Die Klage ist zulässig, inhaltlich ist sie auch begründet.

Die Kläger haben einen Anspruch auf Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II unter Berücksichtigung der tatsächlich anfallenden Unterkunftskosten, da diese nicht unangemessen sind. Die angefochtenen Bescheide waren entsprechend abzuändern.

Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Die tatsächlichen Aufwendungen für die Unterkunft ergeben sich bei einem im Eigentum der Betroffenen stehenden Haus aus den mit dem Wohneigentum unmittelbar verbundenen Belastungen, insbesondere den zur Finanzierung des Hauses tatsächlich gezahlten Darlehenszinsen (vgl. Kalhorn im Hauck/Noftz, Kommentar zum SGB II, Rn 14 zu § 22; Berlit, Lehr- und Praxiskommentar zum SGB II, Rn 20 zu § 22). Der Begriff "Angemessenheit" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der in vollem Umfang der gerichtlichen Kontrolle unterliegt (vgl. LSG Niedersachsen-Bremen , Beschluss vom 01.04.2005 -L 8 AS 55/05 ER-; LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 28.02.2006 -L 9 B 99/05 AS ER -; Berlit, a.a.O. Rn 23).

Bei Mietwohnungen ist grundsätzlich das örtliche Mietzinsniveau für Wohnungen im unteren Bereich des Wohnungsmarktes zu ermitteln und als Maßstab der Angemessenheitsprüfung zu berücksichtigen, wobei vorrangig auf örtliche Mietspiegel (vgl. Berlit in LPK-SGB II, Rdn. 37 zu § 22; Lang in Eicher/Spellbrink, Kommentar zum SGB II, Rdn. 45 zu § 22), sofern diese fehlen aber auch auf Mietpreisübersichten von Verbänden und Organisationen, die am Wohnungsmarkt beteiligt sind, umfassend angelegte Auswertungen von Immobilienanzeigen oder die Tabelle zu § 8 Wohngeldgesetz zurückgegriffen werden kann (vgl. zu diesem Problemfeld etwa LSG Niedersachsen-Bremen , Urteil vom 23.03.2006 - L 8 AS 388/05 -)

Streitig ist die Angemessenheitsprüfung bei Unterkünften, die im Eigentum des Leistungsempfängers stehen, insbesondere also bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Zum Teil wird jede Differenzierung zwischen Miet- und Eigentumsobjekten abgelehnt und bei letzteren als Vergleichsmaßstab ebenfalls das örtliche Mietzinsniveau für Wohnungen im unteren Bereich herangezogen (vgl. etwa Beschluss des Landessozialgerichts Niedersachsen-Bremen vom 11.01.2006 - L 8 AS 409/05 ER - ; Beschluss des Landessozialgerichts Nordrhein-Westfalen vom 28.02.2006 - L 9 B 99/05 AS ER -). Dies wird vor allem damit begründet, dass es ansonsten zu einer Ungleichbehandlung von Mietern und Eigentümern kommen würde. Demgegenüber stellt ein anderer Teil der Rechtsprechung darauf ab, dass die Aufwendungen für Miet- und Eigentumsobjekte ebenso wie deren Verwertbarkeit nicht miteinander verglichen werden können (LSG Niedersachsen-Bremen , Beschluss v. 08.06.2006 -L 7 AS 443/05 ER-; LSG Berlin-Brandenburg , Urteil v. 09.05.2006 -L 10 AS 102/06-). Ein wesentlicher Unterschied bestehe bereits insoweit, als Eigentumsobjekte anders als Mietwohnungen bei einem erforderlichen Wohnungswechsel nicht so leicht und selten ohne Verluste veräußerbar seien.

Die erkennende Kammer teilt grundsätzlich den differenzierenden Ansatz der letztgenannten Auffassung, die Angemessenheitsprüfung bei Eigentumsobjekten nach anderen Kriterien durchzuführen als bei Mietwohnungen.

Der Gesetzgeber selbst unterscheidet im Bereich des sozialen Wohnungsbaus zwischen Eigentumsobjekten und Mietwohnungen. Unabhängig davon, ob man weiterhin § 39 Absatz 1 Satz 1 des am 31.12.2001 außer Kraft getretenen II. Wohnungsbauförderungsgesetzes (II. WoBauG) oder § 10 Wohnraumförderungsgesetz i.V.m. den landesrechtlichen Bestimmungen für anwendbar hält, finden sich für Eigentums- und Mietobjekte unterschiedliche Grenzen hinsichtlich der als angemessen angesehenen Wohnfläche. So gilt etwa gem. Ziffer 11 der Richtlinie über die Soziale Wohnraumförderung in Niedersachsen (RdErl. d. MS v. 27.06.2003, veröffentlicht in Nds. MBl. 2003, Seite 580 ff) bei Mietwohnungen für drei bis fünf Personen eine Fläche von 75 bis 95 qm als angemessen, bei Eigentumsmaßnahmen wird hingegen noch eine Fläche bis zu 130 qm als angemessen angesehen. Eine entsprechende Grenze findet sich für Eigentumsobjekte in § 39 Absatz 1 des II. WoBauG.

Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen sind auch ansonsten nicht mit Mietwohnungen vergleichbar. So werden Eigenheime in aller Regel langfristig finanziert, die Finanzierungskosten liegen meistens deutlich über dem für eine Mietwohnung zu entrichtenden Mietzins. Während Mietwohnungen bei durchschnittlichen Verhältnissen am Wohnungsmarkt durch Kündigung und Anmieten einer neuen Wohnung ohne nennenswerten finanziellen Verlust innerhalb weniger Monate gewechselt werden können, stellt sich die Situation bei den Eigentumsobjekten vollständig anders dar. Der Verkauf eines Hauses unterliegt anderen Marktgesetzen, ist regelmäßig schwieriger und mit der Gefahr von (zum Teil erheblichen) Verlusten verbunden (vgl. dazu auch LSG Niedersachsen-Bremen , B. v. 08.06.2006 -L 7 AS 443/05 ER-). Erbrachte Eigenleistungen lassen sich bei einem Verkauf häufig nicht realisieren, die über Jahre hinweg aufgebrachten - und im Vergleich zum üblichen Mietzins höheren - Abzahlungsbeträge erst recht nicht.

Die Anschaffung von Wohneigentum ist jahrzehntelang vom Gesetzgeber privilegiert und z.T. nicht unerheblich mit staatlichen Leistungen gefördert worden (vgl. etwa die erst im Jahre 2005 weggefallene Eigenheimzulage oder die diversen Wohnungsbauförderungsprogramme der Bundesländer für Eigentumsmaßnahmen). Die Erbauer sollten dadurch veranlasst werden, die im Vergleich zu Mietwohnungen erhöhten monatlichen Belastungen aus Eigenmitteln aufzubringen, nicht zuletzt deshalb, weil das mietfreie Wohnen als eine sinnvolle zusätzliche Altersvorsorge angesehen wurde. Konsequenterweise sind diese Objekte auch von der Verwertung als Vermögen bei bedürftigkeitsabhängigen Sozialleistungen ausgenommen worden (so jetzt in § 12 Absatz 3 Ziffer 4 SGB II oder vorher in § 1 Absatz 3 Ziff. 5 AlHi-VO sowie in § 88 Absatz 2 Ziffer 7 BSHG). Die Betroffenen sollen nicht gezwungen werden, ein selbstbewohntes Eigenheim von angemessener Größe aufgeben zu müssen, bevor sie in den Genuss bedürftigkeitsabhängiger Leistungen wegen Arbeitslosigkeit kommen. Dieses Privileg, mit dem das Haus nicht als Vermögensgegenstand sondern als Lebensmittelpunkt geschützt wird (Bundessozialgericht , Urteil v. 17.12.2002 -B 7 AL 126/01 R- zu § 193 SGB III), findet seine Rechtfertigung darin, dass der Gesetzgeber es als unverhältnismäßig ansieht eine langfristige Lebensplanung, wie den Bau oder Erwerb eines Einfamilienhauses zu eigenen Wohnzwecken, wegen Arbeitslosigkeit, die weiterhin grundsätzlich als vorübergehender Zustand angesehen wird, aufgeben zu müssen.

Genau dieses als unverhältnismäßig angesehene Ergebnis würde aber eintreten, wollte man als Vergleichsmaßstab für die Angemessenheitsprüfung bei Eigentumsobjekten den Mietzins vergleichbarer Mietwohnungen wählen. Die große Mehrzahl der Eigenheime/Eigentumswohnungen, insbesondere diejenigen, die von Familien angeschafft werden, ist langfristig finanziert. Tritt während dieser Finanzierungsphase, die in der Regel einen erheblichen Teil des Arbeitslebens umfasst, Arbeitslosigkeit und im weiteren Verlauf die Notwendigkeit des SGB II Leistungsbezuges ein, sind die Betroffenen zwar nicht gehalten vor Inanspruchnahme dieser Leistungen ihr Haus verkaufen zu müssen. Tatsächlich träte diese Situation aber kurze Zeit später ein, weil die Differenz zwischen den Mietpreisen im unteren Segment des Marktes für Mietwohnungen und den monatlichen Belastungen für (teil-)finanzierte Eigenheime so groß ist, dass die entstehende Lücke in der Regel nicht mit den knapp kalkulierten Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts geschlossen werden kann. Bei rein systematischer Auslegung mag es zwar zutreffend sein, dass § 12 Absatz 3 Ziff. 4 SGB II als Vermögensschutzvorschrift nur auf den Schutz abbezahlter Einfamilienhäuser abzielt. Angesichts der zitierten Vorschriften des sozialen Wohnungsbaus und der Tatsache, dass das Einfamilienhaus nicht als Vermögensobjekt, sondern als Lebensmittelpunkt geschützt wird (vgl. BSG a.a.O.) ist aber nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber dies bewirken wollte. Der beabsichtigte Schutz des Lebensmittelpunktes würde für die Mehrzahl der unter § 12 Absatz 3 Ziff. 4 SGB II fallenden Objekte faktisch leer laufen, da aufgrund der langfristig angelegten Finanzierung Arbeitnehmer nur ausnahmsweise oder am Ende ihres Erwerbslebens abbezahlte Einfamilienhäuser/Eigentumswohnungen besitzen. Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber mittels § 12 Absatz 3 Ziff. 4 SGB II nur diejenigen schützen wollte, die ihr Eigenheim mit präsenten Eigenmitteln (ggf. verbunden mit einer geringfügigen Zusatzfinanzierung) anschaffen konnten oder dieses insgesamt geerbt oder auf sonstige Weise ohne Gegenleistung erworben haben. Die Auslegung des Begriffs "angemessen" anhand der für Mietwohnungen geltenden Maßstäbe führt daher zu einem Wertungswiderspruch mit den Vermögensanrechnungsvorschriften (so auch LSG Niedersachsen-Bremen , Beschluss v. 08.06.2006 -L 7 AS 443/05 ER-; LSG Berlin-Brandenburg , Urteil v. 09.05.2006 -L 10 AS 102/06-). Dieser lässt sich indes ohne weiteres vermeiden, wählt man für Eigentumsobjekte einen eigenständigen Angemessenheitsmaßstab.

Die Verwendung eines eigenen Maßstabes für Eigentumsobjekte führt auch nicht zu einem Verstoß gegen Art. 3 Grundgesetz (so aber LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 11.01.2006 und LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss v. 28.02.2006). Zum einen handelt es sich um eine zulässige wertende Entscheidung des Gesetzgebers, den Bau von Eigentumsobjekten nach anderen Maßstäben zu fördern als den Bau von Mietwohnungen. Diese Differenzierung bewegt sich noch deutlich im Rahmen des weiten Beurteilungsspielraums, den der Gesetzgeber im Rahmen des Artikels 3 hat und entfaltet Folgewirkungen bis in den Bereich der Angemessenheitsprüfung hinein. Zum anderen wird die Differenzierung den geschilderten unterschiedlichen Folgen für Mieter und Eigentümer beim Zwang zum Wechsel der Wohnung gerecht. Im Ergebnis ist somit ein sachlicher Grund für eine Ungleichbehandlung von Mietern und Eigentümern gegeben.

Als Faktoren der Angemessenheitsprüfung werden üblicherweise Größe und Ausstattung der Wohnung sowie die familiären Verhältnisse und die dafür aufzubringenden Kosten genannt (vgl. etwa Berlit, a.a.O. Rdn. 23 ff; Lang in Eicher/Spellbrink a.a.O. Rdn. 40 zu § 22)). Diese Aspekte sind auf den Bereich der Eigentumsobjekte zu übertragen.

Für die Größe ist dies relativ unproblematisch, da sich insoweit unmittelbar die Vorschriften des sozialen Wohnungsbaus (vgl. dazu LSG Niedersachsen-Bremen , Beschluss vom 08.06.2006 -L 7 AS 443/05 ER-; Bayerisches LSG, Urteil vom 21.04.2006 -L 7 AS 1/05-; Berlit, a.a.O. Rdn. 23 ff; Lang in Eicher/Spellbrink a.a.O. Rdn. 42 zu § 22) heranziehen lassen. Danach sind Familienheime mit einer Wohnung bis zu einer Wohnfläche von 130 qm förderungsfähig und daher auch im Sinne der sozialrechtlichen Vorschriften als angemessen anzusehen (so auch LSG Berlin-Brandenburg , U. v. 09.05.2006 -L 10 AS 102/06-; Berlit, Wohnung und Hartz IV in NDV 2006, 5ff, 17, Mecke in Eicher/Spellbrink, Kommentar zum SGB II, Rn 71 zu § 12, alle unter Bezug auf das BSG-Urteil v. 17.12.2002 -B 7 AL 126/01 R - zu § 193 SGB III), ohne dass diese Fläche bei schrumpfender Familiengröße nach unten anzupassen wäre (LSG Berlin-Brandenburg , U. v. 09.05.2006 -L 10 AS 102/06-) und ohne dass es auf die Grundstücksgröße ankäme (LSG Berlin-Brandenburg a.a.O.; LSG Bayern a.a.O.). Die Kammer schließt sich dieser Auffassung an.

Bei der Frage nach der Angemessenheit der aufzubringenden Kosten wird, wie ausgeführt, von einigen Landessozialgerichten der Maßstab für ortsübliche Mietwohnungen zugrunde gelegt, die Angemessenheit also nach örtlichen Mietspiegeln oder der Tabelle zu § 8 WoGG bestimmt. Dies wird aus den oben ausgeführten Gründen den Besonderheiten der Eigentumsobjekte nicht gerecht. Das LSG Berlin-Brandenburg hält dies ebenfalls nicht für sachgerecht, sieht aber gleichwohl das Erfordernis, den Finanzierungsaufwand nach oben hin in typisierter Form zu begrenzen und greift dazu im Ergebnis dann doch wieder auf Erkenntnisse aus dem Mietwohnungsbereich zurück. Angemessen seien die Finanzierungskosten (gemeint sind die reinen Zinslasten ohne Tilgung und ohne Betriebskosten) nur dann, wenn sie sich im Umfang der ortsüblichen Nettokaltmiete bewegen. Diese Nettokaltmiete sei eine nachvollziehbare Grenze, denn wer für den reinen Kapitaldienst seiner Immobilie mehr aufwende, als für eine Mietwohnung gleicher Größe, verbinde mit dem Erwerb mehr als die Befriedigung "normaler" Wohnbedürfnisse (LSG Berlin-Brandenburg , U. v. 09.05.2006 -L 10 AS 102/06-).

