I.

Die Klägerin nimmt den Beklagten wegen Verletzung einer notariellen Amtspflicht auf Schadensersatz in Anspruch.

Mit notarieller Urkunde Nr. 4332004 des H... Notars Dr. K. vom 20. Februar 2004 veräußerte die Klägerin ein in H. gelegenes Grundstück an die B. GmbH (im Folgenden nur B.) zum Preis von 505.000 EUR. Der Kaufpreis sollte von der Käuferin bis spätestens 30. Juni 2004 auf ein bei dem Notar Dr. K. eingerichtetes Notaranderkonto eingezahlt werden. Diese Frist wurde später einvernehmlich bis zum 30. September 2004 verlängert. Die B. beabsichtigte, den Grundbesitz zu parzellieren und weiterzuveräußern. § 2 Abs. 7 der Urkunde enthielt insoweit die Regelung, dass die Käuferin - sollte sie die Teilflächen vor Kaufpreisfälligkeit weiterveräußert haben - die Zahlungsansprüche aus diesen Kaufverträgen erstrangig in Höhe von 80 % des jeweiligen Kaufpreises erfüllungshalber an die Verkäuferin abtrat, die diese Abtretung annahm.

Ferner wurde gem. § 9 der notariellen Urkunde die Auflassung beurkundet. Gem. Ziffer III (1) der Urkunde beauftragten die Beteiligten den Notar Dr. K. u. a. damit, die erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt zu stellen. Ferner heißt es unter (6) ("Sperrung der Auflassung"): "Von diesem Protokoll soll eine Ausfertigung mit der Auflassungserklärung versehen werden und bei dem Notar mit der Weisung verbleiben, sie dem Grundbuchamt einzureichen, sobald die zur vertragsgerechten Umschreibung erforderlichen Unterlagen vorliegen und alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind, insbesondere der Kaufpreis in Höhe von EUR 505.000,00 bezahlt bzw. auf dem Notaranderkonto auflagenfrei oder nur mit Auflagen hinterlegt ist, die mit den Mitteln aus diesem Kaufvertrag erfüllt werden können. (...)" Wegen der weiteren Einzelheiten des Inhalts der notariellen Urkunde wird auf Anlage K 1 (Bl. 9 - 25 d. A.) Bezug genommen.

In der Folgezeit parzellierte die B. das Grundstück in vier Teile und verkaufte diese wie beabsichtigt weiter. Die Kaufverträge mit den Enderwerbern beurkundete der Beklagte, der auch mit deren Vollzug beauftragt war. die von drei Enderwerbern bezahlten Kaufpreise verwahrte er auf seinen Anderkonten. Ein vierter Kaufvertrag wurde später wieder rückgängig gemacht.

Ihrer Verpflichtung, den Kaufpreis an die Klägerin zu zahlen, kam die B. jedoch auch innerhalb der verlängerten Zahlungsfrist nicht nach. Anstatt von ihrem für diesen Fall vertraglich vorgesehenen Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen, traf die damals schon von ihrem jetzigen Prozessbevollmächtigten beratene Klägerin am 17. Februar 2005 mit der B., vertreten durch ihren Geschäftsführer, eine - von dem Beklagten entworfene - privatschriftliche Vereinbarung, wonach abweichend von den Vereinbarungen in der Urkunde UR-Nr. 43304 des Notars Dr. K. eine Teilabwicklung in der Weise durchgeführt werden sollte, dass aus den auf den Anderkonten des Beklagten verwahrten Beträgen ein Kaufpreisanteil von mindestens 380.000 EUR an die Klägerin gezahlt werden sollte. Ferner lautet die Vereinbarung (Anlage K 2, Bl. 26 - 28 d. A.) weiter wie folgt:

"Hierzu weisen wir, die Unterzeichnenden - Verkäuferin und Käuferin,

a)
den Notar Dr. K. unwiderruflich an, dem Notar H. B., H., sämtliche zur lastenfreien Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen (insbesondere Pfandhaftentlassung und Vertragsausfertigung mit Auflassung) nebst beurkundeter Auflassung des Gesamtgrundstücks und Antrag auf Eigentumsumschreibung des Gesamtgrundstücks auf die Firma B. zur Verfügung zu stellen.

b)
den Notar H. B., H., unwiderruflich an, von dem auf den Notaranderkonten hinterlegten Beträgen einen Teilbetrag in Höhe von mindestens 380.000 EUR an die Verkäuferin (...) zu überweisen, sofern sichergestellt ist, dass die Eigentumsumschreibung zugunsten der drei Erwerber der Teilflächen entsprechend den Urkunden erfolgt (..).

(...)

Weiterhin wird der Notar H. B. unwiderruflich angewiesen, nur Teilauflassungen zugunsten der drei Käufer der bezeichneten Grundstücksverträge zu veranlassen, zur Sicherstellung, dass das verbleibende vierte Restgrundstück weiterhin zur Besicherung des nach Abwicklung dieser Vereinbarung noch offenen Restkaufpreises zuzüglich evtl. Zinsen für die Verkäuferin U. L. zur Verfügung steht. Zur Besicherung des Restkaufpreises zzgl. evtl. Zinsen tritt die Käuferin (...) der Verkäuferin (...) bis zur Höhe dieser Beträge alle künftigen Kaufpreisansprüche gegen Erwerber der vierten Teilparzelle ab, die die Abtretung hiermit annimmt. (...)"

