Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß §§ 535 Satz 2, 421 BGB einen Anspruch auf Zahlung von 1.667,25 DM.

1.

Der zu zahlende Mietzins betrug im Jahr 1998 840,00 DM und im Jahr 1999 885,00 DM. Die diesem Mietzins zugrunde liegende Staffelmietzinsvereinbarung ist wirksam. Die Beklagten waren nicht berechtigt, in den Zeiträumen vom 01.01.1998 bis 31.10.1999 die jeweiligen Erhöhungsbeträge gemäß der Straffelmietzinsvereinbarung einzubehalten.

Daß hier ein Fall des Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB oder der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG vorläge, haben die Beklagten nicht substantiiert vorgetragen. Sie haben hierzu lediglich ausgeführt, die Miethöhe sei mindestens 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt und der Staffelmietzinsvertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen worden, in dem von einer ausreichenden Wohnraumversorgungssituation nicht ausgegangen werden konnte. Es wäre an dieser Stelle erforderlich gewesen, die üblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen genau zu benennen und substantiiert darzulegen, daß die Klägerin bei Vereinbarung des Staffelmietzinses ein geringes Wohnungsangebot oder die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche der Beklagten ausgenutzt hat. Darauf sind die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 11.10.2000 auch hingewiesen worden. Der angebotene Beweis durch Sachverständigengutachten war nicht zu erheben, weil dies auf eine Ausforschung des Sachverhaltes hinausgelaufen wäre.

2.

Allerdings waren die Beklagten gemäß § 537 BGB berechtigt, den Mietzins um 20 % in dem Monaten Mai bis September und um 15 % in den übrigen Monaten zu mindern.

Die von dem benachbarten Supermarkt ausgehenden Lärm- und Geruchsbelästigungen stellen einen erheblichen Fehler der Mietsache dar, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch erheblich mindert.

Das Gericht sieht es als bewiesen an, daß die Papppresse des Supermarktes täglich insgesamt eine bis dreieinhalb Stunden läuft und das hierdurch verursachte Geräusch insbesondere auf der Terrasse, aber auch in der Wohnung der Beklagten eine erhebliche Geräuschbelästigung darstellt. Dies haben die insoweit im wesentlichen übereinstimmenden Aussagen sämtlicher Zeugen ergeben. Soweit sich die Aussagen der Zeugen hinsichtlich der Häufigkeit des Betriebes der Papppresse unterscheiden, hält es das Gericht lediglich für bewiesen, daß sie täglich mehrfach bedient wird und insgesamt eine bis dreieinhalb Stunden läuft. Dies hat die Zeugin ... so bekundet. Diese Aussage wurde durch den Zeugen ... im wesentlichen bestätigt, der auch bekundet hat, die Papppresse sei nicht zu bestimmten Zeiten oder den ganzen Tag gelaufen, sondern immer wieder angestellt worden. Hinsichtlich des dadurch verursachten Lärmpegels waren sich die Zeugen ... und ... darüber einig, daß hiervon nicht nur ein Geräusch, sondern als störend empfundener Lärm ausgeht. Dies wird auch durch die von der Streitverkündeten vorgelegte Geräuschpegelmessung der Firma ... vom 23.08.2000 bestätigt. Danach beträgt der Geräuschpegel beim Anschalten der Papppresse in der Entfernung zur streitgegenständlichen Wohnung für 1 Sekunde 59 dB. Dies ist ein allgemein bereits als Lärm empfundener Pegel. Zwar besteht diese besondere Lautstärke nur einige Male täglich für eine Sekunde. Allerdings stellt auch der - nicht gemessene - Geräuschpegel beim Betrieb der Presse einen Mangel dar. Es ist keinesfalls so, daß innerhalb der erlaubten Grenze liegende Geräusche grundsätzlich keinen Mangel darstellen und hinzunehmen sind. Zu berücksichtigen ist vielmehr, daß die Papppresse nicht nur kurzfristig lief, sondern täglich mehrmals über einen längeren Zeitraum.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch zur Überzeugung des Gerichts fest, daß der tägliche Anlieferungsverkehr einen erheblichen Mangel im Sinne des § 537 BGB darstellt. Durch die insoweit übereinstimmenden Aussagen sämtlicher Zeugen ist bewiesen, daß wochentags täglich mehrere Lkw den Supermarkt beliefern und dabei erhebliche Geräusche verursachen. Auch der tagsüber stattfindende Lieferverkehr stellt in diesem Umfang bereits einen erheblichen Mangel dar, zumal die Anlieferung und die damit zwangsläufig verbundene Geräuschentwicklung durch jeden einzelnen Lkw einen längeren Zeitraum - ausweislich der von der Streitverkündeten vorgelegten Lieferliste ca. 20 Minuten - dauert. Das Gericht ist aber davon überzeugt, daß jedenfalls bis Juni 2000 auch nachts angeliefert wurde. Die im wesentlichen übereinstimmenden Aussagen der Zeugen ... und ... es sei regelmäßig auch nachts angeliefert worden, sind insoweit glaubhaft. Die Aussage der Zeugin ... sie könne ab März 2000 eine Anlieferung nachts ausschließen, erscheint angesichts dieser Zeugenaussagen, insbesondere aber aufgrund der von der Streitverkündete vorgelegten Anlieferungsliste für die Zeit vom 02.05.2000 bis zum 13.12.2000 (...) unglaubhaft. Aus dieser ergibt sich, daß teilweise bereits vor 6:00 Uhr morgens mit der Anlieferung begonnen worden ist, die frühesten Zeiten sind 4:37 Uhr. Dabei ist zu auch noch zu berücksichtigen, daß diese Liste lediglich die Anlieferfahrzeuge der Streitverkündeten enthält, nicht aber die der Fremdlieferanten.

