1. Die Klage ist teilweise begründet.

Der angefochtene Einkommensteuerbescheid 2010 vom 27. März 2012, in Gestalt des Einspruchsbescheides vom 12. November 2013, zuletzt geändert durch Einkommensteuerbescheid vom 11. November 2015, ist im aus der Tenorierung erkennbaren Umfang rechtswidrig und verletzt die Kläger insoweit in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung - FGO -). Zu Unrecht hat der Beklagte die an die Eltern des Klägers für die Pfandentlassung geleistete Zahlung in Höhe von 74.500 € nur mit einem Teilbetrag von 14.632 € als nachträgliche Anschaffungskosten im Rahmen der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns aus dem im Wirtschaftsjahr 2010/2011 veräußerten streitbefangenen Grundstücks berücksichtigt. Der Ablösebetrag stellt vielmehr in Höhe von 48.991 € (65,76 v.H. von 74.500 €) nachträgliche Anschaffungskosten dar und mindert in dieser Höhe den Veräußerungsgewinn.

a. Anschaffungskosten sind nach § 255 Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB) diejenigen Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Erwerben bedeutet das Überführen eines Gegenstandes von der fremden in die eigene wirtschaftliche Verfügungsmacht (etwa BFH-Urteil vom 29. Juli 1997 IX R 89/94, BStBl. II 1997, 772).

aa. Steht einem Dritten ein dingliches Recht an einem Grundstück zu, und löst der Eigentümer das dingliche Recht ab, so sind nach allgemeiner Meinung die Ablösezahlungen dann nachträgliche Anschaffungskosten i.S.v. § 255 Abs. 1 HGB, wenn durch das dingliche Recht die Befugnisse des Eigentümers i.S.v. § 903 BGB, wozu u.a. das Recht auf Nutzung und Veräußerung des Vermögensgegenstandes zählt, beschränkt waren und der Eigentümer durch die Ablösezahlung die Beschränkung seiner Eigentümerbefugnisse beseitigt und sich die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück verschafft (ständige Rechtsprechung des BFH: vgl. Urteile vom 18. November 2014 IX R 49/13, BStBl. II 2015, 224 betr. Zahlungen für die Ablösung eines (Vorbehalts-)Nießbrauchs an einer Beteiligung i.S. von § 17 EStG; vom 17. April 2007 IX R 56/06, BStBl. II 2007, 956; vom 31. März 2004 X R 66/98, BStBl. II 2004, 830; vom 29. Juli 1997 IX R 89/94, BStBl. II 1997, 772; vom 6. Juli 1993 IX R 112/88, BStBl. II 1998, 429; vom 15. Dezember 1992 323/87, BStBl. II 1993, 488; FG Nürnberg, Urteil vom 17. September 2001 I 282/2000, DStRE 2002, 194 [FG Nürnberg 17.09.2001 - I 282/00] betr. Ablösesumme für Stromleitungsrecht; Schmidt/Kulosa, Kommentar zum EStG, 34. Auflage 2015, § 6 Rz. 86; Winkeljohann in Herrmann/Heuer/Raupach, Kommentar zum EStG/KStG, § 6 EStG Rz. 401; Leimgärtner, Besteuerung der Landwirte, 49a Rz. 51; Felsmann, Einkommensbesteuerung der Land- und Forstwirte, B Rz. 607d; Fischer in Kirchhof, Kompaktkommentar zum EStG, § 6 Rz. 41). Auch Zahlungen zur Ablösung obligatorischer Nutzungsrechte können zu nachträglichen Anschaffungskosten führen (vgl. FG Hamburg, Urteil vom 16. August 2000 VII R 252/97, EFG 2000, 1312).

