Oberlandesgericht Oldenburg
Urt. v. 14.01.2000, Az.: 13 U 66/99
Geltendmachung von Mietzins im Falle einer nicht mehr uneingeschränkten Möglichkeit zur Nutzung der Mietsache durch den Mieter; Beeinträchtigung des Gebrauchs einer Mietwohnung durch das Abstellen von Baumaterialien durch vom Vermieter beauftragte Handwerker; Einstufung von zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen an der Mietsache beauftragten Handwerkern als Erfüllungsgehilfen des Vermieters; Berücksichtigung von im Folgejahr anfallenden Wartungskosten für das alte Jahr; Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Erstattung der von diesem ersparten Kosten für Schönheitsreparaturen; Verpflichtung des Mieters zur Erstattung der Kosten im Falle des Entfallens von Schönheitsreparaturen aufgrund geplanter Umbaumaßnahmen durch den Vermieter
Bibliographie
- Gericht
- OLG Oldenburg
- Datum
- 14.01.2000
- Aktenzeichen
- 13 U 66/99
- Entscheidungsform
- Urteil
- Referenz
- WKRS 2000, 32095
- Entscheidungsname
- [keine Angabe]
- ECLI
- ECLI:DE:OLGOL:2000:0114.13U66.99.0A
Verfahrensgang
- vorgehend
- LG Aurich - 25.05.1999 - AZ: 3 O 311/98
Rechtsgrundlagen
- § 138 Abs. 3 ZPO
- § 138 Abs. 4 ZPO
Fundstellen
- IPuR 2000, 44
- NJW-RR 2000, 1250 (Volltext mit red. LS)
- NZM 2000, 828
- WuM 2000, 301-302 (Volltext mit amtl. LS)
- ZMR 2000, 528-529
In dem Rechtsstreit
...
hat der 13. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg
auf die mündliche Verhandlung vom 17. Dezember 1999
durch
die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ... und
die Richter am Oberlandesgericht ... und ...
für Recht erkannt:
Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das am 25. Mai 1999 verkündete Urteil des Landgerichts Aurich in der berücksichtigten Fassung gemäß Beschluß vom 24. September 1999 geändert:
Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, der Klägerin über den ihr bereits zuerkannten Betrag hinaus weitere 5.045,71 DM nebst 4% Zinsen seit dem 23. Dezember 1998 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Klägerin trägt 3/8, der Beklagte 5/8 der Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert der Beschwer übersteigt nicht 60.000,00 DM.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 8.628,57 DM festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt den Beklagten zu 1) aus der Vermietung von Büroräumen auf der Insel Juist in Anspruch.
Das Landgericht hat ihr durch das angefochtene Urteil über einen durch Teilanerkenntnisurteil zuerkannten Betrag hinaus 20.991,06 DM nebst Zinsen zugebilligt und im übrigen die Klage abgewiesen.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, die die Zahlung weiterer 8.628,57 DM begehrt.
Von diesem Betrag erkennt der Beklagte 2.697,57 DM an.
Die Klägerin greift das Urteil des Landgerichts in folgenden Punkten an:
1. Der Beklagte schulde die volle Dezembermiete, nicht nur für die Zeit bis zum 12. Dezember 1998. Daß ein anderer Mieter zu diesem Zeitpunkt seine Möbel in die bereits geräumten Büroräume des Beklagten gestellt habe, brauche sich die Klägerin nicht zurechnen zu lassen.
2. Hinsichtlich der Miete Oktober bis Dezember 1997 habe das Landgericht zu Unrecht einen Betrag von mehr als 1368,64 DM auf diese Miete verrechnet. Denn in Höhe eines Differenzbetrages von 3.935,98 DM habe die Klägerin die Mietzinsforderung für Januar 1998 getilgt.
Da sich nur die Reparatur- und Wartungskosten in Höhe von 942,54 DM und 149,83 DM nicht auf Mietzinsansprüche der Klägerin bezögen, habe das Landgericht der Klägerin zu wenig zuerkannt.
Insgesamt stünden ihr an Mietzins noch 4.711,45 DM zu.
Mietnebenkosten
Die Umlagen wegen Mietnebenkosten beliefen sich auf 1.417,12 DM. Das Landgericht habe zu Unrecht einen Abzug von 194,30 DM für Wartungskosten vorgenommen; denn wenn diese Arbeiten auch erst 1999 ausgeführt worden seien, so bezögen sie sich doch auf das Jahr 1998.
Die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung greife schon deshalb nicht durch, weil in dem - individuell ausgehandelten - Mietvertrag die Aufrechnung ausgeschlossen sei.
Renovierungskosten
Nach dem Vertrag der Parteien sei der Beklagte verpflichtet gewesen, bei seinem Auszug eine Renovierung vorzunehmen. Das habe er auch mit einem Kostenaufwand von 2.500 DM getan. Ihm sei jedoch angezeigt worden, daß die Renovierung zu unterbleiben und er den auf die Renovierung entfallenden Betrag an die Klägerin zu zahlen habe, weil sich eine Renovierung wegen der beabsichtigten und später auch durchgeführten Baumaßnahmen erübrige.
Die Klägerin beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und den Beklagten zu verurteilen, ihr weitere 8.628,57 DM nebst 4% Zinsen auf 2.500,- DM seitdem 23.12.1998, weitere 4% Zinsen auf 1.417,12 DM seit dem 27.1.1999 und weitere 4% Zinsen auf 3.935,98 DM seit dem 1.2.1998 sowie weitere 4% Zinsen auf 775,47 DM seit dem 1. Januar 1999 zu zahlen.