Mit Schreiben vom 23. bzw. 25. Februar 2005 übersandte der Notar Dr. K. dem Beklagten die Vertragsunterlagen, u. a. die erste Ausfertigung des Kaufvertrages vom 20. Februar 2004 nebst Auflassungserklärung sowie den an das Amtsgericht - Grundbuchamt - H. gem. § 15 GBO gerichteten Antrag auf Eigentumsumschreibung zur weiteren Verwendung (vgl. Anlagenkonvolut K 4, Bl. 31 - 34 GA I). Am 3. März 2005 übersandte der Notarvertreter des Beklagten gemeinsam mit den Anträgen auf Eigentumsumschreibung der drei Parzellen auf die Enderwerber auch den von dem Notar Dr. K. verfassten Umschreibungsantrag u.a. mit dem Zusatz, eine Zwischeneintragung auf die B. brauche nicht mehr zu erfolgen (Anlage K 7, Bl. 69 d. A.). Bereits am Vortage hatte er - offenbar auch im Zusammenhang mit den im Notariat des Beklagten beurkundeten Verträgen mit den Enderwerbern - ein weiteres Schreiben beim Grundbuchamt eingereicht, an dessen Schluss es fettgedruckt hervorgehoben heißt: "Die Eigentumsumschreibung des verbleibenden Grundstückes (...) auf die Firma B. GmbH darf zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht erfolgen. Insoweit wird gesonderte Auflassung erklärt. Vielmehr verbleibt dieses Flurstück zunächst im Eigentum der Frau L." (Anlage B 4, Bl. 101, 102 GA I).

Zeitgleich mit den o. g. Unterlagen oder jedenfalls in einem engen zeitlichen Zusammenhang reichten entweder der Beklagte oder sein Vertreter auch die Erklärung über die Gesamtauflassung beim Grundbuchamt ein.

Zum damaligen Zeitpunkt war - noch auf Veranlassung des Notars Dr. K. - zugunsten der B. eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Eine an die potentiellen Erwerber der vierten Parzelle erfolgte Abtretung dieser Auflassungsvormerkung wurde später wieder rückgängig gemacht (vgl. Bl. 105, 108 GA I).

Am 12. Mai 2005 beantragten die Gläubiger der B., A. und I. F., den Erlass eines - am 17. Mai 2005 ergangenen - Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses, mit dem sie den angeblichen Anspruch der Schuldnerin (Anmerkung: der B.) auf Eintragung als Eigentümerin des näher bezeichneten Grundstücks aufgrund der von der Eigentümerin der Schuldnerin erklärten Auflassung vom 20. Februar 2004 - mithin das Anwartschaftsrecht des Grundstückskäufers nach Auflassungserklärung, aber vor Eintragung ins Grundbuch - pfändeten und sich zur Einziehung überwiesen ließen (Bl. 41 - 45 GA I). Dieser Beschluss wurde dem Geschäftsführer der B. am 7. Juni 2005 zugestellt. Am 10. Juni 2005 beantragten die Gläubiger gegenüber dem Amtsgericht H. - Grundbuchamt - die Umschreibung des Eigentums an dem näher bezeichneten Grundstück auf die B. und Eintragung einer Sicherungshypothek in Höhe von 26.081,93 EUR (Bl. 39, 40 GA I), was sie mit Schriftsatz vom 14. Juni 2005 weiter erläutern ließen (Bl. 52 - 54 GA I). Die B. wurde daraufhin am 12. Juli 2005 als Eigentümerin der vierten Teilfläche im Grundbuch eingetragen. gleichzeitig wurde eine Sicherungshypothek zugunsten der Eheleute F. eingetragen. Hiervon erhielten sowohl der Notar Dr. K. als auch der Prozessbevollmächtigte der Klägerin Kenntnis. Eine Beschwerde reichte die Klägerin hiergegen im Folgenden jedoch nicht ein. Mit Beschluss vom 19. Oktober 2005 wurde gegen die B. das Insolvenzverfahren eröffnet.

Die Klägerin hat behauptet, die Vereinbarung vom 17. Februar 2005 sei allein auf Initiative des Beklagten geschlossen worden. Sie hat die Auffassung vertreten, die Gläubiger F. hätten die Eigentumsumschreibung auf die B. nur dadurch erreicht, dass der Beklagte bzw. sein Vertreter entgegen ihrer Verpflichtung aus der Vereinbarung vom 17. Februar 2005 den unbeschränkten Eigentumsumschreibungsantrag des Notars Dr. K. vom 25. Februar 2005 und entgegen der von ihm bzw. seinem Vertreter selbst vorbereiteten Anweisung, nur Teilauflassungen zugunsten der drei Käufer zu veranlassen, die von dem Notar Dr. K. beurkundete unbeschränkte Auflassung beim Grundbuchamt eingereicht hätten.

