A.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig und auch begründet. Denn die Kläger haben bislang über die Nebenkosten noch keine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, so daß die in diesem Rechtsstreit geltend gemachte Nachforderung von Nebenkosten noch nicht fällig ist (vgl. dazu BGH NJW 1982, 573, 574 [BGH 23.11.1981 - VIII ZR 298/80]) [BGH 23.11.1981 - VIII ZR 298/80].

I.

Die Parteien haben in § 6 des Mietvertrages vom 15. April 1981 (Abl. Bl. 17 ff) wirksam vereinbart, daß der Beklagte als Mieter neben der Miete sämtliche Betriebskosten "im Sinne des § 27 II. BVO" tragen soll, womit bei der gebotenen verständigen Würdigung die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten war es nicht erforderlich, diese Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II Berechnungsverordnung als Anlage zu dem Mietvertrag zu nehmen oder die darin aufgeführten Betriebskosten in dem Mietvertrag im einzelnen anzuführen. Denn wenn es sich bei dem Mietvertrag um allgemeine Geschäftsbedingungen gern § 1 AGBG handelt, konnte der Beklagte in zumutbarer weise Kenntnis vom Inhalt dieser Regelung sich verschaffen. Die Begriffe "Betriebskosten" gehören inzwischen zum allgemeinen Sprachgebrauch, so daß davon auszugehen ist, daß der durchschnittliche Mieter eine Vorstellung über die wesentlichen umlegbaren Nebenkosten hat. Über dies wird durch die Regelung in § 6.1 des Mietvertrages keine gesetzliche Bestimmung abbedungen, sondern eine mit der gesetzlichen Regelung völlig übereinstimmende Vereinbarung getroffen. Unter diesen Umständen war es dem Beklagten zumutbar, ausdrücklich eine nähere Auflistung der von ihm zu tragenden Nebenkosten im Vertrag zu verlangen, wenn er darauf Wert legte (vgl. dazu OLG Hamm Rechtsentscheid NZM 1998, 186, 187 [OLG Hamm 22.08.1997 - 30 REMiet 3/97] und zuvor BayObLG Rechtsentscheid NJW 1984, 1761 [LG Berlin 06.12.1983 - 20 O 410/83]).

Die mit den Nebenkostenabrechnungen vom 18. März 1991 für die Jahre 1988 und 1989 (Abl. Bl. 24 f d.A.) geltend gemachten Nebenkosten sind sämtlich in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II Berechnungsverordnung enthalten und damit grundsätzlich von dem Beklagten zu tragen.

II.

1.

"Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen. Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Anrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch- und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden in Rechtsprechung und Literatur bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben verlangt:

(1)
Eine Zusammenstellung der gesamten Kosten,

(2)
die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel,

(3)
die Berechnung des Anteils des Mieters,

(4)
der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters,notwendig, aber auch ausreichend ist es, daß der Mieter die ihm angelasteten Kosten

bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so daß die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist" (BGH NJW 182, 573, 574).

Diesen Anforderungen genügen weder die im ersten Rechtszug vorgelegten Nebenkostenabrechnungen für 1988 und 1989 nebst den dazu in Ablichtung vorgelegten Hausgeldabrechnungen des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft für diese Kalenderjahre (Abl. Bl. 23, 26 d.A.), noch die ergänzenden Darlegungen in der Berufungserwiderung nebst den zusätzlich vorgelegten Anlagen zu den Hausgeldabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Aufteilung der Rechnungen der Stadtwerke auf die einzelnen Teileigentümer (Abl. Bl. 81 ff d.A.). Insbesondere fehlt es bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten an einer hinreichend vereinzelten Darlegung, wie sich die im einzelnen geltend gemachten Verbrauche ergeben sollen.

2.

Aus den Nebenkostenabrechnungen für 1988 und 1989 (Ablichtung Bl. 24 f d.A.) ergibt sich, daß die Kläger auch für Kanalgebühren Mehrwertsteuer geltend machen.

Daß die Kläger dazu berechtigt seien sollen, ist nicht ersichtlich. Denn nach der Aufteilung der Stadtwerkerechnungen auf die Teileigentümer für die Jahre 1988 und 1989 (Abl. Bl. 84, 87 d.A.) haben offensichtlich die Stadtwerke auf Kanalgebühren keine Mehrwertsteuer verlangt. Dafür, daß die Kläger berechtigt sein sollen, ihrerseits hierauf Mehrwertsteuer geltend zu machen, ist nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich. Ähnlich dürfte es sich bei den Kosten für die Müllabfuhr und Regenentwässerung verhalten. Ausweislich der von dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Hausgeldabrechnungen (Abl. Bl. 23, 26 d.A.) ist Mehrwertsteuer jedenfalls nicht auf alle unter "Bewirtschaftungskosten je Wohnung" aufgeführte Posten geltend gemacht worden. Für eine Berechtigung der Kläger, auf sämtliche Nebenkosten 14 % Mehrwertsteuer zu verlangen, ist nichts dargetan oder ersichtlich (auf Wasser dürfte überdies nur ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz zu zahlen sein).

