Die Beteiligten streiten darüber, ob Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzungen für den Grund und Boden zulässig sind und ob Mietvorauszahlungen, die an eine Bank abgetreten waren, als Sonderwerbungskosten abgezogen werden können.

Der Kläger war zu 1/3, eine GmbH (im Folgenden: GmbH) zu 2/3 an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR) beteiligt. Die GbR hatte im Jahr 1994 ein 3.836 qm großes Grundstück in L erworben, auf dem die Verkäuferin ein Wohn- und Geschäftshaus errichtet hatte. Das Gebäude besteht aus einem dreigeschossigem Haupthaus und einer eingeschossigen Halle, in der sich ein Supermarkt befand. Im Erdgeschoss des Haupthauses einschließlich seitlichem Anbau befinden sich zwei Läden, dass Treppenhaus und ein Technikraum. Die Wohnungen befinden sich im 1. und 2. Obergeschoss des Haupthauses. Die GbR erwarb das Objekt in einem komplett vermieteten Zustand für einen Gesamtkaufpreis von 4.393.584 DM, der sich wie folgt zusammensetzte:

Die GbR ermittelte den Wert des Grund und Bodens anhand eines Quadratmeterpreises von 126 DM und kam zu einem Gesamtkaufpreis von 11 % für den Grund und Boden. Die GbR teilte letztlich die Anschaffungskosten wie folgt auf:

Das Objekt wurde im Jahr 1995 fertiggestellt. Seitdem erzielte die GbR hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Die Miete für die Wohnungen betrug jährlich zwischen (ca.) 36.000 € und (ca.) 28.000 €. Hinsichtlich des Supermarktes war ein Mietvertrag über 15 Jahre abgeschlossen worden. Die Mieterin betrieb den Supermarkt lediglich 5 Jahre. Anschließend vermietete die Mieterin die Halle als Lagerraum unter und kündigte den Mietvertrag durch Schreiben vom 11.02.2009 zum 05.07.2010. Die Miete wurde bis zum Auslaufen des Mietvertrages vereinbarungsgemäß bezahlt und betrug für die gewerblich genutzten Räume zwischen 1996 und 2009 zwischen ca. 118.000 € und (rd.) 132.000 €. Ab dem 05.07.2010 vermiete die GbR die Halle als Lagerraum für 800 € monatlich. Der Umstand, dass die Halle ab dem Veranlagungszeitraum 2010 nur noch für einen erheblich verringerten Mietzins überlassen werden konnte, zeichnete sich - unstreitig - bereits im Veranlagungszeitraum 2009 deutlich ab (...).

Der Kläger erwarb durch notariellen Vertrag vom 16.10.2009 von der GmbH deren Anteil am Grundbesitz. Der Kaufpreis betrug nach § 2 des Vertrages 200.000 €. Die Übergabe sowie der Übergang von Nutzungen und Lasten erfolgten zum 01.12.2009. Die Übertragung sollte lastenfrei erfolgen. Der Kaufpreis war direkt an die H-Bank auf das dortige Konto der GmbH zu zahlen. Bei der H-Bank hatten die Gesellschafter ihre Beteiligungen durch Darlehen finanziert; die Bank hatte ihre Forderungen durch eine erstrangige Grundschuld in Höhe von 3.600.000 DM abgesichert. Darüber hinaus hatte die GmbH Mietzahlungen für den Supermarkt, die bis zum 30.06.2010 zu leisten waren, bis zu einer Höhe von 6.000 € monatlich an die Bank abgetreten. Dem Kläger standen lt. dem notariellen Vertrag vom 16.10.2009 die Mieten ab dem Übergabezeitpunkt zu. Die an die Bank abgetretenen Mietzahlungen, die vom Übergabezeitpunkt bis zum 30.06.2010 anfielen (7 X 6.000 €), finanzierte der Kläger durch eine weitere Zahlung an die Bank.

§ 4 des notariellen Vertrages vom 16.10.2009 lautet:

"Die Miete steht dem Erwerber ab Übergabe zu. Alle Ansprüche aus Mietverhältnissen, insbesondere der auf den Mietzins, werden hiermit anteilig an den Erwerber abgetreten, und zwar mit Wirkung wie vorgenannt. Evtl. Mietkautionen werden sofort auf den Erwerber übertragen. Allerdings stehen der Gläubigerin der Grundschuld III/1 von den Mietzahlungen der Firma M noch diejenigen bis zu einer Höhe von 6.000 € je Monat ab der Übergabe zu, die bis zum 30.06.2010 anfallen und geleistet werden. Diese Mietzahlungen finanziert der Erwerber durch weitere Zahlungen an die Gläubigerin der zu löschenden Grundschuld vollständig vor, allerdings unter dem Vorbehalt der Rückzahlung durch die H-Bank, wenn die (vorfinanzierten) Zahlungen der Mieterin M. ausbleiben".