bb. Bei den von der Rechtsprechung als nachträgliche Anschaffungskosten anerkannten Ablösezahlungen handelt es sich - soweit ersichtlich - schwerpunktmäßig um Fälle der Löschung von Erbbaurechten und Ablösung von Wohnrechten oder Nießbrauchsrechten (vgl. etwa Zusammenstellung in BFH-Urteil vom 17. November 2004 I R 96/02, BStBl. II 2008, 296). Aber auch Zahlungen an einen Vorkaufsberechtigten zur Ablösung eines schuldrechtlich vereinbarten Vorkaufsrechts führen zu nachträglichen Anschaffungskosten (vgl. BFH-Beschluss vom 11. Februar 2004 VIII B 92/03, , betr. Vorkaufsrecht an einem GmbH-Anteil).

cc. Anders als bei einem vorbehaltenen Nutzungsrecht beschränkt die bloße dingliche Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs allerdings nicht die Eigentümerbefugnisse in der Weise, dass erst die Ablösezahlung und die Löschung der dinglichen Sicherung dem Steuerpflichtigen die volle rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück verschafft hat (vgl. dazu BFH-Urteile vom 21. Juli 1992 IX R 14/89, BStBl. II 1993, 484, und vom 29. Juli 1997 IX R 89/94, BStBl. II 1997, 772; Fischer in Kirchhof, Einkommensteuergesetz, Kompaktkommentar, § 6 Rn. 41). Aus diesem Grund hat der BFH entschieden, dass die Ablösung einer privaten Versorgungsrente auch dann nicht zu nachträglichen Anschaffungskosten von im Rahmen einer vorweggenommenen Erfolg übertragenem Grundbesitz führt, wenn diese durch eine Reallast dinglich abgesichert war (vgl. BFH-Urteil vom 31. März 2004 X R 66/98, BStBl. II 2004, 830). Durch die Reallast sei der Eigentümer nicht in der Ausübung seiner Befugnisse - Nutzung und Veräußerung - beschränkt.

dd. Diese vorstehenden Grundsätze gelten - entgegen der Auffassung des Beklagten - unabhängig davon, ob das Grundstück entgeltlich oder unentgeltlich, durch Erbfall oder im Rahmen der vorgenommene Erbfolge im Rahmen einer Betriebs- oder Hofübertragung erworben wurde (vgl. etwa Winkeljohann in Herrmann/Heuer/Raupach, Kommentar zum EStG/KStG, § 6 EStG Rz. 401; Leimgärtner, Besteuerung der Landwirte, 49a Rz. 51; Felsmann, Einkommensbesteuerung der Land- und Forstwirte, B Rz. 607d m.w.N. auf die BFH-Rechtsprechung). So hat der BFH diese Grundsätze im vorgenannten Urteil vom 31. März 2004 (X R 66/98, BStBl. II 2004, 830) in einem Fall angewendet, in dem es um die Beurteilung der Ablösung einer privaten Versorgungsrente ging, die im Rahmen einer Vermögensübertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge vereinbart wurde.

Die Argumentation des Beklagten, wonach nachträgliche Anschaffungskosten bei Übertragung eines Betriebs im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge erst entstehen können, wenn die Gegenleistung über dem steuerlichen Kapitalkonto des übergebenen Betriebs liegt, geht im vorliegenden Zusammenhang fehl. Diese Überlegung, die vermutlich Tz. 35 des BMF-Schreibens vom 13. Januar 1993 IV B 3-S 2190-37/92, BStBl. I 1993, 80) entlehnt ist, betrifft allein die Abgrenzung unentgeltlicher/(teil-)entgeltlicher Erwerb und ist für die Beurteilung der nachträglichen Anschaffungskosten eines bestimmten Wirtschaftsguts ohne Belang. Hinsichtlich der steuerlichen Beurteilung von Aufwendungen als nachträgliche Anschaffungskosten kommt es allein darauf an, ob diese nach der Zweckbestimmung und den wirtschaftlichen Gesichtspunkten der Beschaffung des Wirtschaftsguts tatsächlich zuzuordnen sind (vgl. FG Baden-Württemberg, Urteil vom 28. April 2015 8 K 2129/13, , Rev. eingelegt, Az. des BFH: IV R 37/15 betr. Kostenbeitrag zur Änderung des Bebauungsplans und Entschädigung für die Löschung einer Dienstbarkeit).

