Entscheidungsgründe

Die Klage bleibt ohne Erfolg.

Sie ist bereits unzulässig.

Es liegt auf der Hand, dass sich die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB auch gegenüber dem Käufer - hier den Klägern - als ein (belastender) Verwaltungsakt darstellt und dass sich dieser dagegen grundsätzlich mit Widerspruch und Anfechtungsklage wehren kann; denn dem Käufer wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.5.1982 - 4 B 98.82 -, juris Rn. 3).

Indes fehlt den Klägern in der Folge des unter dem 27. November 2023 vom Beigeladenen erklärten Rücktritts vom Kaufvertrag das Rechtsschutzinteresse. Die Klage kann ihnen offensichtlich keinerlei rechtliche oder tatsächliche Vorteile mehr bringen.

Weder die gegen den Bescheid vom 23. August 2019 über die Ausübung des Vorkaufsrechts gerichtete Anfechtungsklage noch die auf Erteilung des Negativzeugnisses gerichtete Verpflichtungsklage können den Klägern noch tatsächliche oder rechtliche Vorteile bringen. Beides stand bislang dem dinglichen Vollzug des zwischen ihnen und dem Beigeladenen geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrags vom 17. Juni 2019 entgegen.

Für ein fortbestehendes Rechtsschutzinteresse der Kläger am vorliegenden Verfahren müsste die Eigentumsverschaffung durch den Beigeladen in Vollzug des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 17. Juni 2019 - nur auf diesen Vertrag kommt es hier entscheidungserheblich an - als Grundstücksverkäufer für den Fall der gerichtlichen Aufhebung der Vorkaufsrechtsausübung und der Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung des Negativattests überhaupt noch möglich sein (vgl. VG Arnsberg, Urteil vom 30.10.2023 - 8 K 938/22 -, juris Rn. 67). Dies ist hier allerdings nicht mehr der Fall.

Durch den vom Beigeladenen unter dem 27. November 2023 gegenüber den Klägern erklärten Rücktritt vom notariellen Grundstückskaufvertrag vom 17. Juni 2019 hat sich dieser gem. § 346 BGB mit Wirkung ex nunc in ein Rückabwicklungsverhältnis umgewandelt (vgl. BGH, Urteil vom 10.3.2009 - XI ZR 33/08 -, NJW 2009, 3572, 3573). Mit Ausübung des Rücktrittsrechts erlöschen die Erfüllungsansprüche (Stadler, in: Jauernig, BGB, 19. Aufl. 2023, § 346 Rn. 2). Insbesondere entfällt mit dem Rücktritt der - hier für eine Bejahung des Rechtsschutzinteresses der Kläger maßgebliche - Übereignungsanspruch (vgl. BGH, Urteil vom 22.1.2009 - IX ZR 66/07 -, NJW 2009, 1414, 1416).

Der vom Beigeladenen gegenüber den Klägern erklärte Rücktritt vom Kaufvertrag erweist sich - jedenfalls gegenüber den Klägern, nicht allerdings gegenüber der Beklagten (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 465 BGB) - als wirksam.

Der von den Klägern mit dem Beigeladenen geschlossene Kaufvertrag enthält in § 21 Abs. 2 ein vertragliches Rücktrittsrecht. Danach sind beide Vertragsteile zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, wenn ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Das in § 21 Abs. 2 des Kaufvertrages vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht knüpft damit allein an die Ausübung eines Vorkaufsrechts - durch einen Dritten - an. Unerheblich ist damit, dass - worauf die Kläger u.a. abheben - die Vertragsparteien nicht gegen vertraglich übernommene Verpflichtungen verstoßen haben oder sich mit deren Erfüllung im Verzug befinden.

Der konkrete Inhalt eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechtes ist u.a. anhand der §§ 133, 157 BGB auszulegen (vgl. OLG Köln, Urteil vom 13.12.2018 - 28 U 6/18 -, juris Rn. 35). Gemessen an diesen Maßstäben ergibt sich nicht, dass die von der Anfechtungsklage der Kläger gem. § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO ausgehende aufschiebende Wirkung dazu führt, dass das Vorkaufsrecht der Beklagten gegenwärtig nicht im Sinne des vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts als ausgeübt gilt und daran anknüpfend ein Rücktritt am 27. November 2023 vom Beigeladenen nicht - im Verhältnis zu den Klägern - wirksam erklärt werden konnte.

