I.

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid, mit dem die Beklagte einen Ausgleichsbetrag nach § 41 Abs. 4 Städtebauförderungsgesetz - StBauFG - festgesetzt hat.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks ..., ... Straße 42 (Gemarkung ..., Flur 11, Flurstück 31/2). Die Parzelle ist 350 qm groß und mit einem Mehrfamilienhaus bebaut. Es gehört zu dem blockartig umbauten Straßengeviert ... Straße/...straße/...straße/...straße. Es liegt in Geltungsbereich der Satzung vom 11. Oktober 1972, mit der das Areal "...-Süd, erster Abschnitt" als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt wurde, war jedoch dem eigenen Zustand nach (Zuschnitt, Standard der Wohnungen) nicht sanierungsbedürftig. Im Blockinneren befanden sich vor Durchführung der Sanierung abbruchreife Gebäude.

Am 19. April 1972 hatte der Rat der Beklagten den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 4 Abs. 3 StBauFG beschlossen. Er folgte damit dem Antrag der Drucksache Nr. 311/72, der in der Begründung auf die Informations-Drucksache Nr. 243/72 Bezug nahm. Diese an alle Ratsmitglieder verteilte Drucksache entwickelte u.a. ein "übergeordnetes Neuordnungskonzept". Der Bericht über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen (Anlage 2 zur Drucksache 860/72) stellte eine Einwohnerzahl von 10.700 fest, entwarf drei Planungsalternativen (mit Projektionen von 13.500, 11.300 und 9.700 Einwohnern) und ermittelte die voraussichtlichen Kosten durch Bandbreiten, die durch die "Eckwerte" jeweils der Planalternativen I und III gebildet waren. Unter ausdrücklichem Hinweis auf die Drucksache Nr. 860/72 beschloß der Rat der Beklagten am 11. Oktober 1972 die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "...-Süd, erster Abschnitt" als Satzung und zusätzlich drei Durchführungsgrundsätze (die sich auf die Beschaffung von Ersatzwohnungen, die Modernisierung der Versorgung und die Verbesserungen der Umweltverhältnisse beziehen). Das Gebiet ist u.a. durch eine Grundstücksliste festgelegt, die auch das Grundstück des Klägers aufführt. Die Sanierungssatzung wurde durch Verfügung des Regierungspräsidenten in Hannover vom 15. Mai 1973 genehmigt und am 6. Juni 1973 bekannt gemacht. Durch verschiedene Maßnahmen bemühte sich die Beklagte, die Mitwirkung der Bevölkerung zu gewinnen. Im späteren Verlauf entwickelte die Verwaltung eine "Rahmenplanung", die sich an der Planungsalternative III orientierte. Die Drucksache Nr. 574/74 erwähnte die Rahmenplanung in Anlage 3. Am 27. Juni 1974 beschloß der Rat der Beklagten unter Bezugnahme auf die Drucksache Nr. 574/74 mit vier Anlagen die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "...-Süd, zweiter Abschnitt" (in Kraft seit dem 27.12.1974). Für den Block, zu dem das Grundstück des Klägers gehört, wurde der Bebauungsplan Nr. 914 beschlossen und am 7. März 1979 bekanntgemacht. Er setzt u.a. eine Tiefgarage im Blockinnenbereich und einen öffentlichen Spielplatz fest. Die Entkernung des Blockinnenbereichs und der Bau einer Tiefgarage sind abgeschlossen (Vermerk vom 21.3.1983). Mit Bescheid vom 20. Oktober 1983, dem Verfahrensbevollmächtigten des Klägers zugestellt am 24. Oktober 1983, erklärte die Beklagte auf Antrag des Klägers die Sanierung seines Grundstücks gemäß § 50 Abs. 1 StBauFG für abgeschlossen.

Mit dem angefochtenen Bescheid vom 18. November 1983 (zugestellt am 23. November 1983) setzte die Beklagte nach Anhörung des Klägers den Ausgleichsbetrag nach § 41 Abs. 4 StBauFG auf 30,- DM pro Quadratmeter gleich 10.500,- DM fest. Sie stützte den Betrag von 30,- DM pro Quadratmeter auf die zonalen Grundwertkarten, in denen der Gutachterausschuß den Anfangswert auf 234,- DM und den Endwert auf 275,- DM zum Wertermittlungsstichtag 3. Mai 1983 ermittelt hatte. Von dem hiernach errechneten Differenzbetrag von 41,- DM pro Quadratmeter setzte sie einen Betrag von 11,- DM pro Quadratmeter ab, weil das Grundstück selbst hinsichtlich seines Zuschnitts und des Zustandes der Wohnungen nicht sanierungsbedürftig gewesen sei. Der Widerspruch des Klägers wurde am 3. Mai 1984 zurückgewiesen (durch den mit Schreiben vom 27. April 1984 übersandten, am 30. April 1984 unterzeichneten Widerspruchsbescheid).

Der Kläger hat am 22. Mai 1984 Klage erhoben und zur Begründung geltend gemacht: Die Beklagte habe bei der Abgrenzung des Sanierungsgebiets ermessensfehlerhaft gehandelt. Das Grundstück liege am äußersten Rand des Sanierungsgebietes und sei von der Sanierung nicht betroffen. Die Sanierung habe den Wert des Grundstücks nicht erhöht, zumal die Mieten konstant geblieben seien. Die Berechnung der Bodenwerte leide an Unstimmigkeiten. Die Berechnung des Bodenwerts für das einzelne Grundstück des Klägers fehle. Die von der Beklagten genannten Vergleichspreise bezögen sich auf Grundstücke, die nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung gar nicht vergleichbar seien. Die Richtwerte, auf die sich die Beklagte berufe, ließen in Wahrheit eine überproportionale Steigerung der Bodenpreise im Sanierungsgebiet nicht erkennen. Der zugrunde gelegte Endwert wäre auch ohne Sanierungsmaßnahmen erreicht worden.

