Die Berufung der Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin hat aus einem Maklervertrag (vgl. § 652 Abs. 1 BGB) gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung einer Provision von 5 % des Kaufpreises zuzüglich MWSt für die Tätigkeit bei der Vermittlung der Eigentumswohnung im ... in ....

Die Parteien haben dadurch einen Maklervertrag abgeschlossen, daß die Klägerin der Beklagten erklärt hat, Dienste nur gegen Provision leisten zu wollen, und die Beklagte hierauf eingegangen ist, indem sie danach Dienste der Klägerin in Anspruch genommen hat.

Ein Maklervertrag muß weder schriftlich noch ausdrücklich abgeschlossen werden, vielmehr kann dieses auch durch stillschweigende oder schlüssige Erklärung erfolgen (so BGH WM 1971, 904 und WM 1971, 1098, 1099). Dabei steht einer Vergütungspflicht des Käufers nicht entgegen, daß der Makler schon einen Auftrag des Verkäufers hat (so BGH WM 1971, 1098, 1099). Es ist aber Sache des Maklers, eindeutig zu erklären, ob er auch mit einem Kauf Interessenten noch einen Maklervertrag abzuschließen wünscht. Unklarheiten gehen insoweit zu seinen Lasten (so BGH WM 1971, 1098, 1099 und LM Nr. 6 zu § 652 BGB). Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, daß ein gewerbsmäßiger Makler nicht umsonst arbeitet (so BGH WM 1971, 1098, 1099). Fordert demgemäß ein gewerblicher Makler in einem Angebot mit Angaben über das Objekt bereits eine-Provision, kann darin das Angebot zum Abschluß eines Maklervertrages liegen, und der Kauf Interessent/Empfänger dieses Angebotes kann die Annahme durch sein Verhalten schlüssig erklären. Daß im Zusammenhang damit das Objekt zugleich bekanntgegeben wird, muß einer Wertung des Verhaltens des Kunden als Annahme nicht entgegenstehen (vgl. BGH WM 1971, 904 und näher: BGH WM 1983, 865 und WM 1985, 1344).

Für die stillschweigende Annahme des vom Makler abgegebenen Angebots zum Abschluß eines Maklervertrages reicht allein die Entgegennahme des Angebotes und die Kenntnisnahme des Inhaltes regelmäßig nicht aus. Vielmehr ist ein Verhalten des Empfängers notwendig, das als Inanspruchnahme oder Sichgefallenlassen von Maklerdiensten in Kenntnis von deren Entgeltlichkeit verstanden werden kann (vgl. BGH WM 1983, 865, 866). Ist ein Makler erkennbar schon für einen Kunden tätig, kommt ein Maklervertrag mit dem Interessenten erst dann zustande, wenn dieser auch nach Zugang des ausdrücklichen Provisionsverlangens weiter Maklerdienste in Anspruch nimmt (so BGH NJW-RR 1991, 371).

Nach diesen Grundsätzen haben die Parteien einen Maklervertrag abgeschlossen.

Der Beklagten ist zuzugeben, daß der in dem Maklerangebot der Klägerin vom 21. November 1992 (Ablichtung Bl. 18 d.A.) verwendete Satz

"Aufgrund des der ... GmbH erteilten Maklerauftrages zahlt der Empfänger dieses Schreibens für Nachweis bzw. Vermittlung eines Vertragsabschlusses eine Provision in Höhe von 5 % des Kaufpreises ..."

Anlaß zu Mißverständnissen und Fehldeutungen geben kann. Die Wendung "Aufgrund des der ... GmbH erteilten Maklerauftrages ..." kann zum einen ein Hinweis darauf sein, daß die Klägerin aufgrund eines ihr von dem Verkäufer erteilten Maklerauftrages tätig wird, mithin befugt ist, für den Verkäufer tätig zu werden und aufgrund dieser Vereinbarung von der Beklagten als Käuferin eine Maklerprovision zu verlangen.

Zum anderen läßt sich diese Wendung dahingehend verstehen, daß mit dem "Maklerauftrag" die mit der Anforderung des "Maklerangebotes" verbundene Einschaltung der Klägerin gemeint ist. Dagegen spricht weniger für die von der Beklagten für richtig gehaltene Auslegung, durch diese Wendung werde mitgeteilt, daß bereits ein Vertrag geschlossen sei. In dieser Bedeutung wäre der von der Klägerin gewählte Satz schlichtweg falsch, weil allein durch das bloße Anfordern eines Maklerangebotes noch kein Maklervertrag zustandekommt. Mit diesem Satz wird keine von der Beklagten abzugebende Willenserklärung fingiert - was andernfalls nach § 10 Nr. 5 AGBG unwirksam sein könnte. In der Bedeutung, die die Beklagte diesem Satz beimessen will, handelte es sich lediglich um eine unrichtige Mitteilung, ohne daß dadurch eine Willenserklärung des Empfängers zustande kommt, so daß der einleitende Hinweis bedeutungslos und überflüssig ist.

