Von ursprünglich geplanten 39 Eigentumswohnungen, die den verfahrensbeteiligten Wohnungseigentümern gehören, wurden lediglich 20 fertiggestellt (1980/81). Von diesen gehören der Antragsgegnerin, die ihr Wohnungseigentum aus einer Konkursmasse erwarb, noch eine von drei Eigentumswohnungen (309/10000stel) sowie alle 19 nicht gebauten Eigentumswohnungen (5024/10000stel). Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft so viele Stimmen wie ihm Miteigentumsanteile zustehen.

Die Antragsgegnerin lehnte mit ihrer Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.02.1989 eine Reihe von Beschlußanträgen ab. Daraufhin haben die Antragsteller die Feststellung beantragt,

daß die Antragsgegnerin ihr Stimmrecht nur hinsichtlich der in ihrem Eigentum stehenden errichteten Wohneinheiten ausüben könne.

Das Amtsgericht Wolfenbüttel hat mit Beschluß vom 21.06.1989 festgestellt, daß die Antragsgegnerin künftig höchstens mit 25 % aller Stimmanteile abstimmen dürfe, solange ihr mehr als die Hälfte der Anteile gehören. Die Antragsgegnerin hat sofortige Beschwerde, die Antragsteller haben Anschlußbeschwerde erhoben.

Mit der Begründung, eine Einschränkung des Stimmrechts sei nur im Einzelfall bei rechtsmißbräuchlicher Ausübung möglich, hat die 8. Zivilkammer des Landgerichts am 04.09.1989 - ohne die weiteren Wohnungseigentümer zu beteiligen und ohne mündliche Verhandlung nebst Güteversuch - den amtsgerichtlichen Beschluß aufgehoben und den Feststellungsantrag sowie die Anschlußbeschwerde zurückgewiesen (8 T 504/89). Nach Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses und Zurückverweisung durch den Senatsbeschluß vom 17.08.1990 (3 W 88/89), auf den verwiesen wird, hat die 8. Zivilkammer der Anschlußbeschwerde unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses und Zurückweisung der sofortigen Beschwerde der Antragsgegnerin mit der Begründung stattgegeben, daß die nicht errichteten Wohnungen wirtschaftlich einen so geringen Wert hätten, daß sie gegenüber den fertiggestellten Wohnungen nicht ins Gewicht fielen (8 T 518/90).

Nach Aufhebung auch dieser landgerichtlichen Entscheidung und erneuter Zurückverweisung der Sache durch Senatsbeschluß vom 27.04.1992 (3 W 14/91), auf den ebenfalls verwiesen wird, hat die - unterdessen sachlich zuständig gewordene - 7. Zivilkammer Sachverständigenbeweis erhoben. Alsdann hat sie unter Zurückweisung der weitergehenden Beschwerde und der Anschlußbeschwerde am 29.12.1993 entschieden, daß die Antragsgegnerin hinsichtlich der nicht fertiggestellten Eigentumswohnungen nur im Umfang von 1/4 von 5024/10000steln = 1256/10000steln abstimmen dürfe (7 T 45/92). In der Begründung ist u.a. ausgeführt:

§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach jedem Wohnungseigentümer unabhängig von der Zahl der ihm gehörenden Wohnungen nur eine Stimme zustehe, sei in der Teilungserklärung wirksam abbedungen worden. Jeder Wohnungseigentümer habe danach so viele Stimmen, wie er Miteigentumsanteile innehabe. Für den Fall nicht gebauter Eigentumswohnungen enthalte die Teilungserklärung keine Stimmrechtsregelung. Da die im Senatsbeschluß vom 17.08.1990 angeregte generelle Klärung nicht zu erreichen gewesen sei und die Antragsgegnerin sonst mit einer gebauten und 19 nicht gebauten Wohnungen die übrigen Beteiligten majorisieren könne, bedürfe es bis zu einer einvernehmlichen Regelung der Beteiligten für die Übergangszeit im Interesse künftiger klarer Verhältnisse unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) einer Stimmrechtsreduzierung. Bezüglich der fertiggestellten Wohnung komme diese nicht in Betracht. Hingegen liege hinsichtlich der 19 nicht errichteten Wohnungen teilweise nur eine formale Rechtsstellung vor.

