I. Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz (RSiedlG) durch die Beteiligte zu 3.). Wegen des Sachverhalts wird auf den Beschluss des Amtsgerichts Landwirtschaftsgerichts - Delmenhorst vom 12.11.2010 Bezug genommen.

Den Antrag der Beteiligten zu 1. und 2. auf gerichtliche Entscheidung nach §§ 10 RSiedlG, 22 GrdstVG hat das Landwirtschaftsgericht Delmenhorst zurückgewiesen. Das Landwirtschaftsgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Genehmigungsbehörde habe zu Recht angenommen, dass die Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG hätte versagt werden müssen, weil ein Erwerb durch den Beteiligte zu 2. zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden geführt hätte, da dieser kein Landwirt sei. Der Zeuge S... hingegen sei Vollerwerbslandwirt und bereit und in der Lage, den vertraglich vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beteiligten zu 1. und 2. Sie begründen dies unter Wiederholung des erstinstanzlichen Vortrages und der Auffassung, die Grundstücksverkehrsgenehmigung hätte bereits deshalb nicht versagt werden dürfen, weil die Verlängerung der Genehmigungsfrist nicht formgerecht geschehen sei. Überdies meint die Beteiligte zu 1., es läge keine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bei einem Erwerb durch den Beteiligten zu 2. vor. Auch sei der Zeuge S... weder erwerbswillig noch erwerbsfähig. Schließlich habe sie den Kaufvertrag zwischen ihr und dem Beteiligten zu 2. wirksam angefochten, weshalb ein Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3. nicht bestanden habe.

Die Beteiligte zu 1. beantragt mit ihrer Beschwerde, die Abhilfe hinsichtlich der angefochtenen Entscheidung.

Der Beteiligte zu 2. beantragt,

die Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Delmenhorst und Feststellung, dass keine wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 4 RSiedlG vorliegt und der Kaufvertrag der Notarin D... nach § 6 Abs. 2 GrdstkVG als genehmigt gilt.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung der Entscheidung wird auf den genannten Beschluss des Landwirtschaftsgerichts vom 12.11.2010 Bezug genommen.

II. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. ist nach §§ 10 RSiedlG, 22 GrdstVG, 9 LwVG, 58 ff. FamFG zulässig. Sie hat aber in der Sache keinen Erfolg. Denn das Landwirtschaftsgericht hat die Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts zutreffend als unbegründet zurückgewiesen und rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Beteiligte zu 3. ihr Vorkaufrecht wirksam ausgeübt hat.

1. Die gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 6 Abs. 2 RSiedlG für die Grundstücksverkehrsgenehmigung zuständige Behörde hat zutreffend ausgeführt, dass die Genehmigung zu versagen wäre.

Die Genehmigung gilt nicht schon als erteilt, weil die Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 GrdstVG vorliegen. Mit Zwischenbescheid an die Notarin vom 25.02.2010 hat die Beteiligte zu 4. auf den am 10.02.2011 eingegangenen Antrag auf Grundstücksverkehrsgenehmigung die Genehmigungsfrist von einem Monat zunächst wirksam um einen weiteren Monat auf insgesamt zwei Monate verlängert. Dies hat das Landwirtschaftsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt und dies wird von den Beteiligten auch nicht angegriffen. Soweit die Beteiligten zu 1. und 2. meinen, die durch den weiteren Zwischenbescheid vom 11.03.2010 erfolgte Fristverlängerung auf insgesamt drei Monate sei nicht fristgerecht erfolgt, ist dies nicht zutreffend. Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG kann die Frist auf drei Monate verlängert werden, wenn die Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 GrdstVG herbeizuführen ist. Genau aus diesem Grund ist die Frist verlängert worden, was sich dem Bescheid vom 11.03.2010 auch eindeutig entnehmen lässt. Es heißt wörtlich, dass die Frist gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG verlängert werde, "weil wir von der GLL O..., Amt für Landentwicklung, eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts beschaffen müssen". Daraus wird hinreichend deutlich, dass es sich nur um ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht handeln kann. Soweit die Beteiligte zu 1. meint, es sei nicht ausdrücklich von einem "siedlungsrechtlichen" Vorkaufsrecht gesprochen worden, ist das für die Begründung des Zwischenbescheides auch nicht zwingend erforderlich gewesen. Überdies ist zu berücksichtigen, dass der Bescheid auftragsgemäß an die rechtskundige Notarin zugestellt worden ist. Diese weiß genau, dass es sich um das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht gehandelt hat, weil die im Bescheid genannte Norm des § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG auf § 12 GrdstVG und diese wiederum auf das Reichssiedlungsgesetz verweist. Dieses Wissen der bevollmächtigten Notarin müssen sich die Kaufvertragsparteien zurechnen lassen, so dass der Bescheid vom 11.03.2010 hinreichend deutlich begründet ist. Die Frist zur Genehmigung bzw. Versagung des Vertrages nach dem Grundstücksverkehrsgesetz ist daher wirksam auf insgesamt drei Monate bis zum 10. Mai 2010 verlängert worden. Die mit Bescheid vom 15.04.2010 erfolgte Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung ist daher rechtzeitig erfolgt.