Auch wenn das Angebot des Maklers zum Abschluß eines Maklervertrages wesentlich bestimmter und deutlicher sein sollte, kommt jedoch noch hinreichend zum Ausdruck, daß die Klägerin mit dem Empfänger dieses Schreibens einen Maklervertrag abschließen möchte. Zum einen ist dieses Schreiben ausdrücklich als "Maklerangebot" überschrieben. Zum anderen ergibt sich aus dem unterstrichenen Absatz am Schluß dieses Schreibens, daß die Klägerin für ihren Nachweis bzw. ihre Vermittlung von der Beklagten als der Empfängerin dieses Schreibens eine Provision haben möchte.

Dieses Angebot zum Abschluß eines Maklervertrages hat die Beklagte dadurch angenommen, daß sie sich die Tätigkeit der Klägerin gefallen lassen hat, obwohl sie wußte, daß die Klägerin dafür eine Provision verlangte. Die Beklagte hat nämlich nach Erhalt des Maklerangebotes vom 21. November 1992 auf ihren Wunsch mit dem Geschäftsführer der Klägerin am 25. November 1992 die angebotene Eigentumswohnung besichtigt. Dieses Verhalten ist allein so zu verstehen, daß sie sich mit der eine Provisionspflicht auslösenden Tätigkeit der Klägerin einverstanden erklärt hat. Dem steht nicht entgegen, daß die Beklagte "während der Besichtigung" (Berufungsbegründung vom 9. Februar 1994 S. 3, Bl. 54 d.A.) darauf hingewiesen haben will, daß sie den Verkäufer ... kenne und daß dieser sie an die Klägerin verwiesen habe. Mit diesem Hinweis konnte die Beklagte ihr als Annahme des ihr angebotenen Vertrages zu verstehendes Verhalten nicht mehr entkräften. Mit der Vereinbarung eines Termins zur Besichtigung, jedenfalls aber mit dem Beginn der Besichtigung in Kenntnis dessen, daß die Klägerin eine Provision für ihre Tätigkeit verlangt, hat die Beklagte zu erkennen gegeben, daß sie mit der provisionspflichtigen Tätigkeit der Klägerin einverstanden ist. Ob das Verhalten der Beklagten anders zu beurteilen wäre, wenn sie erst im Laufe der Besichtigung gemerkt hätte, daß ihr die Wohnung bereits bekannt war, kann dahingestellt bleiben. Denn die Beklagte kannte von vornherein die Wohnung und den Verkäufer und wollte lediglich über die Klägerin die Wohnung besichtigen. Wenn sie dieses nicht sogleich deutlich macht, muß sie sich daran festhalten lassen, wie die Klägerin ihr Verhalten verstehen durfte und mußte.

Die Beklagte hat am 7. Januar 1993 - und damit nur wenige Wochen nach Erhalt des Maklerangebotes der Klägerin vom 21. November 1992 und nach der Besichtigung der Wohnung mit dem Geschäftsführer, der Klägerin am 25. November 1992 einen notariellen Kaufvertrag über die ihr von der Klägerin angebotene Eigentumswohnung abgeschlossen. Dabei ist unerheblich, daß die Beklagte diese Wohnung nicht allein, sondern zusammen mit ihrem Ehemann gekauft und daß der Kaufpreis nur 215.000 DM - anstatt des von der Klägerin angebotenen Preises von 238.000 DM - betragen hat. Diese Umstände ändern an der Identität der Vertragsgelegenheit, für die die Provision schlüssig zugesagt war, mit dem später abgeschlossenen Vertrag nichts. Diese Abweichungen liegen bei derartigen Grundstücken im Rahmen des üblichen Verhandlungsspielraums.

Aufgrund des in dem Maklerangebot der Klägerin vom 21. November 1992 enthaltenen Nachweises und des nur wenige Wochen später erfolgten Vertragsschlusses ergibt sich im allgemeinen der Ursachenzusammenhang von selbst (vgl. BGH NJW 1980, 123 und NJW 1971, 1133, 1134) [BGH 10.02.1971 - IV ZR 85/69]. Dieser wird vermutet, so daß es Sache des Kunden ist, besondere Umstände vorzutragen und zu beweisen, nach denen diese Ursächlichkeit ausgeschlossen ist (vgl. OLG Hamburg AIZ 1992, Heft 10; BGH NJW 1971, 1133, 1134) [BGH 10.02.1971 - IV ZR 85/69]. Dazu müssen unstreitige oder bewiesene Tatsachen vorliegen, wonach ein anderer als der der allgemeinen Erfahrung entsprechende Geschehensablauf ernstlich in Betracht kommt, und damit die Vermutung der Ursächlichkeit erschüttert (vgl. Urteil des Senates vom 20.11.1981 - 11 U 258/80).

