I.

Die Antragsstellerin besteht aus den Eigentümern einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 69 Wohneinheiten. Der Antragsgegner war in der Zeit vom 01.07.2001 bis zum 28.11.2003 Verwalter der W..... Die Anlage grenzt an die Wohnungseigentümergemeinschaft (W....) "A.... W...." in D.... mit 80 Wohnungen, die ebenfalls vom Antragsgegner verwaltet wurde.

Die Antragsstellerin verlangt Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung durch den Antragsgegner in den Jahren 2002 und 2003.

Die weitere Verwaltung der Anlage wurde der Fa.B.... Angestellten Immobilien übertragen, bei der ein früherer Mitarbeiter des Antragsgegners intern für diese Anlage zuständig war. Derselbe ist jetzt als Selbständiger für die Verwaltung zuständig.

Mit Antrag vom 06.06.2005 beantragte die W...., den Antragsgegner zur Zahlung von 54 534,70 € zu verpflichten. Diese Summe setzt sich zusammen aus verschiedenen Positionen der Wirtschaftsjahre 2002 und 2003, denen in allen Fällen im wesentlichen der Vorwurf zu Grunde lag, der Antragsgegner habe in erheblichen Umfang seine Pflicht aus dem Verwaltervertrag zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Anlage verletzt. So habe er seine eigene Hausmeisterfirma mit Arbeiten beauftragt. Vor solchen Vergaben habe er abredewidrig keine Vergleichsangebote eingeholt. Er habe dann Überweisungen und Zahlungen an sich selbst vorgenommen, ohne dass entsprechende Leistungen erbracht worden seien oder durch Belege nachgewiesen werden könnten.

Der Antragsgegner hat Erstattungsansprüche in Höhe von 3 185,70 € eingeräumt. Im Übrigen hat er sich auf den Standpunkt gestellt, er habe die seitens der Eigentümer geduldete Praxis der Rechnungslegung seines Vorgängers übernommen, was die Eigentümer gebilligt hätten. Deshalb könne er über die erstellten Belege hinaus keine weiteren Nachweise erbringen. Die Belege über die geleisteten Arbeiten befänden sich beim Nachfolgeverwalter. Er habe sich auch immer im Rahmen der getroffenen Beschlüsse bzw. der Wirtschaftspläne gehalten. Alle abgerechneten Arbeiten seien erbracht worden, so dass den Antragsstellern auch kein Schaden entstanden sei.

Das Amtsgericht Delmenhorst hat den Antragsgegner durch Beschluss vom 04.07.2006 zur Zahlung von 3 185,70 € verurteilt. Diese Summe setzt sich zusammen aus den anerkannten, weil überzahlten Beträgen von 1 183,86 € Hausmeisterkosten, jeweils 825,77 € wegen überzahlter Versicherungsprämien in den Jahren 2002 und 2003 sowie 350,30 € wegen irrtümlich berechneter Kosten einer Eigentümerversammlung im Jahr 2002.

Gegen diesen Beschluss hat die W.... mit Schriftsatz vom 21.07.2006 sofortige Beschwerde eingelegt. Mit Beschluss vom 10.01.2007 hat das Landgericht die Beschwerde zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss, der den Antragsstellern am 12.01.2007 zugestellt wurde, haben diese mit Schriftsatz vom 25.01.2007 sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die am gleichen Tag beim Oberlandesgericht eingegangen ist.

II.

Die zulässige weitere Beschwerde ist im Wesentlichen begründet. Der Antragsstellerin steht über den zuerkannten Betrag von 3 185,70 € hinaus ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe von 43 375,34 € zu.

Die vom Landgericht vertretene Auffassung, weitere Erstattungsansprüche scheiterten schon daran, dass die Antragsstellerin einen Schaden in Folge einer möglicherweise fehlerhaften Abrechnung nicht substantiiert dargelegt habe, ist nicht frei von Rechtsfehlern.

Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter können im Rahmen eines WEG-Verfahrens verfolgt werden, wenn sie ihre Grundlage in der früheren Verwaltertätigkeit haben oder mit der Abwicklung der Verwaltung zusammen hängen (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 43, Rn. 47 m.w.N.). Schadensersatzansprüche gegen einen Verwalter können sich aus §§ 280, 286, 249 ff BGB ergeben, wenn dieser schuldhaft seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag nicht erfüllt und der Gemeinschaft daraus ein Schaden erwächst. Maßstab für das Verschulden ist dabei die Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses aufgewandt hätte. (Bärmann/Pick/Merle a.a.O., § 27, Rn. 201). Ein Anspruch kann sich hier aus nicht ordnungsgemäßen Abrechnungen bzw. Zahlungen von Kosten der Wohnungseigentumsanlage ergeben. Ausgangspunkt hierfür ist die nach den Darlegungen der Antragsstellerin nicht korrekte Rechenschaftslegung für die Jahre 2002 und 2003.

Nach § 28 Abs. 3 WEG ist der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage verpflichtet, nach Ablauf des Kalender- bzw. Wirtschaftsjahres eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftjahr zu erstellen. (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28, Rn. 66). Die Angaben müssen so detailliert und verständlich sein, dass der Berechtigte ohne fremde Hilfe in der Lage ist, die Angaben zu überprüfen (Palandt-Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 261, Rn. 23 m.w.N.). Die Jahresabrechnung, wie aber auch jede andere Rechnungslegung durch den Verwalter gem. § 28 Abs. 4 WEG stellt grundsätzlich eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung dar. Diese Rechnung muss alle Einnahmen und Ausgaben des Rechnungslegungszeitraumes unter Beifügung der erforderlichen Belege aufführen. Damit ist eine Buchführung erforderlich, die dem Verwalter die ordnungsgemäße Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder ermöglicht und aus der sich Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rechnungslegung entwickeln lassen. Jeder Buchung muss in der Abrechnung folglich ein schriftlicher Beleg als Nachweis des Geschäftsvorfalls zugrunde liegen (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., Rn. 128, 160, 164). Dabei sind die Anforderungen an den Inhalt der Belege zwar nach dem Einzelfall zu bemessen. Allerdings muss der Beleg seine Funktion als dokumentarisches Bindeglied zwischen dem Geschäftsvorfall und der Buchung erfüllen können. Folglich muss der Beleg i.d.R. insbesondere den konkreten Geschäftsvorfall, den Bezug zu der betroffenen Wohnanlage sowie die Höhe der jeweiligen Forderung einschließlich der zu ihrer Nachvollziehbarkeit erforderlichen Angaben enthalten (Bub in: Bub, WEG, 4. Aufl., § 38, Rn 296f).

Der Antragsgegner war damit grundsätzlich verpflichtet, für jede Rechnungsposition einen Beleg zu erstellen, den er im Zusammenhang mit der Abrechnung vorlegen konnte und aus dem sich durch eine geordnete Auflistung der abzurechnenden Positionen die Berechtigung der Zahlung ergab. Soweit der Antragssteller dem nicht nachgekommen ist, hat er bereits damit gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen. Ein Schaden ist der Gemeinschaft dann entstanden, wenn im Weiteren Zahlungen geleistet wurden, ohne dass diesen entsprechende Leistungen gegenüberstanden.

Dabei tragen die Wohnungseigentümer nach den auch im WEG-Verfahren geltenden allgemeinen Regeln grundsätzlich die Beweislast für die objektive Pflichtverletzung sowie die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und dem geltend gemachten Schaden (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27, Rn. 203). Von diesem Grundsatz kann aber dann abgewichen werden, wenn entweder die objektive Pflichtwidrigkeit den Geschädigten typischerweise bezüglich des Ursachenzusammenhangs in Beweisnot bringt, wie dies beispielsweise bei der Verletzung berufsbezogener Aufklärungs- und Dokumentationspflichten angenommen werden kann, oder nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises eine bestimmte Schadensfolge typischerweise durch eine bestimmte Pflichtverletzung hervorgerufen wird, oder wenn sich der Schadensfall in einem allein vom Pflichtigen beherrschten Gefahrenbereich ereignet hat. Wegen der damit verbundenen Haftungsverschärfung kann eine Beweislastverlagerung aber nur dann angenommen werden, wenn die gesetzliche oder vertragliche Regelung des Rechtsverhältnisses eine solche Haftungsverschärfung begründet. Der Normzweck der Regelung muss also gerade die Haftungsbeschränkung erfordern, d.h. die Pflicht muss gerade auch deshalb bestehen, um die Beweisnot des Geschädigten zu verhindern (vgl. OLG Düsseldorf, WE 1997, 347, 348). In diesem Fall hat dann der Verwalter sich hinsichtlich einer objektiven und subjektiven Pflichtverletzung zu entlasten (Bub: Verwalteraufgaben und Verwalterhaftung, Partner im Gespräch, Bd. 30: in: Besondere Aufgaben und besondere Risiken des Verwalters, Hamburg, 1989).