2. Zutreffend stellt das Landwirtschaftsgericht des Weiteren fest, dass die Beteiligte zu 3. ihr Vorkaufrecht wirksam ausgeübt hat. Ein Rücktritt der Beteiligten zu 1. bzw. 2. vom Kaufvertrag war mangels Rücktrittsrechts nicht möglich. Es ist den Parteien zwar unbenommen, den Kaufvertrag nicht durchzuführen und aufzuheben. Dazu reicht die privatschriftliche Erklärung vom 04.03.2010 - wenn sie überhaupt an diesem Tag unterzeichnet wäre - aber nicht aus. Denn zu diesem Zeitpunkt war bereits zugunsten des Beteiligten zu 2. eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden. Nach Entstehung einer solchen Anwartschaft ist die Aufhebung eines formbedürftigen Rechtsgeschäfts nur noch in der Form des § 311b BGB möglich (vgl. BGH, NJWRR 1988, 265 m.w.N.). Dies hätte einen notariell beurkundeten Aufhebungsvertrag verlangt. Ein solcher liegt nicht vor, so dass die Aufhebung des Kaufvertrages formunwirksam und damit gemäß § 125 BGB nichtig ist. Im Übrigen geht der Senat davon aus, dass die Erklärung vom 04.03.2010 über die Aufhebung des Kaufvertrages zurückdatiert worden ist, um den Versuch zu unternehmen, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu Fall zu bringen. Denn sonst - eine Aufhebung am 04.03.2010 unterstellt - wäre nicht verständlich, warum die ursprünglichen Kaufvertragsparteien noch Anfang Mai 2010 Antrag auf gerichtliche Entscheidung mit dem Ziel gestellt haben, die Grundstücksverkehrsgenehmigung zu erhalten, und diesen Antrag mit bemerkenswerter Hartnäckigkeit weiter verfolgen.

Die Auffassung der Beteiligten zu 1., das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3. bestehe nicht, weil sie bereits Anfang Februar 2011 den Kaufvertrag gegenüber dem Beteiligten zu 2. angefochten habe, da sie tatsächlich mit einem höheren Kaufpreis aufgrund fortlaufender Pachtzahlungen gerechnet habe, ist für die Feststellung der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts der Beteiligten zu 3. ohne Bedeutung. Denn gemäß § 4 Abs. 3 S. 1 RSiedlG bleibt das Vorkaufsrecht davon unberührt, dass in dem Veräußerungsvertrag ein geringeres als das vereinbarte Entgelt beurkundet ist. Der Gesetzgeber stellt dadurch klar, dass selbst bei einem nichtigen Kaufvertrag im Sinne des § 117 BGB (Scheingeschäft) der Siedlungsgesellschaft das Vorkaufsrecht, das ihr nach dem Antrag auf Grundstücksverkehrsgenehmigung erwachsen ist, verbleibt. Die Beteiligte zu 1. kann sich daher nicht auf eine Anfechtung oder sonstige Unwirksamkeit/Nichtigkeit des Kaufvertrages berufen. Der Siedlungsgesellschaft bleibt das Vorkaufsrecht in Höhe des beurkundeten Kaufvertragspreises erhalten.

3. Die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3. lagen hier vor. Die Genehmigungsbehörde ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Grundstücksverkehrsgenehmigung für den zwischen den Beteiligten zu 1. und 2. geschlossenen Grundstückskaufvertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG hätte versagt werden müssen. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeutet. Gemäß Absatz 2 der vorgenannten Vorschrift liegt eine ungesunde Verteilung in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

a) Nach diesen gesetzlichen Vorgaben hat der Bundesgerichtshof - Senat für Landwirtschaftssachen - in langjähriger Rechtsprechung eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann angenommen, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist (BGH, NJW 1992, 1457 [BGH 13.12.1991 - BLw 8/91] m.w.N.). Davon ist hier auszugehen.

Der Beteiligte zu 2. ist kein Landwirt. Ob unter bestimmten Umständen ein Nichtlandwirt, der sich zum leistungsfähigen Neben oder Vollerwerbslandwirt hin verändern will, beim Erwerb von landwirtschaftlichen Nutzflächen einem aufstockungsbedürftigen Landwirt gleichzustellen ist, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn der Beteiligte zu 3. selbst jedenfalls betreibt keinerlei eigene Landwirtschaft und beabsichtigt dies auch nicht in Zukunft zu tun. Er will das Grundstück nur erwerben, um es seiner Enkelin, die eine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert, zur Verfügung stellen zu können. Im Rahmen der Prüfung des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG kommt es allein auf den Erwerber an, nicht auf etwaige Dritte, denen das Grundstück zugewendet werden soll. Denn die sichere Prüfung, ob der Kauf dem Erhalt der Landwirtschaft dient oder nicht, kann nur erfolgen, wenn gewiss ist, wer das Land letztlich erwirbt. So bleibt vorliegend ungewiss, ob der Beteiligte zu 2. es tatsächlich seiner Enkeltochter überlässt oder ob diese tatsächlich ihre Ausbildung erfolgreich abschließen und einen landwirtschaftlichen Betrieb betreiben wird.

b) In der Person des Zeugen S... steht ein Vollerwerbslandwirt als Kaufwilliger der Flächen zur Verfügung, der das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt.

Als ´dringend´ ist eine Aufstockung dabei im Lichte der Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG im Hinblick auf die Auswirkungen des Rechtsgeschäfts für die Agrarstruktur zu sehen und nicht als zeitlicher Faktor (BVerfGE 21, 73, 86 [BVerfG 12.01.1967 - 1 BvR 169/63]). Der Zeuge hat im Rahmen der Beweisaufnahme vom 19.10.2010 dargelegt, dass er für seinen in unmittelbarer Nähe zu den streitgegenständlichen Flächen liegenden Betrieb die Flächen benötige, weil er seinen Betrieb aufstocken will und u.a. sein Hauptstrohlieferant nicht mehr sicher so viel Stroh liefern könne, wie er bei der geplanten Aufstockung benötige. Aufgrund dieser glaubhaften, zukunftsorientierten Erwägungen besteht für den Zeugen S... eine gesteigerte Notwendigkeit, den Eigentumsanteil zu erhöhen, um seinen Betrieb auch in Zukunft sicher und wirtschaftlich führen zu können. Bei einem Landwirt ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Mehrung des Eigenlandes der Stärkung seines Betriebs dient. Neben dem unmittelbaren Nutzungswert des Landes, der für den Betrieb nicht nur auf Zeit, sondern mit dem Eigentumserwerb auf Dauer gesichert ist, ist zu berücksichtigen, dass mit Eigenland langfristiger und zuverlässiger als mit gepachtetem Land disponiert werden kann (vgl. zu diesen Gesichtspunkten OLG Stuttgart, RdL 1997, 158. Netz, RdL 2000, 197, 199, m.w.N.). Zumindest der Gesichtspunkt der dauerhaften Sicherung des Grundstücks für den landwirtschaftlichen Betrieb und der Ausschluss einer Entziehungsmöglichkeit der lediglich "von Jahr zu Jahr" gepachteten Flächen durch die Verpächter ist hier von erheblicher, durchschlagender Bedeutung. Dass der Zeuge S... bereits zu einem erheblichen Teil über Eigenland verfügt, steht dem Bedürfnis, seinem Betrieb zu vergrößern und dies durch Eigenland sicherzustellen, nicht entgegen. Eine solche Situation rechtfertigt daher einen dringenden Aufstockungsbedarf und stellt sich folglich als gesunde Verteilung des Grund und Boden dar (vgl. auch BGH, AgrarR 2002, 320). Im Übrigen ist er mit dem Erwerb der Fläche vor der derzeit stattfindenden "PachtpreisRallye" geschützt.