Der Beklagte ist dem entgegen getreten und hat eine Pflichtverletzung bestritten. Die Vereinbarung vom 17. Februar 2005 habe die Klägerin auf Anraten ihres (auch derzeitig für sie tätigen) Prozessbevollmächtigten geschlossen. In dieser Vereinbarung seien die anwaltlich vertretene Klägerin sowie die B. dahin übereingekommen, dass Notar Dr. K. zunächst die Gesamtauflassung gegenüber dem Grundbuchamt H. habe erklären sollen. Um zu verhindern, dass die Käuferin, die Firma B. die Gesamtauflassung mit einem entsprechenden Eintragungsantrag des Notars K. missbräuchlich würde verwenden können, habe er - der Beklagte - sich als Bote für die Einreichung des Eintragungsantrages des Notars Dr. K. gemeinsam und zeitgleich mit den Umschreibungsanträgen auf die drei Weiterkäufer bereit erklärt. Allein der Eigentumsumschreibungsantrag des Notars Dr. K. - so hat er gemeint - habe letztendlich dazu geführt, dass das Eigentum an den drei Teilstücken habe übertragen werden können. Im Übrigen sei er ausschließlich für den Vollzug der von ihm beurkundeten Verträge mit den Drittkäufern und nicht für den Vollzug des Ursprungskaufvertrages zuständig gewesen. dieser habe dem Notar Dr. K. oblegen. Die ihm mit der Vereinbarung vom 17. Februar 2005 erteilten Anweisungen habe er vollständig erfüllt. Auf etwaige Abwicklungsrisiken habe Notar Dr. K. - unstreitig - schon zuvor hingewiesen. Seine Tätigkeit habe mit der Rückabtretung der Auflassungsvormerkung zugunsten der B. durch die zunächst avisierten Käufer des vierten Teilstücks geendet. Zur Rücknahme des Eintragungsantrages im Verhältnis Klägerin B. sei hingegen nur Notar Dr. K. berechtigt gewesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Klägerin stehe ein Anspruch aus § 19 BNotO, § 839 BGB nicht zu. Dem Beklagten sei keine Amtspflichtverletzung vorzuwerfen. Er habe den Antrag auf Eigentumsumschreibung nur hinsichtlich der Käufer gestellt, die die Kaufpreise bereits auf sein Notaranderkonto eingezahlt hätten. diese Zahlungen habe er auch unstreitig an die Klägerin ausgekehrt. Durch die dem Schreiben an das Grundbuchamt vom 2. März 2005 beigefügte ausdrückliche Anweisung, es solle nur eine Eigentumsumschreibung hinsichtlich der drei eingereichten Kaufverträge der Enderwerber vorgenommen werden, die Eigentumsumschreibung hinsichtlich des verbleibenden Flurstücks dürfe nicht erfolgen, es werde gesonderte Auflassung erklärt werden, sei für das Grundbuchamt eindeutig klar gewesen, dass noch keine Umschreibung auf die B. habe erfolgen dürfen. Die Gesamtauflassung habe er mit einreichen müssen, um eine Eigentumsumschreibung auf die drei Käufer zu erreichen und nachzuweisen, dass die B. als Ersterwerberin von der Klägerin zur Weiterveräußerung ermächtigt gewesen sei. Der Passus in der Vereinbarung vom 17. Februar 2005, der beklagte Notar werde unwiderruflich angewiesen, nur Teilauflassungen zugunsten der drei Käufer zu veranlassen, stehe dem nicht entgegen, denn der Beklagte habe tatsächlich auch nur solche veranlasst, als sich die Auflassungen zwischen der B. und den Enderwerbern nur auf die jeweiligen Teilflächen des Gesamtgrundstückes bezogen hätten. Einen Auftrag, eine Teilauflassung unmittelbar zwischen der Klägerin und den drei Käufern der Teilflächen herbeizuführen, habe der Beklagte nicht gehabt.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung, mit der sie ihren erstinstanzlichen Antrag weiterverfolgt und ihr bisheriges Vorbringen wiederholt und vertieft. Sie vertritt die Auffassung, der Beklagte habe entgegen der ihm eindeutig erteilten Anweisung die ihm vorliegende Gesamtauflassung zugunsten der B. beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Stattdessen hätte er hinsichtlich der drei ins Eigentum der Enderwerber übergehenden Grundstücke gesonderte Teilauflassungen zwischen diesen und der Klägerin vorlegen müssen. Ferner habe der Beklagte mit Schreiben vom 2. Februar 2005 (Anlagenkonvolut K 11) die volle persönliche Haftung übernommen. hieraus ergäben sich zudem Ansprüche aus einem eigenständigen Garantievertrag.

Die Klägerin beantragt,

Der Beklagte beantragt,

Er verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erst und zweitinstanzlichen Sachvortrags wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie ergänzend auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils - insoweit auch wegen der erstinstanzlich gestellten Anträge - verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch aus § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO i. V. m. § 839 BGB gegen den beklagten Notar im Ergebnis nicht zu.

1.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist dem Beklagten aber eine Amtspflichtverletzung zum Nachteil der Klägerin unterlaufen.

a)

Zwar hat der Beklagte eine Urkundstätigkeit für die Klägerin nicht entfaltet. Unstreitig ist der Ursprungskaufvertrag zwischen der Klägerin und der B., bei dessen Vollzug es zu dem Eigentumsverlust der Klägerin, ohne den vollständigen Kaufpreis erlangt zu haben, gekommen ist, nicht durch den Beklagten, sondern durch den Hamburger Notar Dr. K. beurkundet worden. Auch der Vollzug dieses Vertrages (§ 53 BeurkG) oblag zunächst einmal - wovon die Parteien übereinstimmend ausgehen - diesem Notar.

aa)

Aufgrund der nachfolgenden Entwicklung steht jedoch für den Senat fest, dass der Beklagte eine selbständige Beratung i. S. v. § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO zugunsten der Klägerin übernommen hat (vgl. Hertel, in: Eylmann/Vaasen, BNotO, BeurkG, 2. Aufl., § 24 BNotO Rn. 18). Hiernach gehört zum Amt des Notars auch die sonstige Betreuung der Beteiligten auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege, insbesondere die Anfertigung von Urkundenentwürfen und die Beratung der Beteiligten. Die Anfertigung von Entwürfen im Sinne von § 24 BNotO betrifft auch gerade privatschriftliche Gestaltungen wie die vorliegende, denn der Entwurf einer Urkunde unterfällt als unselbständiger Teil noch der Beurkundungstätigkeit nach § 20 BNotO (Hertel, a. a. O., Rn. 15). Auch wenn der Notar insoweit nur von einem Beteiligten (hier möglicherweise der B.) beauftragt worden sein sollte, muss er aufgrund seiner Neutralitätspflicht auch die Interessen der anderen Beteiligten berücksichtigen (Hertel, a. a. O., Rn. 16). Ihn treffen insoweit dieselben Aufklärungs- und Belehrungspflichten nach § 17 BeurkG wie bei einer Beurkundung (Hertel, a. a. O., Rn. 17).