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist es im vorliegenden Fall nicht die Aufgabe der Antragsstellerin die Höhe des Schadens substantiiert darzulegen.

Da es gerade die Aufgabe des Verwalter ist, Belege im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Rechnungslegung zu sammeln und nur solche Zahlungen vorzunehmen, denen ein tauglicher Beleg zu Grunde liegt, bestehen auf Seiten der Wohnungseigentümer erhebliche Schwierigkeiten, eine Pflichtverletzung darzulegen und zu beweisen. Denn sämtliche Belege befinden sich zunächst beim Verwalter und werden erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung den Eigentümern zur Einsichtnahme zu Verfügung gestellt. Dann kann aber allein wegen des Zeitablaufes eine Überprüfung der abgerechneten Leistungen Schwierigkeiten bereiten. Insbesondere soweit nachvollziehbare Belege fehlen, kann deshalb nicht von der Antragstellerin die Darlegung der erbrachten Leistungen im Vergleich zu den gezahlten Leistungen verlangt werden. Vielmehr wäre es die Aufgabe des Antragsgegners gewesen, Zahlungen nicht anzuweisen, wenn ihnen keine nachvollziehbaren Belege zu Grunde lagen. Jeder Auftraggeber, der eine nicht nachvollziehbare Abrechnung erhält, kann die Zahlung verweigern. Erst wenn der Auftragnehmer eine nachvollziehbare Abrechnung erstellt hat, können die Berechtigung der Forderung geprüft und Zahlungen angewiesen bzw. Einwände gegen die Abrechnung erhoben werden.

Dies gilt insbesondere soweit der Antragsgegner selber als Beauftragter bzw. Rechnungssteller auftrat. Selbst wenn er mit Zustimmung der Antragsstellerin den von ihm gleichzeitig betriebenen Hausmeisterservice beauftragen durfte, entstand eine Gemengelage, die ihn zu erhöhter Sorgfalt bei der Rechnungsstellung bzw. Rechnungsprüfung verpflichtete. Auch können dem Antragsgegner bei der Übernahme der Verwaltung die Schwierigkeiten mit dem Vorgänger nicht verborgen geblieben sein. Folglich hätte ihm klar sein müssen, dass von der Antragsstellerin die erforderliche Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit bei der Rechnungsprüfung erwartet wurde. Es kommt deshalb entgegen der Auffassung des Antragsgegners nicht darauf an, welche Hinweise ihm bei Übernahme der Verwaltung erteilt wurden. Auch greift der Hinweis, die Abrechnung überschreite nicht den durch den Wirtschaftsplan gesetzten Rahmen nicht durch. Denn dieser ist eine reine Prognose der erwarteten Kosten.

Soweit der Antragsgegner sich darauf beruft, die aussagekräftigen Einzelbelege bzw. Stundenachweise befänden sich bei den an seinen Nachfolger übergebenen Unterlagen, kann er damit keinen Erfolg haben. Denn die Antragsstellerin hat behauptet, über solche Belege gerade nicht zu verfügen.