Die Kammer teilt diese Auffassung nicht, da sie nicht beachtet, dass die Finanzierungskosten im Laufe der Jahre erheblichen Schwankungen ausgesetzt sind. Wer etwa im Jahre 1991 ein Hypothekendarlehen mit 10 jähriger Zinsbindung aufgenommen hat, musste dafür durchschnittlich 8,5 bis 9% Zinsen bezahlen, im Jahre 1999 lag der Zinssatz mit ca. 4,5% dagegen nur halb so hoch. War es also im Jahre 1991 mit einem bestimmten finanziellen Aufwand gerade möglich einen minimalen Baustandard abzudecken, hätte mit dem gleichen Aufwand im Jahre 1999 trotz gestiegener Baukosten ohne weiteres ein deutlich höherer Standard bezahlt werden können. Es ist daher nicht möglich aus der Höhe der absoluten Finanzierungskosten Rückschlüsse auf die Angemessenheit der konkreten Wohnung zu ziehen. Erst recht trifft es nicht zu, dass Finanzierungskosten jenseits des Betrages der ortsüblichen Nettokaltmiete ein Indiz dafür sind, dass mehr als die "normalen" Wohnbedürfnisse gedeckt werden. Zum einen differiert der Vergleichsbetrag aufgrund der dargestellten Zinsschwankungen je nach Bauzeit des Objekts deutlich, zum anderen lässt sich zum Kaltmietzins einer Mietwohnung im unteren Bereich im Regelfall nicht der Bau eines Einfamilienhauses finanzieren, es sei denn in einer extremen Niedrigzinsphase und bei außergewöhnlich hohem Eigenkapitalanteil.

Nach Auffassung der Kammer ist die Angemessenheit der für ein Eigentumsobjekt aufzuwendenden Kosten unter entsprechender Anwendung der Förderungsvoraussetzungen des sozialen Wohnungsbaus zu prüfen. Dabei sind persönliche und objektbezogene Aspekte zu beachten. Die für ein Eigenheim aufzuwendenden Kosten sind dann angemessen, wenn (1) die Finanzierung im Jahr der Anschaffung für den oder die Betroffenen wirtschaftlich tragfähig und nicht aus besonderen Gründen (z.B. wegen bereits bevorstehender Arbeitslosigkeit) unvernünftig war (persönliche Angemessenheitsprüfung) und (2) das Haus unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Baukosten im Baujahr des Hauses, angemessener Eigenleistungen und des im Baujahr vorherrschenden Zinsniveaus angemessen war (objektbezogene Angemessenheitsprüfung).

(1)

Die Tragfähigkeit der Belastung wird von den für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus zuständigen Stellen in Anwendung des § 11 Absatz 3 Ziffer 4 Wohnraumförderungsgesetz dann angenommen, wenn dem Betroffenen und seiner Familie nach Abzug der Belastung von seinem Einkommen (bzw. dem Familieneinkommen) ein Betrag zum Lebensunterhalt verbleibt, der mindestens 10% über den für ihn bzw. seine Familie maßgeblichen Regelsätzen nach dem Zwölften Sozialgesetzbuch (SGB XII) liegt. Dieser Maßstab ist auch auf das SGB IIübertragbar, da er nach Vorstellung des Gesetzgebers den unteren Bereich der Einkommensverhältnisse absteckt, bei denen ein Bauvorhaben überhaupt noch möglich ist (und die Betroffenen durch Wohnungsbaufördermittel erst in die Lage versetzt werden dieses umzusetzen).

Das Vorliegen der persönlichen Angemessenheitsprüfung ist vorliegend ohne weiteres zu bejahen. Der Kläger hat das Haus als Junggeselle zu einem Preis von 115.000 DM erworben, so dass ihm unter Berücksichtigung eines Bruttoverdienstes von 69.000 DM im Jahre 1993 auch bei einer Vollfinanzierung deutlich mehr als 10% über dem Sozialhilfebedarf zum Lebensunterhalt verblieben wäre. Seine Belastung war nach den Kriterien des sozialen Wohnungsbaus damit tragfähig und die Finanzierung nicht unwirtschaftlich. Er stand des Weiteren seit 1990 in einem ungekündigten Arbeitsverhältnis, woran sich bis in das Jahr 2003 hinein nichts geändert hat, so dass er aus der Perspektive des Jahres 1993 betrachtet nicht mit Arbeitslosigkeit oder gar mit dem Bezug einer bedürftigkeitsabhängigen Leistung rechen musste. Die Anschaffung des Hauses kann daher auch nicht als unvernünftig angesehen werden.

(2)

Die objektbezogene Angemessenheit lässt sich nur unter Berücksichtigung des Anschaffungsjahres ermitteln. Dabei sind die angemessenen Baukosten für ein der Größe nach noch geschütztes Einfamilienhaus zu ermitteln. Die Kammer orientiert sich dazu an der vom Statistischen Bundesamt geführten "Statistik über die Bautätigkeit". Diese Statistik erfasst die durchschnittlichen Kosten eines Einfamilienhauses zum Zeitpunkt der Genehmigung sowohl nach Quadratmetern Wohnfläche als auch nach Kubikmetern umbauten Raumes unter Angabe der darauf bezogenen Baukosten. Um sicher zu stellen, dass nur unterdurchschnittliche Baukosten berücksichtigt werden, ist hiervon ein Abschlag in Höhe von 10% vorzunehmen. Für den Neubau eines noch angemessenen Hauses mit 130 qm wären somit beispielsweise im Jahre 1994 154.570.- EUR noch als angemessen anzusehen.

Vollfinanzierte Maßnahmen werden im Bereich des sozialen Wohnungsbaus in der Regel nicht als förderungsfähig anerkannt. Die Betroffenen haben vielmehr Eigenmittel/Eigenleistungen im Umfang von mindestens 15% zu erbringen. Auch dieser Grundsatz ist zu beachten und lässt sich ohne weiteres auf die Angemessenheitsprüfung übertragen.

Weiterhin ist die Zinsbelastung für ein langfristiges Hypothekendarlehen im Zeitpunkt der Errichtung bzw. des Erwerbs zu ermitteln. Dazu können langjährige Übersichten wie etwa unter www.interhyp.de-zinscharts herangezogen werden.

Der Ehemann der Klägerin hat das Haus mit einer Wohnfläche von 110 qm im Dezember 1993 erworben. Kaufpreis und die in den Folgejahren für die Renovierung aufgewandten Mittel belaufen sich insgesamt auf 295.000.- EUR. Zu dieser Zeit sind ausweislich der vom Statistischen Bundesamt geführten "Statistik über die Bautätigkeit" für Wohngebäude mit einer Wohnung durchschnittlich 1288.- EUR je qm an Baukosten angefallen. Abzüglich 10% verbleiben 1159,20 EUR, so dass für ein Objekt von 110 qm mit Baukosten von 127.512.- EUR zu rechnen war. Abzüglich der erforderlichen Eigenmittel in Höhe von 15% war ein zu finanzierender Anteil von 108.385,20 EUR noch angemessen. Für diese Finanzierung wäre unter Berücksichtigung der günstigsten Konditionen im Dezember 1993 ein Zinssatz von etwa 6,4% zu zahlen gewesen (vgl. www.interhyp.de-zinscharts.). Daraus errechnet sich eine Zinslast von 6936,65 EUR jährlich bzw. 578,05 EUR monatlich, die für das Objekt des Klägers noch als angemessen anzusehen wäre.

Die tatsächlichen Zinsbelastungen bewegen sich vorliegend mit 434,94 EUR noch unterhalb dieses Grenzwertes und sind daher angemessen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 193 SGG.