Die Klage ist nur zum Teil begründet.

Die Betriebskostenregelung in § 4 des Vertrages ist nicht im ganzen unwirksam, sondern nur insoweit, als sie den angemessenen Betrag von 190,00 DM übersteigt.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Vereinbarung eines Festbetrages von 320,00 DM nach §§ 134, 138 BGB i.V.m. § 5 Abs. 1 WiStG (in der bis zum 31. August 1993 geltenden Fassung) sittenwidrig ist bzw. gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Die Vereinbarung des Festpreises ist nämlich nach § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG i.V.m. § 134 BGB unwirksam. Nach § 4 Abs. 1 MHG dürfen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Dem Wortlaut nach findet diese Vorschrift auf Festpreisabsprachen keine Anwendung. Jedoch läßt sich Sinn und Zweck dieser Vorschrift entnehmen, daß auch in diesen Fällen nur ein angemessenes Entgelt für die vom Vermieter erbrachten Leistungen vereinbart werden darf. Denn wenn bereits Vorauszahlungen, über die dann noch jährlich abgerechnet werden muß, nur in angemessener Höhe festgesetzt werden dürfen, muß dies erst recht für Festpreise gelten, für die eine Abrechnung nach tatsächlich erbrachter Leistung nicht erfolgt. § 4 Abs. 1 MHG ist daher auf vereinbarte Festpreise für Betriebskostenzahlungen anzuwenden. Die vereinbarten Betriebskosten von pauschal 320,00 DM sind unangemessen hoch. Die Behauptung der Klägerin, sie verbrauche monatlich allenfalls Nebenleistungen der in § 4 MHG aufgeführten Art in Höhe von 150,00 DM, blieb unstreitig. Durch den Festpreis wird allerdings dem Vermieter das Kalkulationsrisiko aufgebürdet. Dieses Risiko ist entsprechend zu berücksichtigen. Es ist also nicht allein darauf abzustellen, welche Kosten tatsächlich entstanden sind oder bei einer vergleichbaren Wohnung entstehen würden, sondern der entsprechende Betrag ist um einen Risikozuschlag zu erhöhen. Erst wenn dieser erhöhte Betrag in einem auffälligen Mißverhältnis zu einem vereinbarten Betrag steht, ist die Regelung unwirksam. Bei dem von der Klägerin behaupteten tatsächlichen Kostenanfall von 150,00 DM schätzt das Gericht das Risiko, daß tatsächlich mehr verbraucht werden könnte, auf monatlich 40,00 DM. Dabei hat es auch berücksichtigt, daß evtl. weitere Personen nachziehen könnten, wobei allerdings zu bedenken ist, daß die Anzahl zusätzlich einziehender Personen äußerst beschränkt sein dürfte, wenn die maximal nur 55 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung nicht überbelegt werden soll.

Somit ist nach Auffassung des Gerichts ein monatlicher Festbetrag von 190,00 DM für die Betriebskosten angemessen. Soweit ein höherer Betrag vereinbart worden ist, verstößt dieser gegen das gesetzliche Verbot des § 4 Abs. 1 MHG. Ob außer der Höhe des vereinbarten Festbetrages weitere Regelungen bezüglich der Betriebskosten unwirksam sind, braucht das Gericht nicht zu entscheiden, da laut Klageantrag nur die Regelung der Betriebskostenhöhe angegriffen wird.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Klägerin ist teilweise unterlegen, weil sie den Feststellungsantrag nicht darauf beschränkt hat, daß die geregelte Höhe der Betriebskostenpauschale nur bezüglich des den angemessenen Betrag übersteigenden Betrages unwirksam ist. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 711, 708 Nr. 11 ZPO.