Die Klägerin begehrt von der Beklagten neben weiteren Zahlungsansprüchen aus einem Mietverhältnis die Räumung und Herausgabe gewerblich genutzter Räume.

Mit schriftlichem Vertrag vom 29. August 1994 nebst anliegender Baubeschreibung vermietete die Klägerin im Hause ... gelegene Gewerberäume zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes für Inneneinrichtungen sowie Lagerräume und 2 Pkw-Stellplätze für die Zeit vom 01.01.1995 auf die Dauer von 10 Jahren an die Beklagte (Bl. 16, 106 d.A.). Die Klägerin verpflichtete sich gegenüber der Beklagten zur Durchführung von Um- und Ausbauarbeiten gemäß der beigefügten Baubeschreibung. Als Mietzins vereinbarten die Parteien monatlich 12.200 DM zuzüglich 800 DM Betriebskostenabschlag und Mehrwertsteuer. Die Beklagte verpflichtete sich, bei Übergabe der Mieträume eine Kaution von 3 Monatsmieten (36.600 DM), ersatzweise durch Bankbürgschaft oder Sparbuchhinterlegung, zu leisten.

§ 6 des Mietvertrages lautet:

"Aufrechnung und Zurückbehaltung

Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt und dem Vermieter ausreichend Gelegenheit gegeben hat, etwaige Mängel zu beseitigen."

§ 19 des Mietvertrages lautet auszugsweise:

"Kündigung aus wichtigem Grund

1.
Der Vermieter kann den Mietvertrag aus wichtigem

Grund mit sofortiger Wirkung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt (erhebliche Belästigungen der Vermieter oder anderer Mieter, vertragswidriger Gebrauch, unbefugte Überlassung an Dritte usw.). Ein wichtiger Grund liegt insbesondere auch dann vor, wenn der Mieter sich mit mehr als einer Monatsmiete (ohne Nebenkostenpauschale) länger als 10 Tage im Verzug befindet ..."

Die Beklagte bezog die Mieträume zum 01.01.1995. Bereits mit Schreiben vom 06.01.1995 (Bl. 71 d.A.) und 03.04.1995 (Bl. 74 d.A.) rügte sie Mängel der Mietsache. Insbesondere machte sie geltend, daß die Schaufenster bei Sonnenlicht spiegelten und damit die Sicht auf das Ladenlokal stark behinderten. In dem Schreiben vom 06.01.1995 fragte die Beklagte bei der Klägerin zudem an, wann diese die Zahlung des Mietzinses erwarte. Während die Beklagte Mietzinszahlungen für die Monate Februar bis Mai 1995 leistete, erbrachte sie auf den Mietzins für Januar und Juni 1995 keine Zahlungen und minderte die Mietzinsen für Juli 1995 und August 1995 um 3.335 DM und 3.047,50 DM.

Mit Schreiben vom 29.05.1995 forderte die Klägerin die Beklagte zu Händen ihrer Verfahrensbevollmächtigten zur Zahlung der Mietkaution und der ausstehenden Miete für den Monat Januar 1995 auf. Mit Anwaltsschreiben vom 07.06.1995 teilte die Beklagte der Klägerin mit, daß sie sehr wohl bereit sei, die vereinbarte Miete zu bezahlen, wenn eine mangelfreie Übergabe des Objektes gegeben sei. Tatsächlich sei das Objekt nicht übergabereif gewesen. Auch die Herren der Klägerin gingen offensichtlich davon aus, daß die Schaufensterscheiben nicht in Ordnung seien. Die Beklagte bestehe daher auf der angekündigten Mietminderung. Sogleich erteilte die Beklagte der Klägerin eine Mietabrechnung für den Monat Juni 1995. Darin bezifferte sie unter Berücksichtigung einer Mietminderung von 25 % (2.650 DM netto) die Miete für den Monat Juni 1995 einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen auf brutto 11.902,50 DM. Von diesem Betrag setzte sie für die Monate Februar bis Mai 1995 jeweils monatlich 2.650 DM netto, mithin insgesamt 12.190 DM brutto, als Mietminderung ab und errechnete so ein Guthaben zu ihren Gunsten von 287,50 DM. Schließlich teilte die Beklagte der Klägerin im Schreiben vom 07.06.1995 mit, daß die Bankbürgschaft bzw. die Sicherheitsleistung nach Fertigstellung der Mietsache erfolge. Mit Schreiben vom 30.06.1995 mahnte die Klägerin die Mietzahlung für Juni 1995 und verlangte unter Fristsetzung die Begleichung sämtlicher bereits geltend gemachter Forderungen.