Dass der Beklagte bzw. sein Notarvertreter die - als solche nicht im Sinne von § 311 b Abs. 1 BGB formbedürftige - Vereinbarung vom 17. Februar 2005 entworfen haben, ist zum einen unstreitig und ergibt sich zum anderen auch aus dem Inhalt der Schreiben vom 19. Januar und 2. Februar 2005 (Anlagen K 11 und 12, Bl. 144 f, 148 d. A.), auf die sich die Klägerin zumindest zweitinstanzlich wirksam bezogen hat.

bb)

Des Weiteren hat der Beklagte auch den Vollzug der Urkunde übernommen. Obwohl unzweifelhaft zunächst nicht der Beklagte, sondern Notar Dr. K. für den Vollzug des von ihm beurkundeten Kaufvertrags zuständig war, hat sich dies entgegen der insoweit möglicherweise abweichenden Rechtsauffassung der Parteien - mit der Umsetzung der Vereinbarung vom 17. Februar 2005 schon deswegen geändert, weil allein dem Beklagten bzw. seinem Vertreter der Vollzug des Ursprungskaufvertrages möglich war. Notar Dr. K. hatte auf Anweisung der Kaufvertragsparteien vom 17. Februar 2005 alle Unterlagen, die zum Vollzug erforderlich waren, aus der Hand gegeben und war damit faktisch gar nicht mehr in der Lage, die Umschreibung selbst zu bewirken. Dies selbst dann nicht, wenn ihm der von ihm unterzeichnete Antrag auf Umschreibung des Eigentums noch zuzurechnen wäre. Die Rechtsmacht, die Grundbuchumschreibung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bewirken, war mit Eingang der Unterlagen - d. h. der Gesamtauflassung und des Eintragungsantrags - auf den Beklagten übergegangen, auch wenn diese zuvor von Notar Dr. K. angefertigt worden waren. Die Auffassung des Beklagten, er sei insofern nur als "Bote" für Notar Dr. K. tätig geworden, vermag der Senat nicht zu teilen. Zum einen spricht der weitere Inhalt des Schriftstücks vom 17. Februar 2005 dagegen, zum anderen ist nichts dafür ersichtlich, dass sich der Beklagte weiteren Weisungen des Notars Dr. K. - etwa was den genauen Zeitpunkt der Einreichung der Unterlagen betrifft - unterwerfen wollte.

Vielmehr liegt auf der Hand, dass der Beklagte bzw. sein Vertreter mit den Umschreibungsunterlagen auch die Überwachung des den kaufvertraglichen Interessen der Klägerin entsprechenden ordnungsgemäßen Grundbuchvollzuges übernehmen sollten, zumal aus der dem Beklagten erteilten Anweisung vom 17. Februar 2005 unzweifelhaft hervor geht, dass die Klägerin das Risiko eines Grundstücksverlustes, ohne Sicherstellung der ihr kaufvertraglich zustehenden Gegenleistung nicht eingehen, mithin keine ungesicherte Vorleistung erbringen wollte. Vor diesem Gesamthintergrund hatte der Beklagte sicherzustellen, dass die Klägerin Eigentümerin des vierten Teilstücks blieb, auch wenn nicht zu verkennen ist, dass die von dem Beklagten entworfene Vereinbarung vorrangig dem Zweck dienen sollte, den Vollzug der mit den Endkäufern geschlossenen Kaufverträge sicherzustellen und damit insoweit vor allem in deren und im Interesse der B. lag. Gleichwohl können die dem Beklagten erteilten Weisungen vom 17. Februar 2005 nur als zugleich an ihn gerichteter Auftrag auf Übernahme einer selbständigen Vollzugstätigkeit i. S. v. § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO - gerade auch zugunsten der Klägerin verstanden werden, dem er durch die Übernahme der Tätigkeit nachgekommen ist. Er war deshalb im Folgenden verpflichtet, die Anweisungen interessengerecht - vor allem auch im Interesse der Klägerin daran, ihr (Rest)Grundstück nicht ohne Sicherstellung der Kaufpreiszahlung durch die B. zu verlieren - auszuführen.

b)

Zu der Eintragung der B. im Grundbuch ist es vorliegend deswegen gekommen, weil die Gläubiger der B. sich deren Anspruch auf Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch aufgrund der zwischen ihr und der Klägerin erklärten Auflassung vom 20. April 2004 zu UR-Nr. 43304 des Notars Dr. K., mithin das zugunsten der B. bestehende Anwartschaftsrecht haben pfänden und überweisen lassen.

Das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers kann selbständig übertragen, verpfändet und gepfändet werden (BGHZ 49, 197 ff.). Die Pfändung erfolgt nach § 857 Abs. 1 ZPO und wird mit der Zustellung an den Auflassungsempfänger (den Schuldner) wirksam (§ 857 Abs. 2 ZPO). Der Grundstücksveräußerer ist nicht Drittschuldner. der Zustellung an ihn bedarf es daher nicht.

Die wirksame Pfändung setzt aber voraus, dass ein Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers bereits besteht. Dies ist nach ständiger Rechtsprechung der Fall, sobald die für den Eigentumsübergang notwendige Einigung (§§ 873, 925 BGB) zwischen Veräußerer und Schuldner (als Erwerber), mithin die Auflassung wirksam erklärt ist und der Schuldner nach Auflassung beim Grundbuchamt einen Antrag auf Eintragung als Grundstückseigentümer gestellt hat oder eine Vormerkung zu seinen Gunsten eingetragen worden ist, weil erst dann das Anwartschaftsrecht aus der Auflassung entstanden ist (vgl. BGHZ 49, 197. BGHZ 83, 395, 399 [BGH 30.04.1982 - V ZR 104/81]. BGHZ 106, 108 ff.). Eine zuvor ausgebrachte Pfändung geht hingegen ins Leere.

Nach (wirksamer) Pfändung der Anwartschaft aus der Auflassung entsteht mit der Eigentumsumschreibung auf den Schuldner für den Pfändungsgläubiger kraft Gesetzes eine Sicherungshypothek entsprechend § 848 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 857 Abs. 1 ZPO. Für die Eintragung dieser Sicherungshypothek hat der Pfandgläubiger Sorge zu tragen. Ihre Grundbucheintragung ist in diesem Fall Grundbuchberichtigung (§ 22 Abs. 1 GBO). Sie erfolgt auf Antrag (§ 13 Abs. 1, § 14 GBO) des Gläubigers oder des Schuldners (d.h. des Grundstückseigentümers) bei Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit durch Vorlage des Pfändungsbeschlusses mit Zustellungsnachweis (Stöber, Forderungspfändung, 14. Aufl., Rn. 2058).