Die Formulierung des Rücktrittsrechts in § 21 Abs. 2 des Kaufvertrages lässt dem Wortlaut nach die Ausübung eines Vorkaufsrechts genügen und enthält keine weitergehenden Voraussetzungen, etwa dahin, dass die Bestandskraft des privatrechtsgestaltenden Verwaltungsaktes über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB vorauszusetzen wäre. Ein dahingehender, das vertragliche Rücktrittsrecht über seinen Wortlaut hinaus einschränkender Wille der Vertragsparteien kann auch in Ansehung der §§ 133, 157 BGB nicht angenommen werden. Vielmehr dürfte es der Interessenlage der ursprünglichen Vertragsparteien entsprechen, bereits dann durch die Ausübung des Gestaltungsrechts die Möglichkeit zu haben, von den vertraglich übernommenen Leistungspflichten frei zu werden, wenn die Ausübung eines Vorkaufsrechts erklärt wird. Insoweit verdeutlicht die Begründung des Beigeladenen für seine Rücktrittserklärung, dass durchaus ein wirtschaftliches Bedürfnis bestehen kann, von den im Kaufvertag übernommenen Pflichten frei zu werden, gerade wenn sich die Klärung der Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung über einen längeren Zeitraum erstreckt. Während dieses Zeitraums müssten die ursprünglichen Kaufvertragsparteien sonst fortwährend dafür Sorge tragen, dass sie den synallagmatisch verknüpften Leistungspflichten nachkommen können, sollte die Vorkaufsrechtsausübung nachträglich aufgehoben werden, ohne dass sie während dieser Zeit in der Lage sind, den Vertrag zu vollziehen und die von der Gegenseite zu erbringende Leistung (Verschaffung des Grundeigentums bzw. Zahlung des Kaufpreises) für ihre Zwecke zu nutzen.

Demgegenüber überzeugt die von den Klägern bevorzugte Auslegung, die ihr Prozessbevollmächtigter in der mündlichen Verhandlung u.a. damit begründet hat, dass das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht darin seine Begründung erfahre, dass es eine Ordnung der Rechtsbeziehungen der ursprünglichen Vertragsparteien für den Fall ermögliche, dass eine Durchführung des Vertrages an der bestandskräftigen Ausübung des Vorkaufsrechts scheitert, nicht.

Die Ordnung der Rechtbeziehungen zwischen den ursprünglichen Kaufvertragsparteien ist für den Fall einer Ausübung eines besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB bereits im Wesentlichen gesetzlich vorgezeichnet. Der Verkäufer wird von seiner Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung frei (§ 275 Abs. 1 BGB), verliert dann aber auch seinen Anspruch auf die Gegenleistung (§ 326 Abs. 1 BGB). Ein bereits entrichteter Kaufpreis ist gem. § 326 Abs. 4 i.V.m. § 346 BGB zurückzuzahlen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 151. El. August 2023, § 28 Rn. 47; vgl. Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 28 Rn. 18). Insoweit entsteht bereits auf der Grundlage der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften ein Rückgewährschuldverhältnis nach den auch für den Rücktritt geltenden Regelungen. Im Hinblick darauf tritt zur Auffassung der erkennenden Kammer keine Notwendigkeit hervor, zur Verhinderung einer unklaren Rechtslage ein vertragliches Rücktrittsrecht zu vereinbaren, das nur den Fall erfassen soll, dass der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB Bestandskraft erlangt.

Den Klägern kann auch nicht in der von ihrem Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung geäußerten Rechtsauffassung gefolgt werden, dass die Käufer des Erstvertrages bei der hier vom Gericht zugrunde gelegten Auslegung i.E. rechtsschutzlos gestellt würden und keine Möglichkeit hätten, die Ausübung des Vorkaufsrechts einer gerichtlichen Kontrolle zu unterziehen. Diese Auffassung verkennt, dass es sich um ein vertraglich vereinbartes - m.a.W. nur mit ihrer Zustimmung entstandenes - Rücktrittsrecht handelt und überdies die Ausübung des Rücktritts nicht gesichert feststeht. Insoweit ergibt sich nicht, dass die Kläger in jedem Fall rechtsschutzlos gestellt würden bzw. es nicht selbst in der Hand hätten, sich ihre Rechtsschutzmöglichkeiten zu erhalten, indem sie der Vereinbarung eines Rücktrittsrechts zugunsten ihres frei gewählten Vertragspartner eine Absage erteilen. Insoweit fällt das Risiko der Käufer, in der Folge einer Ausübung der vertraglich vereinbarten Möglichkeit des Rücktritts keine gerichtliche Überprüfung der Vorkaufsrechtsausübung mehr erreichen zu können, in ihre Sphäre.

Im Übrigen wird der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid mit seiner fristgemäßen Bekanntgabe an den Verpflichteten - den Verkäufer (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) -wirksam. Der Verwaltungsakt gestaltet die Rechtslage in der Weise, dass ein Kaufvertrag zwischen dem Verpflichteten (Verkäufer) und dem Berechtigten (Gemeinde) zu den Bedingungen des ersten Kaufvertrages zustande kommt. Dieser - zweite - Kaufvertrag entsteht nicht erst mit dem Eintritt der Bestandskraft des Verwaltungsaktes, sondern schon zum Zeitpunkt seiner Bekanntgabe an den Verkäufer (vgl. § 43 Abs. 1 VwVfG). Dies folgt aus allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Grundsätzen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 151. El. August 2023, § 28 Rn. 35f. m.w.N.; Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 28 Rn. 16). Mithin treten die Wirkungen des privatrechtsgestaltenden Ausübungsbescheides bereits mit seiner Bekanntgabe ein (Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand: 128. El. Oktober 2023, § 28 Rn. 77 m.w.N.). Eine dagegen - wie hier - erhobene Anfechtungsklage hemmt die Vollziehbarkeit des Ausübungsbescheids lediglich und schiebt den Eintritt der Bestandskraft hinaus (vgl. unter Verweis auf den systematischen Zusammenhang mit § 28 Abs. 4 Satz 2 BauGB Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand: 128. El. Oktober 2023, § 28 Rn. 77; allg. zur Vollziehbarkeitstheorie Nds. OVG, Beschluss vom 9.6.2021 - 13 ME 587/20 -, juris Rn. 22; Bay. VGH, Beschluss vom 9.8.2018 - 15 CS 18.1285 -, juris Rn. 32 jeweils m.w.N.). Die aufschiebende Wirkung beseitigt nicht die Wirksamkeit des angefochtenen Verwaltungsakts (BVerwG, Urteil vom 17.8.1995 - 3 C 17.94 -, juris Rn. 32 m.w.N.). In Anbetracht dessen trifft die Behauptung der Kläger, dass aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Klage das Vorkaufsrecht der Beklagten bis heute nicht als ausgeübt gelte, nicht zu. Auch dieser Gesichtspunkt kann von den Klägern dem vom Beigeladenen erklärten Rücktritt folglich nicht mit Erfolg entgegengehalten werden.

Lediglich ergänzend weist die erkennende Kammer darauf hin, dass die Vorkaufssatzung der Beklagten eine wirksame Grundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts darstellt.

Insbesondere ist die Vorkaufssatzung mit den Anforderungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB vereinbar.

Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Die Vorschrift knüpft den Erlass einer Vorkaufssatzung an zwei Voraussetzungen. Sie erfordert nicht nur, dass die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, sondern verlangt darüber hinaus, dass das Vorkaufsrecht zugleich der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung dient.

Auf der Grundlage der jeweils weit zu verstehenden tatbestandlichen Merkmale, wonach die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehen muss, verfolgt die Vorschrift den Zweck, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristig orientierten Planung und Entwicklung zu ermöglichen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30.9.2020 - 4 B 45.19 -, juris Rn. 4). Die Vorschrift knüpft den Erlass einer Vorkaufssatzung an geringe tatbestandliche Voraussetzungen. Es genügt, dass die Gemeinde irgendwelche städtebaulichen Maßnahmen in Betracht zieht. Dieser Begriff ist weit zu verstehen. Darunter fallen alle Maßnahmen, die der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen, vorausgesetzt, sie weisen einen städtebaulichen Bezug auf (BVerwG, Beschluss vom 14.4.1994 - 4 B 70.94 -, juris Rn. 5). Schon aus den Darstellungen im Flächennutzungsplan können sich entsprechende Planungsabsichten ergeben, die gegebenenfalls weiter zu präzisieren sind; eine förmliche Konkretisierung der Planungsvorstellungen ist jedoch nicht erforderlich (BVerwG, Beschluss vom 30.9.2020 - 4 B 45.19 -, juris Rn. 4 m.w.N.). § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bietet der Gemeinde schon in einem Stadium, das der Verfestigung der Planung weit vorausgeht, die Gelegenheit, Grundstücke zu erwerben (BVerwG, Beschluss vom 26.1.2010 - 4 B 43.09 -, juris Rn. 9).

