewesen, da es sich um ein "Sondergebiet Motel" handelte, der Betrieb eines Seniorenzentrums somit nicht möglich gewesen wäre. Hätte die Gebietskörperschaft die Fläche nicht in ein allgemeines Wohngebiet umgewandelt, wäre das Grundstück von den Gesellschaftern der Kl. erst gar nicht ersteigert worden. Die Gespräche mit dem D. hätten dazu gedient, eine Mieterin für den Betrieb des noch zu erstellenden Seniorenzentrums zu finden, und ließen somit eher auf eine Vermietungs- als auf eine Verkaufsabsicht schließen.

Die Kl. beantragt,

Der Beklagte beantragt,

Das Ziel der Kl. sei entgegen ihrer Klagebegründung nicht auf die Bebauung des Gesamtgrundstücks und anschließende Vermietung des Seniorenobjekts an einen Betreiber beschränkt gewesen. Die gemeinsame Verwaltung habe lediglich insbesondere die Vermietung umfasst. Hinsichtlich der behaupteten - sich erst möglicherweise in der Zukunft herausstellenden - Kontaminierung des Bodens habe die Kl. kein Beweissicherungsverfahren über den tatsächlichen Deponieinhalt durchgeführt. Der bloße Erwerb einer Vorrats-GmbH und deren Umbenennung allein minimierten kein Risiko. Erst durch den Verkauf des gem. § 8 WEG aufgeteilten Gesamtobjekts durch die Kl. an die GmbH habe das vorgenannte Ziel erreicht werden können. Die nach dem Grundstücksverkauf für die GmbH in den Folgejahren geschilderten Probleme (Mietvertragsanfechtung und Liquiditätslage) seien für das Klageverfahren unbeachtlich.

Tatsächlich sei durch den Grundstücksverkauf des unfertigen Gesamtobjekts ein Objektmehrwert i.H.v. 4.650.000 DM (6.500.000 - 1.850.000 DM) innerhalb einer Zeitspanne von weniger als drei Jahren realisiert worden. Entgegen der Ansicht der Kl. sei dieser Mehrwert nicht im Rahmen der nichteinkommensteuerbaren privaten Vermögensebene erzielt worden. Denn eine verwaltende Vermietertätigkeit sei durch die Kl. nicht erfolgt, da das unfertige Objekt veräußert worden sei. Das Finden und der Nachweis der Objektanmietung durch einen Betreiber gehöre in den Bereich der Objektkonzeption, da nur dadurch die Wirtschaftlichkeit des Objekts real darstellbar sei. Spätestens mit der Aufgabe der GbR-Vermietungsabsicht durch den beabsichtigten Verkauf an die GmbH habe sich die GbR-Tätigkeit auf die Verkehrsanschauung eines typischen Gewerbetreibenden für das Unternehmen eines Grundstücksentwicklers reduziert. Für die von Anfang an bestehende Verkaufsabsicht spreche auch, dass die GmbH bereits bis Mitte 1998 100 Wohneinheiten veräußert habe.

Entgegen der Ansicht der Kl. habe eine Wertabschöpfung auf der Ebene der GbR stattgefunden, denn die Kl. habe die Gewinnermittlung des FA nicht bestritten. Der von der Kl. für die GmbH ermittelte Rohgewinn für die Jahre 1996 bis 1999 i.H.v. 3,9 Mio. DM könne für die Ermittlung der Wertabschöpfung auf der Ebene der GmbH nicht zu Grunde gelegt werden. Tatsächlich habe sich der von der GmbH erklärte bilanzielle Gesamtgewinn für diesen Zeitraum auf ./. 4.900 DM belaufen.

Die baurechtliche Marktgängigkeit des Gesamtobjekts sei durch die von der Kl. betriebene Umwidmung von einem Sondergebiet in ein allgemeines Wohngebiet wesentlich beeinflusst worden, da die Ersteigerung von dieser Umwidmung abhängig gewesen sei. Entgegen den klägerischen Ausführungen sei nicht nur die Phase der reinen Verkäufe für die Überprüfung der steuerrechtlichen Gewerblichkeit der GbR einzubeziehen; die Einstufung erfolge vielmehr nach dem Gesamtbild der Tätigkeiten. Die bedingte Verkaufsabsicht des Objekts folge bereits aus der unbestrittenen zeitlichen Spanne zwischen Erwerb und Verkauf von deutlich weniger als fünf Jahren.