Da die Auflassung vorliegend in der Urkunde vom 20. Februar 2004 erklärt und darüber hinaus noch auf Veranlassung des Notars Dr. K. eine Auflassungsvormerkung zugunsten der B. ins Grundbuch eingetragen worden war, konnten die Gläubiger daher - ungeachtet dessen, dass der Beklagte auch den von dem Notar Dr. K. vorbereiteten Eintragungsantrag dem Grundbuchamt eingereicht hatte - die Anwartschaft unabhängig vom Zutun des Beklagten pfänden.

c)

Von der - für die Klägerin als solche noch unschädlichen - Pfändung des Anwartschaftsrechts ist jedoch die auf Betreiben der Gläubiger erfolgte Eintragung der B. als Eigentümerin des vierten Teilstücks im Grundbuch zu unterscheiden. Die Gläubiger haben die Eintragung der B. als ihrer Schuldnerin ins Grundbuch letztlich nur deswegen erwirken können, weil der Beklagte zuvor die Umschreibungsunterlagen, jedenfalls aber die Gesamtauflassungsurkunde beim Grundbuchamt eingereicht hatte.

aa)

Die Umschreibung des Eigentums an dem vierten Teilstück ist vorliegend auf den Antrag der Gläubiger der B. hin erfolgt.

Gem. § 13 Abs. 1 GBO soll die Eintragung, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, mithin sowohl der verlierende als auch der erwerbende Rechtsinhaber. Die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung eines Berechtigten darf gem. § 14 GBO aber auch von demjenigen beantragt werden, welcher aufgrund eines gegen den Berechtigten vollstreckbaren Titels eine Eintragung in das Grundbuch verlangen kann, sofern die Zulässigkeit dieser Eintragung von der vorgängigen Berichtigung des Grundbuchs abhängt. Ohne die Vorschrift des § 14 GBO könnte sich ein nichteingetragener Berechtigter dem zwangsweisen Zugriff auf sein dingliches Recht dadurch entziehen, dass er keinen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellt. Ein Fall der Grundbuchberichtigung war aber vorliegend schon deswegen nicht gegeben, weil das Grundbuch nicht falsch war.

bb)

Es stellt sich daher die Frage, ob anstelle des Schuldners sein Gläubiger und Inhaber des Pfandrechts dessen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch beantragen kann, um damit zu seinen Gunsten die Entstehung einer Sicherungshypothek erwirken zu können, oder ob es ihm lediglich möglich ist, sich einem vom Schuldner bereits gestellten Eintragungsantrag anzuschließen.

In der Literatur wird diesbezüglich jedenfalls die Auffassung vertreten, der Gläubiger könne sich dem bereits gestellten Eintragungsantrag seines Schuldners nach wirksamer Pfändung des Anwartschaftsrechts anschließen. Sein Eintragungsantrag sei als Sicherungsmaßnahme zur Erhaltung des gepfändeten Anwartschaftsrechts zulässig. Liege sein Antrag dem Grundbuchamt vor, könne der Schuldner die Eintragung der Auflassung nicht mehr durch Rücknahme seines Eintragungsantrags aufhalten (Stöber, a. a. O., Rn. 2061). Dies stimmt mit der vom Gesetzgeber vorgenommenen und sich aus § 14 GBO ergebenden Wertung im Ergebnis überein. Demgegenüber hat das Landgericht Essen in einer Entscheidung aus dem Jahr 1955, auf die sich auch die Gläubiger der B. bezogen haben (NJW 1955, 1401f., vgl. Bl. 54 GA I), die Ansicht geäußert, der Gläubiger erlange durch die Pfändung, ohne der Mitwirkung eines Sequesters zu bedürfen, das Recht, sich die gemäß § 792 ZPO erforderlichen Urkunden zu beschaffen und anstelle des Schuldners dessen Eintragung als Eigentümer zu beantragen (NJW 1955, S. 1401 f. mit zustimmender Anmerkung Horber, a. a. O.). Diese Auffassung wird auch in der neueren Literatur vertreten (Böttcher in: Meikel, Grundbuchrecht, Band 1, § 13 Rn. 50).

cc)

Ob ein eigenes - vom Schuldner unabhängiges - Antragsrecht des Gläubigers anzuerkennen ist, braucht an dieser Stelle nicht geklärt zu werden (vgl. dazu aber 4.).

Denn ohne die beim Grundbuchamt vorliegende Gesamtauflassung wäre es den Gläubigern der B. nicht gelungen, die Eigentumsumschreibung auf die B. zu erreichen. Selbst wenn man annimmt, ihnen hätte ein eigenes Antragsrecht zugestanden, hätten sie gem. §§ 19, 20, 29 GBO die Eintragungsbewilligung, d. h. beim dem hier gegebenen Grundstückskaufvertrag die Auflassung (§§ 925 BGB, 20 GBO) in der gehörigen Form nachweisen müssen.

Bedarf der Gläubiger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung einer Urkunde, die dem Schuldner auf Antrag von einem Notar zu erteilen ist, kann er gem. § 792 ZPO zwar deren Erteilung anstelle des Schuldners verlangen. Dies bedeutet aber umgekehrt, dass er auch verpflichtet ist, die Urkunde dem Grundbuchamt vorzulegen (vgl. Hintzen, Rpfleger 1989, 439, 441). Die die Auflassungserklärung enthaltende Urkunde hätten die Gläubiger aber nicht ohne Weiteres bekommen.

Nach dem zwischen der Klägerin und der B. geschlossenen und von dem Notar Dr. K. beurkundeten Kaufvertrag sollte nur eine Ausfertigung mit der Auflassungserklärung versehen werden und bei dem Notar mit der Weisung verbleiben, sie dem Grundbuchamt einzureichen, sobald die zur vertragsgerechten Umschreibung erforderlichen Unterlagen vorlägen und alle vertraglichen Bedingungen erfüllt wären, insbesondere der Kaufpreis gezahlt wäre. Dies diente der Sicherung der Verkäuferin, die ein Interesse daran hatte, ihr Eigentum vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises nicht zu verlieren.

