Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Rinteln vom 20.01.2010 hat Erfolg, da die Klage keinen Erfolg hat.

I.

Der Kläger kann von der Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen, da die Beklagte zum Zeitpunkt der vom Kläger gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB ausgesprochenen fristlosen Kündigungen vom 22.12.2008 (Bl. 13 d.A.), 30.04.2009 (Bl. 24 d.A.) und 11.11.2009 (Bl. 132 d.A.) nicht schuldhaft mit zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand war und damit das Mietverhältnis zwischen den Parteien fortbesteht.

1.

Zwar befand sich die Beklagte auf den vertraglich vereinbarten Mietzins bezogen in einem Zahlungsrückstand, der zum Zeitpunkt aller drei Kündigungserklärungen über die Grenze von den vertraglich geschuldeten zwei Monatsmieten hinausreicht. Doch ist von diesem vertraglich vereinbarten Mietzins zunächst der Betrag abzuziehen, um den die Beklagte im Sinne des § 536 BGB berechtigt ist, die Miete zu mindern.

a)

Von dieser Prämisse ausgehend war die Beklagte zum Zeitpunkt des Zugangs der ersten Kündigungserklärung vom 22.12.2008 noch nicht mit insgesamt zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand, als dass der Kläger berechtigt gewesen wäre, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen.

Zum Zeitpunkt der ersten Kündigungserklärung war die Beklagte mit insgesamt vertraglich geschuldeten 720,04 EUR im Mietrückstand, so dass der überschießende Betrag über die nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB geforderten zwei Monatsmieten in Höhe von insgesamt 669,80 EUR hinausgehend 50,24 EUR betrug. Doch selbst bei einer berechtigten Mietminderung von nur 4% für die Monate September 2008 bis Dezember 2008 hätte dem Kläger kein Kündigungsgrund zugestanden, da dieser aufgrund einer wirksamen Minderung der Beklagten im Sinne des § 536 BGB lediglich berechtigt gewesen wäre, den geminderten Mietzins geltend zu machen.

Das Amtsgericht Rinteln hat in seiner Entscheidung vom 20.01.2010 der Beklagten allein für die defekte Heizungsanlage zu Recht mit 5% einen höheren Minderungsanspruch zugebilligt, so dass zum Zeitpunkt der ersten Kündigung des Klägers kein Kündigungsgrund bestand.

b)

Im Rahmen der am 30.4.2009 ausgesprochenen Kündigung bestand ein Mietrückstand der Beklagten von 1.416,69 EUR, so dass bei Abzug von zwei Monatsmieten in Höhe von 669,80 EUR ein Rückstand von 746,89 EUR verbleibt. Die vom Amtsgericht zugebilligte Minderungsquote von insgesamt 7% pro Monat reicht nicht aus, um unter die Grenze der zwei Monatsmieten im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB zu kommen. Dafür wären Minderungsansprüche in Höhe von mindestens 30% der jeweiligen Monatsmiete von September 2008 bis April 2009 erforderlich gewesen.

c)

Auch zum Zeitpunkt des Zugangs der dritten Kündigungserklärung vom 11.11.2009 befand sich die Beklagte immer noch mit einem Betrag von 1.416,69 EUR in Zahlungsrückstand. Dies reicht aufgrund der vom Amtsgericht zugebilligten Minderungsquote von 7% ebenfalls nicht aus, um unter die Grenze von zwei Monatsmieten im Sinne des § 543 Abs. 3 Nr. 3b) BGB zu gelangen. Dafür wären Minderungsansprüche von mindestens 49,79 EUR oder 15% der 15 Monatsmieten von September 2008 bis November 2009 erforderlich gewesen (1.416,69 EUR Rückstand - 669,80 EUR für 2 Monatsmieten ./. 15 Monate).

2.

Diese Rückstände führen allerdings nicht automatisch zur Wirksamkeit der zwei vom Kläger ausgesprochenen Kündigungserklärungen vom 30.4.2009 oder 11.11.2009, da § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB einen verschuldeten Zahlungsrückstand des Mieters gebietet. § 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB fordert einen Verzug des Mieters im Hinblick auf seine Zahlungsverpflichtungen. Generell kommt der Mieter zwar im Sinne des§ 286 BGB bereits dann in Verzug, wenn er die Mietzahlung zum vereinbarten Zeitpunkt nicht leistet. Dies ist aber solange nicht der Fall, wie die Zahlung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Ein Mieter ist daher mangels Verschulden so lange mit der Mietzahlung nicht im Verzug, wie er annehmen darf, die Miete zu Recht gemindert zu haben (unverschuldeter Rechtsirrtum; so auch LG Frankfurt vom 14.11.2003 in NJW-RR 2004, 1238 [LG Frankfurt am Main 14.11.2003 - 2-11 S 326/02]).

Damit verbleibt der Kammer zu prüfen, ob die Beklagte unter verständiger Würdigung eines objektiven Betrachters davon ausgehen konnte, sie sei berechtigt gewesen, die von ihr gezahlte Wohnraummiete für die streitgegenständliche Wohnung um mindestens 30% zu kürzen, um die Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB zu unterschreiten. Bei der Bewertung, ob diese Grenze erreicht wird, sind nicht die vom Amtsgericht Rinteln infolge der Beweisaufnahme zugrunde gelegten Minderungsbeträge in Höhe von 5% für die defekte Heizungsanlage und 2% für den abfallenden Fußboden im Arbeitszimmer heranzuziehen, sondern es ist auf eine objektiv begründete Erwartung der Beklagten hinsichtlich der von ihr behaupteten Minderungsansprüche abzustellen.

Dies ist auch interessengerecht. Anderenfalls obläge dem Mieter das alleinige Risiko, im Falle eines verlorenen Mängelprozesses sogleich seine Wohnung zu verlieren. Dies würde viele Mieter von der Geltendmachung ihrer Rechte aus § 536 BGB abhalten. Demgegenüber billigt § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB dem Vermieter bei einem verschuldeten Mietrückstand von mindestens zwei Monatsraten zu, die Kündigung auszusprechen, weshalb ein Mieter nicht berechtigt ist, Minderungsgründe vorzuschieben, um sich seiner Pflicht zur Mietzahlung zu entledigen.

Der Prüfungsmaßstab des Gerichts kann vorliegend mithin nicht sein, welche Minderungsquoten dem Mieter nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme exakt zustünden, sondern, ob der Mieter nach objektiver Betrachtung zum Zeitpunkt des Zugangs der streitgegenständlichen Kündigungserklärung des Vermieters noch davon ausgehen durfte, dass die von ihm ausgesprochene Minderung angemessen war.

a)

Ein ausdrücklicher Hinweis des Amtsgerichts, dass der Umfang der Mietminderung der Beklagten unangemessen gewesen sein könnte, lag zum Zeitpunkt des Zugangs der drei Kündigungserklärungen des Klägers noch nicht vor. Zum Zeitpunkt aller drei Kündigungen hat das Amtsgericht Rinteln seine Rechtsansicht hinsichtlich der Erfolgsaussichten der Minderung der von der Beklagten vorgetragenen Mängel noch nicht mit einer hinreichenden Deutlichkeit dargelegt. Die Beklagte durfte mithin zu diesem Zeitpunkt noch davon ausgehen, dass sämtliche von ihr vorgetragenen Mängel in die Erwägungen des Amtsgerichts mit einfließen würden. Zwar deutete das Amtsgericht bereits im Beschluss vom 17.6.2009 an, dass einige der von der Beklagten vorgetragenen Mängel nicht von Belang seien (Bl. 96 d.A.). Doch machte es keine weitergehenden Ausführungen, welche Mängel konkret darunter fielen. Das Amtsgericht hat letztlich erst durch Beschluss vom 09.12.2009 (Bl. 144 d.A.) deutlich gemacht, zu welcher Rechtsauffassung es neigt und welche von der Beklagten vorgetragenen Mängel es bereits von vornherein als nicht relevant erachtet. Nach diesem Zeitpunkt hat der Kläger aber keine weitere Kündigung mehr ausgesprochen.

b)

Das Amtsgericht hat aufgrund der Beweisaufnahme vom 30.12.2009 für die defekte Heizung in der Wohnung der Beklagten einen Minderungsbetrag in Höhe von 5% zuerkannt. Die Beklagte musste aber nicht von vornherein davon ausgehen, dass der vom Amtsgericht ausgesprochene Minderungsbetrag sich tatsächlich nur im Rahmen von 5% bewegt. Grundsätzlich bestimmt sich die Höhe der Minderung bei Heizungsausfällen nach dem Einzelfall (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, 2007, § 536 Rz. 229). So wurden bereits Minderungsquoten von 100% zugesprochen, wenn Räume aufgrund einer defekten Heizungsanlage gar nicht nutzbar waren (z.B. LG Berlin WuM 1993, 185 [LG Berlin 20.10.1992 - 65 S 70/92]). Nach der einschlägigen Rechtsprechung zu Minderungsbeträgen bei Ausfall von Heizungen konnte die Beklagte aufgrund einer objektiven Erwartungshaltung von einer Minderungsquote von bis zu 20% ausgehen (so z.B. LG Hannover in WuM 1980, 130 für die fehlende Beheizbarkeit eines Schlafzimmers). Der Beklagten kann nämlich nicht der Ermessensspielraum eines Gerichts angelastet werden, so dass im Ergebnis eine Kündigung nur davon abhängen würde, welches Ermessen ein Gericht hinsichtlich des Vorliegens und des Umfangs eines bestimmten Minderungsgrundes ausübt. Insofern steht es hier nur zu überprüfen, ob die von der Beklagten vorgetragenen Gründe jenseits des nach objektiver Betrachtungsweise noch Vertretbaren gelegen haben. Davon kann aber aufgrund des vom Amtsgericht Rinteln objektiv feststehenden Defektes der Heizungsanlage nicht ausgegangen werden.

Gleiches gilt für den die Schräge des Arbeitszimmers zuerkannten Minderungsbetrages in Höhe von 2% einer Monatsmiete. Zwar bewegt sich das Amtsgericht Rinteln bei der Zuerkennung dieser Minderungshöhe noch im Bereich des Vertretbaren. Doch wäre es ebenso vertretbar gewesen, aufgrund dieses Mangels eine Minderungsquote in Höhe von bis zu 10% anzunehmen.

c)

Aufgrund des fehlenden Hinweises des Amtsgerichts bis zum Zeitpunkt der letzten Kündigung durfte die Beklagte hinsichtlich weiterer nicht ganz fernliegender Minderungsgründe davon ausgehen, dass das Amtsgericht ihrer Rechtsansicht zusprechen könnte.

aa)

Dies betrifft den Wasserfleck im Wohnzimmer, der als minderungsrelevant heranzuziehen sein könnte, obwohl dieser beseitigt wurde. Der Fleck bestand nach der Behauptung der Beklagten im minderungsrelevanten Zeitraum, so dass es für die Beklagte naheliegend erschien, diesen auch minderungsrelevant geltend zu machen (so hat zum Beispiel das LG Berlin eine dreiprozentige Minderung für einen Wasserfleck ausgesprochen; Urteil vom 20.7.2009, 67 S 483/08, in Grundeigentum 2009, 1625).

bb)

Gleiches gilt für den Heizkörper im Badezimmer, der nach Vortrag der Beklagten verrostet sein soll, und für den losen Heizkörper im Arbeitszimmer, der im Dezember 2008 repariert wurde. Beide von der Beklagten vorgetragenen Mängel sind nicht so abwegig, als dass ein vernünftig denkender Mensch hierfür keine Minderung mehr in Betracht kommen könnte. Auch optische Beeinträchtigungen (Dekorationsmängel) können sich nämlich als Mangel erweisen (Schmidt-Futterer § 536 Rz. 197 mit zahlreichen Beispielen). Allerdings wäre hierfür allenfalls ein Betrag in Höhe von 2% einer Monatsmiete angemessen.

cc)

Ebenso kann der Beklagten die Ansicht nicht verwehrt werden, dass ihr hinsichtlich des ihrer Ansicht nach zu kleinen Briefkastens Minderungsansprüche zustünden, da bereits andere Gerichte dementsprechende Entscheidungen getroffen haben (vgl. z.B. AG Charlottenburg, NZM 2002, 163 [AG Berlin-Charlottenburg 16.05.2001 - 27 C 262/00]). Hier wäre ebenfalls ein Betrag von 2% einer Monatsmiete als angemessen zu betrachten.

dd)

Überdies wäre von Beginn an die Feuchtigkeit im Keller nicht auszuschließen gewesen. Zwar hat sich bei der Ortsbesichtigung am 30.12.2009 ergeben, dass die Kellerwände trocken waren (Bl. 158 d.A.). Doch wurde auch unstreitig festgestellt, dass sich im Kellerraum ein mehrerer Millimeter breiter Riss gebildet hatte und im oberen Bereich der Kellerwand der Putz abgefallen oder abgeschlagen war. Dies deutet auf Feuchtigkeitsschäden hin, so dass nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann, dass sich einmal Feuchtigkeit im Keller der Beklagten befunden hat. Aufgrund dieser Sachlage durfte die Beklagte davon ausgehen, dass sie berechtigt war, den Zustand des Kellers als minderungsrelevant heranzuziehen. Hier wäre eine Obergrenze der Minderungsquote von 5% einer Monatsmiete in Betracht gekommen.

ee)

Letztlich konnte bis zum Hinweisbeschluss vom 09.12.2009 die Beklagte damit rechnen, für das angeblich verzogene Fenster im Wohnzimmer einen Minderungsbetrag geltend machen zu können. Zwar ist die Rechtsauffassung des Amtsgerichts vertretbar, für einen solchen Mangel keine Minderung anzuerkennen, da das andere Fenster zum Zwecke der Lüftung geöffnet werden kann. Doch lässt sich ebenfalls eine andere Rechtsauffassung vertreten, nach der sämtliche zur Verfügung gestellten Fenster grundsätzlich zu öffnen sein sollten, wonach hier ein Minderungsbetrag anzuerkennen wäre. Hierfür wären aber wieder allenfalls 2% einer Monatsmiete anzusetzen gewesen.

d)

Soweit man die Ermessensspielräume im Rahmen der vom Amtsgericht Rinteln festgestellten Mängel und die möglichen Mängel der streitgegenständlichen Wohnung, wie der defekte Briefkasten, der Wasserfleck im Arbeitszimmer, der Zustand der Heizkörper, des verzogenen Fensters sowie des feuchten Kellers hinzunimmt, durfte die Beklagte nach objektiver Betrachtung davon ausgehen, mindestens zu einer Minderung der Bruttomiete in Höhe von 30% berechtigt zu sein, so dass zum Zeitpunkt der Kündigungserklärungen vom 30.04.2009 und vom 11.11.2009 die Beklagte nicht mit insgesamt zwei Monatsmieten verschuldet im Rückstand gewesen ist.

Bei dieser Bewertung eines verschuldeten Zahlungsrückstands der Beklagten war noch als zusätzliches Indiz heranzuziehen, dass die Beklagte seit Mai 2009 wieder den vollen Mietzins (wenn auch unter Vorbehalt) entrichtet. Hierbei geht die Kammer davon aus, dass sich der von der Beklagten ausgesprochene Vorbehalt auf die festzustellenden Mängel ihrer Wohnung bezieht, die sich im Sinne des § 536 BGB mindernd auf den Mietzinsanspruch des Klägers auswirken, womit unter Zahlung des vollen Mietzinses eine Überzahlung an den Kläger vorliegt.

Soweit es der Beklagten nur darauf angekommen wäre, den von ihr vertraglich geschuldeten Mietzins nicht zu entrichten, würde sie den vollen Mietzins nicht mehr zahlen. Vielmehr geht die Kammer davon aus, dass die Beklagte durch die von ihr ausgesprochenen Minderungen auf - vermeintlich - bestehende Mängel an ihrer Wohnung reagiert hat. Dies belegt auch die umfangreiche außergerichtliche Korrespondenz zwischen den Parteien, die sich in der Akte befindet.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre rechtliche Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.