Einem Schadensersatzanspruch kann auch nicht entgegen gehalten werden, Ansprüche wegen unrichtiger Abrechnungen beträfen nicht die Verwaltertätigkeit des Antragsgegners, sondern dessen Tätigkeitsbereich als selbständiger Unternehmer, die in einem anderen Verfahren geltend zu machen wären. Ein Schaden ist nicht allein deshalb zu verneinen, weil ein Anspruch gegen den Antragsgegner als Beauftragter der Wohnungseigentümer bestehen könnte. Aus § 255 BGB ergibt sich vielmehr, dass der Geschädigte grundsätzlich auch dann vollen Schadensersatz verlangen kann, wenn ihm ein Anspruch gegen einen Dritten zusteht. In einem solchen Fall wäre allerdings ein Schadensersatzanspruch nur Zug um Zug gegen Abtretung der Erstattungsansprüche berechtigt (BayObLg, WE 1998, 273, 274). Im vorliegenden Fall hat jedoch dieser Einwand wegen der Personenidentität keine Bedeutung

Hinsichtlich der einzelnen Forderungsposten bedeutet dies Folgendes:

1. Hausmeisterkosten in den Jahren 2002 und 2003

Den Antragsstellern stehen die geltend gemachten Beträge von 6 885,07 € bzw. 4 115,33 € in vollem Umfang zu.

Der Antragsgegner hat für die Hausmeistertätigkeit, die er selber durchgeführt hat, keine Belege vorlegen können. Er hat nur dargelegt, wie sich der Gesamtbetrag errechnet und welche Personen in seinem Auftrag und auf seine Rechnung mit der Durchführung der Hausmeistertätigkeiten beauftragt waren. Dieses Rechenwerk ist zwar nachvollziehbar. Es ist aber in keiner Weise erkennbar, welche konkreten Dienstleistungen mit welchem zeitlichen Aufwand erbracht worden sind. Ohne diesen Nachweis hätte eine Zahlung der Gelder aber nicht erfolgen dürfen. Es obliegt nicht der Antragsstellerin, die durchgeführten Arbeiten darzulegen um daraus einen Schaden zu errechnen. Mangels entsprechender Belege ist der über die anerkannten Beträge hinaus gezahlte Betrag als unberechtigt und damit schadensbegründend zu werten. Denn die Substantiierungslast liegt - wie eingangs dargelegt - hier nicht bei der Antragsstellerin. Vielmehr hätte der Antragsgegner konkret darlegen müssen, dass die Forderung in der geltend gemachten Höhe berechtigt war. Dies hätte ihm möglich sein müssen, da ihm als Leistungserbringer die konkret erbrachten Leistungen bekannt waren.

Unerheblich ist insoweit der Hinweis des Antragsgegners, die Eigentümerversammlung habe auf einer Versammlung vom 29.09.2001 eine Erweiterung des Hausmeisterdienstes im Umfang von 6 Stunden/wöchentlich beschlossen. Damit hat die Gemeinschaft - entgegen der Auffassung des Antragsgegners - nicht die berechneten Pauschalen genehmigt. Vereinbart wurde nur eine Hausmeistertätigkeit für weitere 6 Stunden in der Woche. Dies enthob den Antragsgegner aber nicht seiner Verpflichtung, bei der Abrechnung, die geleisteten Dienste nachvollziehbar darzulegen.

Belegt sind schließlich auch nicht angebliche "Lohnkosten O...." in Höhe von insgesamt 1 200,00 € für Elektroarbeiten im Jahr 2003.

2. Kosten für Wachdienste im Jahr 2002

Rechtfehlerhaft hat das Landgericht auch eine Erstattung wegen der Kosten der Wachdienste in Höhe von 1 967,58 € nicht zuerkannt.

Die Kosten für den Wachdienst ergeben sich zwar aus der Rechnung vom 27.12.2002 (Bl. 44). Allerdings hat die Eigentümergemeinschaft nach dem Vortrag des Antragsgegners erst auf einer Versammlung vom 16.11.2002 durch Änderung des Wirtschaftsplans die Einrichtung eines Wachdienstes beschlossen. Diese Änderung kann sich dann aber nur auf die Zukunft beziehen. Der Antragsgegner war folglich nicht berechtigt, bereits mit Rechnung vom 27.12.2002 Kosten für den Wachdienst in den Jahren 2002 und 2001 geltend zu machen und eine Auszahlung an sich vorzunehmen.

Da der Antragsgegner zudem auch nicht dargelegt hat, welche Leistungen konkret erbracht wurden und weitere Belege nicht vorweisen kann, ist er hinsichtlich dieser Position zur vollen Rückzahlung verpflichtet.

3. Kosten für ein Info-Büro im Jahr 2002 und 2003

Zu Unrecht hat das Landgericht der Antragsstellerin keinen Ersatzanspruch wegen der Kosten (2002: 4 026,46 €; 2003: 3 809,38 €) für ein sog. Info-Büro zugesprochen.

Es mag auf der Eigentümerversammlung vom 29.09.2001 die Einrichtung eines Info-Büros beschlossen und hierfür in den Wirtschaftsplan 4 000,00 € eingestellt worden sein.

Der Antragssteller hat aber auch hier keine Belege vorgelegt, aus denen sich ersehen lässt, wann und mit wie vielen Personen das Büro besetzt war. Er hat lediglich vorgetragen, das Büro sei an zwei Tagen in der Woche durch Mitarbeiter besetzt gewesen. Folglich kann auch hier die Berechtigung der Zahlung nicht geprüft werden. In dem Parallelverfahren (6 W 53/07) hat der Antragsgegner vorgetragen, das Büro sei an zwei Tagen in der Woche jeweils sechs Stunden besetzt gewesen. Daraus würde sich für das Jahr 2002 bei einer Angestellten vor Ort ein Stundensatz von ca. 6,50 € ergeben, was angesichts der im Übrigen angesetzten Stundenlöhne nicht nachvollziehbar erscheint. Eine prüffähige Abrechnung liegt somit nicht vor.

4. Kosten für den Winterdienst im Jahr 2002

Der Antragssteller ist weiter verpflichtet, Kosten in Höhe von 493,88 € zurückzuzahlen.

Die vorgelegte Rechnung vom 27.12.2002 ist hinsichtlich des geltend gemachten Betrages nicht aussagekräftig. Verlangt wird ein nicht weiter begründeter Betrag für den Winterdienst allein im Monat Dezember 2002. Mangels Nachvollziehbarkeit hätte eine Zahlung nicht erfolgen dürfen, so dass ein Schadensersatzanspruch besteht.

5. Versicherungen 2002 und 2003

Der Antragsgegner hat die Forderungen der Antragssteller in Höhe von jeweils 825,77 € als erstattungsfähig anerkannt.

6. Kosten für die Hausreinigung in den Jahren 2002 und 2003

Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht einen Erstattungsanspruch der im Jahre 2002 gezahlten 4 000,00 € nicht zuerkannt.

Unstreitig hatte die WEG eine Grundreinigung von Keller und Treppenhaus beschlossen. Soweit der Antragsgegner auf einen Beschluss vom 29.09.2001 hinweist, in dem dafür 8 000,00 € veranschlagt worden sein sollen, dürfte es sich wohl um einen DM-Betrag gehandelt haben. Die Antragsstellerin hat die Erbringung der Leistung bestritten. Ein Beleg über die seitens des Antragsgegners durchgeführten Arbeiten liegt aber ebensowenig vor, wie die angeblich durch den Antragsgegner eingeholten Angebote anderer Unternehmer. Damit kann die Berechtigung der Zahlung nicht geprüft werden, weil nähere Angaben zum Zeitpunkt und zum Umfang der Arbeiten fehlen. Deshalb bedurfte es auch nicht der Vernehmung des benannten Zeugen, der die Arbeiten durchgeführt haben soll.

Ein weiterer Erstattungsanspruch i.H.v. 824,32 € besteht im Hinblick auf die Bezahlung von Rechnungen der Fa.C.... Team für die Monate Juli und August 2003: Ausweislich des vorgelegten Kontoauszuges (Bl. 57) wurden die Einzelbeträge von jeweils 814,32 € zunächst am 28.07.2003 bzw. 27.08.2003 überwiesen, dann aber am 27. bzw. 28.08.2003 zurückgebucht. Die Gesamtsumme wurde dann am 02.09.2003 nochmals gezahlt, allerdings nicht an die Firma C.... Team, sondern an den Antragsgegner. Soweit der Antragsgegner vorträgt, er habe die Beträge zuvor aus eigenen Mitteln verauslagt, wäre damit die Forderung der Fa.C.... Team beglichen. Trotzdem erfolgt einen Tag später eine erneute Zahlung an die Fa.C.... Team in Höhe von 824,32 €. Damit ist zumindest dieser Betrag durch den Antragsgegner zu Unrecht ausgezahlt worden, so dass er wegen dieser Pflichtverletzung zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Schließlich besteht eine weiterer Anspruch in Höhe von 1 569,94 €. Diesen Betrag überwies der Antragsgegner am 25.09.2003 vom Konto der Antragsstellerin an die Fa.C.... Team. Der Antragsgegner verweist zwar auf eine Rückzahlung seitens der Fa.C.... Team im Zusammenhang mit einem Rechtsstreit der WEG gegen die Firma. Die Antragsstellerin hat aber eine Rückzahlung bestritten und behauptet, ihr sei auch von einem Rechtsstreit nichts bekannt. Folglich hat der Beklagte auch hier seine Pflichten als Verwalter verletzt.