Der Kläger hat beantragt,

Die Beklagte hat beantragt,

Die Beklagte hat dargelegt, daß die Sanierungssatzung wirksam sei. Die Begründung der Drucksache Nr. 860/72 reiche aus. Das Sanierungsverfahren sei mehrstufig aufgebaut; die Satzung dürfe die Planungsziele nicht präjudizieren, weil sonst eine echte Abwägung im Bauplanungsverfahren nicht mehr stattfinden könne. Das Grundstück des Klägers sei zu Recht in das Sanierungsgebiet einbezogen worden, weil Mißstände in bezug auf das Grundstück vorgelegen hätten. Die Bodenwerte seien zweistufig bestimmt worden. Es sei zulässig gewesen, von zonalen Grundwerten auszugehen, weil die den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umstände im wesentlichen gleich seien. Die Grundanfangs- und -endwerte seien überprüft worden. Der Abschlag von 11,- DM pro Quadratmeter beruhe darauf, daß die im Fall des Klägers nicht erforderliche Sanierungsmaßnahme der Umlegung sehr hoch bewertet worden sei.

Das Verwaltungsgericht Hannover - 8. Kammer Hannover - hat der Klage mit Urteil vom 5. Dezember 1984 stattgegeben aus folgenden Gründen: Die dem angefochtenen Bescheid zugrunde liegende Sanierungssatzung sei unwirksam. Der Rat der Beklagten habe die wesentlichen Gründe und Ziele der Sanierung nicht mitbeschlossen. Das sei aber erforderlich gewesen. Schon der Bericht an die Genehmigungsbehörde müsse die Gründe darlegen, die eine förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets rechtfertigen. Nur der Rat könne sie beschließen, weil sie nicht zur laufenden Verwaltung gehörten. Auch die Genehmigungspflicht nach § 15 StBauFG setze ein Mindestmaß an Ziel-Konkretisierung voraus. Der Fehler sei weder nach § 155 b BBauG unbeachtlich noch nach § 155 a BBauG heilbar. Denn die Begründung fehle hier völlig, und das Fehlen von Sanierungsgründen stelle zugleich einen materiell-rechtlichen Fehler dar.

Die Beklagte hat gegen das am 4. Februar 1985 zugestellte Urteil am 31. Januar 1985 Berufung eingelegt. Die Beklagte macht geltend: Unterstelle man die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichtlichen Urteils als richtig, so sei die Sanierungssatzung wirksam. Die Beklagte habe Zielvorstellungen gehabt, die den vom Verwaltungsgericht aufgestellten Anforderungen genügt hätten. Das Urteil sei aber auch rechtlich nicht haltbar. Das Städtebauförderungsgesetz verlange nicht, daß ein Sanierungskonzept mitbeschlossen werde.

Die Beklagte beantragt,

Der Kläger beantragt,

Der Kläger beruft sich auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Er führt ergänzend aus, es sei unzulässig, das Sanierungsgebiet größenmäßig so festzusetzen, daß die Kosten weitläufig verteilt werden könnten. Die Satzung müsse daraufhin überprüft werden können, was aber eine Begründung voraussetze. Im übrigen wiederholt und vertieft der Kläger seine Bedenken gegen die Ermittlung des Ausgleichsbetrages. Der Kläger habe von Anfang an die Entlassung seines Grundstücks aus der Sanierung verlangen können; das "Herbeiwarten" eines höheren Ausgleichsbetrages sei rechtsmißbräuchlich.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die von den Beteiligten in beiden Rechtszügen gewechselten Schrifsätze Bezug genommen.

Die Verwaltungsvorgänge der Beklagten (Beiakte A), ein Exemplar des Bebauungsplans Nr. 914 mit zwei angehefteten Grundwertkarten (Beiakte B), zwei Aktenordner mit Unterlagen zum Sanierungsgebiet ...-Süd, erster Abschnitt (Beiakte C) und ...-Süd, zweiter Abschnitt (Beiakte D), eine Mappe mit der Aufschrift "Sanierung in ..." (Beiakte E) sowie eine Broschüre "Sanierung ...-Süd" (Beiakte F) lagen vor und waren ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hätte die Klage abweisen müssen. Der angefochtene Heranziehungsbescheid vom 18. November 1983 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 27. April 1984 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a)

Dem tragenden Grund des verwaltungsgerichtlichen Urteils der Annahme nämlich, daß die Sanierungssatzung nichtig sei kann nicht gefolgt werden. Die Satzung vom 11. Oktober 1972, mit der die Ratsversammlung die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen hat (im folgenden kurz: Sanierungssatzung), ist wirksam.

1.

Der eventuelle Nichtigkeitsgrund, auf den sich der Kläger in erster Linie beruft, wäre in einem Verstoß gegen § 3 Abs. 1 Satz 3 StBauFG zu suchen. Nach dieser Vorschrift können einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, ganz oder teilweise aus dem Gebiet ausgenommen werden. Der Kläger macht eine Verletzung dieses Einzelabgrenzungsermessens (Ausnahmeermessens) geltend; sie würde möglicherweise die Teilnichtigkeit der Sanierungssatzung zur Folge haben (eine andere Betrachtungsweise, nach der die Beklagte Gelegenheit zu erneuter Ermessensbetätigung haben müßte, könnte auch zur Gesamtnichtigkeit führen; vgl. Neuhausen, in: Kohlhammer-Kommentar zum StBauFG, 1986, RdNr. 26 m zu § 5, S. 19). Das kann indessen dahingestellt bleiben. Denn ein Verstoß gegen § 3 Abs. 1 Satz 3 StBauFG liegt nicht vor.

Der Spielraum des Ausnahmeermessens wird nach dem gesetzlichen Ermessenstatbestand eröffnet, wenn das einzelne Grundstück "von der Sanierung nicht betroffen" wird. Diese Voraussetzung ist nicht gegeben. "Nicht betroffen" ist ein Grundstück nämlich nicht schon dann, wenn sein eigener Zustand zu städtebaulichen Mißständen nichts beiträgt. Für die Betroffenheit genügt es, daß die Parzelle im Einflußbereich städtebaulicher Mißstände liegt (vgl. BVerwG, Urt. v. 6.7.1984 - 4 C 14.81 -, DVBl 1985, 114 ff.; Neuhausen, in: Kohlhammer Kommentar zum StBauFG, RdNr. 20 zu § 3, S. 12; vgl. ferner Bielenberg, Kommentar zum StBauFG, RdNr. 16 zu § 3, S. 6).

Der Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) verbietet es allerdings, den Kreis der durch die Ausstrahlungen städtebaulicher Mißstände auf anderen Flächen in Mitleidenschaft gezogenen Grundstücke allzu weit zu ziehen. Aus dieser Überlegung kann beispielsweise die Nicht-Betroffenheit intakter Grundstücke in den Randzonen sanierungsbedingter Stadtareale folgen. Der Umstand, daß das Grundstück des Klägers in der Tat unmittelbar an der Grenze des Sanierungsgebiets "... Süd, erster Abschnitt" liegt, hat hier jedoch von vornherein kaum Gewicht, weil die östlich der ... Straße gegenüberliegenden Grundstücke in den zweiten Anschnitt des Sanierungsgebiets ...-Süd einbezogen worden sind und bereits zum Bereich der vorbereitenden Untersuchungen gehörten. "Im Einflußbereich" städtebaulicher Mißstände liegt ein Grundstück aber jedenfalls dann, wenn es zu einem "Block" (Straßenkarree) innerhalb eines Sanierungsgebiets gehört, der städtebauliche Mißstände aufweist. Dies traf auf das Grundstück des Klägers im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes zu (z.B. war der Blockinnenraum durch abbruchreife Hinterhäuser und Nebengebäude beeinträchtigt; weitere Einzelheiten sind in dem angefochtenen Bescheid aufgeführt). Da hiernach das Grundstück des Klägers von der Sanierung betroffen war, stand der Gemeinde der Spielraum des Ausnahmeermessens nach § 3 Abs. 1 Satz 3 StBauFG von vornherein nicht zur Verfügung. Darauf, ob und inwieweit ein nicht betroffenes Grundstück aus Zweckmäßigkeitsgründen aus dem Gebiet ausgenommen werden könnte, kommt es hier nicht an.

2.

Das verwaltungsgerichtliche Urteil beruht indes auf der Annahme eines materiellen Fehlers, der die Gesamtnichtigkeit der Sanierungssatzung zur Folge hätte. Dieser Fehler soll darin bestehen, daß der Rat der Beklagten "die wesentlichen Gründe und Ziele der Sanierung" nicht beschlußmäßig gebilligt habe. Als Rechtsgrundlage dieser Beanstandung kommen das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 4 Satz 3 StBauFG (aa), die Berichtspflicht nach § 5 Abs. 2 Satz 2 StBauFG (bb), die Genehmigungspflicht nach § 15 StBauFG (cc) und das Kommunalverfassungsrecht (dd) in Betracht. Letztlich scheint das Verwaltungsgericht eine Analogie zu § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG ziehen und ein Entwicklungsgebot auch für das Verhältnis zwischen Sanierungssatzung und Durchführung der Sanierung bejahen zu wollen (ee). Der Schlußstein in der Begründung des verwaltungsgerichtlichen Urteils ist der Umkehrschluß aus § 155 b BBauG (ff).

aa)

Nach § 1 Abs. 4 Satz 3 StBauFG sind die Belange der Betroffenen, insbesondere der Eigentümer, der Mieter und Pächter, und die der Allgemeinheit gerecht gegeneinander abzuwägen. Das Abwägungsgebot gilt aber für alle "Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen" (§ 1 Abs. 4 Satz 1 StBauFG) und deshalb innerhalb des Regelungs- und Wirkungsbereichs der jeweiligen einzelnen Maßnahme. Den Abwägungshorizont, der in § 3 Abs. 1 StBauFG für die Sanierungssatzung vorgesehen ist, vermag das Abwägungsgebot jedoch ebensowenig - etwa in Richtung auf ein vorzuschaltendes, die Sanierung anleitendes Programm oder Konzept - zu erweitern, wie es für das Verhältnis einzelner Sanierungsmaßnahmen untereinander gilt (was notwendig eine Hierarchisierung der einzelnen Maßnahmeebenen zur Folge hätte). Eine Verletzung des Abwägungsgebots macht übrigens der Kläger selbst nicht geltend.

bb)

Dem Antrag auf Genehmigung der Sanierungssatzung ist ein Bericht über das Ergebnis vorbereitender Untersuchungen und über die Gründe, die eine förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebiets rechtfertigen, beizufügen (§ 5 Abs. 2 Satz 2 StBauFG). Daß jedoch "die Gründe, die eine förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebiets rechtfertigen", mehr umfassen sollen als die in § 3 Abs. 1 StBauFG aufgeführten Voraussetzungen - nämlich das Bestehen städtebaulicher Mißstände, deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen erforderlich ist -, läßt sich dem Gesetz nicht entnehmen (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.10.1978 - 4 C 48.76 -, BRS 33 Nr. 198 = NJW 1979, 2577 f.; Urt. v. 6.7.1984 - 4 C 14.81 -, DVBl 1985, 114 ff.; Urt. v. 7.9.1984 - 4 C 20.81 - DVBl. 1985, 116 ff.; vgl. ferner BGH, Urt. v. 8.5.1980 - III 27/77 -, BGHZ 77, 338 ff., 344[BGH 08.05.1980 - III ZR 27/77]; Neuhausen, a.a.O., RdNr. 14 zu § 5, S. 9; vgl. auch RdNr. 13 zu § 5, S. 7 f.). Insbesondere die Entwicklung planerischer Grundziele gehört nicht zu den Voraussetzungen einer Sanierungssatzung. Es trifft zwar zu, daß der Runderlaß des Niedersächsischen Sozialministers vom 7. Juni 1972 (Nds. MBl S. 916) ein städtebauliches Konzept in diesem Sinne verlangt (vgl. die Ziffern 2.15, 3.22 des Erlasses). Ob eine solche Prüfung im Genehmigungsverfahren wünschbar und insoweit von § 5 Abs. 2 StBauFG gedeckt ist, braucht hier nicht erörtert zu werden. Denn zu den in § 3 StBauFG normierten gesetzlichen Anforderungen, deren Mißachtung die Nichtigkeit der Sanierungssatzung zur Folge hat, gehört ein zusätzliches städtebauliches Konzept nicht. Ein Runderlaß vermag an dieser Rechtslage nichts zu ändern.

cc)

Die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes löst u.a. die Genehmigungspflicht für Veräußerungen und vergleichbare Vorgänge aus (§ 15 StBauFG). Zwar läßt sich die Genehmigungspflicht nach § 15 StBauFG in mancherlei Hinsicht mit der Veränderungssperre des § 14 BBauG vergleichen; im Unterschied zur baurechtlichen Veränderungssperre steht jedoch der Zweck der Genehmigungspflicht nach § 15 StBauFG von vornherein fest: Die Genehmigungspflicht sperrt die bauliche Entwicklung, damit die beabsichtigte Beseitigung städtebaulicher Mißstände nicht erschwert oder vereitelt werden kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.10.1978 - IV C 48/76 -, NJW 1979, 2577 f,) Die Interessen des Grundeigentümers sind durch die Vorschriften über das Genehmigungsverfahren (insbesondere § 15 Abs. 3 StBauFG, vgl. BVerwG, a.a.O.) und durch verfassungskonforme Auslegung des § 15 Abs. 3 StBauFG (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.1981 - III ZR 72/80 -, NVWZ 1982, 329 ff., 330) ausreichend geschützt. Zwar setzt deshalb die Versagung der Genehmigung eine hinreichend konkretisierte Planungskonzeption voraus (vgl. BVerwG, Urt. v. 5.1.1982 - 4 C 94/79 -, NJW 1982, 2787 ff., 2788 [BVerwG 15.01.1982 - 4 C 94/79]; entschieden für die Planung in einem Entwicklungsbereich); dieses Konzept braucht aber um so weniger schon in der Sanierungssatzung enthalten zu sein (vgl. auch BVerwG, a.a.O., S. 2789), als die Sperrwirkung des § 15 StBauFG gerade dazu dient, den Gemeinden einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Sanierungsziele bis hin zur Aufstellung eines Sanierungsbebauungsplans einzuräumen (vgl. auch BVerwG, Urt. v. 7.9.1984 - 4 C 20.81 -, DVBl 1985, 116 ff., 117)[BVerwG 07.09.1984 - 4 C 20/81]. Liegt aber der Erlaß der Sanierungssatzung verhältnismäßig weit zurück und sind die Sanierungsziele nicht konkretisiert, ist insbesondere ein Sanierungsbebauungsplan noch nicht aufgestellt, so können diese Umstände in ihrem Zusammenwirken dazu führen, daß die Genehmigung nicht (mehr) versagt werden darf (vgl. BVerwG, Urt., v. 6.7.1984 - 4 C 14.81 -, DVBl 1985, 114 ff., 115[BVerwG 06.07.1984 - 4 C 14/81]; wie hier bereits früher zutreffend OVG Münster, Urt. v. 10.3.1980 - 11 a NE 15/77 und 11 a NE 13/78 -, OVGE 34, 314 ff.; die entgegenstehenden Entscheidungen des OVG Bremen, Urt. v. 30.10.1979 - II BA 90/78 -, BRS 35 Nr. 227 und des Bay. VGH, Urt. v. 17.12.1979 - Nr. 14 N-838/79 -, BRS 35 Nr. 226 sind durch die neuere Rechtsprechung des BVerwG a.a.O. überholt).

Es ist deshalb unschädlich, daß sich der Rat beispielsweise nicht schon 1972 für eine der drei Planungsalternativen entschied, sondern erst mit der förmlichen Festlegung des zweiten Abschnitts am 27. Juni 1974 die "Rahmenplanung", die sich an der Alternative III orientierte und in der Anlage 3 zur Drucksache Nr. 574/74 erwähnt war, in seinen Willen aufnahm. Im übrigen lagen diese drei Alternativen so nahe beieinander, daß das Einverständnis des Rates mit diesem Alternativen-Bündel ohne weiteres als Beschluß eines Sanierungs-Oberziels gelten könnte. Ein "übergeordnetes Neuordnungskonzept" hatte sich der Rat im übrigen schon mit dem Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen vom 19. April 1972 sinngemäß zu eigen gemacht. Denn der mit diesem Beschluß angenommene Antrag (Drucksache Nr. 311/72) war u.a. mit dem Hinweis auf die Informationsdrucksache Nr. 273/72 vom 7. März 1972 begründet, die ein solches Neuordnungskonzept enthielt.

dd)

Das verwaltungsgerichtliche Urteil nimmt die Notwendigkeit eines Ratsbeschlusses über die wesentlichen Gründe und Ziele der Sanierung auch deshalb an, weil es sich bei der Festlegung des erforderlichen Sanierungskonzeptes nicht um ein Geschäft der laufenden Verwaltung nach § 62 Abs. 1 Nr. 6 NGO handele. Damit verkennt das Verwaltungsgericht die Auffangzuständigkeit nach § 57 Abs. 2 Satz 1 NGO (für den Beschl. d. Bay. VGH v. 17.12.1979 - Nr. 14 N 838/79 -, BRS 35 Nr. 226, auf den sich das Verwaltungsgericht beruft, stellte sich diese Frage nicht, weil nach bayerischem Gemeinderecht der Gemeinderat zuständig ist, soweit nicht der erste Bürgermeister oder ein beschließender Ausschuß entscheidet; Art. 29, 30 Abs. 2 BayGO). Es kann dahinstehen, ob die Festlegung der Sanierungsziele zu den Geschäften der laufenden Verwaltung gehört; denn wenn das nicht der Fall ist, gehört sie nach § 57 Abs. 2 Satz 1 NGO in die Zuständigkeit des Verwaltungsausschusses. Die Zuständigkeit des Rates für den Beschluß über die Sanierungssatzung ergibt sich zwar aus § 5 Abs. 1 Satz 1 StBauFG i.V.m. § 40 Abs. 1 NGO; einen Ratszuständigkeit für die Sanierungsplanung im übrigen ist jedoch nicht vorgesehen. Sie ergibt sich auch nicht aus der "Wesentlichkeit" des Sanierungskonzepts. Der Gesetzgeber hat vielmehr die sog. "Bedeutungskompetenz" des Rates entgegen dem Vorschlag des Regierungsentwurfs (Landtagsdrucksache 9/1961, S. 4, 24) nicht in das achte Gesetz zur Änderung der NGO und der NLO vom 18. Februar 1982 (Nds. GVBl S. 53) aufgenommen (zum ablehnenden Ausschußvotum vgl. Landtagsdrucksache 9/3110, S. 5 und zur Begründung die Ausführungen des Berichterstatters in den stenografischen Protokollen des Niedersächsischen Landtages, 9. Wahlperiode, Spalte 9969).