Der Anspruch des Pfandrechtsgläubigers auf Herausgabe der erforderlichen Urkunden gemäß § 792 ZPO kann insoweit nicht weiter gehen als derjenige, der dem Schuldner zustehen würde. Hätte die B. die Herausgabe der Gesamtauflassung nicht verlangen können, weil die hierfür vertraglich vereinbarten Voraussetzungen nicht vorlagen, hätten auch die Gläubiger F. dies nicht erreicht, es sei denn, sie hätten den restlichen Kaufpreis bezahlt.

Wenn der Beklagte ungeachtet dessen, dass auch er das Sicherungsinteresse der Klägerin gem. der an ihn gerichteten Weisung vom 17. Februar 2005 zu beachten hatte, die Gesamtauflassungserklärung dem Grundbuchamt eingereicht hat, hat er der sich später verwirklichten Gefahr Vorschub geleistet. Denn die Gläubiger waren gar nicht erst gezwungen, die Auflassungsurkunde herauszuverlangen, denn sie lag dem Grundbuchamt bereits vor. Dann kann von ihnen auch nicht verlangt werden, sie sich gleichwohl noch einmal zu besorgen (vgl. insoweit auch KG JFG 4, 339, 345).

Zwar ist anzunehmen, dass - wie schon das Landgericht ausgeführt hat - die Einreichung der Gesamtauflassung dem Nachweis der Berechtigung der B. für den vorliegenden Kettenverkauf diente, mit dem die Klägerin auch einverstanden war (vgl. § 185 BGB). Dies berücksichtigte jedoch nur einseitig die Interessen der Drittkäufer, nicht jedoch die Interessen der Verkäuferin. Denn dass in Anbetracht der zugunsten der B. eingetragenen Auflassungsvormerkung und ihrer offenkundig finanziell angespannten Situation, die schon deswegen auf der Hand lag, weil sie trotz Verlängerung der Zahlungsfrist nicht in der Lage war, den mit der Klägerin vereinbarten Kaufpreis aus eigenen Mitteln zu bezahlen, und sie in dieser Höhe anscheinend auch nicht kreditwürdig war, die Gefahr bestand, dass Gläubiger versuchen würden, auf das Anwartschaftsrecht oder den Eigentumsübertragungsanspruch zuzugreifen, musste auch dem Beklagten klar sein. Solange die Zahlung des Gesamtkaufpreises nicht sichergestellt war, hätte der Beklagte die Gesamtauflassungsurkunde nicht aus der Hand geben dürfen. Seine Auffassung in dem Schriftsatz vom 4. Dezember 2005, wonach durch den Zusatz im Anschreiben vom 2. Mai 2005 (B 4) die ursprüngliche Auflassungserklärung abgeändert worden ist, geht fehl. Hierüber hätten sich auch nur die ursprünglichen Kaufvertragsparteien einigen können.

Es hätte sich - auch wenn dies weitere Kosten verursacht hätte - etwa angeboten, entweder eine neue Auflassung zwischen der Klägerin und der B., die nur die drei Teilgrundstücke erfasst hätte, zu beurkunden oder drei gesonderte (Teil)Auflassungen zwischen der Klägerin und den Enderwerbern. Das Landgericht hat zwar insoweit ausgeführt, einen entsprechenden Auftrag habe es nicht gegeben. Daran ist auf der einen Seite zwar richtig, dass sich der Vereinbarung vom 17. Februar 2005 nur entnehmen lässt, dass "Teilauflassungen zugunsten der drei Käufer" zu veranlassen waren, was - die entsprechenden Urkunden liegen nicht vor - sich vermutlich eher auf die möglicherweise noch ausstehenden Auflassungen zwischen der B. und den Enderwerbern bezogen hat. Auf der anderen Seite ist dies aber eigentlich eine Selbstverständlichkeit, die keiner besonderen Regelung bedurfte. Bedenkt man, dass die Formulierung über die Teilauflassung nicht in den ersten Entwurf der Vereinbarung, sondern erst später darin aufgenommen worden ist und insbesondere deswegen gewählt wurde, um die von dem Notar Dr. K. geäußerten Bedenken an der geplanten Vorgehensweise im Hinblick auf die unzureichende Sicherung der Interessen der Klägerin zu zerstreuen (vgl. Anlagenkonvolute K 11 und 12), liegt auch der Gedanke an entsprechende Teilauflassungen zwischen der Klägerin und den Endkäufern nicht fern. Unabhängig davon hätte der Beklagte jedenfalls Anlass gehabt, eine solche Vorgehensweise anzuregen, die einen zuverlässigen Schutz vor dem Eigentumsverlust der Klägerin in Bezug auf die vierte Teilfläche gewährleistet hätte.

Weiterhin wäre es ggf. auch denkbar gewesen, die Interessen der Klägerin durch die Beurkundung und Eintragung eines - ihren Kaufpreisanspruch absichernden - Grundpfandrechts - etwa eine Restkaufpreishypothek - zu wahren, die den Vorrang vor der zugunsten der Gläubiger einzutragenden Sicherungshypothek gehabt hätte (KG, JFG 4, 339, 346. RosenbergGaulSchilken, ZPO, 11. Aufl., § 57 S. 885. Soergel-Stürner, BGB, 13. Aufl., § 925 Rn. 45).