6. Kosten für die Gartenpflege in 2002 und 2003

Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht des Weiteren einen Ersatzanspruch wegen der Kosten für die Gartenpflege im Jahr 2002 über 1 935,00 € und im Jahr 2003 über 2 547,50 € nicht zuerkannt.

Hinsichtlich der Kosten für das Jahr 2002 hat der Antragsgegner wegen der an ihn geleisteten Zahlungen keinen Nachweis über den Umfang der vorgenommen Arbeiten erbracht. Nach den Kontounterlagen erfolgten bereits in den Monaten Mai bis August 2002 Zahlungen an den Antragsgegner. Erst mit der Rechnung vom 30.09.2002 macht der Antragsgegner aber die Bezahlung von Gartenpflegearbeiten für die Monate Januar bis September 2002 geltend. Bereits diese Daten stehen nicht in Übereinstimmung, so dass der Vorwurf der Antragsstellerin, der Beleg sei nacherstellt worden, durchaus verständlich ist. Wie zuvor ergibt sich der Ersatzanspruch auch wegen dieser Position aber bereits daraus, dass der Rechnungsbetrag mangels Aufschlüsselung der geleisteten Gartenarbeiten nicht nachvollziehbar ist.

Für das Jahr 2003 wird in der Rechnung vom 01.11.2003 (Bl. 80f) zwar die Anzahl der monatlich geleisteten Stunden angegeben. Allerdings verweist die WEG darauf, dem Antragsgegner sei ausdrücklich auferlegt worden, zunächst Kostenvoranschläge hinsichtlich der Gartenarbeiten einzuholen. Dies ist offensichtlich nicht erfolgt. Da zudem weder die durchgeführten Arbeiten durch den Antragsgegner genauer dargelegt, noch die Stundenzettel vorgelegt worden sind, ist auch hier die Berechtigung der Rechnungssumme nicht nachvollziehbar und der Antragsgegner damit zum Ersatz verpflichtet.

7. Sperrmüllbeseitigung 2002 und 2003

Die Beschwerde ist begründet, soweit die Kosten für die Beseitigung von Sperrmüll ersetzt verlangt werden. Anders als die Vorinstanzen ist der Senat hier der Auffassung, dass eine Erstattungspflicht des Antragsgegners (2 001,00 € für 2002 und 413,74 € für 2003) besteht.

Die Beseitigung von Sperrmüll war offensichtlich eine zusätzliche Arbeit. Hier wäre der Antragsgegner verpflichtet gewesen, durch entsprechende Belege nachzuweisen, wann in welchem Umfang solche Arbeiten erforderlich gewesen sind. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil nicht ohne weiteres nachvollziehbar ist, ob die Beseitigungspflicht überhaupt die Eigentümergemeinschaft traf. Damit ist aber eine Berechtigung der Zahlung nicht erkennbar. Denn der Verwalter wäre auch hier verpflichtet gewesen, entsprechende Belege vorzuhalten bzw. einzufordern.

8. Sonstige Instandhaltung 2002 und 2003:

Zu Unrecht hat das Landgericht einen Erstattungsanspruch in Höhe von 2 467,50 € für 2002 und in Höhe von 819,08 € für 2003 nicht zuerkannt.

