Soweit der Kläger und die Beklagte den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist das Verfahren in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 S. 1 VwGO einzustellen.

Hinsichtlich des streitig gebliebenen Teils des Streitgegenstandes ist die erhobene Anfechtungsklage zulässig, aber unbegründet.

Die Klage ist als Anfechtungsklage gem. § 42 Abs. 1 1. Alt. VwGO statthaft. Die noch streitigen brandschutztechnischen Maßgaben, unter denen die Beklagte die Baugenehmigung vom 24. Mai 1996 erteilt hat, sind nicht als Inhaltsbestimmungen der Baugenehmigung bzw. als diese modifizierende Auflagen zu qualifizieren. Sie haben vielmehr bereits deshalb den Charakter echter mit der Anfechtungsklage angreifbarer Auflagen im Sinne der §§ 1 Abs. 1 S. 1 NVwVfG, 36 Abs. 1, 2 Nr. 4 VwVfG, weil sie sich nicht nur in einem engeren Sinne auf den Ausbau bzw. die Wohnnutzung des Dachgeschosses beziehen, deren Legalisierung die erteilte Baugenehmigung dient, sondern weitergehend auch brandschutztechnische Anforderungen an den bestehenden Baubestand stellen (vgl. zur Abgrenzung allgemein: Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, 6. Aufl. 1996, § 75, Rn. 54 f, 61 ff; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl. 2000, § 36, Rn. 7, 35, 60 ff).

Dem Kläger fehlt es nicht deshalb an dem erforderlichen allgemeinen Rechtsschutzbedürfnis für die Durchführung seines Klageverfahrens, weil er das Hausgrundstück I. 28 bereits vor Stellung seines nachträglichen Bauantrags an den Beigeladenen veräußert hat und der Eigentumsübergang vor Erteilung der Baugenehmigung vom 24. Mai 1996 erfolgt ist. Zwar setzt § 75 Abs. 6 NBauO, der die Geltung einer Baugenehmigung auch für und gegen den Rechtsnachfolger des Bauherren anordnet, voraus, dass die Rechte und Pflichten aus einer erteilten Baugenehmigung mit der Übertragung des Grundstückseigentums auf den Erwerber übergehen (Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 75, Rn. 18; vgl. auch: VGH Mannheim, Urt. v. 30.03.1995 - 3 S 1106/94 -, NVwZ-RR 1995, 562, 563 [VGH Baden-Württemberg 30.03.1995 - 3 S 1106/94]). Andererseits sind die Eigentumsverhältnisse am Baugrundstück für das Baugenehmigungsverfahren grundsätzlich unbeachtlich (Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 75, Rn. 23). Hinzu kommt, dass hier die Baugenehmigung dem Kläger erteilt wurde, als dieser bereits nicht mehr Grundstückseigentümer war, so dass eine Rechtsnachfolge des Beigeladenen in die Baugenehmigung einer separaten vertraglichen Übertragung bedürfte (vgl. dazu: VGH Mannheim, Urt. v. 30.03.1995, a.a.O. und auch: Urt. v. 26.11.1980 - 3 S 2005/80 -, NJW 1981, 1003). Eine solche hat bisher nicht stattgefunden, vielmehr hat sich der Kläger gegenüber dem Beigeladenen privatrechtlich zur Erfüllung der von der Beklagten verfügten Auflagen verpflichtet.

In der Sache kann der Kläger mit seiner Klage nicht durchdringen. Die noch streitgegenständlichen brandschutztechnischen Auflagen der Baugenehmigung vom 24. Mai 1996 sind rechtmäßig (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für diese Auflagen ist § 1 Abs. 1 S. 1 Nds. VwVfG i.V.m. § 36 Abs. 1 VwVfG und den einschlägigen Bestimmungen des vorbeugenden Brandschutzes in der NBauO und der DVNBauO.

Das Vorhaben, für das der Kläger nachträglich eine Baugenehmigung beantragt hat, stellt nach §§ 68 Abs. 1, 2 Abs. 5 NBauO eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme dar. Eine Genehmigungsfreiheit nach § 69 Abs. 1 NBauO i.V.m. Nr. 12 des Anhangs zur NBauO ist jedenfalls im Hinblick auf die neu angelegte Treppe in dem Gebäude, das kein Wohngebäude i.S.d. § 2 Abs. 8 NBauO ist, bzw. in der seinerzeit nicht fertig gestellten Wohnung im zweiten Obergeschoss und Dachgeschoss nicht gegeben. Unabhängig hiervon ergibt sich die Genehmigungsbedürftigkeit auch aus der Umnutzung des zuvor nicht zu Wohnzwecken dienenden Dachgeschosses in Wohnraum und der damit verbundenen Einrichtung einer zweiten Wohnung, die nicht dem Freistellungstatbestand des § 69 Abs. 4 Nr. 2 NBauO unterfällt. Das Vorbringen des Klägers im Widerspruchsverfahren, es habe bereits seit langem Wohnraum im Dachgeschoss gegeben, ist aktenwidrig.

Es bedarf keiner weiteren Begründung, dass an diese genehmigungsbedürftige Baumaßnahme bzw. die von ihr betroffenen Teile des Gebäudes die Maßstäbe der heutigen bauordnungsrechtlichen Brandschutzvorschriften anzulegen sind. Ebenso eindeutig wäre dann, wenn die teilweise bauliche Änderung bzw. Umnutzung einem Neubau gleichzusetzen wäre, eine vollständige bauordnungsrechtliche Überprüfung des gesamten Baubestandes mit der Folge berechtigt, dass das Haus in allen Einzelheiten dem geltenden Recht entsprechen müsste. Eine derartig weitgehende Änderung stellen jedoch der von dem Kläger vorgenommene Dachgeschossausbau und die damit verbundene Nutzungsänderung nicht dar. Würde man eine solche Änderung, die nur einen Teil der baulichen Anlage betrifft, stets und ohne Weiteres zum Anlass für eine bauordnungsrechtliche Neubeurteilung der gesamten baulichen Anlage nehmen, liefe die Vorschrift des § 99 Abs. 3 NBauO leer. Hiernach kann die Bauaufsichtsbehörde bei Änderungen einer baulichen Anlage unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass auch von der Änderung nicht berührte Teile der Anlage an die aktuellen Anforderungen der NBauO angepasst werden. Damit wird die Begrenzung des Prüfungsgegenstandes im Baugenehmigungsverfahren bei Änderungen in der Ausgestaltung bzw. Nutzung von Teilen einer baulichen Anlage deutlich: Anforderungen, die die Existenz der baulichen Anlage überhaupt betreffen, müssen für die gesamte Anlage auch bei der Änderung von Anlagenteilen geprüft werden, während Anforderungen, die sich allein und isoliert auf von der Änderung nicht berührte Teile der Anlage beziehen, nur im Rahmen der Anpassungsvorschriften des § 99 NBauO umgesetzt werden können (vgl. zum Ganzen: Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 99, Rn. 5 ff; OVG Lüneburg, Beschl. v. 28.09.1999 - 1 M 3416/99 -).

Nach diesen Maßstäben konnte die Beklagte den vorbeugenden Brandschutz für die Treppenanlage des gesamten Hauses sowie die Sicherstellung des zweiten Rettungsweges in allen Geschossen in das Baugenehmigungsverfahren für den Ausbau des Dachgeschosses bzw. die damit verbundene Nutzungsänderung einbeziehen und in diesem Rahmen die noch streitgegenständlichen brandschutztechnischen Auflagen Nrn. 1, 2, 4 und 6 gegenüber dem Kläger als Bauherrn erlassen. Zwar darf einerseits eine begrenzte Änderung des baulichen Bestandes bzw. der Nutzung in einem mehrere hundert Jahre alten Haus nicht automatisch zum Anlass für eine brandschutztechnische Kompletsanierung im Baugenehmigungsverfahren unter Umgehung der Voraussetzungen des § 99 NBauO genommen werden. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass der vorbeugende Brandschutz wegen der möglichen weiten Auswirkung eines Brandfalles von der Tendenz her immer einen Bezug zu dem Bauwerk als Ganzes aufweist.

Hiernach haben die brandschutztechnischen Auflagen Nrn. 1, 2 und 4, obwohl sie Anordnungen nur für die Treppenaufgänge bis zum zweiten Obergeschoss treffen, gleichwohl noch eine hinreichend enge Verbindung mit der zur Genehmigung gestellten Baumaßnahme. Dies ergibt sich bereits daraus, dass der Zugang zu der neu eingeteilten und erweiterten Wohnnutzung ab dem zweiten Obergeschoss nur über die von den Sicherungsmaßnahmen betroffenen Treppenaufgänge erfolgen kann. Die brandschutztechnische Auflage Nr. 6 bezieht sich, soweit sie den Umbau jeweils eines straßenseitigen Fensters im zweiten Obergeschoss und im nunmehr ausgebauten Dachgeschoss betrifft, ohnehin nur auf den durch die Baumaßnahme unmittelbar erfassten Teil des Hauses. Aber auch für das Fenster im ersten Obergeschoss ist noch eine ausreichende Verbindung mit dieser Maßnahme erkennbar, weil die dort befindlichen Wohnräume nach der Erweiterung und Verselbständigung der Wohnung im zweiten Obergeschoss und im Dachgeschoss separat genutzt werden können.

