Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die Berufung ist begründet.

Dem Beklagten stehen auf rechenbare Gegenansprüche gegen die vom Kläger geltend gemachte Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit und der überzahlten Miete nicht zu.

Die Kammer folgt auch unter Gesichtspunkten der Einheitlichkeit der Rechtsprechung der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH NJW 1974, 1853), daß nämlich bei unberechtigter Untervermietung der Mieter nicht verpflichtet ist, dem Vermieter den gezogenen Untermietzins herauszugeben.

Den im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Schadensersatzansprüchen des Beklagten aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung des Mietvertrages fehlt es an der erforderlichen Substantiierung; im übrigen sind die Aufrechnungsansprüche nicht bewiesen.

1.

Dem Beklagten steht ein aufrechenbarer Gegenanspruch aus unberechtigter Untervermietung nicht zu.

a)

Der Beklagte hat keinen Schadensersätzanspruch aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt der erhöhten Abnutzung der Mietsache. Zwar behauptet der Beklagte pauschal eine solche Abnutzung. Es kann jedoch nicht ohne weiteres von einem Schadenseintritt dadurch ausgegangen werden, daß zeitweilig bis zu 6 Personen in einem 4 1/2 Zimmerhaus gewohnt haben. Unstreitig handelte es sich bei dem Mietobjekt um kein besonders gepflegtes Anwesen, sondern um ein älteres Bauernhaus, welches schon vor Einzug des Klägers nicht unerhebliche Abnutzungserscheinungen aufgewiesen hat. Konkrete Beschädigungen durch die Untermieter, für welche der Kläger selbstverständlich schadensersatzpflichtig wäre und insofern einzustehen hätte, trägt der Beklagte nicht vor.

Dem Beklagten als Vermieter steht auch kein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung oder §823 BGB für den üblichen Mietzuschlag aus der Untervermietung zu. Dieser teilweise in der Literatur vertretenen und auf §549 Abs. 2 BGB beruhenden Ansicht kann nicht gefolgt werden. Sie ist dogmatisch verfehlt. Um zu einem Schaden des Vermieters zu gelangen, müßte danach in Anlehnung an §549 Abs. 2 BGB der Abschluß eines Vertrages zwischen Mieter und Vermieter über eine angemessene Mieterhöhung fingiert werden. Ein solche Fiktion hat die Rechtsprechung zwar im Urheberrecht, wo es um unberechtigte Eingriffe in absolute Rechte anderer Personen ging, anerkannt, weil der unerlaubt Eingreifende nicht besser stehen darf als derjenige, der ein Recht mit Erlaubnis des Rechts Inhabers ausübt. Da es bei derartigen Vergütungsansprüchen jedoch um eine Verletzung von Ausschließlichkeitsrechten geht, während vorliegend die Verletzung eines Mietvertrages zu beurteilen ist, und für diese Beurteilung die üblichen Schadensersatznormen der §§249 ff BGB zur Verfügung stehen, ist eine Übertragung dieser Fiktion auf den Fall der unberechtigten Untervermietung nicht angebracht.

Die Schadensberechnungsmethode über die Fiktion eines Vertrages zu einem erhöhten Mietzins scheitert zudem auch daran, daß der Beklagte wiederholt dargetan hat, mit einer Vermietung an eine Wohngemeinschaft niemals einverstanden gewesen zu sein. Der Bundesgerichtshof hat diese Schadensberechnungsmethode über die Fiktion des Vertrages für den Fall abgelehnt, daß der Berechtigte den Eingriff in sein Persönlichkeitsrecht niemals gestattet hätte (vgl. BGHZ 26, 349, 352). Darin kommt zutreffend zum Ausdruck, daß eine Erlaubnis nicht fingiert werden kann, von der feststeht, daß sie niemals erteilt worden wäre.

Auch nach den vorliegend heranzuziehenden allgemeinen Regeln des Schadensersatzrechtes nach §§249 ff BGB hat der Beklagte keinen Schaden durch den nicht erhobenen Mietzuschlag erlitten. Zudem fehlt es an der Kausalität zwischen Untervermietung und Schaden. Der Vermieter hätte die untervermietete Sache sowieso wegen anderweitiger Vermietung nicht mehr selbst vermieten können.