Mit Schreiben vom 03.08.1995 (Bl. 50 der Beiakten) erklärte sich die Klägerin gegenüber der Beklagten im. Rahmen einer gütlichen Einigung zum Austausch der Schaufensterscheiben des Mietobjekts gegen die Zahlung sämtlicher, auf 85.593,89 DM bezifferter ausstehender Zahlungen einschließlich der Mietkaution bis zum 16.08.1995 bereit. Zugleich wies sie darauf hin, daß der Vergleichsvorschlag ohne Anerkennung der von der Beklagten behaupteten angeblichen Mängel erfolge. Darüber hinaus teilte die Klägerin der Beklagten mit, daß sie das Mietverhältnis fristlos kündigen werde, wenn bis zu dem vorbezeichneten Zeitpunkt kein Zahlungseingang zu verzeichnen sei.

Mit Schreiben vom 25.08.1995 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit Rücksicht auf die unterbliebene Zahlung des im Schreiben vom 03.08.1995 bezifferten Betrages. Zugleich forderte sie die Beklagte vergeblich zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts einschließlich der Stellplätze auf und widersprach einer Verlängerung des Mietverhältnisses. Die Beklagte wies mit Anwaltsschreiben vom 29.08.1995 die fristlose Kündigung mit der Begründung als unberechtigt zurück, daß die von der Klägerin behaupteten Rückstände nicht bestünden.

Die Klägerin hat beantragt,

Die Beklagte hat beantragt,

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, daß ihr wegen des nicht vertragsgemäßen Zustandes der Mieträume gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der Mietkaution ein Zurückbehaltungsrecht zustehe und daß sie die Miete zu Recht gemindert habe. Aus diesem Grunde sei sie auch mit der Mietzahlung nicht in Verzug geraten.

Als Hauptmangel sei die fehlerhafte Schaufensterverglasung anzusehen. Infolge der Verwendung eines Mehrscheiben-Sonnenschutz-Isolierglases mit einem hohen Sonnenschutzfaktor von ca. 50 % sei eine Spiegelung vorhanden, die den Einblick in das Ladeninnere erheblich erschwere und dazu führe, daß die Ausstellungsgegenstände nur beschränkt einsehbar seien und sich auch der farbige Kontrast erheblich verliere. Dieser Mangel rechtfertige nach den zutreffenden Feststellungen in dem Privatgutachten des Glasermeisters S. vom 14.07.1995 (Bl. 60 d.A.) eine Mietminderung in Höhe von 25 %. Da die Mieträume als Verkaufsfläche zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes vermietet worden seien, sei die Beschaffenheit der Schaufenster im Rahmen der vertragsspezifischen Zweckbestimmung zu sehen. Es liege auf der Hand, daß die Durchsichtigkeit der Schaufensterverglasung für ein Einzelhandelsgeschäft ein entscheidendes Mittel für die Gewinnung von Kunden sei.

Außerdem seien weitere Mängel vorhanden.