Die Beklagte war mithin für die noch streitgegenständlichen Auflagen nicht auf die Anpassungsvorschrift des § 99 NBauO verwiesen, die ihr eine Heranziehung des Klägers bereits deshalb nicht mehr gestattet hätte, weil seit dem 15. Februar 1996 gem. § 61 S. 1 NBauO allein der Beigeladene als neuer Eigentümer für die Baurechtmäßigkeit des Hauses verantwortlich war (vgl.: Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 61, Rn. 4). Die Beklagte hat sich dementsprechend für ihre Anordnungen nicht auf die Vorschrift des § 99 NBauO gestützt. Auch aus der Begründung des Widerspruchsbescheides vom 9. Juli 1998 lässt sich nicht entnehmen, dass die P. die getroffenen Maßnahmen ausschließlich auf die - hier untaugliche - Rechtsgrundlage des § 99 NBauO stützen wollte. Das Bestreben der Widerspruchsbehörde ging vielmehr ersichtlich dahin, für die als Nebenbestimmungen zu der erteilten Baugenehmigung erlassenen brandschutztechnischen Anforderungen eine zweite zusätzliche Begründung zu liefern.

Die von der Beklagten geforderten Maßnahmen entsprechen unter Berücksichtigung der Denkmaleigenschaft des Fachwerkhauses dem geltenden Recht des vorbeugenden Brandschutzes.

Bei den Treppen vom Erdgeschoss zum ersten Obergeschoss und von dort zum zweiten Obergeschoss handelt es sich um notwendige Treppen im Sinne des § 34 Abs. 2 NBauO. Da das Gebäude wegen seiner gemischten Nutzung kein Wohngebäude im Sinne des § 34 a Abs. 2 Nr. 1 NBauO darstellt, unterfällt es der Vorschrift des § 34 a Abs. 1 NBauO, derzufolge jede notwendige Treppe in einem eigenen Treppenraum liegen muss, der so angeordnet und ausgebildet ist, dass die Treppe einen geeigneten Rettungsweg bietet. Nach § 14 Abs. 1 S. 1 DVNBauO müssen in Gebäuden von nicht geringer Höhe, wie das Haus jedenfalls nach dem Ausbau des Dachgeschosses eines darstellt, notwendige Treppen in einem Zuge zu allen angeschlossen Geschossen führen. In § 15 Abs. 2 S. 1 und Abs. 4 S. 1 DVNBauO wird gefordert, dass die Wände von Treppenräumen notwendiger Treppen in der Bauart von Brandwänden und der obere Abschluss dieser Treppenräume feuerbeständig hergestellt sind. Diese Anforderungen werden in dem gut 400 Jahre alten Fachwerkhaus nicht erfüllt und können ohne Beeinträchtigung der denkmalgeschützten Substanz bzw. in zumutbarer Weise kaum erreicht werden. Die Beklagte hat sich deshalb in Nr. 1 der brandschutztechnischen Auflagen mit der Forderung einer feuerbeständigen Ausführung der Wände und Decken des Hausflures begnügt. Hiergegen ist unter Berücksichtigung der weiter verfügten Auflagen und der folgenden Darlegungen nichts zu erinnern.

Nach § 15 Abs. 6 S. 1 Nr. 1 DVNBauO müssen Öffnungen in Treppenräumen notwendiger Treppen u.a. zum Kellergeschoss und zu Läden selbstschließende und mindestens feuernehmende Türen haben. Diesem Erfordernis trägt Nr. 2 der brandschutztechnischen Auflagen in ihrem ersten Halbsatz für den vorhandenen Treppenaufgang Rechnung. Zudem schreibt § 15 Abs. 6 S. 1 Nr. 2 DVNBauO vor, dass in Treppenräumen Öffnungen zu notwendigen Fluren mit dichtschließenden Türen versehen sein müssen. Zwar sind im ersten und zweiten Obergeschoss des Hauses keine notwendigen Flure im Sinne des § 1 Abs. 2 DVNBauO vorhanden, jedoch stehen die Wohnräume in diesen Geschossen direkt mit dem Treppenaufgang in Verbindung. Da die Beklagte bereits die Anforderungen an die Ausführung der notwendigen Treppen reduziert hat, bestehen gegen die Forderung dichtschließender Türen in dem zweiten Halbsatz von Nr. 2 der brandschutztechnischen Auflagen keine Bedenken.