Die Stimmrechtsreduzierung müsse in einem vertretbaren Verhältnis zu der steckengebliebenen Vermögensposition der Antragsgegnerin stehen, ausgehend vom Wert bei fertiggestellter Planung und den dafür bestimmten Miteigentumsanteilen als festen Größen auf der einen Seite und der Bewertung der tatsächlichen Gegebenheiten auf der anderen Seite. Das Gutachten des bekanntermaßen ganz besonders qualifizierten Sachverständigen ... habe Feststellungen zum Sachwert der nicht errichteten Wohnungen - unter Berücksichtigung der insoweit eingeschränkten Lastenbeteiligung der Antragsgegnerin - auch hinsichtlich des Verhältnisses des Wertes bei fertiggestellter Planung zum tatsächlichen Wert getroffen. So habe der Sachverständige den Kostenwert des gemeinschaftlichen Eigentums hinsichtlich der nicht fertiggestellten Wohnungen mit 3.470.471,30 DM und die Gesamtherstellungskosten der nicht fertiggestellten Wohnungen mit 4.705.268,00 DM ermittelt, einschließlich Grundstück mit 5.093.748,00 DM. Erstellt seien 1.983,77 qm, nicht erstellt 1.979,09 qm, d.h. rd. 50 % der Wohnfläche ... Die Antragsgegnerin habe sich dazu bloß mit der Rechtsfrage befaßt, ob eine Stimmrechtsbeschränkung vorgenommen werden dürfe. Nach den Zuordnungen des Wertes der baulichen Anlagen und des Grundstückswertes ohne diese Anlagen sei der Umfang der Stimmrechtseinschränkung gemäß dem wirtschaftlichen Wert der ungebauten Anteile wie geschehen zu schätzen.

Die Antragsgegnerin hat gegen den ihr am 24.01.1994 zugestellten landgerichtlichen Beschluß am 03.02.1994 sofortige weitere Beschwerde erhoben mit dem Antrage,

den Beschluß des Landgerichts abzuändern und die Anträge der Antragsteller insgesamt zurückzuweisen.

Die Antragstellerin macht geltend,

eine generelle Stimmrechtseinschränkung komme nicht in Betracht. Die Miteigentumsanteile brauchten zu den tatsächlichen Gegebenheiten nicht in einem nachvollziehbaren Wertverhältnis zu stehen. Infolgedessen hätten die Miteigentumsanteile der nicht errichteten Wohneinheiten von Anfang an ihrer fertiggestellten Eigentumswohnung zugeschlagen und trotz Unverhältnismäßigkeit zulässig festgeschrieben werden können. Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (Das Grundeigentum 1994, 415) bestehe auch bei wirtschaftlichem Ungleichgewicht der Stimmrechte und bei Gefahr der Majorisierung kein Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Änderung des in der Teilungserklärung festgelegten Stimmrechtes. Eine etwaige unzulässige Majorisierung sei im Wege der Beschlußanfechtung zu bekämpfen. Außerdem habe die Teilungserklärung den konkret eingetretenen Fall schon berücksichtigt, indem sie für den Fall der Nichterrichtung sämtlicher Wohneinheiten eine Kostenregelung, nicht aber eine Stimmrechtsregelung getroffen habe. Demgemäß sei im Senatsbeschluß vom 17.08.1990 keine Stimmrechtsbeschränkung, sondern die Durchführung eines Verfahrens zur Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit anschließender vertraglicher Neubegründung des Wohnungseigentums hinsichtlich der nicht errichteten Wohneinheiten erwähnt worden. Auf die Wertverhältnisse komme es mithin nicht an. Anderenfalls möge die landgerichtliche Berechnungsweise überprüft werden ...