Der Beklagte kann auch keinen Schaden aus entgangenem Gewinn herleiten. Es fehlt an einer substantiierten Darlegung hinsichtlich der Wahrscheinlichkeit eines Gewinneintritts. Die pauschale Behauptung, er hätte bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft einen höheren Mietzins erzielen können, reicht nicht aus. Der Beweisantritt des Beklagten ist nur tauglich in bezug auf die Höhe der bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu erzielenden Miete. Damit ist aber noch nichts dazu vorgetragen oder gar bewiesen, daß der Beklagte konkrete Wohngemeinschaftsinteressenten hatte, die zur Zahlung eines höheren Mietzinses bereit gewesen wären. Für einen Schaden nach §252 BGB sind jedoch substantiierte Umstände darzulegen, und in den Grenzen des §287 ZPO zu beweisen, aus denen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge oder den besonderen Umständen des Falles die Wahrscheinlichkeit eines Gewinneintrittes ergibt. Auch wenn es in den Fällen der unberechtigten Untervermietung allgemein schwierig ist, die behauptete Wahrscheinlichkeit zu vermitteln, rechtfertigt dies jedoch keine allzu weitgehende Anwendung des §252 BGB.

b)

Dem Beklagten stehen im übrigen auch keine Ansprüche auf Herausgabe eines tatsächlichen Gewinns oder eines fiktiven Mietzuschlages zu. Der Beklagte kann - sofern der Kläger einen Gewinn erzielt haben sollte - diesen nicht nach §687 Abs. 2 BGB herausverlangen. Abgesehen davon, daß der Kläger hier eine Gewinnerzielung durch die Untervermietung bestreitet, steht einer Anwendung dieser Vorschrift entgegen, daß der unerlaubt vermietende Mieter ein eigenes Geschäft wahrnimmt und kein objektives Geschäft des Vermieters (BGH NJW 1984 1853).

c)

Dem Beklagten steht auch kein Anspruch aus §812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB zu, denn selbst wenn die Untermieter vorliegend etwas an den Kläger gezahlt hätten, läge darin keine Leistung des Vermieters, die er im Wege der Leistungskondiktion zurückfordern könnte.

d)

Dem Beklagten steht ferner kein Anspruch auf Herausgabe des erzielten oder erzielbaren Untermietzinses aus §812 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative BGB zu. Für die Herausgabe eines tatsächlich erzielten Mietzinses fehlt es an dem Erfordernis, daß der Mieter den Mietzins auf Kosten des Vermieters erlangt hat. Wenn der Vermieter die Wohnung dem Mieter bereits vermietet hat, kann er nicht mehr an einen anderen untervermieten. Die Eingriffskondiktion ist auch unter dem Aspekt abzulehnen, daß der Mieter um einen fiktiven Mietzuschlag bereichert ist. Dieser Fiktion steht wiederum entgegen, daß kein Vertrag im Sinne des §549 Abs. 2 BGBüber eine Erhöhung des Mietzinses fingiert werden kann, wenn er ohnehin nicht zustandegekommen wäre. Außerdem steht einer Anwendung der Bereicherungsvorschriften entgegen, daß sie gegenüber vertraglichen Regelungen nur subsidiär anwendbar sind.

Es ist - insbesondere im Hinblick auf die Rechtsicherheit und Rechtseinheitlichkeit - auch nicht unbillig, dem Beklagten einen nachträglichen Vermögensausgleich für die unberechtigte Untervermietung zu versagen. Wenn der Mieter - wie hier - unberechtigt untervermietet hat, stehen dem Vermieter verschiedene aus dem Mietverhältnis resultierende Möglichkeiten zur Verfügung, eine solche unberechtigte Nutzung der Mietsache durch Dritte zu unterbinden. Er kann gemäß §550 BGB auf Unterlassung klagen oder ggf. nach §§553, 554 a BGB fristlos kündigen. Alles dies hat der Beklagte nicht getan. Der Beklagte hat seine rechtlichen Möglichkeiten während der Dauer der Untervermietung nicht ausgeschöpft.

e)

Aus den gleichen Gründen scheitert auch ein Bereicherungsanspruch aus §816 Abs. 1 BGB unmittelbar oder analog. Das Amtsgericht hat seine Entscheidung zwar auf eine analoge Anwendung dieser Bereicherungsvorschrift gestützt.

Eine direkte Anwendung des §816 BGB scheitert schon daran, daß die Untervermietung keine Verfügung über das Eigentum des Mieters darstellt.