§ 34 a Abs. 3 S. 1 NBauO fordert, dass Treppenräume notwendiger Treppen zu belüften sein müssen; soweit sie an einer Außenwand liegen, müssen sie Fenster haben, nach § 15 Abs. 3 DVNBauO mindestens eines pro Geschoss. Diese Anforderungen erfüllt der Treppenaufgang in dem Fachwerkhaus nicht. Deshalb ist die in Nr. 4 der brandschutztechnischen Auflagen enthaltene Forderung nach Anbringung eines Rauchabzuges zur Überzeugung der Kammer angemessen, obwohl § 15 Abs. 8 DVNBauO einen solchen grundsätzlich nur in Treppenräumen von Gebäuden mit mehr als sechs Geschossen vorsieht. Denn es kann sich auch unabhängig von der Zahl der Geschosse die Notwendigkeit von Rauchabzugsöffnungen ergeben, wenn - wie hier - auf andere Weise ein wirksamer Schutz vor Verqualmung nicht erreicht werden kann (Urt. der Kammer v. 04.08.1999 - 2 A 2495/97 -, S. 6 UA; Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 34 a, Rn. 6).

§ 20 Abs. 2 S. 1 NBauO sieht vor, dass jede Nutzungseinheit mit mindestens einem Aufenthaltsraum in jedem Geschoss über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege verfügen muss. Dabei kann gem. § 13 Abs. 1 S. 2 1. Alt. DVNBauO der zweite Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle führen. Hierfür kommen im vorliegenden Fall nur die Fenster in der straßenseitigen Fassade des Fachwerkhauses in Betracht. Diese erfüllen jedoch nicht die Anforderung des § 19 Abs. 2 S. 1 DVNBauO, wonach Fenster, die als Rettungswege dienen, im Lichten mindestens 0,90 m breit und 1,20 m hoch sein müssen. Die von der Beklagten in Nr. 6 der brandschutztechnischen Auflagen gestellte Forderung, jeweils das größte Fenster eines Geschosses so umzubauen, dass die gesamte Fensteröffnung ohne weitere Einbauten geöffnet werden kann, stellt wiederum einen Kompromiss zwischen den Belangen des vorbeugenden Brandschutzes und des Denkmalschutzes dar und berücksichtigt zudem, dass die Beklagte dem Kläger die betroffenen Fenster in ihrer jetzigen Ausgestaltung mit der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung vom 8. November 1993 genehmigt hat. Einen weitergehenden Vertrauensschutz kann der Kläger aus diesem Umstand nicht ableiten, da eine Genehmigung nach § 10 NDSchG nur davon abhängt, dass eine Maßnahme mit dem materiellen Denkmalschutzrecht vereinbar ist, jedoch keine Entscheidung darüber enthält, ob diese anderen öffentlich - rechtlichen Anforderungen, insbesondere solchen des Bauordnungsrechts entspricht (Schmaltz/Wiechert, NDSchG. 1998, § 10, Rn. 13).

Zudem hat die Beklagte durch ein Schadenfeuer im Herbst 1995 in einem benachbarten Haus neue Erkenntnisse über die Gefahren ähnlich gestalteter Fenster gewonnen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 S. 1, 161 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO.

Hinsichtlich des erledigten Verfahrensteils ist gem. § 161 Abs. 2 VwGO über die Verfahrenskosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Hier entspricht es billigem Ermessen, die Beklagte mit den insoweit entstandenen Verfahrenskosten zu belasten. Sie hat sich durch die Aufhebung der brandschutztechnischen Auflage Nr. 3 in die Rolle des Unterlegenen begeben. Hinsichtlich der brandschutztechnischen Auflagen Nr. 5, 7 und 8 sowie der angefochtenen denkmalschutzrechtlichen Auflagen hat sie erst im Klageverfahren erklärt, dass diese entgegen der gewählten Bezeichnung nicht als verbindliche Anordnungen, sondern als bloße Hinweise zu verstehen seien. Für den streitig gebliebenen Verfahrensteil hat der Kläger gem. § 154 Abs. 1 VwGO als Unterlegener die Verfahrenskosten zu tragen. Die Kostenquote richtet sich nach § 155 Abs. 1 S. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig. Eine Erstattung entspricht im Sinne des § 162 Abs. 3 VwGO nicht der Billigkeit, da die Beiladung lediglich nach § 65 Abs. 1 VwGO erfolgt ist und der Beigeladene keinen Sachantrag gestellt, sich mithin nicht am Kostenrisiko beteiligt hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.