Das Gericht sieht es schließlich auch als bewiesen an, daß die Müll- bzw. Biotonnen des Supermarktes in den Monaten Mai bis September regelmäßig stinken und dieser Gestank auf der Terasse und bei zum Supermarkt hin geöffneten Fenstern oder Türen auch in der streitgegenständlichen Wohnung zu riechen ist. Die Zeugen ... und - soweit er dies beurteilen kann - auch der Zeuge ... haben dies übereinstimmend so bekundet. Der Zeuge Werschke hat dabei deutlich gemacht, daß er von den Gerüchen nur deshalb weniger mitbekommen hat, weil er oben gewohnt hat. Soweit die Zeugin ... bekundet hat, sie persönlich habe den Geruch als nicht so stark empfunden, vermag dies die Überzeugungsbildung des Gerichts nicht hindern. Sie kann als Mitarbeiterin nicht beurteilen, wie stark der Geruch, beispielsweise durch den Wind, in der streitgegenständlichen Wohnung oder der zugehörigen Terrasse empfunden wird. Nicht bewiesen ist hingegen, daß es auch im Winter in erheblicher Weise gestunken hat. Dies hat keiner der Zeugen bestätigt.

Als nicht erwiesen sieht das Gericht eine erhebliche Beeinträchtigung durch erhöhtes Fliegen-, Mäuse-, Ratten- sowie Schmutzaufkommen an. Zwar hat die Zeugin ... von derartigen Beeinträchtigungen berichtet. Ob diese aber tatsächlich über die - gerade im Sommer - allgemein üblichen Beeinträchtigungen hinausgehen, konnte nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden, zumal die anderen Zeugen vermehrtes Ungezieferaufkommen nicht feststellen konnten.

Ein Auschluß der Minderungsrechte gemäß § 537 BGB kommt nicht in Betracht. Die Klägerin hat keinen zulässigen Beweis dafür angetreten, daß sie die Beklagten bei Abschluß des Mietvertrages darüber informiert hat, daß in unmittelbarer Nähe ein Supermarkt errichtet werden würde. Die Voraussetzungen für eine Parteivernehmung der Klägerin als beweisbelastete Partei liegen nicht vor. Hierauf ist die Klägerin in dem Beschluß vom 06.12.2000 auch hingewiesen worden.

Auch ein Ausschluß der Minderung gemäß § 545 Abs. 2 BGB ist hier nicht gegeben. Die Beklagten haben der Klägerin mit Schreiben vom ... angezeigt, daß sie die Miete wegen des anliegenden Supermarktes und der daraus resultierenden Lärm-, Geruchs- und Schmutzbelästigungen mindern wenden. Eine darüber hinausgehende Anzeigepflicht der Beklagten bestand nicht. Es war nicht Aufgabe der Beklagten als Mieter, gleichsam wie ein Sachverständiger die Mängel zu bezeichnen. Es genügt, daß sie die Klägerin als ihre Vermieterin von den Belästigungen durch den Supermarkt unterrichtet haben. Es wäre nun an der Klägerin gewesen, die genauen Mängel festzustellen und abzustellen.

Die Höhe des Minderungsbetrages beträgt in den Monaten Mai bis September 20 % und in den übrigen Monaten, in denen die Beeinträchtigung durch den Müllgeruch wegfällt, 15 %. Eine Minderung in dieser Höhe erscheint nach Art, Umfang und Häufigkeit der Beeinträchtigungen angemessen. Das Gericht folgt der Ansicht der Klägerin, nur ein Sachverständiger könne über die Höhe der Mietminderung entscheiden, nicht. Ein Sachverständiger kann zwar eine Lärmpegelmessung durchführen. Dies ist aber in Anbetracht der von der Firma ... durchgeführten Geräuschpegelmessung nicht mehr erforderlich. Ein Sachverständiger könnte nicht feststellen, wie häufig sämtliche Belästigungen auftreten. Auch hinsichtlich der Geruchsbelästigungen könnte er - wie die Zeugen - lediglich subjektive Eindrücke schildern.

3.

Es ergibt sich folgende Berechnung des für den Zeitraum vom 01.01.1998 bis zum 31.10.1999 noch ausstehenden Mietzinses in Höhe von insgesamt 1.667,25 DM:

Für den Zeitraum vom 01.01.1998 bis zum 30.04.1998 sowie vom 01.10.1998 bis zum 31.12.1998 sind die Beklagten noch zur Zahlung von 546,00 DM verpflichtet. Der vereinbarte Mietzins in dem Zeitraum vom 01.01.1998 bis zum 31.12.1998 betrug 840,00 DM. Es waren jedoch lediglich 714,00 DM von den Beklagten zu zahlen, weil ein monatlicher Minderungsbetrag in Höhe von 126,00 DM (= 15 %) in Abzug zu bringen ist. Tatsächlich gezahlt worden sind 636,00 DM. Die Differenz beträgt 78,00 DM monatlich.

Für den Zeitraum vom 01.05.1998 bis zum 30.09.1998 sind die Beklagten noch zur Zahlung von 180,00 DM verpflichtet. Für diesen Zeitraum ist von dem vereinbarten Mietzins in Höhe von 840,00 DM ein Minderungsbetrag in Höhe von 168,00 DM (= 20 %) in Abzug zu bringen. Die Differenz zu dem tatsächlich gezahlten Betrag von 636,00 DM beträgt 36,00 DM.

Für den Zeitraum vom 01.01.1999 bis zum 30.04.1999 sowie vom 01.10.1998 bis zum 31.10.1999 sind die Beklagten noch zur Zahlung von 581,25 DM verpflichtet. Der vereinbarte Mietzins für das Jahr 1999 betrug 885,00 DM. Für den genannten Zeitraum sind hiervon 132,75 DM monatlich (= 15 %) als Minderungsbetrag in Abzug zu bringen. Die Differenz zu dem tatsächlich gezahlten Betrag von 636,00 DM beträgt 116,25 DM.

Für den Zeitraum vom 01.05.1999 bis zum 30.09.1999 sind die Beklagten schließlich noch zur Zahlung von 360,00 DM verpflichtet. Für diesen Zeitraum ist von dem vereinbarten Mietzins in Höhe von 885,00 DM ein Minderungsbetrag in Höhe von 177,00 DM (= 20 %) in Abzug zu bringen. Die Differenz zu dem tatsächlich gezahlten Betrag von 636,00 DM beträgt 72,00 DM.

II.

Die Klägerin hat gemäß § 256 ZPO lediglich einen Anspruch auf Feststellung, daß die Beklagten nicht berechtigt sind, wegen Geruchs- und Lärmbelästigungen sowie vermehrten Ungezieferaufkommens, verursacht durch den an den an das Anwesen ... in ... angrenzenden Supermarkt, die jeweils zu zahlende Miete gemäß der Staffelmietzinsvereinbarung vom 19.11.1995 im Monat April 2000 um mehr als 15 %, von Juli 2000 bis September 2000 um mehr als 15 % und in den Monaten von Oktober 2000 bis Januar 2001 um mehr als 10 % zu mindern.