Die nach der Baubeschreibung vorgesehene durchgehende leichte Alu-Vordachkonstruktion mit Plexiglas-Verglasung an der Straßenseite sei auch mehr als 1 Jahr nach Abschluß des Mietvertrages noch nicht vorhanden. Die Kellerräume seien nicht, wie vertraglich vorgesehen, als großer Lagerraum, WC-Räume und Teeküche zu nutzen. Durch die aus bautechnischen Gründen erforderliche Aufschüttung des Kellerraums sei lediglich eine Deckenhöhe von 1,78 m bis 1,98 m und damit ein bauordnungswidriger Zustand entstanden. Der vorhandene Zustand entspreche nicht den Brandschutzvorschriften. Es müßten Flurtüren und neue Trennwände errichtet werden. Danach sei die Nutzung der gemieteten Kellerräume aus bauordnungsrechtlichen Gründen unzulässig. Im Erdgeschoß sei statt der vorgesehenen Fußbodenheizung eine Deckenheizung installiert worden, die aufgrund der lautstarken Ventilatoren mit einer Fußbodenheizung nicht gleichzusetzen sei. Die eingebaute normale Flügeltür sei mit der in der Baubeschreibung vorgesehenen Automatiktür nicht zu vergleichen. Die anstelle der vorgesehenen neuen Stahltreppenanlage eingebaute Holztreppe entspreche nicht den Brandschutzvorschriften.

Zwischen den Parteien sei es bis Juni 1995 zu verschiedenen Gesprächen bezüglich der Mängelbeseitigung gekommen, wobei der Austausch der Schaufensterscheiben im Vordergrund gestanden habe. Der Leiter der Organisations- und Bauabteilung der Klägerin, H. habe nach dem Eintreffen der Mahnung vom 18.04.1995 hinsichtlich der Januarmiete erklärt, daß die Mahnung gegenstandslos sei, weil die Frage der mangelhaften Schaufensterscheiben noch nicht abgeklärt sei. Das Übergabeprotokoll vom 20.12.1995 betreffe nur das Verhältnis zwischen der Klägerin und der Bauleitung.

Das Landgericht hat mit seinem am 10. April 1996 verkündeten und hinsichtlich der Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit durch Beschluß vom 11. April 1996 berichtigten Teilurteil der Räumungsklage stattgegeben und zugleich die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zu der behaupteten Mangelhaftigkeit der Verglasung der Schaufensterfront beschlossen.

Es hat angenommen, daß die Klage hinsichtlich des Räumungsanspruchs entscheidungsreif sei. Die Klägerin könne von der Beklagten die Räumung des Mietobjekts beanspruchen, weil das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 25.08.1995 beendet worden sei, nachdem die Beklagte ihre Verpflichtung zur Zahlung der Mietkaution bei Übergabe der Mieträume schuldhaft verletzt habe. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen der behaupteten Mängel der Mietsache habe der Beklagten nicht zugestanden. Aus dem Sinn und Zweck der Kaution, nämlich der Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters, und aus den gesetzlichen. Gewährleistungsregeln folge, daß wegen angeblicher Mängel die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes nicht zulässig sei. Die Mietkaution diene zur Absicherung des Vermieters hinsichtlich aller künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Da der Vermieter das Mietobjekt mit Beginn des Mietverhältnisses zur Verfügung stellen müsse und ab diesem Zeitpunkt das Risiko der Bezahlung des Mietzinses trage, müsse die Mietkaution ebenfalls zu diesem Zeitpunkt geleistet werden, weil der Mieter ansonsten ungerechtfertigt bevorzugt würde. Müßte der Vermieter zunächst die Mängel beseitigen, um die Bezahlung der Mietkaution zu erwirken, wäre er in der Zwischenzeit gegen vom Mieter verursachte Schäden an der Mietsache oder den Verzug des Mieters mit Mietzinszahlungen nicht abgesichert.

Gegen das zusammen mit dem Berichtigungsbeschluß am 6. Mai 1996 zugestellte Teilurteil richtet sich die am 6. Juni 1996 eingegangene und innerhalb der bis zum 8. August 1996 verlängerten Frist begründete Berufung der Beklagten.