Nach der in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entwickelten sog. Wesentlichkeitstheorie fallen allerdings die für "eine Existenz in Freiheit" (BVerfG, Beschl. v. 28.10.1975 - 2 BvR 883/73 u. 379, 497, 526/74 -, BVerfGE 40, 237 ff., 249) oder die für "das gesamte Gemeinwesen" (vgl. BVerfG, Beschl. v. 27.1.1976 - 1 BvR 2325/73 -, BVerfGE 41, 251 ff., 259 [BVerfG 27.01.1976 - 1 BvR 2325/73]; vgl. ferner Beschl. v. 8.8.1978 - 2 BvL 8/77 -, BVerfGE 49, 90 ff., 127 [BVerfG 08.08.1978 - 2 BvL 8/77]) [BVerfG 08.08.1978 - 2 BvL 8/77] wesentlichen Entscheidungen in die Kompetenz des parlamentarischen Gesetzgebers. Da es sich bei dem Rat der Beklagten um eine Volksvertretung handelt (Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG), wäre die Erstreckung der Wesentlichkeitstheorie auf die kommunalverfassungsrechtliche Zuständigkeitsverteilung zwischen dem Rat und den anderen gemeindeorganen erwägenswert. Aber selbst wenn man diesen Überlegungen weiter nachgeht, so folgt daraus doch nicht die Zuständigkeit des Rates für ein über den (allgemeinen) "Sanierungszweck" im Sinne der §§ 3 Abs. 1, 15 Abs. 3 Satz 1 StBauFG hinausgehendes Planungskonzept. Ob nämlich eine Entscheidung "wesentlich" ist, steht einer konkretisierenden Klärung durch die Rechtsprechung nur dann offen, wenn die Verfassung oder, bei Ausdehnung der Wesentlichkeitstheorie auf die Gemeindevertretung, der Gesetzgeber schweigt. So liegt es hier jedoch gerade nicht. Vielmehr hat der Gesetzgeber die Entscheidungen der Bauleitplanung (§ 2 Abs. 1 Satz 1 BBauG i.V.m. § 40 Abs. 1 Nr. 5 NGO) und die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes (§ 5 Abs. 1 Satz 1 StBauFG i.V.m. § 40 Abs. 1 Nr. 1 Nr. 4 NGO) als wesentlich in die Zuständigkeit des Rates verwiesen. Daß er die Sanierungsplanung im übrigen nicht in die Zuständigkeit des Gemeindeparlaments gelegt hat, ist hinzunehmen und auch im Lichte der Wesentlichkeitstheorie nicht zu beanstanden. Denn Planung vollzieht sich, bevor ihre Ergebnisse die Gestalt eines verbindlichen Planes annehmen, in aller Regel nicht durch Deduktion aus verbindlichen Oberzielen, sondern in einem schrittweisen, oft hin- und herpendelnden Entscheidungsprozeß; der Elemente sowohl der Gestaltung als auch der Anpassung aufweist. Die oben dargestellte Rechtsprechung zu § 15 Abs. 3 StBauFG trägt dieser Eigenart der Planung Rechnung. Etwas anders ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Januar 1982 (4 C 94/79 - NJW 1982, 2787 ff., 2789) [BVerwG 15.01.1982 - 4 C 94/79]. Dort heißt es zwar, "wegen der grundsätzlichen Bedeutung und der weitreichenden Folgewirkungen" sei die Gemeindevertretung für die Billigung der Planungskonzeption berufen (dies bezieht sich auf die mit einer Entwicklungsverordnung verfolgten Ziele). Aus dem nächsten Satz ergibt sich jedoch, daß die Billigung durch eine Anpassungssatzung nach § 62 StBauFG gemeint ist, also die Billigung der Planungskonzeption durch einen Beschluß, für den die Satzungszuständigkeit der Gemeindevertretung ohnehin besteht. Für die Sanierungsplanung in dem Zeitraum zwischen Sanierungssatzung und Sanierungsbebauungsplanung kommt die Besonderheit hinzu, daß der Gesetzgeber mit § 1 Abs. 4 Satz 3 StBauFG alle Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen eine mit der Volksvertretung konkurrierende Legitimation vorgesehen hat. Nach dieser Vorschrift soll nämlich den Betroffenen Gelegenheit gegeben werden, bei der Vorbereitung und Durchführung der Maßnahme mitzuwirken. Ohne die Chance der Einflußnahme auch auf das Sanierungskonzept wäre jedoch die Bereitschaft der Betroffenen zur Mitwirkung kaum zu erwarten. Dies war nach dem unwiderlegten Vortrag der Beklagten das Motiv ihres Rates, sich mit Vorgaben zur Sanierung zurückzuhalten. Bei richtiger Würdigung des StBauFG und der Wesentlichkeitstheorie ist dagegen nichts einzuwenden. Daß der Rat seinen auf unmittelbaren Wahlen beruhenden Vorrang und die letztinstanzliche Kontrolle über die Partizipation der Betroffenen nicht verliert, ist schon dadurch gewährleistet, daß er mit Vorbehaltsbeschluß (§ 40 Abs. 2 Satz 1 NGO) oder durch Beschluß über einen Sanierungsbebauungsplan (§ 40 Abs. 1 Nr. 5 NGO) die Entscheidung über jede Einzelfrage wieder an sich ziehen kann.

ee)

Der Gedanke, daß die Gemeinde bei der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets bereits eine Gesamtkonzeption zur zukünftigen Entwicklung und zur Lösung der Verkehrsprobleme haben müsse, leuchtet auf den ersten Blick ein. Es ist derselbe rechtspolitische Grundsatz, der das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG (d.h. die Notwendigkeit, den Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln) bestimmt. Der Gesetzgeber hat jedoch die Technik vorausschauender Koordinierung durch ein umfassendes Planwerk höherer Abstraktionsstufe gerade nicht auf das Verhältnis zwischen Sanierungssatzung und Sanierungsbebauungsplan übertragen. Anderenfalls hätte der Gesetzgeber ja auch die Rangverhältnisse zwischen Flächennutzungsplan und Sanierungssatzung mitregeln müssen. Die Entscheidung über die Neugestaltung sollten den Bebauungsplänen nach § 10 StBauFG a.F. vorbehalten bleiben (vgl. OVG Münster, Urt. v. 10.3.1980 - 11 a NE 15/77 u. 11 a NE 13/78 - OVGE 34, 314 ff., 316). Das Verfahren der Zielbildung im Zusammenhang mit der konkretisierenden Bebauungsplanung ist auch im Verhältnis Flächennutzungsplan/Bebauungsplan zugelassen, nämlich dann, wenn der Flächennutzungsplan gleichzeitig mit dem Bebauungsplan aufgestellt oder geändert wird (§ 8 Abs. 3 BBauG). Für die Sanierungsplanung stellt dieses sog. Parallelverfahren im Verhältnis zwischen Sanierungssatzung und Sanierungsbebauungsplan eben den Regelfall dar. Damit sind die Flexibilität der Sanierungsplanung ebenso gewährleistet wie die Mitwirkung der Betroffenen. Ob sich diese Rechtslage dadurch geändert hat, daß § 10 StBauFG a.F. mit der Novelle vom 5. November 1984 (BGBl I S. 1321) aufgehoben worden ist, kann dahinstehen. Denn in Zeitpunkt des Inkrafttretens der Sanierungssatzung ebenso wie des Bebauungsplans Nr. 914 galt § 10 StBauFG a.F. noch.

ff)

Auch der Umkehrschluß aus § 155 b Abs. 1 Nr. 3 BBauG (i.V.m. § 183 Abs. 2 BBauG und § 86 Abs. 1 Satz 1 StBauFG), daß nämlich nur die unvollständige Begründung unbeachtlich und die fehlende Begründung Nichtigkeitsgrund sei, trifft nicht zu. Es fehlt schon an der Grundlage für die Anwendung der §§ 155 a, b BBauG, weil für die Sanierungssatzung im Gegensatz zum Bebauungsplan eine Begründung nicht vorgeschrieben ist. Das Gesetz verlangt lediglich, daß dem Antrag auf Genehmigung der Sanierungssatzung ein Bericht über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen und über die Gründe, die eine förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebietes rechtfertigen, beigefügt wird (§ 5 Abs. 2 Satz 2 StBauFG). Sicherlich muß danach der Rat mit den städtebaulichen Mißständen, deren Beseitigung angestrebt wird, vertraut sein. Ober deshalb jedoch über den Satzungstext hinaus weitere Entscheidungsunterlagen, etwa das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen oder der Bericht (genauer: den Entwurf des Berichtes) nach § 5 Abs. 2 Satz 2 StBauFG kennen muß (vgl. in diesem Sinne etwa Neuhausen, a.a.O., RdNr. 13 zu § 5; vgl. auch Bielenberg, Kommentar zum StBauFG, RdNr. 14 zu § 5, S. 8), braucht hier nicht entschieden zu werden. Denn der Satzungsbeschluß vom 11. Oktober 1972 verweist ausdrücklich auf die Drucksache Nr. 860/72 mit drei Anlagen (Anlage 2 ist der Bericht über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen). Von einer unvollständigen oder gar fehlenden Begründung kann deshalb keine Rede sein. Daß der Umkehrschluß aus § 155 b BBauG im übrigen selbst nicht zutrifft, ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts inzwischen geklärt (Beschl. v. 21.2.1986 - 4 N 1.85 -, DVBl 1986, 686 f.). Das völlige Fehlen einer Begründung führt nämlich hiernach nicht zur Nichtigkeit, sondern zur Anwendung des § 155 a Abs. 1 BBauG. Daß die Sanierungssatzung schon 1973 bekanntgemacht worden ist, steht nicht entgegen. Dem Senat ist bekannt, daß die Beklagte mit der Bekanntmachung über die Geltendmachung von Verfahrens- und Formmängeln vom 18. Mai 1977 von Art. 3 § 12 des Änderungsgesetzes vom 18. August 1976 (BGBl 1 S. 2221) Gebrauch gemacht hat. Diese Überleitungsvorschrift bezog Satzungen nach dem StBauFG ausdrücklich mit ein. Folglich wäre der etwaige Formfehler geheilt.

Begründungsmängel als solche (d.h. als Verfahrensfehler) stellen nicht notwendig zugleich inhaltliche Fehler dar (vgl. BVerwG, a.a.O.). Daß aber unabhängig von etwaigen Formfehlern die Sanierungssatzung nicht gegen das materielle Recht verstößt, ist oben dargelegt.

Folglich ist von der Wirksamkeit der Sanierungssatzung auszugehen.

b)

Die Festsetzung des Ausgleichsbetrages stützt sich auf § 41 Abs. 4 Satz 1 StBauFG. Die Höhe des festgesetzten Ausgleichsbetrages hält den dagegen erhobenen Bedenken stand. Dabei sind zwei Fragen zu unterscheiden: Die Wertsteigerungen nach zonalen Grundwerten (§ 3 der Verordnung über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach den §§ 41 und 42 des Städtebauförderungsgesetzes vom 6. Februar 1972 - BGBl I 1976, 273 - im folgenden: AVO) und die Einzelbewertungen durch Zu- oder Abschläge (§ 2 Abs. 4 Satz 3 AVO). 1. Nach § 2 Abs. AVO wird der Ausgleichsbetrag aus dem Unterschied zwischen Endwert und Anfangswert errechnet. Diese Werte müssen zwar grundsätzlich für das einzelne Grundstück (§ 2 Abs. 4 Satz 1 AVO), sie können aber auch als zonale Grundwerte (§ 2 Abs. 4 Satz 2 in Verbindung mit § 3 AVO) ermittelt werden. So ist die Beklagte hier verfahren. Die Voraussetzungen dafür lagen vor. Es handelt sich bei dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 914 um ein Gebiet, in dem die allgemeinen den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umstände im wesentlichen übereinstimmen (§ 3 Abs. 1 Satz 1 AVO). Daß sich die Parzelle des Klägers durch ihren verhältnismäßig günstigen Zuschnitt ursprünglich von der anderen Grundstücken unterschied, steht nicht entgegen. Daß die Wert beeinflussenden Umstände im wesentlichen übereinstimmen, wird dadurch nämlich nicht ausgeschlossen. Nach § 3 Abs. 3 Satz 3 AVO durfte die Beklagte auch den Gutachterausschuß für die Bildung der Wertzonen und für die Ermittlung der Grundwerte in Anspruch nehmen.

Die Angriffe, die der Kläger gegen die Ermittlung der zonalen Grundwerte richtet, gehen fehl.

Das Gericht ist zwar an die Ermittlungen der zonalen Grundwerte durch den Gutachterausschuß nicht gebunden (§ 2 Abs. 6 AVO; vgl. BVerwG, Urt. v. 24.11.1978 - 4 C 56/76 -, NJW 1979, 2578 f., 2579 [BVerwG 24.11.1978 - BVerwG 4 C 56.76]). Die von dem Gutachterausschuß ermittelten Anfangs- und Endwerte stehen indessen nach dem Gesamtergebnis des Verfahrens fest (§ 108 Abs. 1 VwGO). Wenn nicht schon die Grundwertkarten das Gericht in die Lage versetzen, die entscheidungserhebliche Frage sachkundig zu beurteilen (vgl. zu diesem Kriterium BVerwG, Urt. v. 6.2.1985 - 8 C 15/84 -, NJW 1986, 2268 [BVerwG 06.02.1985 - 8 C 15/84]), so liegt das allein daran, daß sie nach Ziffer 20 des Gemeinsamen Runderlasses des Innenministers und des Sozialministers vom 20. September 1976 (Nds. MBl S. 1769, 1771) nicht zu begründen sind. Schon die Bemühungen des Verwaltungsgerichts im ersten Rechtszug um Beiziehung der Unterlagen des Gutachterausschusses sind deshalb ohne Erfolg geblieben. Der Beklagte hat jedoch die Grundwertkarten ausreichend erläutert. Was der Kläger demgegenüber an Bedenken und Zweifeln geltend macht, läuft weitgehend auf eine rechtspolitische Kritik der gesetzlichen Regelungen hinaus oder übergeht das nach § 2 Abs. 4 Satz 2, § 3 AVO zulässige Verfahren der Ermittlung von zonalen Grundwerten. Soweit sich die Zweifel gegen die Ermittlungen der zonalen Grundwerte richten, sind sie unbegründet.

aa)

Tatsächlich ist eine sanierungsbedingte Werterhöhung eingetreten. Das folgt aus der von der Beklagten vorgelegten vergleichenden Richtwert-Tabelle für ...-Süd und das Gebiet ...straße/M.platz. Daß sich die Richtwerte im Vergleichsgebiet in einigen Jahren nicht und im Sanierungsgebiet zwischen 1982 und 1983 von 270 auf 300 erhöht haben, hebt die Schlußfolgerungen nicht auf, die aus der weit höheren, markanten Veränderung der Richtwerte zwischen 1979 und 1980 im Sanierungsgebiet gezogen werden muß. Diese Schlußfolgerung geht dahin, daß es der damalige Beginn der Durchführung der Sanierung war, der den überdurchschnittlichen Wertzuwachs ausgelöst hat. Der Verlauf der Entwicklung entspricht auch den in der einschlägigen Literatur mitgeteilten Beobachtungen (vgl. von Einem, DÖV 1981, 252 ff., 255).

bb)