Zumindest hätte der Beklagte oder sein Vertreter die Klägerin darauf hinweisen müssen, dass die gewählte Variante für sie nicht den sichersten Weg bedeuten würde.

d)

Davon abgesehen ist auch kein Grund ersichtlich, warum der Beklagte bzw. sein Vertreter den von Notar Dr. K. vorbereiteten und unterschriebenen Antrag auf Umschreibung des Eigentums (§ 15 GBO) auf die B., der im Zweifel im Namen und im Interesse beider Kaufvertragsparteien gestellt war, überhaupt beim Grundbuchamt eingereicht hat. Denn ausweislich der Vereinbarung vom 17. Januar 2005 waren die ursprünglichen Kaufvertragsparteien übereingekommen, dass die drei Endkäufer unmittelbar, d. h. ohne Zwischeneintragung der B., im Grundbuch eingetragen werden sollten (sog. Kettenerwerb, vgl. o.), was sich auch aus dem Schreiben des Beklagten an das Grundbuchamt vom 3. März 2005 (Anlage K 7) ergibt. In diesem Fall erlangt der weitere Erwerber durch seine Eintragung im Grundbuch ohne Zwischeneintragung des Auflassungsempfängers Eigentum unmittelbar vom bisher eingetragenen Eigentümer (§ 185 Abs. 1 BGB. vgl. BayObLG, NJWRR 1991, 465). Die Einreichung des Eintragungsantrags von der Klägerin auf die B. war deshalb überflüssig, wenn nicht sogar hinderlich.

e)

Wie bereits oben angedeutet, liegt eine weitere Pflichtverletzung des Beklagten bzw. seines Vertreters darin, dass er im Zusammenhang mit der von ihm entworfenen Vereinbarung vom 17. Februar 2007 dazu verpflichtet gewesen wäre, die Klägerin auf die auf die damit verbundenen Risiken hinzuweisen (§ 17 BeurkG, vgl. o.). Dass er die Klägerin möglicherweise gar nicht persönlich getroffen hat, vermag daran nichts zu ändern. Erst dann hätte die Klägerin entscheiden können, ob sie das Risiko eingehen oder lieber den sichersten Weg einschlagen wollte.

2.

Hätte der Beklagte die vollständigen Vertragsunterlagen nicht beim Grundbuchamt eingereicht, wäre der Eigentumsverlust der Klägerin ohne Gegenleistung nicht eingetreten, weshalb die Amtspflichtverletzung auch kausal für den eingetretenen Schaden war. Des Weiteren ist anzunehmen, dass die Klägerin bei vorheriger Aufklärung durch den Beklagten von der Unterzeichnung der Vereinbarung vom 17. Februar 2005 Abstand genommen hätte. Mangels konkreter Anhaltspunkte dafür, dass sich die Klägerin in einer wie auch immer gearteten Zwangslage befunden hat und daher das Risiko einer ungesicherten Vorleistung eingegangen wäre (etwa weil sie dringend das Geld aus den Weiterverkäufen an die drei Enderwerber brauchte), besteht jedoch eine Vermutung dafür, dass sie sich in Kenntnis aller Umstände nicht auf den unsicheren Weg eingelassen, sondern einen der oben aufgezeigten sichereren Wege gewählt oder aber von dem ihr vertraglich eingeräumten Rücktrittsrecht gegenüber der B. Gebrauch gemacht hätte.

3.

Die Frage der anderweitigen Ersatzmöglichkeit gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO - insbesondere im Hinblick auf Ansprüche der Klägerin gegen ihren derzeitigen Prozessbevollmächtigten, der sie anlässlich des Kaufvertrags mit der B. und dessen Abwicklung beraten hatte - spielt vorliegend keine Rolle, denn im Zusammenhang mit den Amtspflichten bei der Übernahme einer selbständigen Betreuung gem. § 24 BNotO gilt die Subsidiaritätsklausel nicht (§ 19 Abs. 1 S. 2 HS 2 BNotO).

4.

Im Ergebnis scheitert eine Haftung des Beklagten aber daran, dass die Klägerin es schuldhaft unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden (§ 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i. V. m. § 839 Abs. 3 BGB), was den Anspruch gegen den Notar vollständig entfallen lässt.

Eine Beschwerde gem. § 71 GBO gegen die Eintragung der B. als Eigentümerin an dem vierten Teilstück auf Antrag der Pfandrechtsgläubiger wäre nach Auffassung des Senats auch erfolgversprechend gewesen. Ein solches Rechtsmittel hat sie jedoch nicht eingelegt. Die zuständige 3. Zivilkammer des Landgerichts Hannover hat auf die Anregung des Sohnes der Klägerin auf Eintragung eines Amtswiderspruchs (Aktenzeichen 3 T .... Anlage B 9, Bl. 109 ff. GA I) - jedoch nur obiter dictum - ausgeführt, eine Beschwerde der Klägerin hätte möglicherweise erfolgreich sein können (vgl. Beschluss vom 24. Mai 2006, Bl. 113 ff. GA I). Die Kammer hat dabei die Auffassung vertreten, es hätte für die Eintragung der B. entweder ihres eigenen Antrags oder alternativ neben der Pfändung der Anwartschaft der weitergehenden Pfändung des Eigentumsübertragungsanspruchs durch die Gläubiger unter Einschaltung eines Sequesters bedurft (vgl. Bl. 114 R GA I).

Der Senat teilt insoweit die Auffassung des Landgerichts, dass dem Pfandrechtsgläubiger - für den Fall, dass ein Umschreibungsantrag des Vollstreckungsschuldners nicht vorliegt - ein eigenes (selbständiges) Antragsrecht, die Eigentumsumschreibung auf seinen Schuldner zu bewirken, nicht zustehen kann. Diese Frage wird allerdings - wie oben - 1 c) bb) - bereits dargestellt - kontrovers beurteilt.

a)

Zunächst einmal ist hier trotz des dem Grundbuchamt vorgelegten Umschreibungsantrags des Notars Dr. K. anzunehmen, dass dieser gleichwohl (noch) nicht gestellt sein sollte, denn vor Eingang des Antrags hatten der Beklagte bzw. sein Vertreter mitgeteilt, die Eigentumsumschreibung auf die B. dürfe noch nicht erfolgen, vielmehr solle das verbleibende Flurstück weiterhin im Eigentum der Klägerin bleiben. Das Grundbuchamt hat dementsprechend den Antrag auch noch nicht als "gestellt" angesehen, denn es hat seit März 2005 eine Eintragung der B. nicht veranlasst, sondern erst auf den ausdrücklichen Antrag der Gläubiger hin. Dies ergibt sich auch aus dem Schriftsatz des Gläubiger-Vertreters vom 14. Juni 2005, der sich ausdrücklich mit dem eigenen Antragsrecht der Gläubiger befasst (Bl. 52 ff. d. A.).