Der Beklagte erkennt die Forderung der Klägerin in Höhe von 2.697,57 DM an und beantragt im übrigen,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Mietkosten
Das Landgericht habe die Mietzahlungsverpflichtung des Beklagten zu Recht auf einen Zeitraum bis zum 12. Dezember 1998 beschränkt. Es seien nämlich nicht nur sämtliche im Eigentum der Klägerin stehenden Möbel der Oberwohnung in die Mieträume verlagert worden, sondern darüber hinaus die für den Umbau der unteren Räume vorgesehenen Baumaterialien sowie sanitäre Einrichtungen und sonstige zur Installation vorgesehenen Anlagen.
Mietnebenkosten
Da das Mietverhältnis lediglich bis zum 11.12.1998 bestanden habe, seien statt der von der Klägerin in Rechnung gestellten 1.417,12 DM von dem Beklagten lediglich 911,87 DM zu zahlen. Hinsichtlich einer Rechnung Rose vom 31. Dezember 1998 über 194,30 DM werde mit Nichtwissen bestritten, daß an der Heizungsanlage Wartungsarbeiten durchgeführt worden seien.
Im übrigen sei der der Klägerin zustehende Nebenkostenbetrag durch die überzahlte Miete für den Monat Dezember 1998 bereits erledigt.
Renovierungskosten
Der Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, daß die durch die Umbauarbeiten nutzlos gewordenen Renovierungskosten einen Betrag von 2.500,- DM ausmachen.
Zum weiteren Vorbringen der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Klägerin ist teilweise begründet.
Der Senat legt der Berechnung der noch offenen Mietzinsforderung den von der Klägerin in der Berufungsbegründung mit 24.610,14 DM angegebenen Betrag zugrunde, den der Beklagte nur insoweit angegriffen hat, als er geltend macht, für den Monat Dezember 1998 die Miete nur bis zum 11. Dezember 1998 zu schulden. Dem folgt der Senat insoweit, als er den Mietzinsanspruch der Klägerin für den Monat Dezember nur bis zur Mitte des Monats als begründet ansieht, weil danach die Mietsache dem Beklagten nicht mehr zu uneingeschränkten Nutzung zur Verfügung stand. Zwar ist der Ansicht der Klägerin zu folgen, daß es ihr nicht angelastet werden kann, wenn ein anderer Mitmieter Möbel in den Mieträumen des Beklagten abgestellt hat. Wohl aber hat sich die Klägerin zurechnen zu lassen, daß Handwerker, die im Auftrag der Klägerin tätig waren, in größerem Umfang Baumaterialien und Gerätschaften für eine beabsichtigte Umbaumaßnahme in den Mieträumen gelagert haben. Denn die Handwerker waren Erfüllungsgehilfen der Klägerin. Da das Material nach dem Vorbringen der Klägerin am 12. Dezember 1998 für den Transport nach Juist verpackt und verladen worden ist (der abweichende Vortrag in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 21. Dezember 1999 konnte nicht mehr berücksichtigt werden), geht der Senat davon aus, daß es Mitte Dezember auf der Insel eingetroffen ist. Dann aber schuldet der Beklagte auch nur die halbe Miete für den Monat Dezember 1998.
Die von der Klägerin aufgemachte Rechnung reduziert sich somit um 1.985,10 DM.
Für die Mietnebenforderungen ist von dem von dem Beklagten errechneten Betrag von 911,87 DM auszugehen. Die Klägerin hat selbst vorgetragen, man habe sich darauf verständigt, die Zähler zum 12. Dezember 1998 abzulesen. Der Beklagte bestreitet auch in zulässiger Weise mit Nichtwissen, daß sich die Rechnung der Firma Rose vom 31. Dezember 1998 über 194,30 DM auf Wartungsarbeiten der Heizungsanlage bezögen. Ihm ist auch darin zu folgen, daß die erst im Jahre 1999 aufgelaufenen Wartungskosten nicht für das im Dezember 1998 beendete Mietverhältnis in Ansatz gebracht werden können, denn nach Ablauf des Mietverhältnisses ist eine eindeutige Zurechnung der Aufwendungen nicht mehr möglich.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten aber einen Anspruch auf Erstattung ersparter bzw. nutzlos aufgewandter Kosten für die Schönheitsreperaturen. Haben Vermieter und Mieter vereinbart, daß der Mieter zur Beendigung der Mietzeit Schönheitsreperaturen durchzuführen hat, so hat er nach der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 1992, 363) dem Vermieter den Betrag zu zahlen, den er erspart, weil die Schönheitsreperaturen wegen der beabsichtigten Umbaumaßnahmen des Vermieters überflüssig werden. Diesen Betrag hat der Mieter dem Vermieter auch dann zu zahlen, wenn der Vermieter dem Mieter anzeigt, daß er Umbaumaßnahmen beabsichtige, dieser aber gleichwohl Schönheitsreperaturen durchführt. Die Klägerin hat die von dem Beklagten gemachten Aufwendungen auf 2.500,00 DM geschätzt. Das kann der Beklagte gemäß § 138 Abs. 4 ZPO nicht zulässig mit Nichtwissen bestreiten; der Vortrag der Klägerin gilt deshalb gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden.
Über den vom Landgericht zuerkannten und von dem Beklagten bereits beglichenen Forderungsbetrag rechnet sich sonach noch eine Restforderung von 5.045,71 DM.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 10, 711, 713, 546 Abs. 2 ZPO.