Die Beklagte ist der Ansicht, daß ein Teilurteil hinsichtlich des Räumungsantrages nicht habe ergehen dürfen, weil die Kündigung des Mietverhältnisses allenfalls auf einen Zahlungsrückstand gestützt werden könnte, der Rechtsstreit jedoch insoweit wegen der angeordneten Beweiserhebung über die mangelhafte Sonnenschutz-Isolierverglasung noch nicht zur Entscheidung reif sei. Die Nichtzahlung der vereinbarten Mietkaution rechtfertige die fristlose Kündigung nach § 554 a BGB nicht. Infolge der von den Parteien in § 19 des Mietvertrages vorgenommenen inhaltlichen Begrenzung des Kündigungsrechtes scheide die fehlende Zahlung der Kaution als Grund für die fristlose Kündigung aus. Entgegen der Ansicht des Landgerichts könne die Beklagte gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der Mietkaution ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Es sei allgemein anerkannt, daß das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB nicht durch die Gewährleistungsansprüche der §§ 537 ff. BGB ausgeschlossen sei. Vielmehr trete der Herstellungsanspruch des Mieters, den er mit seinem Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB in Höhe des 3- bis 5fachen Betrages des Beseitigungsaufwandes geltend machen könne, neben die mietvertraglichen Minderungsansprüche. Aus dem Gutachten des Glasermeisters S. ergebe sich, daß die Kosten für den Austausch der Schaufensterverglasung 12.545,60 DM betrügen. Der 3fache Betrag übersteige die Höhe der vereinbarten Kaution.

Im übrigen rechtfertige allein die Nichtzahlung der Kaution nicht die Feststellung einer die fristlose Kündigung rechtfertigenden nachhaltigen Störung des Vertrauensverhältnisses der Mietparteien und die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Vielmehr müßten neben der Sicherheitsleistung noch monatliche Mietzinsbeträge, die tatsächlich fällig seien, nicht gezahlt worden sein, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Zweifelhaft sei auch, ob das Schreiben der Klägerin vom 29.05.1995 die Anforderungen an eine mietvertragliche Abmahnung erfülle, weil die Konsequenzen seitens der Klägerin weder angedroht worden noch ersichtlich seien. Das Schreiben vom 30.06.1996 nehme ohnehin lediglich pauschal auf alle weiteren bereits geltend gemachten Forderungen Bezug. Jedenfalls sei der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses im Rahmen einer Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls deshalb nicht unzumutbar, weil kein besonderes Sicherungsbedürfnis der Klägerin bestehe, da die Beklagte den geminderten Mietzins pünktlich gezahlt habe. Dabei habe die Beklagte jeweils darauf hingewiesen, wie sich der von ihr gezahlte Betrag aus ihrer Sicht errechne. Das ergebe sich insbesondere aus dem Schreiben vom 30.09.1995. Die von ihr geleisteten Zahlungen von Februar bis Mai 1995 machten zudem deutlich, daß sie imstande gewesen sei, den erheblichen Mietzins von monatlich 14.950 DM fortlaufend zu zahlen. Infolge der berechtigten Minderung der Beklagten aufgrund der im ersten Rechtszug im einzelnen dargelegten Mängel sei ein Zahlungsverzug nicht eingetreten. Die mangelhafte Verglasung der Schaufensterfront sei auf eine Fehlplanung der Architekten der Klägerin zurückzuführen. Aus der Nichtzahlung der Kaution und der Mietminderung könne auch nicht auf die Unzuverlässigkeit der Beklagten geschlossen werden. So habe die Beklagte in ihrem Schreiben vom 07.06.1995 ausdrücklich klargestellt, daß die Bankbürgschaft bzw. Sicherheitsleistung nach Fertigstellung des Mietobjekts erfolgen werde. Ebenso habe sie in ihrem Schreiben vom 28.08.1995 hervorgehoben, daß die Mietkaution in den nächsten Tagen bei ihren früheren Prozeßbevollmächtigten eingehen werde und daß die Originalbürgschaftsurkunde nach dem Austausch der Schaufensterscheiben überreicht werden solle. Die Parteien seien sich bei Abschluß des Vertrages auch darüber einig gewesen, daß der Keller auch als Ausstellungsfläche genutzt werden solle.

Die Beklagte beantragt,

Die Klägerin beantragt,

hilfsweise,

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil.