c) Ausweislich der Angaben des Zeugen S... im Rahmen der Beweisaufnahme ist dieser unbedingt an dem Erwerb des Kaufgrundstücks interessiert sowie bereit und in der Lage, den vertraglich vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Es ist plausibel, dass er bei einer langfristigen Verpachtung der streitgegenständlichen Flächen diese nicht benötigt.

Allerdings steht der Siedlungsgesellschaft - unabhängig davon, ob der Pachtvertrag mit dem Zeugen K... bereits im November 2009 geschlossen wurde - zumindest das Kündigungsrecht nach § 7 RSiedlGEG zu, so dass sie nach Erwerb der Flächen diese nach dem Ende des Wirtschaftsjahres kündigen und herausverlangen kann. Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme ist der Senat daher wie das Landwirtschaftsgericht Delmenhorst davon überzeugt, dass der Zeuge S... erwerbswillig ist.

d) An seiner Erwerbsfähigkeit bestehen nach den Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts Delmenhorst auch für den Senat keine Zweifel. Der Zeuge S... erhält das Geld zum Erwerb der Flächen von seinem Vater. Deshalb hat ihm seine Bank auch bestätigt, dass die Bezahlung des Kaufpreises gesichert sei. Soweit die Beteiligte zu 1. meint, der Zeuge S... sei nicht erwerbsfähig, da er gesundheitlich nicht in der Lage sein könnte, die weiteren Flächen zu bewirtschaften, ist diese - durch keine Fakten untermauerte - Behauptung für die Beurteilung der Erwerbsfähigkeit ohne Belang. Denn es kommt entscheidend darauf an, ob der Erwerbswillige finanziell in der Lage ist, die streitgegenständlichen Flächen zu erwerben. Denn selbst wenn er körperlich nicht in der Lage wäre, die weiteren 4,7 ha selbst zu bewirtschaften, könnte er die notwendigen Arbeiten ohne weiteres durch Dritte (z.B. Lohnunternehmer) ausführen lassen.

4. Entgegen dem Vortrag der Beteiligten zu 1. liegt keine besondere Härte nach § 9 Abs. 7 GrdstVG darin, dass sie nach dem Erwerb des Grundstücks durch die Beteiligte zu 3. keine Pachteinnahmen erzielen kann. Denn für das Merkmal der unzumutbaren Härte sind nicht bloße wirtschaftliche Nachteile ausreichend. Die Versagung der Genehmigung muss sich vielmehr nach natürlichem Empfinden besonders hart auswirken (vgl. OLG Stuttgart, AgrarR 1999, 327 m.w.N.). Dass dies der Fall ist, hat die Beteiligte nicht dargelegt. Denn durch den Verkauf fließen ihr immerhin 90.000,00 EUR sofort zu. Diese Einnahme verbessert ihre finanzielle Situation erheblich, so dass nicht erkennbar ist, warum die Beteiligte zu 1. durch den Verkauf trotz ihrer geringen Rente besonders hart getroffen ist.

5. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 34 Abs. 1, 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 S. 2 LwVG.

Die Festsetzung des Gegenstandwerts für das Beschwerdeverfahren folgt aus § 34 Abs. 2 i.V.m. § 36 Abs. 1 LwVG.

Ein Rechtsmittel ist danach nicht gegeben.