Die Antragsteller erwidern:

Es gehe um den Sonderfall, daß Miteigentumsanteile - wegen der 19 nicht gebauten Eigentumswohnungen - entgegen der Teilungserklärung nicht mit Sondereigentum verbunden sind. Die Antragsgegnerin habe sich auf das Risiko eingelassen, solche Miteigentumsanteile zu erwerben, um damit Geschäfte zu machen. Die Baugenehmigung für die "Geisterwohnungen" sei inzwischen verfallen. Nach der Teilungserklärung hätten lediglich Verbrauchskosten für unverkaufte Wohnungen zugunsten der damaligen Eigentümerin entfallen sollen. Der Senat habe im Beschluß vom 17.08.1990 ausdrücklich ausgeführt, daß die "Stimmsrechtsreduzierung jedoch in einem vertretbaren Verhältnis zu der konkreten stehengebliebenen Vermögensposition der Antragsgegnerin stehen muß." Die Antragsgegnerin möge einmal ihre tatsächliche wirtschaftliche Belastung durch die Miteigentumsanteile einschließlich des Anschaffungspreises darlegen ...

Die - zulässige - Rechtsbeschwerde fuhrt erneut zur Aufhebung des vorinstanzlichen Beschlusses und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Die Gründe der angefochtenen Entscheidung lassen nicht im Rahmen des Möglichen ersehen, welche entscheidungsrelevanten Schlüsse aus den wiedergegebenen Feststellungen des Sachverständigen zu ziehen sind und auf welchen Erwägungen die Stimmrechtsbeschränkung auf 1/4 von 5024/10000stel = 1256/10000stel beruht.

Die weitergehendes Rechtsbeschwerdegründe sind erfolglos. Insbesondere läßt die Antragsgegnerin die von der Rechtsbeschwerdeerwiderung zutreffend gekennzeichnete Besonderheit des vorliegenden Falles außer Acht. Zwar "war die Bestimmung des Beteiligungsverhältnisses am gemeinschaftlichen Eigentum von Gesetzes wegen dem aufteilenden Grundstückseigentümer überlassen, ohne daß auch der Wert der Sondereigentumsrechte mit den festgelegten Anteilen übereinzustimmen brauchte" (so der Senatsbeschluß vom 27.04.1992 Seite 4). Bei dieser Ausgangslage ist es hier aber gerade nicht geblieben. Sie setzt voraus, daß der Bau eines Teiles der Eigentumswohnungen nicht - wie hier bei 19 Eigentumswohnungen der Antragsgegnerin - gänzlich unterbleibt. Die Antragsgegnerin verkennt ferner, daß der Senat die Zwischenlösung einer Stimmrechtsreduzierung, die der Verfahrensgegenstand ist, keineswegs verneint hat, so sehr er auch wiederholt versucht hat, durch sachdienliche Hinweise im Interesse der Beteiligten auf eine gütliche Dauerlösung hinzuwirken, welche die Zwischenlösung jedenfalls für die Zukunft überflüssig gemacht hätte, siehe dazu im einzelnen schon den Senatsbeschluß vom 17.08.1990 Seite 4 (entgeltliche Übertragung der Miteigentumsanteile der 19 nicht gebauten Eigentumswohnungen auf die übrigen Gemeinschafter). Ferner ist der Antragsgegnerin in Übereinstimmung mit dem Landgericht nicht zu folgen, soweit sie meint, die bloße Kostenregelung, die in der Teilungserklärung für den Fall der Nichterrichtung sämtlicher Wohneinheiten enthalten ist, stehe von vornherein einer Stimmrechtsverminderung entgegen. Denn anders als im vorliegenden Fall besteht bei Nichterrichtung sämtlicher Wohneinheiten, die sich naturgemäß ohne Unterschied auf sämtliche Beteiligte anteilig auswirkt, für eine Stimmrechtsverminderung überhaupt kein Anlaß.

Wie ebenfalls bereits aus früheren Ausführungen des Senats zu dieser Sache ersichtlich ist, läßt der außergewöhnliche Umstand, daß 19 der eigentlich vorgesehen gewesenen 39 Eigentumswohnungen nicht gebaut wurden, ein unverändertes Festhalten an der Stimmrechtsregelung der Teilungserklärung bei Beachtung der wechselseitigen Treuepflichten der Gemeinschafter auf die Dauer unbillig erscheinen. Der quantitative Unterschied, daß Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) mengenmäßig nur etwa halb so viel wie vorgesehen gewesen gebaut wurde, berührt das in der Teilungserklärung zugrundegelegte Beteiligungsverhältnis der Gemeinschaftsmitglieder allerdings im Ergebnis nicht, weil insoweit keine Gewichtsverschiebung eingetreten ist. Die Antragsgegnerin hat zum Umfang der Stimmrechtsverringerung im Anschluß an den Senatsbeschluß vom 27.04.1992 wiederholt zurecht darauf hingewiesen, daß ihre Miteigentumsanteile sich außer auf das Gemeinschaftseigentum der 19 nicht gebauten Eigentumswohnungen auch auf das Gemeinschaftseigentum der fertiggestellten 20 Eigentumswohnungen beziehen. Dementsprechend hätten die Miteigentumsanteile der Inhaber der fertiggestellten 20 Eigentumswohnungen sich auch auf alles Gemeinschaftseigentum der 19 nicht fertiggestellten Eigentumswohnungen bezogen.

Dagegen haben die Beteiligungsgewichte sich gegenüber der Teilungserklärung dadurch verändert, daß das mit den Miteigentumsanteilen verbundene Sondereigentum in 20 Fällen gebaut wurde, den Miteigentumsanteilen der 19 nicht gebauten Eigentumswohnungen aber die für sie zugrundegelegte Sondereigentumsausführung fehlt. Wenn, wie im angefochtenen Beschluß angegeben, der nicht ausgeführte Eigentumswohnungsbau mit insgesamt 4.705.268,00 DM und das nicht gebaute gemeinschaftliche Eigentum mit 3.470.471,30 DM anzusetzen ist, entbehrt die vorinstanzlich angenommene Verminderung der Stimmrechte der Antragsgegnerin auf 1/4 von 5024/10000steln = 1256/10000steln weitgehend einer sie rechtfertigenden tatsächlichen Grundlage, da für das nicht gebaute Sondereigentum bloß ein stimmrechtsrelevanter Ausfall von 1.123.796,70 DM verbleibt. Würden beispielsweise die 39 Eigentumswohnungen bei vollständiger Bauausführung mit 10.000.000,00 DM anzusetzen sein und das nicht gebaute Sondereigentum mit rund 1.250.000,00 DM, so ergäbe sich - mit entsprechenden Gerichtskostenfolgen zu Lasten der Antragsteller - noch nicht einmal eine Stimmrechtsverminderung um 1/4, sondern nur um 1/8 von 5024/10000steln auf 4396/10000stel, so daß die Antragsgegnerin einschließlich ihrer fertiggestelten Eigentumswohnung (319/10000stel) auf 4715/10000stel käme.

Das Landgericht wird das Sachverständigengutachten unter Beachtung der Rechtsausführungen des Senats tatsacheninstanzlich neu zu würdigen und die Stimmrechtsanpassung unter nochmaliger Einschaltung des Sachverständigen auf den zuvor zu klärenden Zeitpunkt abzustellen haben, zu dem die Beteiligten sich darüber im Klaren sein konnten, daß die restlichen 19 Eigentumswohnungen - jedenfalls in absehbarer Zeit - nicht gebaut werden würden.

Es erscheint weder sachgerecht noch interessengemäß, daß die Antragsgegnerin von den übrigen Wohnungseigentümern nicht längst beim Wort genommen wurde und insbesondere die übrigen Wohnungseigentümer sich bisher nicht zu einer dem Wohnungseigentumsrecht entsprechenden Bereinigung der Gegebenheiten verstanden. Wie der Senat nicht ohne Grund schon in seinem Beschluß vom 17.08.1990 erwähnt hat, erklärte der Vertreter der Antragsgegnerin in der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.02.1989, also vor mittlerweile mehr als 5 1/2 Jahren, daß die Antragsgegnerin unter bestimmten Bedingungen bereit sei, einer Anpassung der Teilungserklärung an die tatsächlichen Verhältnisse zuzustimmen. Nach den landgerichtlichen Beschlußgründen vom 11.02.1991 verlangte die Antragsgegnerin von jedem Wohnungseigentümer 20.000,00 DM für die Aufhebung ihres nicht erstellten Sondereigentums und Übertragung der damit verbundenen Miteigentumsanteile an gemeinschaftlichem Eigentum auf die übrigen Gemeinschafter. In der vorigen Rechtsbeschwerdebegründung - vor mittlerweile fest 3 1/2 Jahren - hat die Antragsgegnerin - durchaus nachvollziehbar - ausgeführt, die von ihr vorgeschlagene Ausgleichszahlung von 20.000,00 DM sei nicht unangemessen hoch. Die Antragsgegnerin hat sich auch in der jetzigen Rechtsbeschwerdebegründung einer Einigung nicht verweigert, während es von Seiten der Antragsteller insofern nicht einmal zu einem etwas geringeren Gegenangebot, sondern zu folgender weiterhin hinhaltender, unzutreffenden und schlechterdings irrealen Entgegnung gekommen ist (Rechtsbeschwerdeerwiderung S. 4):

"Die Antragsgegnerin hat nie dargelegt, wofür sie eigentlich eine Entschädigung erhalten will und in welcher Höhe.

Unter Berücksichtigung der Kenntnis des Einstandpreises und der Feststellungen des Sachverständigen ließe sich dann ggf. auch darüber reden, wie die Rechtsposition der Antragsgegnerin bezüglich der nicht errichteten Wohneinheit vergütet werden könnte."

Sobald 5024/10000stel Miteigentumsanteile der Antragsgegnerin am Grundstück und den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen (§ 1 Abs. 5 WEG) den restlichen Miteigentumsanteilen zuwachsen, verdoppeln diese sich und kann der unbebaut bleibende Grundstücksteil einer allseits gewünschten anderen Verwendung zugeführt werden. Wie der Senat in dieser Sache immerhin bereits vor 4 Jahren - mit Beschluß vom 17.08.1990 - ausgeführt hat, erscheint es auch im Hinblick auf die ungleich schwierigere, kostspieligere und - wenn überhaupt - nicht gerade häufig praktizierte Alternative (Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft in entsprechender Anwendung des § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG in Verbindung mit § 8 Nr. 3 der Teilungserklärung faden rechtsähnlichen Fall der Gebäudeteilzerstörung mit anschließender vertraglicher Neubegründung von Wohnungseigentum)

"sinnvoll, möglichst weitgehend in die Wege zu leiten, daß die Antragsgegnerin den übrigen Gemeinschaftern nach vorheriger Abstimmung ein ohne weiteres annahmefähiges - beurkundungspflichtiges - Angebot der Aufhebung desjenigen Sondereigentums unterbreitet, das nach der Teilungserklärung vorgesehen ist, aber - anscheinend endgültig - nicht erstellt werden soll, und zwar unter gleichzeitiger - im einzelnen quotenmäßig angemessen festzulegender - entgeltlicher Übertragung ihrer damit verbundenen Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) auf die übrigen Gemeinschafter. Diese könnten die - ebenfalls beurkundungspflichtige - Annahme (Einverständnis sowohl mit der Aufhebung des an den nicht errichteten Wohnungen begründeten Sondereigentums als auch mit der Vermehrung der Miteigentumsquoten der verbliebenen Wohnungseigentümer) zweckmäßig unter Einräumung einer Auflassungsvollmacht erklären, müßten allerdings sämtlich einverstanden sein."

Auf diese Wegweisung, die jedenfalls seitens der Antragsteller bisher offenbar nicht die gebührende Beachtung gefunden hat, wird abschließend nochmals aufmerksam gemacht.