Ausweislich der Kontounterlagen (Bl. 50) wurden zunächst Zahlungen durch die WEG auf Grund verschiedener Rechnungen vorgenommen. Jeweils am Tag der Abbuchung wurde aber eine Gutschrift in gleicher Höhe als "Erstattung" eingestellt. Eine tatsächliche Rückführung auf das Konto ist nach den Darlegungen der Antragssteller aber nicht erfolgt. Die Kontoführung des Antragsstellers kann nur so verstanden werden, dass irrtümliche Zahlungen wieder ausgeglichen wurden, entweder weil ein Anspruch der Rechnungssteller nicht bestand oder weil die Antragsstellerin nicht Schuldner des Rechnungsbetrags gewesen ist. In beiden Fällen wäre der Antragsgegner verpflichtet gewesen, für den Rückfluss der Gelder zu sorgen. Das ist aber offensichtlich nicht geschehen. Der Antragsgegner ist dem Vortrag der Antragsstellerin nicht entgegen getreten. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Antragsstellerin - wie bereits vom Amtsgericht erfordert - die Rechnungsbelege vorlegt. Denn solche liegen ihr nach ihrem eigenen Vortrag nicht vor.

Hinsichtlich des Kontos "Instandhaltungen" im Jahr 2003 besteht nur ein Zahlungsanspruch in Höhe von 819,08 €. Weitergehende Ansprüche hat das Landgericht zu Recht zurückgewiesen.

Zahlungen an die Firmen F...., P.... und S.... erfolgten beleglos. Der Antragsgegner kann die Berechtigung der Zahlungen auch nicht darlegen, so dass er zur Erstattung des Gesamtbetrages von 819,08 € verpflichtet ist. Soweit die Erstattung weiterer Kosten von 783,00 € wegen der Überschreitung der Angebotssumme seitens der Fa.G.... verlangt wird, hat der Antragsgegner um die Übersendung der Unterlagen erbeten, um Stellung nehmen zu können. Dies ist - trotz entsprechender Auflage durch das Amtsgericht - nicht erfolgt. Damit dem Landgericht gegenüber die Berechtigung der Schadensersatzforderung nicht dargelegt worden, so dass der Anspruch zu Recht zurückgewiesen worden ist.

Gleiches gilt in Bezug auf die Erstattung von Rechtsanwaltskosten (124,28 €). Hier hätte der Antragsgegner erläutern müssen, warum für diese Kosten eine Haftung der Antragsstellerin bestehen soll.

Mangels Vorlage der offensichtlich vorhandenen Rechnung der Firmen S...., B.... und W.... ist nicht erkennbar, dass es sich um Rechnungen für Lieferungen an den Antragsgegner privat gehandelt haben soll, was dieser bestreitet. Somit kann auch für diese Beträge (insgesamt 150,25 €) keine Erstattung verlangt werden.

9. Sonstige Kosten für das Jahr 2002 und 2003

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht eines Erstattungsanspruchs für sog. "sonstige Kosten" in den Jahren 2002 und 2003 zurückgewiesen:

Der Antragsgegner hat für Verwalterzustimmungen in 2002 118,32 € ausgezahlt. Die Antragsstellerin ist sich selber nicht sicher, ob diese Vorgehensweise korrekt war. Dann kann ihr aber auch kein Ersatzanspruch gegen den Antragsgegner zustehen.

Zu Recht hat das Landgericht auch einen Erstattungsanspruch über 2 881,44 € wegen der Zahlung dieses Betrages an den "Verein D.... V...." nicht zuerkannt. Der Antragsgegner hat auf einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.11.2002 verwiesen, nach dem der "Verein D.... V...." gegen Kostenerstattung die WEG-/ und Mieterabrechnungen für ein Halbjahr erstellen sollte. Dem kann die Antragsstellerin nicht damit begegnen, letztlich hätte diese Mehrkosten der Vorverwalter tragen sollen. Wenn dies der Fall wäre, hätte (nach dem Ausscheiden des Antragsstellers als Verwalter) der nachfolgende Verwalter diesen Ersatzanspruch der Gemeinschaft geltend machen können. Eine mögliche Pflichtverletzung des Antragsgegners wegen der Nichteinziehung ist jedenfalls nicht schadensursächlich.

Auch hinsichtlich einer angeblich nicht durchgeführten Gutschrift für zurückgegebene Reinigungsmittel (426,23 €) ist der Antragsgegner dem mit der Bitte um Vorlage der entsprechenden Belege entgegen getreten. Die Antragssteller haben die Belege jedoch nicht vorgelegt. Damit ist die Berechtigung einer Schadensersatzforderung nicht feststellbar.