Während sich die Nebenkostenabrechnungen für 1988 und 1989 (Abl. Bl. 24 f d.A.) ausweislich der dazu überreichten Hausgeldabrechnungen für 1988 und 1989 (Abl. Bl. 23, 26 d.A.) sich auf die Kalenderjahre beziehen, ergibt sich aus der im Berufungsrechtszug von den Klägern vorgelegten Aufteilung der Stadtwerkerechnungen auf Teileigentümer für die Jahre 1988 und 1989 (Abl. Bl. 84, 87 d.A.), daß die Stadtwerke offenbar ihre Abrechnungen nicht für das Kalenderjahr erteilen, sondern jeweils für die Zeiträume vom 01. Juli - zum 30. Juni des Folgejahres. Ob sich aus diesen unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen der Stadtwerke einerseits und des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Kläger andererseits ergeben, ist nicht ohne weiteres erkennbar. Zumindest hätte dieses erläutert und dargelegt werden müssen.

3.

Unabhängig von dem vorstehend A 3 II gesagten gilt zu den einzelnen Abrechungsposten folgendes:

a.

Nach welchem Schlüssel die Kosten für die Müllabfuhr auf die einzelnen Teileigentume verteilt worden sind, ist in der Berufungserwiderung (vom 21. September 1998 Seite 2, 4, Bl. 77, 79 d.A.) nicht dargelegt. Erstmals im Schriftsatz vom 03.11.1998 (Seite 1 Bl. 101 d.A.) ist vorgetragen, daß sich der Verteilerschlüssel für die Müllgebühren aus der Zuordnung der Mülltonnen zu den einzelnen Teileigentumen ergebe. Indes genügt auch diese Darstellung nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung. Zwar ist zu vermuten, daß das die Gaststätte des Beklagten umfassende Teileigentum der Kläger als Gewerbebetrieb zu höheren Müllgebühren herangezogen wird, als das bei bloßem Wohnungseigentum der Fall ist. Die Aufteilung der Müllgebühren auf die einzelnen Teileigentume der Wohnungseigentümergemeinschaft muß aber im einzelnen dargelegt und nachvollziehbar erläutert werden. Davon kann bislang immer noch keine Rede sein.

b.

Nach welchem Maßstab die Kosten für Regenentwässerung auf die einzelnen Teileigentume verteilt worden sind, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Die Berufungserwiderung vom 21.09.1998 (Bl. 76 ff d.A.) enthält zu diesem Maßstab nichts. Soweit darin davon die Rede ist, daß Regenwasser "verbraucht worden" sei, ist das nicht mehr nachvollziehbar.

c.

Zwar haben die Kläger erstmals im Berufungsrechtszug vorgetragen, die Kosten für Wasser und Kanalgebühren seien nach den im Jahre 1988 und 1989 ermittelten Verbrauchen berechnet worden. In des haben die Kläger nicht dargelegt, womit und wie sie diese Verbräuche im einzelnen ermittelt haben wollen. Nachdem der Beklagte im einzelnen bestritten hatte (Schriftsatz vom 26. Oktober 1998 Seite 3 f, Bl. 94 f d.A.), daß überhaupt Geräte zum erfassen des Wasserverbrauchs, also Wasseruhren, für seine Gaststätte vorhanden seien, haben die Kläger (mit Schriftsatz vom 03. November 1998, Bl 101 f d.A.) vorgetragen, Verbrauchseinrichtungen existierten und die in Ansatz gebrachten Verbrauchswerte seien in ihrem Umfang entstanden. Diese Darstellung genügt jedoch nicht. Denn der Beklagte hat im einzelnen dargetan, daß ihm derartige Wasseruhren nicht bekannt seien und das er den früheren Verwalter wiederholt und vergeblich zum Einbau von Wasseruhren und anderen Verbrauchserfassungsgeräten aufgefordert habe. Danach hätten die Kläger im einzelnen darlegen müssen, wo diese Wasseruhren und die übrigen Verbrauchserfassungseinrichtungen angebracht sind und wann und mit welchem Ergebnis diese abgelesen worden sein sollen. Die hierzu von den Klägern als Zeugin benannte Frau Behrens war nicht zu vernehmen, weil ihre Vernehmung auf eine unzulässige Ausforschung hinausliefe. Denn ein Zeuge soll als Beweismittel dem Gericht die Richtigkeit oder Unrichtigkeit vorgetragener Tatsachen vermitteln, nicht aber den fehlenden Vortrag der ihn benennenden Partei ersetzen.

d.