b)

Zwar wird die Auffassung vertreten, der Pfandgläubiger des Anwartschaftsrechts könne den Eigentumserwerb des Auflassungsempfängers selbständig herbei führen, indem er den Umschreibungsantrag gem. § 13 GBO stellt (Vollkommer Rpfleger 1969, 409, 411 m. w. N.. MüKo-Kanzleiter, BGB, 4. Aufl., § 925 Rn. 40. KG JFG 4, 339. LG Essen, a. a. O., 343 ff.. Meikel/Böttcher, a. a. O.. a. A. wohl Stöber, a. a. O., Rn. 2061. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rn. 1590. Wieczorek/Schütze/Lüke, ZPO, 3. Aufl., § 848 Rn. 17. Smid, in: MüKoZPO, 2. Aufl., § 848 Rn. 9. LG Düsseldorf, Rpfleger 1985, 305 f.). Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Frage bislang aber noch nicht geäußert, sondern sie ausdrücklich offen gelassen (BGHZ 49, 197 ff. hier zitiert nach [...] Rn. 23).

c)

Ein dem Gläubiger unabhängig von seinem Schuldner zustehendes Antragsrecht lässt sich aber schon nicht mit dem Wortlaut des § 13 Abs. 1 GBO vereinbaren. Bedenkt man weiterhin, dass gerade zur Sicherung der Zug-um-Zug Leistung beim Grundstückskaufvertrag der Notar von den Kaufvertragsparteien häufig angewiesen sein wird, den Umschreibungsantrag erst zu stellen, wenn die Gegenleistung (d. h. die Kaufpreiszahlung) auf dem Notaranderkonto eingegangen oder sonst nachgewiesen oder sichergestellt ist (sog. Einreichungssperre, die auch ohne die hier weiter vereinbarte Ausfertigungssperre in Bezug auf die Auflassungserklärung denkbar ist), könnten bei der unbeschränkten Anerkennung eines eigenen Antragsrechts des Gläubigers die Interessen des im Verhältnis zum Gläubiger des Käufers unbeteiligten Verkäufers unangemessen benachteiligt werden. Denn es kann nicht in der Rechtsmacht des Gläubigers liegen, zum Nachteil eines Dritten einen Rechtsverlust herbeizuführen, auf den sein Schuldner so - also etwa zu einem bestimmten Zeitpunkt - keinen Anspruch gehabt hätte. Ein solches eigenes Antragsrecht des Gläubigers in daher nur dann vorstellbar, wenn er selbst die Vollzugsreife des Kaufvertrages herbeiführt und dies dem Grundbuchamt nachweist, was vorliegend indes nicht der Fall war.

Anders als im Fall des erst durch die bindend erklärte Auflassung und den Eintragungsantrag des Schuldners entstandenen Anwartschaftsrecht trifft bei dem vom Eintragungsantrag unabhängigen Anwartschaftsrecht des Schuldners infolge der zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung in Verbindung mit der Auflassungserklärung auch die Erwägung nicht zu, wonach der Schuldner das einmal erworbene Anwartschaftsrecht seines Gläubigers nicht mehr einseitig zerstören können soll. Denn in diesem Fall hat die Rücknahme eines Umschreibungsantrags auf den Bestand des Anwartschaftsrechts keine Auswirkung.

Da das Pfandrecht am Anwartschaftsrecht aber nicht zur Geltendmachung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums berechtigt, kann allein deswegen der Gläubiger einen Antrag auf Übertragung des Eigentums auf seinen Schuldner nicht stellen (Stöber, a. a. O. Rn. 2057 a. 2071).

Wegen der Nachteile der Pfändung nur des Anwartschaftsrechts wird daher die zusätzliche Pfändung des schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruchs, der auch noch nach erklärter Auflassung gepfändet werden kann, als der sicherere Weg angesehen (Stöber, Forderungspfändung, a. a. O., Rn. 2065, 2071 f.. Smid, a. a. O.. Lüke , a. a. O.). Hiernach kann die Eigentumsumschreibung (anstelle des Schuldners) durch einen Sequester - und gerade nicht durch den Gläubiger selbst - beantragt werden. Diese Ansicht hat auch das Landgericht Hannover vertreten. Ob dies der richtige Weg gewesen wäre, kann vorliegend aber schon deswegen offen bleiben, weil die Gläubiger den schuldrechtlichen Anspruch nicht gepfändet haben. Zur Wirksamkeit der Pfändung hätte auch die Zustellung nur an die B. als ihrer Schuldnerin nicht gereicht. vielmehr wäre eine Zustellung an die Klägerin als Drittschuldnerin erforderlich geworden (vgl. Stöber, a. a. O., n. 2068), die es hier aber nicht gegeben hat.

5.

Ein Anspruch aus einem selbständigen Garantieversprechen, den die Klägerin mit Blick auf das Schreiben des Beklagten vom 2. Februar 2005 (Anlagenkonvolut 11, Bl. 144 f. GA I) schließlich geltend macht, ist schon deswegen nicht anzunehmen, weil die Formulierung ("Es handelt sich um eine Zug-um-Zug Abwicklung, wenn aus Sicht des Notars B. (bei voller persönlicher Haftung) sichergestellt ist, dass die Eigentumsumschreibung auf die drei Käufer erfolgen kann, kann damit auch der Teilkaufpreis von 400.000,00 EUR an Frau L. ausgezahlt werden...". "Der nach der vorgesehenen Vereinbarung abwickelnde Notar B. hat sicherzustellen, dass nicht Frau L. ihr Eigentum an den drei Teilflächen verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten...") ersichtlich allein auf die Haftung des Beklagten als Notar bezieht. Dass er eine davon unabhängige - abstrakte - Einstandspflicht übernehmen wollte, ist nicht erkennbar. Zudem bezieht sich der Inhalt des Schreibens auf die drei anderen Teilflächen.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO. die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Senat hat die Revision gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen.