Die Berufung des Klägers hat überwiegend Erfolg; dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Minderungsrecht und ein Schadensersatzanspruch in der zugesprochenen Höhe nach §§ 633 Abs. 1, 634 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, 635 BGB zu.

1.

Auf das Vertragsverhältnis der Parteien sind die Regelungen des Werkvertrages anzuwenden, auch wenn der Vertrag als "Kaufvertrag" bezeichnet wurde und unabhängig davon, inwieweit die Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits in Teilen fertiggestellt war. Entscheidend ist insoweit, daß - wie hier - eine Verpflichtung der Beklagten zur Errichtung/Fertigstellung der Eigentumswohnung bestand (st. Rspr. des BGH, vgl. nur BGHZ 68, 372;  74, 204 [BGH 28.03.1979 - VIII ZR 37/78];  87, 112) [BGH 09.03.1983 - VIII ZR 11/82].

2.

Das Bestehen von Gewährleistungsrechten des Klägers setzt voraus, daß der streitigen Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder sie mit einem Fehler behaftet ist. Im vorliegenden Fall kann dahinstehen, ob im Hinblick auf die in den Bauzeichnungen vom 29. Juni 1992 i. V. m. der Wohnflächenberechnung des Architekten der Beklagten vom 18. August 1992 enthaltene Angabe einer Wohnfläche von 84,63 qm die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Zusicherung erfüllt sind. Denn nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteil vom 11. Juli 1997, V ZR 246/96) liegt, wenn die Wohnfläche einer Dachgeschoßwohnung mehr als 10 % kleiner ist als nach dem Werkvertrag geschuldet, ein Fehler/Mangel vor, der Gewährleistungsansprüche des Erwerbers auslöst, auch wenn die Größe nicht zugesichert worden ist.

a)

Eine Wohnfläche im vorbenannten Umfang ist Vertragsinhalt geworden. Hierbei spielt es entgegen der Auffassung des Landgerichts keine Rolle, daß eine ausdrückliche Wohnflächenangabe im notariellen Vertrag und dessen Anlagen nicht enthalten ist, vielmehr sich die Flächenangabe aus Unterlagen ergibt, die der Kläger vor Vertragsschluß erhalten hat. Es reicht aus, wenn ein Erwerber aufgrund entsprechender Unterlagen davon ausgeht, eine Wohnfläche bestimmter Größe zu erwerben, soweit nicht im notariellen Vertrag und seinen Anlagen ausdrücklich eine andere Größe genannt wird (vgl. BGH, a. a. O). Die einseitige Vorstellung einer Vertragspartei ist für die Bestimmung des Vertragsinhaltes jedenfalls dann von Bedeutung, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließt, wobei es nicht erforderlich ist, daß sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu eigen macht (vgl. BGH, a. a. O., m. w. N.).

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, daß die Beklagte durch ihren Geschäftsführer dem Kläger im September 1992 vor Abschluß des notariellen Vertrages zwecks Beschreibung der zu errichtenden Dachgeschoßwohnung die Bauzeichnungen vom 29. Juni 1992 (Bl. 55/61) und die Wohnflächenberechnung ihres Architekten vom 18. August 1992 (Bl. 76) übergeben hat. Die diesbezügliche Behauptung des Klägers hat der Zeuge ... R... im Rahmen seiner Vernehmung vor dem Senat am 17. Dezember 1997 bestätigt. Zweifel an der Richtigkeit der Angaben des Zeugen hat der Senat nicht. Hierbei hat der Senat neben dem persönlichen Eindruck von dem Zeugen, der in anschaulicher und nachvollziehbarer Weise den Geschehensablauf geschildert hat, auch berücksichtigt, daß die Beklagte erstmals in der Berufungserwiderung die entsprechende Darstellung des Klägers in Abrede gestellt hat.

Bereits im vorprozessualen Schriftwechsel hat der Kläger den Erhalt der entsprechenden Unterlagen vorgetragen (Bl. 62 ff./70 ff.), ohne daß dem die Beklagte entgegengetreten wäre (Bl. 69/72). Auch im Prozeß hat die Beklagte die Aushändigung der Unterlagen zunächst nicht bestritten (Bl. 127/128; 157/156), sondern sich vielmehr damit verteidigt, eine bestimmte Wohnfläche sei nicht zugesichert worden, vielmehr habe es sich lediglich um einen "Ausbauvorschlag" bzw. eine "unverbindliche Planung" gehandelt, worauf der Kläger hingewiesen worden sei. Im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils wurde die Vorlage der Unterlagen vor Vertragsschluß deshalb folgerichtig als unstreitig behandelt. Erst in der Berufungsinstanz hat die Beklagte dann vorgetragen, es sei aus ihrer Sicht nicht nachvollziehbar, wie der Kläger überhaupt in den Besitz der Unterlagen gekommen sei.

Für die Richtigkeit der Aussage des Zeugen spricht ferner das Schreiben der den Erwerb der Wohnung finanzierenden Versicherungsgesellschaft vom 29. März 1995 (Bl. 77), wonach die Bauzeichnungen und die Wohnflächenberechnung vom Kläger am 23. September 1992 an sie weitergeleitet worden sind. Es erscheint im übrigen auch völlig unwahrscheinlich, daß die Beklagte dem Kläger eine Wohnung verkauft bzw. dieser eine Wohnung gekauft haben sollte, ohne daß die Parteien anhand von entsprechenden Unterlagen über die konkrete Ausgestaltung der Wohnung gesprochen haben.

Vor diesem Hintergrund besteht auch für die vom Prozeßbevollmächtigten der Beklagten im Termin am 17. Dezember 1997 geäußerte Vermutung, die Unterlagen seien möglicherweise ohne Wissen und Wollen der Beklagten an den Kläger gelangt, keinerlei nachvollziehbare Grundlage.

Die Beklagte wußte damit, daß der Kläger bei Abschluß des notariellen Vertrages aufgrund der ihm überreichten Unterlagen und da, im notariellen Vertrag und seinen Anlagen eine andere Größe weder ausdrücklich angegeben noch aus der Baubeschreibung erkennbar war von einer Wohnfläche von 84,63 qm ausging. Dies reicht im Sinne der o. a. Rechtsprechung des BGH aus, um festzustellen, daß eine entsprechende Wohnfläche Vertragsinhalt geworden ist.

b)

Der in den Bauzeichnungen und in der Berechnung des Architekten der Beklagten verwandte Begriff der "Wohnfläche" ist nach Auffassung des Senates nicht im Sinne von "Grundfläche", sondern im Sinne einer Wohnfläche gemäß der DIN 283 bzw. der 2. Berechnungsverordnung zu verstehen.

Zwar liegen ausdrückliche vertragliche Regelungen der Parteien oder Bezugnahmen auf die vorbenannten Bestimmungen nicht vor. Ein allgemeiner Sprachgebrauch für den Begriff der "Wohnfläche" hat sich noch nicht entwickelt, so daß der Begriff auslegungsbedürftig ist, wobei insbesondere auch die Verkehrssitte zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, a. a. O.).

Der Senat folgt insoweit den Ausführungen des Sachverständigen ..., wonach es bei Dachgeschoßwohnungen der Verkehrsauffassung entspricht, daß die Wohnungsgröße in Anlehnung an die vorbenannten Bestimmungen ermittelt und der Begriff Wohnfläche dementsprechend so verstanden wird. Der Gutachter hat seine diesbezüglichen schriftlichen Ausführungen im Termin am 17. Dezember 1997 in für den Senat überzeugender Weise auch zusätzlich mündlich erläutert.

Unerheblich ist hierbei für die Feststellung einer Verkehrssitte, daß die DIN 283 nicht mehr in Kraft ist und die Regelungen der 2. Berechnungsverordnung nur für bestimmte Wohnungen gelten (vgl. i. d. S. auch BGH, a. a. O.). Zu einer ergänzenden Befragung von Maklerfirmen in Niedersachsen sieht der Senat keine Veranlassung. Der Sachverständige ... ist seit langem u. a. im Bereich der Grundstücksbewertung tätig, so daß er aufgrund seiner beruflichen Erfahrung in der Lage ist, verläßliche Auskünfte über eine entsprechende Verkehrssitte zu geben. Im übrigen - soweit das OLG Stuttgart als Vorinstanz im oben aufgeführten BGH-Verfahren eine solche Erhebung durchgeführt hat - erscheint nicht plausibel, daß der allgemeine Sprachgebrauch in Baden-Württemberg und Niedersachsen unterschiedlich sein sollte. Auch ist gerade bei Dachgeschoßwohnungen die der Argumentation der Beklagten letztlich zugrundeliegende Auffassung, der Begriff der Wohnfläche sei in Anlehnung an die Grundfläche zu bestimmen, nach Meinung des Senats ersichtlich unzutreffend, da Flächen mit geringer Raumhöhe ein nur reduzierter oder bei starker Neigung der Dachfläche gar kein relevanter Nutzungswert zukommt.

c)

Die tatsächliche Wohnfläche der Dachgeschoßwohnung weist eine Abweichung von der geschuldeten Fläche von mehr als 10 % auf, so daß ein Mangel im Sinne der Gewährleistungsvorschriften der §§ 633 ff. BGB vorliegt.

Nach den Feststellungen des Sachverständigen ... beträgt die Wohnfläche im unteren Dachgeschoßbereich lediglich 56,74 qm; hinzu kommen im sog. Spitzgeschoß 17,68 qm, die aufgrund der Bauvorschriften jedoch unstreitig nicht zu Wohn-, sondern nur zu anderen Zwecken genutzt werden dürfen.

Aufgrund dieses Mangels fehlender Wohnfläche ist der Kläger berechtigt, von der Beklagten Minderung des vertraglich vereinbarten Preises zu verlangen bzw. Schadensersatz geltend zu machen. Auf eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach § 634 Abs. 2 BGB kommt es nicht an, da die Beklagte ihre Haftung von Anfang an bestritten hat. Deshalb kann in diesem Zusammenhang auch dahingestellt bleiben, ob zumindest bezüglich der Räumlichkeiten im Spitzgeschoß durch nachträgliche Maßnahmen zukünftig eine zulässige Nutzung zu Wohnzwecken erreicht werden kann.

Da im übrigen weder ersichtlich noch von der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten substantiiert vorgetragen worden ist, daß sie an dem Mangel kein Verschulden trifft - vielmehr hat der Geschäftsführer der Beklagten im Termin am 18. Dezember 1996 eingeräumt, daß ihm bekannt gewesen ist, daß die oberen Räume aufgrund der Bauweise keinesfalls von der Baubehörde zur Nutzung als Wohnraum genehmigt werden würden, ferner sich Veränderungen bezüglich der Wohnfläche durch eine andere (als die geplante) Konstruktion ergeben hätten -, kann der Kläger nicht nur Minderung, sondern auch Schadensersatz nach § 635 BGB verlangen.

2.

Den Wert der Minderung (§§ 634 Abs. 4, 472 BGB) wie auch den durch die geringere Wohnfläche verursachten Schaden bemißt der Senat auf 44.082,07 DM.

Hierbei ist auszugehen von dem vertraglich vereinbarten Preis für die Wohnung in Höhe von 268.500 DM. Dieser Preis bezieht sich jedoch auf den gesamten zu § 1 des Vertrages beschriebenen Kaufgegenstand, d. h. nicht nur auf das Sondereigentum an der Wohnung, sondern auch auf das Sondereigentum an dem Kellerraum Nr. 11 des Aufteilungsplanes und den 645/10.000tel Miteigentumsanteil an dem im Vertrag näher beschriebenen Grundstück einschließlich der Gemeinschaftsräume. Da die weiteren Positionen von der zwischen den Parteien umstrittenen Wohnflächenberechnung der Dachgeschoßwohnung nicht berührt sind, sind diese zunächst vorab vom Kaufpreis abzuziehen, um den Preisanteil für die Wohnung zu ermitteln. Hierbei hat der Senat den Bodenwertanteil entsprechend dem inhaltlich zwischen den Parteien unstreitigen Schreiben der Beklagten vom 23. September 1992 (Bl. 78) mit 32.101,65 DM, ferner den Kellerraum einschließlich der Anteile an den gemeinschaftlich zu nutzenden Räumlichkeiten (Trockenraum/Fahrradkeller) mit 2 % des restlichen Wertes im Rahmen des § 287 ZPO bemessen. Hieraus ergibt sich folgende Abrechnung:

Der Minderwert bzw. der Schaden durch die verringerte Wohnfläche beläuft sich mithin auf 44.082,06 DM. Diesen Betrag muß die Beklagte dem Kläger als Minderung bzw. Schadensersatz erstatten.

Die Auffassung der Beklagten, die vorstehende Berechnung sei teilweise unzutreffend, solange nicht feststehe, ob nicht durch einen Umbau eine erlaubte Nutzung der Fläche als Wohnraum im Spitzgeschoß nachträglich erreicht werden könne und ob diese Baumaßnahme nicht billiger sei als der vorstehend bzgl. des Spitzbodens angesetzte Minderungsbetrag, teilt der Senat nicht. Die Minderung wie der Schaden sind unter Berücksichtigung des durch die geringere Wohnfläche verursachten geringeren Wertes der Wohnung zu ermitteln. Ob gegebenenfalls durch umfangreiche Umbaumaßnahmen in der Zukunft eine genehmigte Nutzung der oberen Räumlichkeiten als Wohnfläche erreicht werden kann, spielt keine entscheidende Rolle, zumal auch dadurch die vertraglich geschuldete Wohnfläche von 84,63 qm nicht erreicht werden würde. Da in jedem Falle bauliche Veränderungen in Form einer Vergrößerung der vorhandenen. Treppenanlage notwendig wären, würde sich im übrigen daraus wiederum eine Verringerung der Wohnfläche im unteren Bereich ergeben, abgesehen davon, daß durch einen zukünftigen Umbau bisher entstandene Nachteile der eingeschränkten Nutzbarkeit nicht auf gewogen werden könnten.

Soweit die Beklagte zuletzt im Schriftsatz vom 28. November 1997 vorgetragen hat, der dem Vertrag zugrundeliegende durchschnittliche Quadratmeterpreis von 3.172,63 DM (Kaufpreis von 268.500 DM: Wohnfläche von 84,63 qm) berücksichtige bereits den Umstand, daß es sich um eine Wohnung mit Schrägen handele (mithin ein "doppelter Abschlag" gegen Treu und Glauben verstoße), ist für diese Darstellung dem Vertrag nichts zu entnehmen, abgesehen davon, daß das diesbezügliche Vorbringen wenig präzise (welcher konkrete Abschlag gegenüber einer Vollgeschoßwohnung?) erscheint. Ein entsprechender vertraglicher "Preisnachlaß" läßt sich auch nicht aus den Ausführungen des Sachverständigen ... im Termin am 17. Dezember 1997 ableiten, wonach etwa ab 1988 bei Eigentumswohnungen im Stadtgebiet ... sich die Preise für alle Lagen zwischen 3.100 DM und 4.500 DM bewegt hätten und er - der Sachverständige - die hier in Rede stehende Wohnung ganz grob in eine mittlere Kategorie einstufen würde. Denn insoweit ist zu berücksichtigen, daß der Kläger erhebliche Eigenleistungen zur Fertigstellung der Wohnung im Bereich der Fliesen-, Maler- und Bodenbelagsarbeiten erbracht hat, die nicht in den Kaufpreis eingeflossen sind. Ferner erzielen Dachgeschoßwohnungen nach den Ausführungen des Sachverständigen in der Regel auch unabhängig von der Wohnflächenberechnung niedrigere Quadratmeterpreise als Wohnungen in Vollgeschossen. Letztlich war - siehe die Ausführungen zu 2 - vertraglich die Schaffung einer Wohnfläche von 84,63 qm zum Vertragspreis geschuldet; daß im Zusammenhang mit dem Vertragsschluß die Beklagte den Kläger konkret darauf hingewiesen hat, daß der Preis niedriger als bei Vollgeschoßwohnungen sei, weil die in den zuvor dem Kläger übergebenen Unterlagen angegebene Wohnfläche aufgrund von Schrägen rechnerisch nicht erzielt werden würde, behauptet die Beklagte selbst nicht und wird von ihr auch nicht unter Beweis gestellt.

Von einem "doppelten" Wohnflächenabschlag kann deshalb im Hinblick auf das Minderungs- bzw. Schadensersatzbegehren des Klägers nicht gesprochen werden.

3.

Die Entscheidung über die Zinsen folgt aus §§ 284 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB; die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 546 Abs. 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO.