Die Klage ist hinsichtlich der geltend gemachten Mietkaution unbegründet, hinsichtlich des Zahlugnsanspruchs zum überwiegenden Teil und hinsichtlich des Räumungsanspruchs begründet. Die Widerklage ist unbegründet.

1.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf die von ihr geforderte Mietkaution aufgrund des Mietvertrages vom 09.03.1996/03.04.1996 im Zusammenhang mit den Vertragsinhalt gewordenen AGB der Klägerin nicht zu.

Die vertragliche Regelung des Formularmietvertrages unter Nr. 4. im Zusammenhang mit § 7 der AGB verstoßt gegen§ 9 Abs. 1 AGB-Gesetz in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Satz 1 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz und ist somit unwirksam.

Bei der Wohnung handelt es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung, die unter das Wohnungsbindungsgesetz fällt.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter mit Rücksicht auf dieÜberlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Absätze 2. bis 6. unwirksam. Gemäß § 9 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder überlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.

Im Gegensatz zu Mietverhältnissen über nicht preisgebundenen Wohnraum ist somit eine Sicherheitsleistung unzulässig, wenn diese auch das Risiko des Vermieters wegen möglichen Mietausfalls oder Prozeßkosten aus Räumungs- oder Zahlungsklagen absichern soll. Hintergrund dieser Regelung ist, daß in der Kostenmiete bereits das Mietausfallwagnis berücksichtigt worden ist (vgl. WuM/Ergänzungslieferung 15. Februar 1989, Anhand C., Wohnungsbindungsgesetz § 9, Anm. 6).

Bei den Regelungen des Formularmietvertrages sowie bei den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin handelt es sich um solche, die unter das AGB-Gesetz fallen.

In § 7 der AGB ist bestimmt, daß die Mietsicherheit bei Abschluß des Mietvertrages für "alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, insbesondere für die Einbringlichkeit des Mietzinses" geleistet wird. Weiter ist geregelt, daß "die Freigabe der Mietsicherheit nach Ablauf des Mietverhältnisses" dann erfolgt "wenn alle mieterseitigen Verpflichtungen, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, erfüllt sind. Hierzu zählen insbesondere auch Renovierungen sowie Nachzahlungen aufgrund von Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen."

Damit enthält die Sicherungsabrede einen nach § 9 Wohnungsbindungsgesetz unzulässigen Sicherungsinhalt und verstößt somit gegen § 9 AGB-Gesetz.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist eine Reduktion der AGB und somit lediglich eine Teilnichtigkeit nach § 6 AGB-Gesetz mit der Folge, daß grundsätzlich die Mietsicherheit zu leisten wäre, nicht möglich. In den AGB der Klägerin werden die einzelnen Verpflichtungen des Mieters, insbesondere die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht extra aufgeführt. Aus diesem Grunde kann die vertragliche Regelung nicht bloß reduziert werden, sie müßte richterlich umgestaltet werden. Eine geltungserhaltende Reduktion, d.h. also die Zurückführung einer unwirksamen Klausel auf einen gerade noch zulässigen Inhalt durch richterliche Umgestaltung ist jedoch unzulässig (vgl. BGHZ 84, 109 f). Auch gibt es keinen Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung bei Wegfall der unwirksamen Formularklausel. Es entsteht keine Lücke, die zu einer unangemessenen Benachteiligung des Verwenders führen würde. Die Klägerin als Vermieterin wird bei Wegfall lediglich mit dem Risiko belastet, ihre Ansprüche nach Vertragsbeendigung aufgrund von Liguiditätsschwierigkeiten des Mieters nicht durchsetzen zu können. Die Geltendmachung berechtigter Ansprüche wird durch den Wegfall der Klausel nicht berührt.

Der Klägerin steht damit ein Anspruch auf Leistung der Mietkaution nicht zu.

2.

Der Zahlungsanspruch ist in der zugesprochenen Höhe gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag begründet, im übrigen unbegründet.

a)

Aufgrund der vertraglichen Regelung ist der Beklagte grundsätzlich verpflichtet, einen Bruttomietzins in Höhe von 914,87 DM an die Klägerin zu zahlen. Der Klägerin steht auch der Anspruch auf Zahlung des Mietentgeltes für den Einstellplatz Nr. 140 in Höhe von 15,- DM monatlich zu. Der Beklagte hat mit Unterschriftsleistung den Mietvertrag auch bezüglich des Einstellplatzes abgeschlossen.

Er hat diesen auch nicht wirksam angefochten.

Weiter ist nicht ersichtlich, daß er gegen diesen Anspruch mit einem Schadensrsatzanspruch in Höhe der Stellplatzmiete aufrechnen könnte. So ist der Beklagtenvortrag dazu, daß er durch ein sittenwidriges Verhalten der Klägerin zum Abschluß des Vertrages gezwungen worden sei, nicht substantiiert.

Er hat nicht substantiiert dargelegt, daß er sich in einer solchen Notlage bei Abschluß des Vertrages befunden hätte, daß er gezwungen gewesen wäre, sich auf die Vertragsbedingungen, die von der Klägerin vorgegeben worden sind, einzulassen. Zwar hatte der Beklagte nach seinem, von der Klägerin bestritten Vortrag, das Mietverhältnis für die von ihm zuvor bewohnte Wohnung gekündigt, nachdem ihm ein Vertreter der Klägerin auf Grundlage der Angaben in der Zeitungsanzeige in Aussicht gestellt hatte, daß er die Wohnung von der Klägerin anmieten könne. In der Anzeige ist nicht von dem Stellplatz die Rede. Der Beklagte hat jedoch nicht vorgetragen, daß er sich bemüht hätte, seinen alten Mietvertrag wieder in Vollzug zu setzen, noch daß es ihm nicht möglich gewesen wäre, eine andere Wohnung ohne einen Stellplatz nach Beendigung seines zuvor bestehenden Mietverhältnisses abzuschließen.

b)

Der Kläger steht gegen den Beklagten für den Monat April noch ein Restmietzins in Höhe von 247,87 DM, für den Monat Juni in Höhe von 309,62 DM, für den Monat Juli in Höhe von 799,97 DM, für den Monat August in Höhe von 307,26 DM und für den Monat September in Höhe von 15,- DM zu.

Der Klagantrag zu 2. war unter Berücksichtigung der Begründung in dem Schriftsatz vom 06.09.1996 so auszulegen, daß von den beforderten 2.991,74 DM nicht nochmals 525,- DM, 175,- DM und 432,61 DM abzuziehen waren. Insoweit war der Antrag mißverständlich formuliert. Aus der Begründung ergibt sich, daß bei Berechnung der 2.991,74 DM bereits die Zahlungen berücksichtig worden sind. Der Antrag war somit so auszulegen, daß diese Zahlungen bei Berechnung der Zinsansprüche, wie dies im Urteilstenor geschehen ist, zu berücksichtigen waren. Weiter war dieübereinstimmend für teilweise erledigt erklärte Mietzinsforderung in Höhe von 899,87 DM für September 1996 in Abzug zu bringen.

Die noch offenen Teilbeträge ergeben sich daraus, daß, wie ausgeführt wird, teilweise die Minderungsansprüche des Beklagten und teilweise die von ihm im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Schadensersatzansprüche begründet sind:

Für den Monat April 1996 war der Beklagte zur Minderung der Mietzinsforderung in Höhe von insgesamt 217,- DM, wobei 137,63 DM auf den mangelhaften Parkettfußboden, 36,24 DM auf die optischen Beeinträchtigungen durch Farbreste und Klebemittelrückstände an sämtlichen Türrahmen, Fenster-, Boden-, Leisten- und Fensterrahmen, sowie 43,13 DM auf die defekte Terrassentür entfielen, berechtigt.

Entgegen der Auffassung der Klägerin stellte der nicht versiegelte Parkettfußboden einen Mangel der Mietsache dar, der den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich minderte. Unstreitig war zwischen den Parteien vereinbart, daß die Klägerin den Parkettbußboden versiegelte. Wie sich aus den in Augenschein genommenen Fotos ergibt, war dieser beschädigt und fleckig. Der Beklagte konnte, da die Parkettversiegelung von der Klägerin durchgeführt werden sollte, das Wohnzimmer nur eingeschränkt nutzen, da er, wie von ihm nachvollziehbar dargelegt, angesichts der bevorstehenden Versiegelung das Wohnzimmer nicht vollständig einrichten konnte. So war es schon aus Gründen der Schadensminderungspflicht angezeigt, nicht alle Möbel aufzustellen und einzuräumen und keinen Teppichboden zu verlegen. Die Gebrauchstauglichkeit war jedoch nicht vollständig, wie von dem Beklagten behauptet, sondern lediglich teilweise eingeschränkt. Unter Anwendung des§ 287 ZPO ist die Minderung der Gebrauchstauglichkeit auf 50 % der auf das Wohnzimmer entfallenden Nettomiete geschätzt worden. Die Wohnung weist eine Größe von 57,99 qm insgesamt auf. 22,2 qm entfallen auf das Wohnzimmer. Dies entspricht einem Prozentsatz von 38. 38 % der Nettomiete sind 275,25 DM, 50 % davon 137,63 DM.

Weiter ist der Beklagte entgegen der Auffassung der Klägerin berechtigt, die Miete für den Monat April um 5 % wegen der optischen Beeinträchtigungen durch die Farbreste sowie die Klebemittelrückstände auf allen Türrahmen, Fenster-, Boden-, Leisten und Fensterrahmen zu mindern. Wie aus den in Augenschein genommenen Fotos ersichtlich, sind die dadurch entstehenden optischen Beeinträchtigungen so erheblich, daß sie eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit darstellen. Diese ist unter Anwendung von § 287 ZPO auf 5 % der Nettomiete zu schätzen. 5 % der Nettomiete betragen 36,24 DM.

Wegen der defekten Terrassentür ist ein Minderungsbetrag in Höhe von 43,13 DM gerechtfertigt.

Zwar hat die Klägerin bestritten, daß die Terrassentür so defekt war, daß die Tür, wie von dem Beklagten behauptet, "aus den Angeln" fiel. Unstreitig war jedoch der Schließmechanismus der Terrassentür defekt. Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 31.10.1996 hat die Klägerin die Rechnung und den Stundennachweis des Tischlermeisters vorgelegt, der die Terrassentür am 13.05.1996 repariert hat. Aus diesem ergibt sich, daß diese "gang- und schließbar" gemacht worden ist und daß zwei Handwerker jeweils 2 1/2 Stunden tätig waren. Daraus ist zu schließen, daß die Terrasse vom Wohnzimmer aus nicht ohne weiteres begehbar war, so daß der Beklagte darauf verwiesen war, die Tür, die vom Flur aus auf die Terrasse führte, zu benutzen. Die Nutzung der Terrasse war somit eingeschränkt. Auf die Terrasse entfallen 13,83 qm, d.h. 23,8 % der Gesamtfläche der Wohnung. Dies entspricht einem Nettomietanteil von monatlich 172,52 DM. Die Terrasse konnte selbst, wenn auch nicht ohne weiteres vom Wohnzimmer aus, genutzt werden, so daß sich unter Anwendung von § 287 ZPO eine Einschränkung der Nutzung ergibt, die mit 25 % des auf die Terrasse entfallenden Mietpreise, d.h. mit monatlich 43,13 DM zu berechnen ist.

Darüber hinaus ist der Beklagte nicht berechtigt, wegen des fehlenden Schutzanstriches bei der Terrassenverkleidung sowie wegen der Risse im Bad, des kleinen Risses im Türfalz, der zeitweilig mangelhaften Silikonabdichtung in Bad und Küche eine Mietpreisminderung vorzunehmen. Diese von ihm vorgebrachten Fehler sind nach dem Vortrag des Beklagten selbst, soweit er substantiiert ist, nicht als so erheblich anzusehen, daß der Gebrauchswert der Wohnung gemindert worden ist und daß somit ein Recht zur Minderung nach § 537 DGB bestand.

So hat der Beklagte hinsichtlich des Badezimmers zwar vorgetragen, daß sich ein 50 cm langer Riß unter dem Waschbecken befunden haben soll, hinsichtlich weiterer Risse hat er keinerlei detaillierten Angaben gemacht. Ebenso wie Dübellöcher sind auch Abplatzungen an Kacheln und Setzrisse so lange sie das übliche Maß, das bei einer vertragsgemäßen Nutzung entsteht, nichtüberschreiten, nicht als Fehler einzustufen, die einen Einfluß auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung haben. Dies ist unabhängig davon, daß sich die Entstandssetzungs- und Enthaltungspflicht des Vermieters grundsätzlich auch auf die Beseitigung solcher Fehler bezieht. Für den Mieter stellen sie, wenn nicht das übliche Maß überschritten wird, lediglich Unannehmlichkeiten dar, die als für die Gebrauchstauglichkeit unerheblich einzustufen sind. Jedenfalls dürfte der Beklagte, wenn die Risse optisch auffällig gewesen sein sollten, mit seinem Minderungsrecht nach § 539 BGB ausgeschlossen sein. Er hat die Wohnung vor Vertragsunterzeichnung besichtigt, optisch auffällige Risse hätten ihm auffallen müssen. Falls er diese nicht wahrgenommen haben sollte, so wäre dies auf grobe Fahrlässigkeit zurückzuführen. Eine Zusicherung der Vormieterin, daß die Vermieterin angebliche Mängel beseitigt (welche?), wäre nicht der Klägerin zuzurechnen, da die Vormieterin nicht Erfüllungsgehilfin der Klägerin war.

Auch ein fehlender Schutzanstrich bei der Terrassenverkleidung stellt keinen Mangel dar, der die Gebrauchstauglichkeit im Sinne von§ 537 Abs. 1 BGB mindert. Der Vortrag des Beklagten, die Terrassenverkleidung sei zu 2/3 "völlig zerstört", ist unsubstantiiert. So weit er darlegt, daß teilweise das Holz rissig und verzogen gewesen sein soll, ist auch dies nicht ausreichend, um von einer erheblichen Beeinträchtigung auszugehen.

Im übrigen gilt auch hier, daß der Beklagte dann, wenn tatsächlich durch den fehlenden Schutzanstrich eine erhebliche optische Beeinträchtigung, die zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit führt, vorhanden gewesen sein soll, er diese bei Vertragsabschluß hätte erkennen können. Seine angebliche Unkenntnis würde auf grober Fahrlässigkeit beruhen. Auch insoweit stünde ihm kein Recht auf Minderung nach § 539 BGB zu.

Soweit der Beklagte gegen die Mietzinsforderung mit Stornokosten in Höhe von 20,- DM aufrechnet, hat er diese bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung am 22. Oktober 1996 nicht nachgewiesen. Da die Klägerin den Anfall der Stornokosten bestritten hat, ist der Beklagte beweisfällig geblieben. Soweit er mit dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 25.10.1996 nach Schluß der mündlichen Verhandlung eine Fotokopie eines Kontoauszuges beifügt, ist dieser neue Vortrag nach § 296 a ZPO nicht zuzulassen.

Für den Monat Juni 1996 steht der Klägerin noch ein restlicher Mietzins in Höhe von 309,62 DM zu.

Von der Bruttomiete in Höhe von 914,87 DM ist die Zahlung des Beklagten in Höhe von 525,- DM vom 26.06.1996 in Abzug zu bringen. Insoweit haben die Parteien übereinstimmend teilweise die Hauptsache für erledigt erklärt.

Weiter ist der Beklagte berechtigt wegen der eingeschränkten Nutzbarkeit des Wohnzimmers aufgrund der anstehenden Parkettversiegelung den Mietzins für die Zeit vom 01. bis 04.05.1996 in Höhe von 50 % der auf das Wohnzimmer entfallenden Nettomiete, d.h. in Höhe von 4,44 DM täglich, gleich insgesamt 17,76 DM zu mindern. Für die Zeit vom 05.05. bis 09.05.1996 steht dem Beklagten ein Minderungsrecht in Höhe von 100 % der auf das Wohnzimmer entfallenden Nettomiete, d.h. in Höhe von 8,88 DM täglich, bei 5 Tagen in Höhe von 44,40 DM zu. Während dieser Zeit konnte der Beklagte das Wohnzimmer überhaupt nicht vertragsgerecht nutzen. Zwar ist die Parkettversiegelung an einem Tag, nämlich am 06.05.1996 durchgeführt worden. Durch Vorlage der Quittung vom 09.05.1996 hat der Beklagte jedoch nachgewiesen, daß am 05.05.1996 das Wohnzimmer ausgeräumt und am 09.05.1996 wieder eingeräumt wurde. Gerichtsbekannt ist, daß eine Versiegelung in der Regel mehrere Tage lang aushärten muß, bevor der Raum wieder betreten werden und belastet werden darf. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedurfte es deshalb nicht. Die Klägerin hätte darlegen und unter Beweis stellen müssen, daß hier abweichend vom Regelfall eine Versiegelung durchgeführt worden ist, bei der das Parkett sofort nach Abschluß der Arbeiten betreten werden konnte. Dies hat sie nicht getan.

Für die eingeschränkte Nutzung der Terrasse ist ein Minderungsbetrag in Höhe von insgesamt 18,09 DM nach§ 287 ZPO angemessen. Dabei ist von einer Einschränkung der Nutzbarkeit der Terrasse um 25 % bis zur Reparatur der Tür am 13.05.1996 ausgegangen worden. Dies ergibt einen täglichen Minderungsbetrag in Höhe von 1,40 DM × 13 Tage = 18,09 DM.

Weitere Minderungsrechte standen dem Beklagten, wie zuvor ausgeführt, nicht zu. Soweit der Beklagte mit Ansprüche wegen Eigenaufwendungen in Höhe von 200,- DM wegen Reinungsarbeiten, in Höhe von 43,45 DM wegen Klebestreifen sowie in Höhe von 240,- DM wegen Ausräumen, Einräumen und Lagern der Möbel aufrechnet, war wegen der mietvertraglichen Regelung des § 4 Nr. 3 der AGB, soweit die aufrechenbaren Ansprüche begründet waren, eine Verrechnung mit der Juli-Miete 1996 vorzunehmen.

Von der Bruttomiete für Juli 1996 in Höhe von 914,87 DM waren 114,90 DM in Abzug zu bringen, da die Mietzinsforderung insoweit durch Aufrechnung erloschen ist.

Dem Beklagten war ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 538 Abs. 2 BGB wegen der nach Durchführung der Parkettversiegelung notwendigen Reinigungsarbeiten in Höhe von 100,- DM unter Anwendung von § 287 ZPO zuzubilligen. Die einzelnen Arbeiten hat der Beklagte nicht nachgewiesen. Es ist jedoch nachvollziehbar und gerichtsbekannt, daß durch Abschleifen eines Parkettfußbodens feiner Staub entsteht, so daß eine anschließende Reinigung notwendig ist. Feiner Staub dringt auch durch Ritzen, wenn Möbel abgedeckt und die Tür abgeklebt werden. Bei einem angesetzten Stundenlohn von 15,- DM für eine Reinigungskraft dürften jedoch, ohne daß der Beklagte weitere Einzelheiten dargelegt hat, allenfalls 6 bis 7 Reinigungsstunden anfallen. Ein Betrag in Höhe von 100,- DM erscheint somit angemessen nach § 287 ZPO.

Weiter ist nach der vorgelegten Quittung über 43,45 DM vom 03.05.1996 ein Betrag in Höhe von 14,90 DM für Klebestreifen als Aufwendungsersatz nach § 538 Abs. 2 BGB anzuerkennen. Aus der Rechnung ergeben sich zwei Positionen für Kleber, nämlich einmal in Höhe von 6,95 DM und ein anderes Mal in Höhe von 7,95 DM. Die übrigen Positionen sind nicht als Klebestreifen erkennbar.

In Höhe von weiteren 240,- DM für das Ausräumen des Wohnzimmers, Lagern und Einräumen steht dem Beklagten demgegenüber kein weiterer Schadensersatzanspruch nach § 538 Abs. 2 BGB zu.

Unstreitig hat die Klägerin einen Betrag in Höhe von 240,- DM anerkannt und dem Beklagten gutgeschrieben. Aus der vorgelegten Quittung über 480,- DM vom 09.05.1996 ergibt sich, daß zwei Mann je vier Stunden tätig waren, wobei ein Stundenlohn von 60,- DM inkl. zugrunde gelegt worden ist. Weiter ist erkennbar, daß es sich bei diesen Personen nicht um Fachpersonal, sondern um Laien handelt. Die Klägerin hat bestritten, daß ein Stundenlohn in Höhe von 60,- DM erforderlich sei und hat dargelegt, daß allenfalls 30,- DM anzuerkennen seien. Nach§ 538 Abs. 2 BGB hat der Mieter lediglich einen Aufwendungsersatzanspruch, soweit die Aufwendungen bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt erforderlich waren. Der Mieter trägt insoweit die Beweislast. Aus dem vorgelegten außergerichtlichen Schriftwechsel ergibt sich, daß der Beklagte selbst den Termin zur Parkettversiegelung mit der von der Klägerin beauftragten Firma vereinbart hat. Insoweit trifft sein Einwand nicht zu, er habe unter Zeitdruck am Freitagnachmittag Personen beauftragen müssen, das Wohnzimmer auszuräumen, ohne zuvor Preisvergleiche einholen zu können.

Der Beklagte hätte die Möglichkeit gehabt, einen späteren Termin zur Durchführung der Arbeiten zu vereinbaren. Bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte der Beklagte nicht Laien für einen Stundensatz in Höhe von 60,- DM mit dem Ausräumen und Einräumen des Zimmers beauftragen müssen. Ein Stundensatz von 30,- DM wäre durchaus angemessen gewesen. Der Beklagte hat nicht ausreichend dargelegt, daß er zu diesem Stundensatz hätte keine Möbeltransporteure finden können. Über die bereits anerkannten 240,- DM steht ihm somit kein weiterer Aufwendungsersatzanspruch nach § 538 Abs. 2 BGB zu.

Für den Monat August 1996 schuldet der Beklagte der Klägerin Mietzins in Höhe von 307,26 DM. Dies ergibt sich aus der Bruttomiete in Höhe von 914,87 DM abzüglich am 14.08.1996 geleisteter 175,- DM und am 29.08.1996 geleisteter 432,61 DM.

Entgegen der Ansicht des Beklagten steht ihm gegenüber dieser Forderung kein Schadensersatzanspruch nach § 538 Abs. 2 BGB in Höhe von 793,45 DM für die Sanierung der Terrasse und des Badezimmers zu.

Wie zuvor ausgeführt, handelte es sich bei dem fehlenden Schutzanstrich der Terrassenverkleidung und den Rissen im Badezimmer nicht um einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB, durch den die Tauglichkeit der Mietsache gemindert wurde. Auch steht dem Anspruch nach § 538 Abs. 2 BGB die grob fahrlässige Unkenntnis des Beklagten bei Vertragsabschluß nach§ 539 BGB entgegen.

Richtig ist, daß § 539 BGB nicht auf die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters nach § 536 BGB Anwendung findet, er findet jedoch Anwendung auf die Rechte des Mieters nach §§ 537 und 538 BGB.

Unabhängig davon fehlt es an einer fälligen aufrechenbaren Forderung, da eine nachvollziehbare Rechnung des von dem Beklagten mit den Arbeiten beauftragten Carl Müller nicht vorliegt. Der Beklagte hat lediglich einen Kostenvoranschlag vom 13.06.1996 vorgelegt. Aus diesem ergibt sich zudem weder, ob eine Abrechnung auf Quadratmeterbasis oder nach den geleisteten Arbeitsstunden zu erfolgen hat, noch welche Kosten im einzelnen auf welche Arbeiten entfallen. Das von dem Beklagten vorgelegte Schreiben des von ihm Beauftragten vom 19.08.1996 nimmt lediglich auf diesen Kostenvoranschlag Bezug.

Für den Monat September 1996 stehen der Klägerin, nachdem der Beklagte am 30.09.1996 899,87 DM zahlte und die Klägerin daraufhin die Hauptsache mit nachgelassenem Schriftsatz vom 11.11.1996 für teilweise erledigt erklärte, noch 15,- DM zu.

Es ist von einer übereinstimmenden teilweisen Erledigungserklärung der Parteien auszugehen, da der Beklagte im Termin am 22.10.1996 erklärte, am 30.09.1996 899,87 DM auf die September-Miete geleistet zu haben. Sein Schweigen auf den ihm zur Stellungnahme hinsichtlich der teilweisen Erledigungserklärung übersandten Schriftsatz vom 11.11.1996 ist unter Berücksichtigung dieser Erklärung im Termin zur mündlichen Verhandlung als konkludente Erledigungserklärung anzusehen.

c)

Der geltend gemachte Zinsanspruch ist als Verzugsschaden nach §§ 284 Abs. 2, 285, 286 BGB begründet.

Der Beklagte befand sich in Höhe der jeweils zugesprochenen Beträge seit den im Tenor bezeichneten Terminen im Schuldnerverzug.

Die Miete war jeweils, wie sich aus der vertraglichen Regelung in § 4 Abs. 1 der AGB der Klägerin ergibt, monatlich, spätestens bis zum 3. Werktag des Kalendermonats im voraus zu zahlen.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist diese Vorfälligkeitsklausel nicht im Sinne von §§ 9 f AGB-Gesetz unwirksam. Es trifft nicht zu, daß durch die weitere in dem Mietvertrag vorhandene Klausel, nach der der Mieter mit einer Forderung im Sinne von § 538 BGB gegen die Mietforderung nur aufrechnen kann, wenn er seine Absicht der Vermieterin mindestens einem Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat, das Minderungsrecht des Mieters völlig ausgehüllt werde. Das Minderungsrecht des Mieters wird durch diese Kombination nämlich nicht berührt. Die Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit bezieht sich lediglich auf Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB. Das Recht zur Minderung nach § 537 BGB bleibt demgegenüber unberührt. Ein Verstoß gegen § 537 Abs. 3 BGB liegt daher nicht vor.

Selbst eine Klauselkombination bei der generell das Recht zur Aufrechnung gegen eine Mietforderung nur bei schriftlicher Anzeige der Aufrechnungsabsicht mindestens einen Monat vor. Fälligkeit der Mietforderung zugelassen wird, bei der also auch Aufrechnungen mit Mietminderungsansprüchen von einer schriftlichen Anzeige abhängig gemacht werden, wird von einem überwiegenden Teil der Rechtsprechung für zulässig gehalten (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 15.03.1993 in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1993, S. 176 f., LG Berlin in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1996, S. 541). Die Regelung des§ 551 BGB, nach der der Mietzins am Monatsende fällig ist, ist abdingbar. Eine Klausel, nach der der Mieter monatlich im voraus vorleistungspflichtig ist, belastet diesen nicht unangemessen, da das Vorleistungsrisiko bei einer monatlichen Zahlung gering ist. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt auch nicht vor, wenn eine Beschränkung des Aufrechnungsrechtes vereinbart wird, die den Mieter nicht an der Aufrechnung hindert und ihn nicht auf den Klageweg verweist.