10. Rechtsstreitigkeiten

Die Auffassung des Landgerichts, der Antragsgegner habe nicht die Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwaltes in Höhe von 7 409,40 € zu erstatten ist nicht frei von Rechtsfehlern. Soweit sich der Antragsgegner darauf beruft, er sei ermächtigt worden, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, ist dies nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18.06.2001 (Bl. 126f) gerade nicht der Fall gewesen. Ausweislich des Tagesordnungspunktes 7 des Protokolls hatte der Antragsgegner selbst angeboten, den bereits durch einen anderen Rechtsanwalt geprüften Vertrag über die Fernwärmelieferung durch seine eigene Rechtsabteilung nochmals prüfen zu lassen. Daraus konnten die Wohnungseigentümer nicht ersehen, dass der Antragsgegner einen weiteren Rechtsanwalt beauftragen würde. Durch die unberechtigte Beauftragung des Rechtsanwaltes ist deshalb der Gemeinschaft ein Schaden in Höhe der gezahlten Anwaltskosten entstanden.

11. Kosten für eine Eigentümerversammlung 2002

Der Antragsgegner hat anerkannt, zur Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Kosten (350,30 €) verpflichtet zu sein.

12. Zinsen, Kassenfehlbetrag im Jahr 2003

Der Antragsgegner ist dem Vortrag, er sei zur Erstattung von Überziehungszinsen wegen der unberechtigten Zahlung von Geldern verpflichtet, nicht entgegen getreten. Somit ergibt sich auf Grund der festgestellten Pflichtverletzungen des Antragsgegners ein Anspruch auf Erstattung des hieraus kausal entstandenen Zinsschadens.

Den Kassenfehlbetrag von 1 895,06 € hat der Antragsgegner anerkannt. Zu Recht hat das Landgericht aber trotzdem einen Zahlungsanspruch nicht zuerkannt. Denn der Antragsgegner hat gegen diesen Anspruch mit einem eigenen Anspruch auf Zahlung von 2 658,72 € aufgerechnet (Bl. 73). Seine diesbzgl. Ausführungen, wonach ihm dieser Betrag als "außergewöhnlicher Zuschuss" in der Versammlung vom 29.09.2001 zuerkannt worden sei, ist die Antragsstellerin weder in der Sache, noch durch Vorlage des Protokolls dieser Versammlung entgegen getreten.

13. Aufrechnung durch Antragsgegner

Wegen des Restbetrages von 790,66 € (nicht 963,66 €, wie der Antragsgegner meint) hat der Antragsgegner gegen die Forderungen der Antragsstellerin aufgerechnet.

III. Zusammenfassung

Der Antragsstellerin stehen damit im Ergebnis folgende Ansprüche zu:

Hausmeisterkosten 2002 6 885,07 €

Hausmeisterkosten 2003 4 115,33 €

Kosten für Wachdienste 2002 1 967,58 €

Infobüro 2002 4 026,46 €

Infobüro 2003 3 809,38 €

Winterdienst 2002 493,88 €

Versicherungen 2002 825,77 €

Versicherungen 2003 825,77 €

Hausreinigungskosten 2002 4 000,00 €

Hausreinigungskosten 2003 2 394,26 €

Gartenpflegekosten 2002 1 935,00 €

Gartenpflegekosten 2003 2 547,50 €

Kosten für Sperrmüll 2002 2 001,00 €

Kosten für Sperrmüll 2003 413,74 €

Instandhaltung 2002 2 467,50 €

Instandhaltung 2003 819,03 €

Kosten für Rechtsanwalt 7 409,40 €

Kosten Eigentümerversammlung 2002 350,30 €

Zinsschaden 64,78 €

Aufrechnung durch Antragsgegner -790,66 €

Gesamtforderung: 46 561,09 €

IV.

Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 286, 288 BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.

Die Vorlage des Verfahrens an den Bundesgerichtshof gem. § 28 Abs. 2 FGG kommt nicht in Betracht, da eine Abweichung von der Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte nicht erkennbar ist.