b. Unter Berücksichtigung dieser vorstehenden Rechtsprechungsgrundsätze, denen der Senat folgt, führt auch die streitbefangene, für die Pfandentlassung an die Eltern geleistete Zahlung dem Grunde nach zu nachträglichen, den Veräußerungsgewinn mindernden Anschaffungskosten.

aa. Die Ablösung der Vormerkung, mit der die Rückübertragungsansprüche der Eltern im Falle der Veräußerung durch den Kläger gesichert waren, ist betrieblich oder nicht privat veranlasst und führt - entsprechend der Ablösung eines Vorkaufsrechts im Falle einer vorgehenden entgeltlichen Übertragung - zu nachträglichen Anschaffungskosten, weil der Kläger erst durch die Ablösung die wirtschaftliche Verfügungsbefugnis - Veräußerungsbefugnis - über das Grundstück erhält (so auch BFH-Beschluss vom 11. Februar 2004 VIII B 92/03, , betr. schuldrechtlich vereinbartes Vorkaufsrecht an einem GmbH-Anteil). Eine Veräußerung ist zwar theoretisch auch ohne Löschung der Vormerkung denkbar, denn eine vormerkungswidrige Verfügung führt gemäß § 883 Abs. 2 BGB nur zu einer relativen Unwirksamkeit. Der vormerkungswidrige Erwerber wird gegenüber jedermann - mit Ausnahme des Vormerkungsberechtigten - Rechtsinhaber (Palandt/Bassenge, BGB-Kommentar, § 883 Rz. 21). Gleichwohl ist eine Verfügung wirtschaftlich nicht denkbar, denn der Erwerber wird nicht in Kauf nehmen, dass sich der Vormerkungsberechtigte auf die Unwirksamkeit berufen kann. Dies gilt umso mehr, wenn lediglich eine unentgeltliche Rückübertragung durch eine Vormerkung abgesichert werden soll, denn in diesem Fall kann ein Erwerber nicht ernsthaft damit rechnen, Eigentümer zu bleiben.

Die Begründung des Rechts auf Rückübertragung im Rahmen der unentgeltlichen Hofübertragung, die sich im Rahmen der Privatsphäre abspielte, ist dabei ohne Bedeutung und veränderte nicht den zweckgerichteten Zusammenhang mit der Erlangung der umfassenden Eigentümerbefugnisse i.S.v. § 903 BGB.

bb. Es kann dahinstehen, ob hinsichtlich der Ablösung der Reallast, die der Besicherung der Versorgungsrente dient, die Voraussetzungen für die Annahme nachträglicher Anschaffungskosten nicht vorliegen. Eine Aufteilung der einheitlichen Ablösezahlung ist hier nicht geboten, weil der Wegfall der Besicherung gegenüber den Rechten aus der Rückübertragung wertmäßig unbedeutend ist.

In entsprechender Anwendung der Grundsätze des Großen Senats des BFH zur Aufteilung gemischt veranlasster Aufwendungen (Beschluss vom 21. September 2009 GrS 1/06, BStBl. II 2010, 672) sind geringfügige Veranlassungsbeiträge hierbei unbeachtlich. Ist eine prozentuale Aufteilung möglich, bietet sich die 10 v.H.-Grenze als Maßstab für die Bestimmung der Unwesentlichkeit an. Andernfalls muss im Rahmen einer wertenden Gesamtwürdigung festgestellt werden, ob es sich um einen unwesentlichen privaten Veranlassungsbeitrag handelt. Dass sich dieser nicht beziffern lässt, hindert die Berücksichtigung von wesentlich betrieblich veranlassten Aufwendungen nicht (vgl. Schmidt/Loschelder, EStG, 34. Auflage 2015, § 9 Rz. 55).