Durch Schreiben vom 12.11.009 erklärte die Bank sich zur Erteilung einer Löschungsbewilligung bereit, wenn der Kläger den Kaufpreis in Höhe von 200.000 €, die bis zum 30.06.2010 angefallenen Mieten in Höhe von 42.000 € sowie die Ablösung seiner eigenen Finanzierung zum 30.11.2009 leisten würde. Der Kläger überwies den Kaufpreis von 200.000 € sowie die abgetretenen Mieten in Höhe von 42.000 € am 26.11.2009 auf das Konto der GmbH bei der H-Bank (weitere Einzelheiten ...).

Der Kläger berechnete Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzungen gemäß § 7 Abs. 1 Satz 7 Einkommensteuergesetz (EStG) (AfaA) für seine Anteile am Grund und Boden sowie am Gebäude wie folgt:

Zur Begründung machte er hinsichtlich der AfaA geltend, dass eine Verwendung der Halle als Supermarkt nicht mehr möglich sei. Der zunächst als Supermarkt vermietete Gebäudeteil habe als solcher schon seit Jahren nicht mehr genutzt werden können. Nach Schließung des Supermarktes, die durch Strukturveränderungen begründet gewesen sei, habe die GbR den Gebäudeteil als Lager untervermietet. Die GbR habe trotz intensiver Bemühungen keine anderen Mieter gefunden. Der Restwert des Anteils des Klägers am Grundbesitz sei daher auf den tatsächlichen (Gesamt-) Wert von 100.000 € abzuschreiben.

Zudem machte der Kläger einen Betrag in Höhe von 42.000 € als Sonderwerbungskosten bei den Einkünften der GbR aus Vermietung und Verpachtung geltend. Zur Begründung trug er vor, er habe die Mieten außerhalb des Kaufpreises vorfinanziert und an den Übergeber der finanzierenden Bank vorausgezahlt, um sie bei Geldeingang wieder von der Mieterin zu erhalten. Die Mietvorauszahlungen seien unabhängig vom Kaufpreis und vom Zeitpunkt der Übergabe zu beurteilen.

Das Finanzamt ließ weder einen Abzug der vorfinanzierten Mieten i.H.v. 42.000 € noch -- hinsichtlich des Grund und Bodens -- die geltend gemachten AfaA als (Sonder-)Werbungskosten des Klägers bei den Einkünften der GbR aus Vermietung und Verpachtung zu, gewährte allerdings eine AfaA hinsichtlich des Gebäudes.

Hiergegen richtet sich nach erfolglosem Einspruch die Klage.

Der Kläger vertritt nach wie vor die Auffassung, der an die Bank gezahlte Betrag in Höhe von 42.000 € sei als Sonderwerbungskosten sofort abziehbar. Die Auffassung des Finanzamts, dass Vorauszahlungen, die bei wirtschaftlicher Betrachtung nach ihrer Zweckbestimmung dem Erwerb des Wirtschaftsguts dienen, als Anschaffungskosten anzusehen seien, sei unzutreffend. Der Betrag von 42.000 € sei auch von der finanzierenden Bank als gesonderter Vereinbarungssachverhalt betrachtet worden. Dies gehe aus dem Grundstückskaufvertrag vom ...2009 hervor, da der Kaufpreis dort in § 2 des Vertrages mit 200.000 € angegeben werde, während § 4 des Kaufvertrages auf die bestehenden Mietverhältnisse gesondert hinweise. § 2 des Vertrages verweise nicht auf den Ablösungsbetrag i.H.v. 42.000 €. In dem Vertrag werde allerdings weiter ausgeführt, dass der Gläubigerin der Grundschuld III/1, die H-Bank, von den Mietzahlungen der Firma M ein Betrag bis zur Höhe von 6.000 € je Monat ab der Übergabe bis zum 30.06.2010 zustehe. Dort werde weiter ausgeführt, dass diese Mietzahlungen seitens des Erwerbers durch eine weitere Zahlung an die H-Bank vorfinanziert worden seien. Diese Vorfinanzierung habe allerdings durch den Vorbehalt der Rückzahlung durch die H-Bank gestanden, falls die vorfinanzierten Zahlungen der Mieterin M ausbleiben würden. In diesem Sinne habe auch die H-Bank in ihrem Schreiben vom 12.11.2009 bestätigt, dass der Kaufpreis 200.000 € betrage und darüber hinaus der H-Bank die Mieten der M bis zum 30.06.2010 in Höhe von monatlich 6.000 € zustünden. Diese habe der Kläger vorfinanziert und dem Gläubiger der Grundschuld ab dem Zeitpunkt der Übergabe bis einschließlich 30.06.2010 vorab ausgekehrt. Zu unterscheiden sei einerseits der Kaufpreis für den Erwerb des Grundstücks, andererseits die Vorfinanzierung der Mieten, die unter der Bedingung gestanden hätten, dass die Mieteinnahme tatsächlich vom bisherigen Mieter bezahlt werden würden. Der Grundsatz der Einzelbewertung von Sachverhalten bzw. bei Anschaffung von entsprechenden Wirtschaftsgütern zwinge dazu, den Gesamtkaufpreis nach dem Wertverhältnissen im Anschaffungszeitpunkt auf die einzelnen Wirtschaftsgüter aufzuteilen. Diese ergebe sich aus dem BFH-Urteil vom 27.06.1995 (IX R 130/90, BStBl. II 1996, S. 215) sowie aus dem BFH-Urteil vom 26.06.2007 (IV R 71/04).