Die zonalen Anfangs- und Endwerte sind zutreffend ermittelt. Auf die Mieten, die der Kläger vor oder nach der Sanierung erzielt, kommt es nicht an. Der Ausgleichsbetrag hängt nicht davon ab, ob der Pflichtige die Vorteile der Sanierung tatsächlich ausnutzt (vgl. den Beschluß des erkennenden Gerichts vom 28.7.1983 - 1 OVG B 34/83 -, B. A: S. 4) - sei es durch Verkauf, sei es durch Ertragssteigerungen. Die Zonalen Grundwerte brauchen auch nicht nach dem Ertragswertverfahren gemäß § 2 Abs. 5 AVO in Verbindung mit §§ 8 ff. der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken vom 15. August 1972, BGBl I S. 1416 (im folgenden: WertV) bestimmt zu werden. Im Gegenteil ist der Bodenwert im Wege durch Preisvergleich nach §§ 4 ff. WertV zu ermitteln (§ 2 Abs. 5 AVO in Verbindung mit § 3 Abs. 3 WertV). Für den Ausgleichsbetrag kommt es nämlich auf den Wert des Bodens an (§ 51 Abs. 5 Satz 2 StBauFG; § 24 Abs. 1 Satz 4, Abs. 2 Satz 1 WertV). Wie die Beklagte dargelegt hat, entsprechen die Grundwertkarten (mindestens) den Ergebnissen, die im Preisvergleich nach § 4 ff. WertV (in dem sogenannten Vergleichswertverfahren) anfallen würden. Entgegen den wiederholt vorgebrachten Zweifeln des Klägers hat die Beklagte die Ermittlungen der Bodenwerte (ohne Bebauung) hinreichend substantiiert dargetan, indem sie darauf hingewiesen hat, daß die Vergleichswerte teils unbebauten Boden betrafen, teils die Abbruchkosten berücksichtigten, teils auf ausdrücklichen Bodenpreisangaben im Kaufvertrag beruhten. Damit hat sie den gesetzlichen Anforderungen entsprochen. Denn es kann nicht angenommen werden, daß nach § 24 Abs. 2 Satz 1 WertV "der Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke" nur anhand faktisch unbebauter Grundstücke ermittelt werden darf, wenn sich der Wert des Bodens aus dem Kaufvertrag ergibt (anders offenbar Bielenberg, Kommentar zum Städtebauförderungsgesetz, RdNr. 27 zu § 2 AVO, S. 14) und faktisch unbebaute Grundstücke nicht oder nicht in ausreichender Anzahl für den Vergleich zur Verfügung stehen. Die unterschiedlichen Vertragszeitpunkte können vernachlässigt werden, weil die Beklagte nach ihrem unwiderlegten Vortrag die Vertragspreise durch Baulandindices auf den maßgebenden Zeitpunkt umgerechnet hat. Die Grundstücke, die beim Preisvergleich für den Anfangswert berücksichtigt wurden, stimmen hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Umstände "soweit wie möglich" mit den zu bewertenden Grundstücken der Wertzone überein. Mehr verlangt das Gesetz nicht (§ 2 Abs. 4 AVO in Verbindung mit § 4 Abs. 2 Satz 1 WertV): Das Grundstück in der Hanomagstraße befindet sich neben mehrgeschossigen Wohnhäusern in unmittelbarer Nähe der Sanierungsgebiets und ist als früheres Gebäude einer Industrieverwaltung nunmehr in die Nutzung der Universität übergegangen. Die Grundstücke ...straße 9 und ...straße 21 liegen in einem künftigen Sanierungsgebiet mit denselben strukturellen Mängeln wie das Sanierungsgebiet ...-Süd. Was die Grundstücke betrifft, die in den Preisvergleich für den Endwert einbezogen sind, wird ohnehin nicht recht klar, wogegen sich die Kritik des Klägers richtet. Das Anwesen ... 9, mit 357,- DM pro Quadratmeter über dem Mittelwert von 325,- DM pro Quadratmeter, hält der Kläger selbst für das "am ehesten passende Objekt", und wenn er das Grundstück ... straße 59 (382,- DM pro Quadratmeter) als schwer bebaubar bezeichnet, kann das doch allenfalls nur bedeuten, daß die b Bestimmung des Endwertes für ihn zu günstig ausgefallen ist. Die einsame Lage des Hauses ...straße 94 allein schließt die Einbeziehung nicht aus, da die anderen Merkmale (Alter und Wohnnutzung) eher für Vergleichbarkeit sprechen und wiederum den Endwert zugunsten des Klägers eher mindern. Im übrigen ist der Vortrag des Klägers in diesem Punkt unsubstantiiert.

Durch die Berechnungen nach den amtlichen Richtwertkarten werden die zonalen Grundwerte ebenfalls bestätigt.

Weitere Aufklärungen etwa durch die Einholung eines Bodenwertgutachtens ist bei dieser Sachlage nicht erforderlich. Anders wäre es nur, wenn sich eine weitere Beweisaufnahme aufdrängte, wenn die Grundwertkarten auch im Lichte der ergänzenden Darlegungen der Beklagten erkennbar noch Mängel aufweisen (vgl. BVerwG, Urt. v. 6.2.1985 - 8 C 15.84 -, NJW 1986, 2268 ff., 2269 [BVerwG 06.02.1985 - BVerwG 8 C 15/84]) [BVerwG 06.02.1985 - 8 C 15/84] oder wenn der Kläger ein von den Grundwertkarten abweichendes Sachverständigengutachten beigebracht hätte (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.1.1985 - 8 C 110/83 -, NVWZ 1986, 37; dort wird zwar ein substantiiertes Bestreiten für ausreichend erklärt, doch zeigt der Sachverhalt, daß der Kläger hier zwei fachärztliche Gutachten vorgelegt hatte, denen die im Verwaltungsverfahren erstellten Sachverständigengutachten gegenüberstanden).

Allerdings entspricht die Ermittlung der Werterhöhungen nach den Grundwertkarten nicht der Vorschrift des § 2 Abs. 2 AVO. Hiernach ist in den Fällen des § 50 Abs. 1 StBauFG der Zeitpunkt der Abschlußerklärungen maßgebend (sie ist dem Verfahrensbevollmächtigten des Klägers am 24. Oktober 1983 zugestellt worden), während die Grundwertkarten den 3. Mai 1983 als Wertermittlungsstichtag zugrunde legen. Dieser Verstoß ist jedoch unerheblich, da er keinen Einfluß auf die Höhe des Ausgleichsbetrags hat. Der Kläger hat Wertveränderungen speziell für diesen Zeitraum auch nicht geltend gemacht.

2.

Nach § 2 Abs. 4 Satz 3 AVO sind besondere Umstände, die den Wert des einzelnen Grundstücks beeinflussen, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Auch insoweit hat sich die Beklagte an die Voraussetzungen der AVO gehalten, indem sie von der Differenz der zonalen Grundwerte einen Betrag von 11,- DM pro Quadratmeter abgesetzt hat. Zwar liegt eine sachverständige Begutachtung hierzu nicht vor; der Abschlag ist jedoch im angefochtenen Bescheid mit den Besonderheiten des Grundstücks überzeugend begründet (geringere Sanierungsbedürftigkeit wegen Grundstückszuschnitts und Wohnungsstandards). Mit dem Betrag von 11,- DM ist auch die Höhe des Abschlages ausreichend bemessen. Einer weiteren Aufklärung hierzu bedarf es nicht (§ 173 VwGO in Verbindung mit § 287 Abs. 2 ZPO).

3.

Daß der Ausgleichsbetrag niedriger angesetzt worden ist, als es der sanierungsbedingten Erhöhung des Verkehrswertes entspricht, ist allerdings nicht mit letzter Sicherheit auszuschließen. Der Beklagten kann es jedoch nicht verwehrt werden, die mit der Ermittlung des Verkehrswertes notwendig verbundenen Ungewißheiten (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.11.1978 - 4 C 56/76 -, NJW 1979, 2578 ff.) durch eine vorsichtige, an die untere Grenze des Vertretbaren heranreichende Veranschlagung aufzufangen. Rechte des Klägers werden dadurch jedenfalls nicht verletzt.

c)

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.