Amtsgericht Osnabrück
Urt. v. 04.03.1985, Az.: 40 C 396/84
Umlagefähigkeit des Erbpachtzinses
Bibliographie
- Gericht
- AG Osnabrück
- Datum
- 04.03.1985
- Aktenzeichen
- 40 C 396/84
- Entscheidungsform
- Urteil
- Referenz
- WKRS 1985, 31146
- Entscheidungsname
- [keine Angabe]
- ECLI
- ECLI:DE:AGOSNAB:1985:0304.40C396.84.0A
Rechtsgrundlagen
- § 2 MHG
- § 4 MHG
- § 10 Abs. 1 MHG
Fundstelle
- WuM 1985, 344 (Volltext mit amtl. LS)
Verfahrensgegenstand
Feststellung
In dem Rechtsstreit
...
hat das Amtsgericht Osnabrück
auf die mündliche Verhandlung vom 18. Februar 1985
durch
den Richter am Amtsgericht Wybrands
fürRecht erkannt:
Tenor:
Es wird festgestellt, daß die Klägerin der Beklagten im Rahmen des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages über die Wohnung ... Straße ... Osnabrück nicht die Bezahlung von Erbpachtzins als Mietnebenkosten schuldet.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 300,- DM abzuwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages ist die Klägerin Mieterin einer Wohnung im Hause der Beklagten, ... Strasse ... in Osnabrück. In dem schriftlichen Mietvertrag ist unter § 4 u.a. vereinbart worden, daß die Klägerin die Erbpacht nach Quadratmeterwohnfläche und evtl. Erbpachterhöhungen nach Quadratmeterwohnfläche schulde.
Mit der Klage begehrt die Klägerin die Feststellung, daß sie die Bezahlung von Erbpachtzins nicht schuldet.
Sie beantragt,
festzustellen, daß die Klägerin der Beklagten im Rahmen des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages über die Wohnung ... Straße ... Osnabrück nicht die Bezahlung von Erbpachtzins als Mietnebenkosten schuldet.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie beruft sich auf die vertragliche Vereinbarung.
Wegen des Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Die Klägerin hat an der begehrten Feststellung ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 256 ZPO, denn die Beklagte möchte von der Klägerin die Zahlung des Erbpachtzinses verlangen.
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin schuldet den Erbpachtzins nicht, da die diesbezügliche vertragliche Vereinbarung gegen § 10 Abs. 1 MHG verstößt. Nach der genannten Vorschrift sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG abwei#chen, unwirksam. Gemäß § 4 MHG können Vorauszahlungen nur für Betriebskosten im Sinne des § 27 der zweiten Berechnungsverodnung vereinbart werden. Sinn dieser, die Dispositionsfreiheit der Parteien einschränkenden Regelung ist es, den Anstieg des Mietzinses zu kontrollieren. Der Erbpachtzins gehört nicht zu den Betriebskosten im Sinne des § 10 MHG. Abzulehnen ist die teilweite in Literatur und Rechtssprechung noch vertretene Ansicht, es bleibe den Mietvertragsparteien aus Gründen der Vertragsfreiheit unbenommen, neben den Betriebskosten im Sinne der zweiten Berechnungsverordnung noch weitere Nebenkosten zu vereinbaren. Das Gesetz kennt nämlich außer den Betriebskosten im Sinne der zweiten Berechnungsverordnung keine anderen Nebenkosten. Die geschilderte Meinung läuft dem Sinn des MHG zuwider, Mieterhöhungen nur im gesetzlichen Rahmen zuzulassen. Die Nebenkosten außer denen der zweiten Berechnungsverordnung sind nicht nach § 4 MKG umlagefähig. Hieraus folgt, daß Kostensteigerungen, die auf sonstigen Umständen - hierzu rechnet auch der Erbpachtzins - ruhen, nur über§ 2 MHG zu einem höheren Mietzins führen können. Insoweit ist unter anderem die ortsübliche Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Eine Zulassung umlagefähiger sonstiger Nebenkosten würde die Möglichkeit einer Umgehung des § 2 MHG bedingen. Die vom Gericht vertretene Ansicht bedeutet somit, daß der Erbpachtzins lediglich in den Nettomietzins mit einfließen kann, als Nebenforderung jedoch nicht umlagefähig ist.
Somit war der Klage mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO und den weiteren Nebenentscheidungen aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO stattzugeben.