Zwar ist der Nachweis einer Vertragsgelegenheit dann regelmäßig nicht ursächlich für den Vertragsschluß, wenn der Maklerkunde Vorkenntnis hatte. Darauf kommt es hier aber nicht an. Die Beklagte kannte zwar nach ihrer Darstellung die Möglichkeit zum Kauf dieser Wohnung und auch den Verkäufer, hat sich aber gleichwohl der Tätigkeit der, Klägerin in Kenntnis des Provisionsverlangens bedient. Damit hat die Beklagte trotz der von ihr behaupteten Kenntnis der Vertragsgelegenheit der Klägerin eine Provision für deren bescheidenere Leistung zugesagt, die hier nicht die Verschaffung der Kenntnis der Vertragsgelegenheit einschließt. Wenn ein Maklerkunde trotz Vorkenntnis dem Makler eine Provision verspricht, ist Ursächlichkeit der Maklertätigkeit im streng logischen Sinne (conditio sine qua non) nicht Voraussetzung des Anspruchs. Die Provision ist verdient, wenn der Makler getan hat, was den Umständen der (atypischen) Provisionszusage gemäß von ihm erwartet wurde, und wenn diese Tätigkeit für die Erwerbsabsicht des Versprechenden förderlich geworden ist. Diesem Verständnis der Zusage steht nicht entgegen, daß der Maklerkunde nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes WM 1984, 62 f nicht verpflichtet ist, den Makler davon zu unterrichten, daß ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist. Denn diese Entscheidung ist für den Fall ergangen, daß ein Maklervertrag abgeschlossen worden ist, bevor dem Maklerkunden Einzelheiten über das Objekt bekannt waren, daß er also erst nach Abschluß des Maklervertrages bemerkt hat, daß ihm das Objekt bereits bekannt ist. Dagegen hat die Beklagte hier in voller Kenntnis des Objektes, das sie nach ihrer Vorstellung nur mit Hilfe der Klägerin besichtigen konnte, der Klägerin eine Maklerprovision zugesagt.

Ebensowenig steht der Ansicht des Senates die von der Beklagten angeführte Entscheidung des Bundesgerichtshofes VersR 1990, 974 f entgegen. Diese Entscheidung läßt nicht erkennen, ob der Bundesgerichtshof damit über einen dem hier zu entscheidenden Fall vergleichbaren Fall befunden hat. Zudem läßt diese Entscheidung nicht erkennen, welchen Inhalt die vom Maklerkunden erteilte Provisionszusage gehabt hat. Letztlich vermag der Senat der vom OLG Koblenz NJW-RR 1991, 248 f [OLG Koblenz 06.07.1989 - 5 U 278/89] vertretenen Auffassung nicht zu folgen, wonach ein Maklerkunde sich selbst dann auf Vorkenntnis berufen können soll, wenn er diese erlangt hat, bevor er am Abschluß des Hauptvertrages überhaupt interessiert war. Abgesehen davon, daß darin die Entscheidung BGH WM 1984, 62 nicht nur auf den entschiedenen Fall bezogen wird, daß der Maklerkunde erst nach Abschluß des Maklervertrages erkannt hat, daß ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist, läßt diese Entscheidung jegliche Auseinandersetzung mit dem Inhalt der von dem Maklerkunden - trotz Vorkenntnisses - erteilten Provisionszusage vermissen. Die vom OLG Koblenz - im Anschluß an andere Oberlandesgerichte - erörterte Frage, ob in der Inanspruchnahme von Maklerdiensten ohne Hinweis auf Vorkenntnis ein Verzicht darauf liegt, damit die Ursächlichkeit zu bestreiten, verkennt die vorrangig zu beantwortende Frage, für welche von dem Makler zu erbringende Leistung der Maklerkunde eine Provision verspricht.

Den Umständen nach hatte die Provisionszusage der Beklagten den Inhalt, daß die Klägerin der Beklagten eine Besichtigung ermöglichen solle, damit die Beklagte feststellen konnte, ob die Wohnung ihren Wünschen entsprach. Das hat die Klägerin getan und damit einen Beitrag für das Zustandekommen des Kaufvertrages geleistet. Man mag diese Maklerleistung als deutlich geringwertiger ansehen als diejenige, die der Makler im Falle des Nachweises einer noch unbekannten Kaufgelegenheit erbringt. In der Tat werden sich vielfach Interessenten, die "Vorkenntnis" besitzen, nur deshalb an den Makler wenden, weil der Verkäufer es so wünscht oder/und weil der Makler bestimmte Unterlagen oder den Hausschlüssel hat, seine Mitwirkung aus der Sicht des Interessenten also durchaus entbehrlich ist. Wenn der Interessent sich in derartigen Fällen der Provisionsforderung nicht unterwerfen will, obliegt es ihm, die Gründe, weshalb er sich an den Makler wendet, sogleich deutlich zu machen, insbesondere auf seine Vorkenntnis hinzuweisen und tunlichst auch der Provisionsforderung zu widersprechen, um die Wertung seines Verhaltens als Provisionszusage auszuschließen.

Die Förderlichkeit der Tätigkeit der Klägerin für den Kaufvertragsabschluß ist nicht dadurch wieder entfallen (unterbrochen worden), daß die Beklagte ihr Interesse an der von der Klägerin angebotenen und mit ihr besichtigten Wohnung endgültig aufgegeben hätte. Dafür ist nichts vorgetragen oder ersichtlich. Immerhin hat die Beklagte nur wenige Wochen nach der Besichtigung die Wohnung gekauft. Am 2. Januar 1993 hat sie mit dem Verkäufer sogar einen - wenn auch formunwirksamen - privat schriftlichen Kaufvertrag geschlossen (Ablichtung Bl. 72 d.A.). Da die Beklagte bereits Ende 1992 (Schriftsatz vom 27. September 1993 S. 2, Bl. 13 d.A.) oder Anfang 1993 (Berufungsbegründung vom 9. Februar 1994 S. 4, Bl. 55 d.A.) erneut Verhandlungen mit dem Zeugen ... aufgenommen hat -, ist ausgeschlossen, daß die Beklagte angesichts dieses nur sehr kurzen Zeitraumes ihr Interesse am Kauf dieser Wohnung vollständig verloren haben soll. Das gilt um so mehr, als sie nach ihrer Darstellung noch auf eine Mitteilung der Klägerin wartete, ob der Verkäufer Nielinger zu einer Verringerung des in dem Maklerangebot genannten Kaufpreises von 238.000 DM bereit war. Irgendwelche Umstände, die den völligen Wegfall des Interesses oder die Aufgabe der Kauf absieht nach außen hin belegen könnten, sind weder ersichtlich noch von der Beklagten dargetan.

Die Beklagte hat an die Klägerin eine Provision in Höhe von 5 % des Kaufpreises (215.000 DM) zuzüglich 15 % MWSt zu zahlen. Auf diesen Provisionssatz, der in dem Waklerangebot der Klägerin vom 21. November 1992 genannt ist, haben die Parteien sich in dem abgeschlossenen Maklervertrag geeinigt. Daß die Klägerin mit dem Verkäufer ... in dem Maklervertrag vom 14. September 1992 (Ablichtung Bl. 17 d.A.) vereinbart hat, daß die von dem Käufer zu zahlende Maklerprovision lediglich 4 % des Kaufpreises zuzüglich MWSt betragen soll, ist unbeachtlich. Denn dieser Maklervertrag betrifft ausschließlich das Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Verkäufer .... Zwar berührt die Höhe der von dem Käufer zu zahlenden Maklerprovision auch die Erfolgsaussicht des Maklers und die Möglichkeit, zu einem für den Verkäufer möglichst günstigen (= hohen) Kaufpreis zu kommen. Eine Mißachtung der zwischen dem Makler und dem Verkäufer vereinbarten Höchstprovision kann jedoch ausschließlich Ansprüche in diesem Verhältnis auslösen. Dagegen berührt diese Vereinbarung nicht diejenige zwischen dem Makler und dem Käufer. Diese beiden Schuldverhältnisse dürfen nicht miteinander vermengt werden. Bei dem zwischen dem Makler und dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag handelt es sich auch nicht um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des Käufers. Ein solcher Vertrag setzte voraus, daß der Dritte - hier der Käufer - in der Weise in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten des Vertrages zwischen dem Makler und dem Verkäufer einbezogen ist, daß er selbst bei Verletzung dieser Pflichten Schadensersatzansprüche geltend machen könnte (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 51. Aufl., § 328 Rdn. 13). Das scheitert schon daran, daß der Verkäufer nicht für das Wohl und Wehe des Käufers verantwortlich ist, diesem also nicht Schutz und Fürsorge schuldet, und daß die Leistungen des Maklers nach dem Inhalt des Vertrages mit dem Verkäufer nicht bestimmungsgemäß dem Käufer zugute kommen sollen (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 328 Rdn. 16 f).

Auf die danach zu zahlende Maklerprovision hat die Beklagte 4 % Zinsen (gemäß § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB) seit dem 2. April 1993 zu zahlen, weil die Beklagte mit Zugang des Mahnschreibens der Klägerin vom 1. April 1993 in Verzug gekommen ist (vgl. § 284 Abs. 1 S. 1 BGB).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, [...].

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.