Das Land Niedersachsen ist Eigentümer zahlreicher Wasser- und Landflächen, die Vereinen und anderen privaten Dritten zur Nutzung für die Sportboot- und Freizeitschifffahrt bzw. zur sonstigen (auch gewerblichen) Sondernutzung zur Verfügung gestellt werden. Die Flächen stehen üblicherweise in enger Beziehung zur Flächenverwaltung im Bereich der Domänen-, Naturschutz- und Wasserwirtschaftsverwaltung und können deshalb regelmäßig nicht verkauft werden.
Sofern die Nutzung der Flächen über den Gemeingebrauch gemäß den §§ 32 ff. NWG hinausgeht, ist für die Überlassung gemäß § 63 Abs. 6 LHO i. V. m. Nummer 2.1.3.2 des Bezugserlasses (VV zu § 64 LHO) ein Entgelt zu erheben, das angemessenen Entgeltsätzen für vergleichbare Objekte in dem durch Angebot und Nachfrage bestimmten Marktverkehr entspricht. Dazu sind auch überörtliche Vergleiche (auch privater Betreiber) heranzuziehen.
Können angemessene Nettovergleichswerte (d. h. ohne Umsatzsteuer) nicht ermittelt werden, sind beim Neuabschluss von Verträgen folgende Mindestkriterien maßgebend:
1.1
Für Bootsliegeflächen an der Küste und an brücken- und schleusenfrei erreichbaren küstennahen Gewässern ist ein Nettomindestentgelt von 100 EUR je Boot und Jahr anzusetzen. Dabei wird ausgehend von einer durchschnittlichen Bootsgröße von 9 m x 3,2 m eine Liegeplatzgröße von rd. 80 m2 (Wasserliegefläche + mit Steganlage überbaute Wasserfläche + Verkehrsfläche/Böschungsfläche) unterstellt. In die Berechnung des Entgelts sind dabei auch ggf. vorgehaltene Gastliegeplätze mit einzubeziehen. Alternativ dazu ist die vom zukünftigen Nutzer tatsächlich benötigte Liegefläche mit einem Nettobetrag von 1,25 EUR je m2 anzusetzen. Der jeweils höhere Betrag ist dann als Entgelt für die Bootsliegefläche zu erheben.
1.2
Für Bootsliegeflächen an den Seen und an sonstigen Fließ- und Stehgewässern ist ein Nettomindestentgelt von 80 EUR je Boot und Jahr zu erheben. In die Berechnung des Entgelts sind dabei auch ggf. vorgehaltene Gastliegeplätze mit einzubeziehen. Ein flächenbezogenes Entgelt ist hier nicht erforderlich. Bei Liegeflächen an sonstigen Fließ- und Stehgewässern ohne Infrastrukturmaßnahmen können in begründeten Einzelfällen Abschläge vom vorbezeichneten Betrag gerechtfertigt sein; die Begründung ist in diesen Fällen zu würdigen und aktenkundig zu machen.
1.3
Die nach den Nummern 1.1 und 1.2 vorgegebenen Entgelte gehen davon aus, dass die für die Nutzung der Flächen erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen (z. B. Stege) auf eigene Kosten durch die jeweiligen Nutzer erstellt werden. Werden derartige Infrastrukturmaßnahmen in Einzelfällen ausnahmsweise doch vom Land vorgehalten und den Nutzern zur Verfügung gestellt, sind die Kosten zu ermitteln und ergänzend zu den Nummern 1.1 und 1.2 unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Nutzungsdauer und eines angemessenen Zinssatzes anteilig auf die Nutzer umzulegen.
1.4
Entstehen beim Land Kosten für notwendige Instandhaltungsarbeiten an den vertraglich überlassenen Flächen, so sind diese Kosten angemessen auf die Nutzer umzulegen. Das Vorgehen und die Höhe der Kostenbeteiligung sind im Vorfeld mit den Nutzern abzustimmen.
1.5
Für die Verpachtung von zusätzlichen Landflächen (z. B. zum Abstellen von Kleinsegelbooten, Bootsständern u. Ä.) ist als jährliches Entgelt ein Quadratmeterpreis von 1 % der nach den Nummern 1.1 und 1.2 jeweils für die Bootsliegefläche maßgebenden Nettomindestentgelte von 100 bzw. 80 EUR anzusetzen. Auf die Erstellung aktueller Bodenwertermittlungen kann regelmäßig verzichtet werden.