Eine analoge Anwendung kommt aber nach Auffassung der der Kammer auch nicht in Betracht. Die Vertreter einer analogen Anwendung dehnen das Element der Verfügung auf die Besitzeinräumung des Mieters an den Untervermieter aus. Ob dies möglich ist, kann dahinstehen. Jedenfalls ist §816 Abs. 1 Satz 1 BGB nach seinen weiteren Tatbestandsmerkmalen für eine analoge Anwendung auf Fälle der unberechtigten Untervermietung ungeeignet, da die Vorschrift auf die Wirksamkeit einer Verfügung abstellt. Im Rahmen der Untervermietung stellt sich jedoch nur die Frage nach der Rechtswidrigkeit, so daß die Kammer im Ergebnis aus Rechtsgründen die analoge Anwendung der Bereicherungsvorschrift auf den Fall unberechtigter Untervermietung ablehnt.

2.

Dem Beklagten stehen auch keine auf rechenbaren Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung des Mietverhältnisses wegen der geltend gemachten Beschädigungen der Mietsache zu. Den Ausführungen des Beklagten fehlt es hinsichtlich sämtlicher Positionen an der erforderlichen Substanz.

Der Beklagte kann nicht mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Toreinfahrt und der Pforte aufrechnen. Da der Kläger jede schuldhafte Beschädigung an der Toreinfahrt und der Pforte bestreitet, obliegt es dem Beklagten als Vermieter, nach der im Mietrecht geltenden Beweislastregel für eine positive Vertragsverletzung, dem Kläger und Mieter die Pflichtverletzung und den Kausalzusammenhang mit dem sich daraus ergebenden Schaden nachzuweisen. Erst unter dieser Voraussetzung obliegt es dem Mieter, sich analog §282 BGB hinsichtlich seines Verschuldens zu entlasten. Der Vermieter muß zunächst darlegen und beweisen, daß die Beschädigung aus der Sphäre des Mieters, der Untermieter oder der Erfüllungsgehilfen herrührt.

Wenn der Beklagte lediglich ganz pauschal behauptet, die Toreinfahrt und die Tür seien irreparabel beschädigt worden, so genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung einer Pflichtverletzung aus der Sphäre des Mieters nicht. Der angebotene Beweisantritt durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ist insoweit untauglich, da ein Sachverständiger allenfalls zur Schadenshöhe Angaben machen könnte.

Schadensersatzansprüche wegen des durchgebrannten Herdes stehen dem Beklagten ebenfalls nicht zu. Da der Kläger bestreitet, daß er den Beistellherd völlig durchgebrannt zurückgelassen habe, reicht die diesbezüglich vom Beklagten aufgestellte pauschale Behauptung hinsichtlich des Zustandes des Herdes in keiner Weise aus. Nach den Darlegungs- und Beweislastregeln im Rahmen der positiven Vertragsverletzung hätte der Beklagte darlegen und beweisen müssen, daß das Durchbrennen des Herdes auf eine unsachgemäße Behandlung durch den Kläger, dessen Erfüllungshilfen oder durch sonstige Personen aus der Sphäre des Klägers zurückzuführen ist. Die schlichte Behauptung des Ergebnisses, der Herd sei durchgebrannt, läßt hingegen ohne weiteres die Möglichkeit zu, daß der ältere Herd aus Gründen durchgebrannt ist, die nicht in den Risiko- und Verantwortungsbereich des Klägers fallen. Der angebotenen Beweisantritt durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ist auch insoweit für den Schadensgrund unerheblich.

Auch hinsichtlich der behaupteten Schäden am Badezimmer steht dem Beklagten kein Aufrechnungsanspruch zu. Da der Kläger den behaupteten verschmutzten und verdreckten Zustand bestritten hat, sowie auch irgendwelche Aufwendungen seitens des Beklagten, oblag es diesem, substantiiert darzutun und zu beweisen, worin im einzelnen eine Pflichtverletzung aus der Sphäre des Klägers liegen soll und wodurch der Schaden konkret eingetreten ist. Der Beklagte hätte schon im einzelnen ausführen und belegen müssen, inwieweit der Kläger das Bad unsachgemäß behandelt hat, welche Schäden eingetreten sind, welche Reparaturen er durchgeführt hat bzw. welcher Zeitaufwand im einzelnen zur Beseitigung der Verschmutzungen notwendig war und welche Personen an der Beseitigung beteiligt waren. Die pauschale Behauptung, das Badezimmer sei völlig verdreckt und abgenutzt hinterlassen worden, genügt der Substantiierungspflicht des Beklagten in keiner Weise.

Wegen des behaupteten Schadens durch vorhandene Ölflecke in den Nebenräumen, fehlt es ebenfalls an der notwendigen Substantiierung. Da der Kläger bestreitet, daßüberhaupt Ölflecken nach Beendigung der Mietzeit vorhanden gewesen seien, oblag es dem Beklagten darzutun, durch welches Fehlverhalten aus dem Bereich des Mieters solche Ölflecke zustandegekommen sein sollen. Das Aufstellen der Vermutung, es seien ungenehmigte Autoreparaturen durchgeführt worden, reicht insofern nicht aus. Bei der durchgeführten Ortsbesichtigung konnten die behaupteten Flecken zudem nicht festgestellt werden, weil der gesamte Raum mit Gerümpel vollstand. Auch insoweit fehlt es an einem zulässigen und erforderlichen Beweisantritt des Beklagten.

Der Beklagte kann auch nicht mit der behaupteten Beschädigung an der Tür zum Hof durch Hunde und Katzen des Klägers aufrechnen, da seine Ausführungen hierzu ebenfalls unsubstantiiert sind. Da der Kläger bestreitet, daß die Tür aufgrund seiner Tierhaltung zerkratzt worden ist und vielmehr behauptet, daß die Tür schon vor seinem Einzug in einem reparaturbedürftigen Zustand gewesen sei, oblag es dem Beklagten darzutun und zu beweisen, daß die Tür vor Einzug des Klägers in einem unzerkratzten Zustand war und die Tiere des Klägers die Tür beschädigt haben.

3.

Ein sonstiger auf rechenbarer Gegenanspruch des Klägers aus §812 Abs. 1 Satz 2 2. Alternative BGB (Zweckverfehlung der Leistung) sowie ein Verzicht des Klägers auf die Kautionsrückzahlung ist nicht gegeben.

Dem Kläger steht ein Bereicherungsanspruch wegen der zum Zweck der Schönheitsreparaturen geleisteten 500,- DM nicht zu. Die behauptete Zweckverfehlung, der Kläger habe das Geld nicht zur Schönheitsreparatur verwandt, mußte der Beklagte als Anspruchssteller beweisen. Dieser Beweis ist ihm nicht gelungen. Eine zweckentfremdende Benutzung ist nicht bewiesen; vielmehr hat die Zeugin ... diese Behauptung durch ihre Aussage widerlegt, indem die Zeugin bestätigt hat, daß die Fenster im ganzen Haus seitens des Klägers gestrichen worden seien.

Schließlich hat der Beklagte auch nicht beweisen können, daß der Kläger damit einverstanden war, daß die Mietsicherheit durch den Beklagten einbehalten wird. Der Beklagte hat den ihm entsprechend den Beweisregeln zum Erlaßvertrag nach §397 Abs. 1 BGB obliegenden Beweis für einen Verzicht auf die Auszahlung der Mietsicherheit nicht erbringen können. Die Ehefrau des Beklagten hat in ihrer Zeugenaussage lediglich bestätigt, daß der Beklagte Telefongespräche mit dem Kläger geführt und diesem ausführlich dargelegt hat, warum die Kaution nicht zurückgezahlt und womit sie verrechnet werden würde. Die Behauptung des Beklagten, der Kläger habe sich mit einem Einbehalt der Mietsicherheit einverstanden erklärt, ist damit in keiner Weise bewiesen.

Der Zinsanspruch, soweit er auf die Mietsicherheit entfällt, ergibt sich aus §550 b Abs. 2 BGB. Die Mietsicherheit ist ein irreguläres Nutzungspfandrecht, für welches der Vermieter die marktüblichen Sparzinsen zu zahlen hat. Die geltend gemachte Höhe von 4 % ist nicht bestritten.

Die auf den Rückzahlungsanspruch überzahlten Mietzinses verlangten Zinsen rechtfertigen sich seit dem 15.03.1987 aus §§284, 288 BGB. Dem Kläger stand wegen der versehentlich doppelt gezahlten Miete ein Rückzahlungsanspruch zu. Das verzugsbegründende Schreiben des Klägers stammt vom 26.02.1987. In diesem Schreiben war dem Beklagten eine Rückzahlungsfrist von 14 Tagen eingeräumt. Unter Einrechnung des Postweges ist von einem Verzug des Klägers ab 15.03.1987 auszugehen.

Das angefochtene Urteil war mithin abzuändern.

Die Kostenentscheidung folgt aus §91 Abs. 1 ZPO.