1.

Das erforderliche Feststellungsinteresse der Klägerin liegt vor, weil die Beklagten nach wie vor die Miete mindern. Ihr Antrag ist auch nicht deshalb unzulässig, weil sie die rückständigen Beträge für den Zeitraum von November 1999 bis März 2000 bereits beziffern könnte. Sie verlangt nämlich ausweislich der Klagebegründung ausdrücklich Feststellung nur für die Zukunft, das heißt ab Klageerhebung.

2.

Für die Monate April 2000 bis Januar 2001 kann im wesentlichen auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Der Minderungsbetrag hat sich allerdings ab Juli 2000 um 5 % verringert, weil ab diesem Zeitpunkt nicht mehr mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden konnte, daß - von einzelnen Ausnahmen abgesehen - nachts Warenanlieferungen erfolgt sind. Der Zeuge ... ist im Juli 2000 weggezogen und konnte die vorhandenen Beeinträchtigungen nur bis zu diesem Zeitpunkt schildern. Die Zeugin ... konnte von nächtlichen Anlieferungen ab diesem Zeitpunkt nicht berichten. Allein die Aussage des Zeugen ... der sich auf bestimmte Monate oder Tage hinsichtlich der nächtlichen Anlieferungen ohnehin nicht festlegen konnte, vermochte das Gericht nicht mit der erforderlichen Sicherheit überzeugen.

3.

Der Feststellungsantrag ist für die Zeit ab Februar 2001 allerdings unbegründet. Das Gericht ist nicht in der Lage zu beurteilen, ob und in welcher Höhe die Beklagten ab diesem Zeitraum zur Minderung berechtigt sind. Das Gericht kennt den Zustand lediglich bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung am 24.01.2001. Ob sich der Zustand verbessern oder verschlechtern wird, ob einige Mängel abgeschaltet werden oder andere hinzukommen, kann nicht vorausgesagt werden. Es ist auch nicht möglich, den Zustand zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung so in den Feststellungsantrag aufzunehmen, daß anhand dessen nachvollzogen werden kann, ob der Zustand gleich geblieben ist.

III.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten in Höhe von 274,91 DM für den Abrechnungszeitraum vom 15.01.1996 bis zum 31.10.1996.

Die von der Klägerin vorgelegte Nebenkostenabrechnung ... ist unschlüssig. Es ist nicht ersichtlich, woraus sich der Nachforderungsbetrag in Höhe von 274,91 DM ergeben soll. Weder die in der Anspruchsbegründung genannte Gesamtsumme von 1.734,89 DM noch die Endsumme der vorgelegten Abrechnung Höhe von 1.316,21 DM lassen sich mit dem gezahlten Betriebskostenvorschuß in Höhe von 80,00 DM monatlich in Einklang bringen. Es ergibt sich jeweils eine "schiefe" Summe. Die Klägerin ist in der mündlichen Verhandlung vom ... hierauf hingewiesen worden.

IV.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten in Höhe von 1.859,83 DM für den Abrechnungszeitraum vom 01.11.1996 bis zum 30.06.1997.

Die Klägerin hat nicht dargelegt, woraus sich die Verpflichtung der Beklagten zur Übernahme der Beleuchtungskosten ergeben soll. Zudem hat die Klägerin lediglich die Heizungs- und Warmwasserkosten belegt. Entsprechende Hinweise sind seitens des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom ... erteilt worden.

V.

Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die Mahnbescheide sind den Beklagten jeweils am 27.11.1999 zugestellt worden.

VI.

Der Anspruch der Klägerin auf Ersatz der vorgerichtlichen Mahnkosten in Höhe von 10,00 DM ergibt sich aus § 286 Abs. 1 BGB.

Die Kosten für die nach Verzugseintritt erstellten Mahnschreiben vom 01.06.1998 und 04.08.1999 schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO auf jeweils mindestens 5,00 DM.

VII.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4, 101, 269 Abs. 3 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.