Im Streitfall kann ein genauer Wert für den Wegfall der Besicherung der Versorgungsrente zwar nicht festgestellt werden. Nach Überzeugung des Senats ergibt sich die Unwesentlichkeit des darauf entfallenden Anteils der Ablösezahlung jedoch insbesondere aus dem Umfang der aufgegebenen Besicherung. Die nicht mehr zur Besicherung der Rente zur Verfügung stehenden Grundstücke (47.208 qm) machen nur 12,1 v.H. der Gesamtfläche von 39 ha aus. Zu berücksichtigen ist dabei zudem, dass nicht die Versorgungsrente selbst abgelöst wird, sondern die Eltern im Rahmen des Änderungsvertrags lediglich auf einen unbedeutenden Teil der Besicherung verzichtet haben. Der für die Eltern verbleibende, als dingliche Sicherung für die Versorgungsrente zur Verfügung stehende Grundbesitz (ca. 34 ha) führt zu einer vielfachen Absicherung der Rentenzahlungen. Ein spürbar erhöhtes Risiko des Ausfalls der Rente sind die Eltern mit dem Verzicht damit nicht eingegangen. Der Umfang des Verzichts auf die Besicherung fällt danach im Rahmen einer Gesamtwürdigung nicht in Gewicht.

cc. Den Umstand, dass die Ablösezahlung an die Eltern insgesamt auch der zusätzlichen Altersversorgung dienen soll, hält der Senat für unerheblich. Es handelt sich hierbei um sog. Einkommensverwendung, die den Charakter der Ablösezahlungen nicht beeinflusst.

dd. Bei wirtschaftlicher Betrachtung entfällt die Ablösezahlung nach Überzeugung des Senats damit vollständig auf den Verzicht der grundbuchrechtlich mit einer Vormerkung gesicherten Veräußerungsverbote/Rückübertragungsansprüche mit der Folge, dass die Zahlung dem Grund nach zu nachträglichen Anschaffungskosten führt.

c. Der Ablösezahlung stellt danach zwar auch der Höhe in vollem Umfang nachträgliche Anschaffungskosten dar. Zu berücksichtigen ist allerdings für den Streitfall, dass diese Anschaffungskosten alle vier von der Pfandentlassung erfassten Grundstücke betreffen und daher zwingend auf diese gleichmäßig, d.h. entsprechend der Grundstücksgröße, zu verteilen sind. Dies hat zur Folge, dass die streitbefangene Teilzahlung von 74.500 € auch nur anteilig als nachträgliche Anschaffungskosten dem vorliegend veräußerten Grundstück zugeordnet werden kann, und zwar i.H.v. 48.991 € (entsprechend dem Verhältnis der veräußerten Grundstücksfläche von 31.042 qm zur Gesamtfläche der aus der Haftung entlassenen vier Grundstücke von 47.208 qm = 65,76 v.H.). Je nach Fortgang der weiteren Veräußerungen und Kaufpreiszahlungen wirkt sich der verbleibende Teil des Ablösebetrags von 250.000 € dann zu einem späteren Zeitpunkt steuermindernd aus.

Nach alledem konnte die Klage nur insoweit Erfolg haben.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 136 Abs. 1, 139 Abs. 4 FGO. Der Beigeladenen war keine Erstattung ihrer Kosten zuzubilligen, weil sie weder einen Sachantrag gestellt noch durch ihren Sachvortrag oder ihre Rechtsausführungen das Verfahren wesentlich gefördert hat (§ 139 Abs. 4 FGO; vgl. hierzu Gräber/Stapperfend, FGO-Kommentar, § 139 Rz. 136 ff. m.w.N. auf die höchstrichterliche Rechtsprechung).

3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 151 Abs. 3 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung.

4. Die Revision war wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts zuzulassen (§ 115 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 1. Alt. FGO).