Auch Blümich bestätige in § 6 Anmerkung 342 seines EStG Kommentars, dass eine Einigung der Vertragsparteien über die Aufteilung des Gesamtkaufpreises steuerlich maßgeblich sei, wenn im Einzelfalle an der Ausgeglichenheit von Leistung und Gegenleistung keine nennenswerten Zweifel bestünden. Entsprechendes ergebe sich aus dem Kommentar Hermann/Heuer in § 6 Anmerkung 304. Aus der dortigen Anmerkung 307 ergebe sich zudem, dass, falls die Vermietung eines Wirtschaftsguts trotz des Erwerbs des Eigentums nur mit Zustimmung des Veräußerers zulässig sei, für den Erwerb des Eigentums und des Vermietungsrechts getrennte Entgelte vereinbart werden könnten. Auch im Streitfall sei für das "Vermietungsrecht" ein besonderer Beitrag vereinbart und bezahlt worden. Da die Aufteilung im Streitfall unter sachlichen Gesichtspunkten getroffen und nach objektiven Maßstäben angemessen erfolgt sei, sei sie beachtlich. Zudem sei beim Verkäufer ein vorzeitiger Ertrag geschaffen worden, während beim Käufer per Saldo keine Belastung eingetreten sei, da der Käufer einerseits die 42.000 € als Mietvorauszahlungen getätigt habe, ihm jedoch andererseits diese Mieten für den bestimmten zeitlichen Umfang wieder zugeflossen seien.

Schließlich vertritt der Kläger nach wie vor die Auffassung, dass eine AfaA nach § 7 Abs. Satz 7 EStG in Höhe von 63.351,55 € einkunftsmindernd zu berücksichtigen sei.

Der Kläger beantragt sinngemäß,

Der Beklagte beantragt,

Das Finanzamt ist der Auffassung, eine AfaA komme aus den im Einspruchsbescheid genannten Gründen nicht in Betracht.

Auch seien im Übrigen keine weiteren Sonderwerbungskosten zugunsten des Klägers zu berücksichtigen. Der vom Kläger für den Zeitraum bis 30.06.2010 gezahlte Betrag in Höhe von 42.000 € stelle eine Befreiung gegenüber der H-Bank (= finanzierende Bank) dar. Insgesamt habe der Kläger die Beigeladene in Höhe von 242.000 € (200.000 € Kaufpreis zzgl. 42.000 € Mieten) gegenüber der H-Bank befreit. Somit habe der Kläger nicht nur den reinen Kaufpreis aufgewendet, sondern zusätzlich auch den als Mietvorauszahlung bezeichneten Betrag, um den Grundstücksanteil der Beigeladenen -- wie im Kaufvertrag vereinbart-- lastenfrei zu erwerben. Ohne die Verpflichtung des Klägers zur Zahlung der abgetretenen Mieten hätte sich die H-Bank im Hinblick auf die noch vorhandene Grundschuld nicht zur Abgabe einer Löschungsbewilligung bereit erklärt. Der etwaige Anspruch des Klägers auf Rückzahlung des Betrages i.H.v. 42.000 € für den Fall, dass die Mieten später ganz oder teilweise nicht gezahlt würden, habe keinen Einfluss auf diese rechtliche Einordnung. Im Falle der Rückgewährung komme es lediglich zu einer nachträglichen Minderung der Anschaffungskosten.

Die GbR habe aus der Vermietung des Grundstücks Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die gesamten Mietzahlungen für die Zeiträume nach dem Übergabezeitpunkt (01.12.2009) hätten nach § 4 des Kaufvertrages dem Kläger als wirtschaftlichem Eigentümer zugestanden. Dies treffe auch auf die der Veräußerin anteilig zustehenden Mietzahlungen der M zu, die diese nicht mehr zugeflossen seien und somit nicht als vorzeitigen Mietertrag bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen seien. Die Befreiung von einer Schuld führe hinsichtlich der Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht zu einem Zufluss.

Zu den weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie die Steuerakten verwiesen.