Sie ist der Ansicht, zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen zu sein, weil die Beklagte sich geweigert habe, die ausdrücklich vereinbarte Kaution zu leisten und die Miete unberechtigt gekürzt habe, so daß einschließlich Nebenkosten und Zinsen per 16. August 1995 nahezu 50.000 DM Rückstände aufgelaufen seien. Überdies sei das außerordentliche Kündigungsrecht durch weitere schwerwiegende Vertragsverletzungen der Beklagten gerechtfertigt. Diese habe das lediglich zu Lagerzwecken vermietete Kellergeschoß vertragswidrig als Ausstellungs- und Verkaufsraum genutzt und in der Folgezeit die Klägerin daran gehindert, die daraufhin von der Landeshauptstadt ... veranlaßten Bauauflagen zu erfüllen. § 19 des Mietvertrages enthalte nur eine beispielhafte Aufzählung von Kündigungsgründen. Auf den Zeitpunkt des Verzugseintritts der Beklagten mit der Leistung der Mietsicherheit komme es schon deshalb nicht an, weil die Beklagte weiterhin die Ansicht vertrete, zur Zahlung der Mietsicherheit nicht verpflichtet zu sein. Angesichts des die Kautionshöhe bereits überschreitenden Zahlungsrückstandes seien die Sicherheitsinteressen der Klägerin massiv verletzt gewesen, so daß die Nichtzahlung der Kaution die Kündigung rechtfertige. Mängel der Mietsache hätten nicht vorgelegen. Außerdem sei der Mieter beim Vorliegen von Mängeln allenfalls nach entsprechender Vorankündigung zur Mietminderung berechtigt. Nach Beseitigung des Mangels schulde er den uneingeschränkten Mietzins, auf den sich die Mietkaution beziehe, so daß eine vorübergehende Minderung des Mietzinses nichts an der Höhe der Kaution ändere. Die Kaution sei nach ihrem Zweck überdies von vorübergehenden Mietminderungen unabhängig und diene dem Schutz des Vermieters vor einer Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Diese Besorgnis sei im vorliegenden Fall um so größer, als die Beklagte selbst durch ihren Anwalt auf die schlechte Geschäftslage habe hinweisen lassen. Der Mieter könne allenfalls eine Herabsetzung der Kaution verlangen, wenn er wegen eines nicht behebbaren Mangels den Mietzins bis zum vertraglichen Ablauf des Mietverhältnisses mindern könnte. Darum handele es sich im vorliegenden Fall jedoch nicht, weil die Beklagte selbst davon ausgehe, daß die vermeintlichen Mängel abgestellt werden könnten.

Die Beklagte sei überdies weder zum Einbehalt der Januarmiete noch zur Mietminderung in der Folgezeit berechtigt gewesen. Auf das mit Schreiben vom 27.06.1995 geltend gemachte Mietminderungsrecht könne sich die Beklagte nicht stützen, weil sie unstreitig für die Monate Februar bis Mai 1995 die Mieten ohne Vorbehalt gezahlt habe. Das Gutachten des Sachverständigen ... vom 28.10.1996 habe ergeben, daß tatsächlich kein Mangel vorliege. Im übrigen komme es darauf auch nicht an, ob die Klägerin das Mehrscheiben-Sonnenschutz-Isolierglas auf ausdrücklichen Wunsch der Beklagten eingebaut habe, um die von ihr ausgestellten Gegenstände vor zu hohen Temperaturen zu schützen. Der nach dem Vertrag vorgesehenen Anbringung einer Vordachkonstruktion habe sich die Beklagte trotz rechtzeitiger Ankündigung der Arbeiten selbst entgegengestellt, so daß sie nicht berechtigt sei, aus diesem Umstand eine Mietminderung abzuleiten.

Die fortgesetzte hartnäckige Weigerung der Beklagten, der Klägerin die Vornahme von Brandschutzmaßnahmen in dem von der Beklagten vertragswidrig als Ausstellungs- und Verkaufsräume genutzten Kellergeschoß zu gestatten, rechtfertige eine erneute fristlose Kündigung, die spätestens in der Klageerhebung und sodann in der Antragstellung im Termin am 20. März 1996 zu sehen sei.

Die Akten 6 O 324/95 LG Hannover lagen vor und wurden zum Zwecke der Information des Senats zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.