Zumutbar ist es, wenn der Mieter lediglich, wie dies auch vorliegend der Fall ist, mit der Aufrechnung warten muß. Es besteht durchaus ein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, bevor eine Aufrechnung mit einer Schadensersatzforderung erfolgt, Gelegenheit zur Prüfung der Berechtigung der Forderung zu erhalten. Dies gilt insbesondere dann, wenn, wie dies vorliegend der Fall war, grundsätzlich die Miete per Lastschrift eingezogen wird. Dann ist eine gewisse Vorlaufzeit nötig, um den Lastschrifteinzug korrigieren zu können.

Der Klägerin ist ein Zinssatz in Höhe von 7 % zuzusprechen. Sie hat dargelegt und durch Vorlage ihres Geschäftsberichtes nachgewiesen, daß sie in der Lage gewesen wäre, eine 7 %ige Rendite bei rechtzeitiger Zahlung der Miete zu erzielen.

3.

Der Räumungsanspruch ist nach § 556 Abs. 1 BGB begründet.

Das Mietverhältnis ist wirksam durch die Kündigung vom 06.09.1996 beendet worden.

Der Klägerin stand ein Kündigungsgrund nach§ 554 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 2 BGB zu.

Zum Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kündigung vom 06.09.1996 befand sich der Beklagte mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug, der den Mietzins für zwei Monate erreichte.

Wie sich aus dem unter 2. Ausgeführten ergibt, schuldete der Beklagte den Mietzins monatlich und im voraus. Die September-Miete war in voller Höhe von 914,87 DM offen. Zusätzlich bestanden Mietrückstände aus den Monaten April, Juni, Juli und August 1996, so daß insgesamt ein Mietrückstand nach Berücksichtigung der berechtigten Minderungsansprüche und der berechtigten Aufwendungsersatzansprüche in Höhe von 2.579,59 DM bestand.

Es kann dahingestellt bleiben, ob dem Beklagten ein Verschuldensvorwurf daraus gemacht werden kann, daß er den Minderungsbetrag für die Monate April, Mai und Juni 1996 auf 750,- DM schätze und insoweit keine Mietzahlungen vornahm. Denn, auch wenn ein Minderungsbetrag in Höhe von 750,- DM anstelle der berücksichtigten 297,25 DM zugrunde gelegt wird, bliebe per 06.09.1996 ein offener Mietzins in Höhe von insgesamt 2.126,84 DM bestehen, der zwei Monatsmietenüberschreitet. Bei den von dem Beklagten ebenfalls als Minderung bezeichneten 15,- DM für die Garagenmiete handelt es sich, wie sich aus dem weiteren Vortrag des Beklagten ergibt, um einen von ihm angenommenen Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß bzw. aus "sittenwidriger Schädigung". Auch nach dem Beklagtenvortrag handelt es sich nicht um einen Mangel nach § 537 BGB.

Soweit dem Beklagten über den Minderungsanspruch hinaus ein Zurückbehaltungsrecht wegen des ihm zustehenden Anspruchs auf Instandsetzung und -haltung der Mietsache nach § 536 BGB zustand, konnte er sich darauf längstens bis zum 19.08.1996, nämlich bis zu dem Zeitpunkt, zu dem auch nach Vortrag des Beklagten sämtliche angebliche Mängel behoben waren, berufen. Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 06.09.1996 bestand jedenfalls kein Zurückbehaltungsrecht mehr.

4.

Die Widerklage ist unbegründet.

Wie unter 2. a) ausgeführt, ist der Mietvertrag wirksam auch hinsichtlich der Stellplatzmiete abgeschlossen worden. Sowohl der Feststellungsanspruch wie auch der Schadensersatzanspruch des Beklagten und Widerklägers ist somit nicht begründet.

5.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 91 a ZPO. Soweit sich der Rechtsstreit durch die teilweisen übereinstimmenden Erledigungserklärungen der Parteien in der Hauptsache erledigt hat, waren die Kosten dem Beklagten aufzuerlegen, da die Klage insoweit begründet gewesen wäre.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711, 709 ZPO.