Hinsichtlich der Heizungskosten gilt zunächst das vorstehend zu den Kosten für Wasser und Kanalgebühren gesagte entsprechend. Wo die nach Darstellung der Kläger vorhandenen Verbrauchserfassungsgeräte angebracht sein sollen und wann diese mit welchem Ergebnis abgelesen sein sollen, tragen die Kläger wiederum nicht vor. Eine Vernehmung der als Zeugin benannten Frau ... scheidet demgemäß hierzu ebenso aus.

Unabhängig davon müssen Heizkosten nach § 7 Heizkosten VO zu 50 %-70 % nach Verbrauch und im übrigen nach der Fläche umgelegt werden. Dafür, daß die Parteien rechtsgeschäftlich einen höheren Prozentsatz vereinbart haben, ist nichts vorgetragen oder ersichtlich, dafür, daß die Kläger nach § 12 Heizkostenverordnung von ihrer grundsätzlichen Verpflichtung, nach § 4, 12 Abs. 1 Nr. 1 Heizkostenverordnung bis Ende 1984 Geräte zur Verbrauchserfassung einbauen zu lassen, ist nichts dargetan oder ersichtlich.

e.

Die Kosten der Straßenreinigung "sind nach Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Teileigentume zutreffend umgelegt.

f.

Ebenso wenig ist die Verteilung der Kosten für die Glas- und Gebäudeversicherung nach Miteigentumsanteilen zu beanstanden.

Entgegen der Ansicht des Beklagten ergibt sich aus dem Schreiben der ... Gesellschaft ... vom 19. August 1981 (Abl. Bl. 89 f d.A.) jedoch nicht, daß die Kläger - vertreten durch die ... - endgültig auf die Geltendmachung dieser Posten verzichtet haben. Denn abgesehen davon, daß sich dieses Schreiben nur auf zuvor erfolgte Abrechnungen bezogen haben kann, hat die ... darin lediglich vorläufig und unter Vorbehalt diese Kosten übernommen. Daraus ergibt sich noch kein Verzicht für die Zukunft.

g.

Die Kosten für Allgemeinstrom sollen nach Darstellung der Kläger in ihrem Schriftsatz vom 03. November 1998 (Bl. 101 f d.A.) nach Miteigentumsanteilen umgelegt worden sein. Dieses dürfte grundsätzlich nicht zu beanstanden sein.

Indes erscheint zweifelhaft, ob der Beklagte mit diesen Kosten durch die Regelung in § 6.1. des Mietvertrages vom 15. April 1981 überhaupt belastet werden kann, weil er nach seiner unbestrittenen Darstellung das Treppenhaus einschließlich der Außenbeleuchtung für seine Gaststätte überhaupt nicht nutzt, sondern zu dem Treppenhaus nicht einmal Zugang hat. Danach erscheint fraglich, ob der Beklagte ohne eine ausdrückliche Abrede hiermit belastet werden kann.

Diese Frage kann jedoch dahingestellt bleiben.

Denn die nach dem vorstehend gesagten dem Beklagten berechtigter weise angelasteten Posten liegen zusammen weit unter den von dem Beklagten geleisteten Vorauszahlungen.

4.

Das der Beklagte auf eine solche nachvollziebare Abrechnung verzichtet haben soll, läßt sich nicht feststellen.

Die Kläger haben zwar im ersten Rechtszug behauptet, mit dem Beklagten am 15. November 1984 eine Vereinbarung getroffen zu haben, wonach als Nachweis für die Nebenkosten Endabrechnungen die geprüfte Verwaltungsabrechnung und als Nachweis für die Nebenkostenvorauszahlungen der Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft anerkannt worden sein soll; auf die Einsichtnahme in Originalbelege der Wohnungseigentümergemeinschaft habe der Beklagte verzichtet. Aber die Kläger haben diese Vereinbarung weder vorgelegt noch sonst Beweis angetreten, obwohl der Beklagte den Abschluß einer solchen Vereinbarung bereits im ersten Rechtszug (Schriftsatz vom 20. Februar 1998 Seite 3, Bl. 30 d. A.) bestritten hat. Im Berufungsrechtszug haben die Kläger diese Behauptung nicht mehr aufgegriffen.

Unabhängig davon ist zu diesem Vortrag der Kläger nicht zu entnehmen, daß der Beklagte damit auf eine nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung in dem oben beschriebenen Sinne verzichtet hat.

III.

Nach dem vorgesagten kommt es nicht mehr darauf an, ob die Kläger die Nachforderung der Nebenkosten gem. § 242 BGB verwirkt haben. Indes sei hierzu darauf hingewiesen, daß der bloße Zeitablauf für die Verwirkung nicht ausreicht, sondern das dazu ein Verhalten der Kläger notwendig gewesen wäre, das den Beklagten darauf vertrauen lassen konnte, daß die Kläger diese Nebenkostennachforderung nicht mehr geltend machen würden. Solche Umstände sind jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

B.

Danach war auf die Berufung des Beklagten unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage mit der Kostenfolge aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO abzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, die über den Wert der Beschwer aus § 546 Abs. 2 S. 1 ZPO.