1.6
Entstehen durch die o. g. Nutzungen Rand-/Vorbehaltsflächen, deren Nutzung für den Gemeingebrauch oder den Eigentümer wesentlich eingeschränkt oder unmöglich wird, sind diese in die Entgeltberechnung nach den Nummern 1.1 bis 1.5 einzubeziehen. Entsprechendes gilt für reservierte Flächen (z. B. Verkehrsflächen vor Hafeneinfahrten).
1.7
Will der Nutzer die in den Nummern 1.5 und 1.6 genannten Flächen auch für gewerbliche Zwecke nutzen oder sie zu diesen Zwecken unterverpachten (z. B. zur Nutzung als Clubgebäude, Gaststätte, Kiosk, Parkplatz o. Ä.), ist zusätzlich zu den vorbezeichneten festen Nettomindestentgelten grundsätzlich eine Umsatzpacht in Höhe von mindestens 10 % zu vereinbaren; in besonders attraktiven Lagen sind höhere Umsatzpachten zu vereinbaren. Bei nur kurzzeitigen Nutzungen ist zu den Entgelten nach den Nummern 1.5 und 1.6 ein angemessener Zuschlag zu erheben.
1.8
Bei den nach den Nummern 1.1 bis 1.7 zu erhebenden Beträgen handelt es sich um Jahresentgelte; eine prozentuale Kürzung kommt auch bei einer nur saisonalen Nutzung nicht infrage. Das Jahresentgelt ist regelmäßig jährlich im Voraus zu erheben.
1.9
Im Interesse einer landesweit einheitlichen Vorgehensweise sind die Verträge als "Nutzungs- und Pachtverträge" zu bezeichnen.
1.10
Die Verkehrssicherungspflicht und die Unterhaltung der zur Nutzung überlassenen/verpachteten Flächen obliegen in vollem Umfang dem zukünftigen Nutzer, ohne dass dafür eine Minderung der Entgelte nach den Nummern 1.1 bis 1.7 vorzunehmen ist. Demgegenüber sind etwaige Mehrkosten des Landes, die dadurch entstehen, dass vom Land vorzunehmende Unterhaltungsarbeiten durch die o. g. Nutzung erschwert werden, dem jeweiligen Nutzer in Rechnung zu stellen.
1.11
Für den Fall der Vertragsbeendigung ist der Nutzer bei begründetem Bedarf zu verpflichten, den ursprünglichen Zustand der Fläche wieder herzustellen. Bei einer Kündigung sind bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages die vom Gestattungsnehmer errichteten Anlagen zu beseitigen und es ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen. Über die Art und Weise befindet der Verpächter.
Kommt der Nutzer diesen Verpflichtungen bei Beendigung des Vertrages nach schriftlicher Aufforderung unter Fristsetzung nicht oder nicht termingerecht nach, so bleibt es dem Verpächter überlassen, nach Ermessen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten tätig zu werden. Die Kosten hierfür trägt der Nutzer.
1.12
Der Nutzungsumfang wird regelmäßig bei Vertragsabschluss geregelt. Spätere Nutzungserweiterungen/-änderungen bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Für den Fall ungenehmigter Erweiterungen von Anlagen ist vom Nutzer eine angemessene Vertragsstrafe (z. B. in Höhe eines Jahresentgelts) zu verlangen.
1.13
Bei der Festlegung der Vertragslaufzeit und der Kündigungsfristen muss regelmäßig das Interesse des Landes im Vordergrund stehen, die betreffenden Flächen ggf. zur Wahrung öffentlicher Interessen auf einfache Weise wieder zurückerlangen zu können; die Vertragslaufzeit sollte deshalb grundsätzlich zwölf Jahre nicht überschreiten.
1.14
Die Höhe der festgesetzten Entgelte ist turnusmäßig alle sechs Jahre zu überprüfen und unter Berücksichtigung der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung anzupassen. Unter verwaltungsökonomischen Gesichtspunkten ist die vorbezeichnete Anpassung unter sinngemäßer Anwendung der Anlage 4 der VV Nr. 5.5.2.2 zu § 64 LHO (Muster Mietneufestsetzungsklausel) regelmäßig nur dann vorzunehmen, wenn sich der "Verbraucherpreisindex für Deutschland" gegenüber dem Vertragsabschluss bzw. der letzten Anpassung um mehr als 10 % verändert hat. Das Ergebnis der Entgeltüberprüfung ist hinreichend nachvollziehbar zu dokumentieren.
1.15
Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Grundstücksverwaltung sind die überlassenen Flächen von den Flächen verwaltenden Dienststellen des Landes im Regelfall alle drei Jahre zu begehen und die Ergebnisse hinreichend nachvollziehbar zu dokumentieren.