Der Flächennutzungsplan der Beklagten trifft für das in Rede stehende Grundstück die Festsetzung "Gewerbliche Bauflächen". Auf diese Darstellung nimmt § 1 der Vorkaufssatzung ausdrücklich Bezug und legt dar, dass Teile der als gewerbliche Bauflächen festgesetzten Flächen zwischen der J. -Straße und dem I. von ihr zur gewerblichen Entwicklung bereits erworben worden seien. Weiter führt § 1 der Vorkaufssatzung aus, dass für diesen Bereich ein städtebaulicher Rahmenplan erarbeitet und die Möglichkeiten der Erschließung untersucht werden. Hieraus ergibt sich bereits hinreichend deutlich - wie die Beklagte im gerichtlichen Verfahren auch ausführt -, dass es ihr bei Satzungserlass um die bauleitplanerische Entwicklung eines Gewerbegebiets (vgl. § 8 BauNVO) in Gestalt eines entsprechenden Bebauungsplans ging. Insoweit ist anerkannt, dass auch die Sicherung einer künftigen Bauleitplanung im Rahmen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausreicht, sofern dieser bei vorausschauender Betrachtung keine unüberwindbaren Planungshindernisse entgegenstehen und sie sich als vollzugsfähig erweist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26.1.2010 - 4 B 43.09 -, juris Rn. 10). Die Durchführung der städtebaulichen Maßnahme muss nicht schon "beschlossene Sache" sein. Ein Aufstellungsbeschluss wird nicht verlangt. Auch müssen keine konkreten Planungsgrundlagen für solche Maßnahmen, z.B. ein Bebauungsplanentwurf, vorliegen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 151. El. August 2023, § 25 Rn. 18 m.w.N.). Es genügt vielmehr, dass die Gemeinde für bestimmte Gebiete eine spätere förmliche Bauleitplanung ernsthaft in Erwägung zieht und dies einer auch informellen Entwicklungsplanung entspricht (OVG NRW, Urteil vom 28.7.1997 - 10a D 31-97.NE -, NVwZ 1999, 432 [OVG Nordrhein-Westfalen 28.07.1997 - 10a D 31/97 .NE] m.w.N.). Es ergibt sich nicht, dass in dem zu betrachtenden Bereich zwischen der J. -Straße und dem I. nicht zu überwindende Hindernisse bezüglich einer gewerblichen Nutzung bzw. der Festsetzung eines Gewerbegebiets anzunehmen sind. Entsprechendes tragen die Kläger, die dort selbst ausdrücklich eine gewerbliche Nutzung beabsichtigen, auch nicht vor. Die Festsetzung eines Gewerbegebiets in einem Bebauungsplan ist vielmehr Ausdruck einer nachvollziehbaren Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (vgl. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB), dessen o.a. Darstellungen ein Gewerbegebiet geradezu nahelegen. Diese Entwicklung erfährt mit der Vorkaufssatzung eine diese rechtfertigende Sicherung.

Auch die von den Klägern für ihren Rechtsstandpunkt, es handele sich bei einer städtebaulichen Rahmenplanung nicht um eine städtebauliche Maßnahme, reklamierte Fundstelle hat diesen Standpunkt in den aktuelleren Auflagen der Kommentierung selbst ausdrücklich aufgegeben (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 151. El. August 2023, § 25 Rn. 17 m.w.N.). Das Satzungsvorkaufsrecht kann insbesondere zur Sicherung einer städtebaulichen Rahmenplanung eingesetzt werden (BT-Drs. 10/4630, Seite 83). Mithin ergibt sich auch im Hinblick auf die bei Satzungsbeschluss bereits eingeleitete Rahmenplanung ein an eine städtebauliche Maßnahme anknüpfendes Sicherungsbedürfnis, das neben die o.a. Gesichtspunkte tritt und mit ihnen korrespondiert. Ebenso wie die Untersuchung der Erschließungsmöglichkeiten letztlich der Bauleitplanung in Richtung der Festsetzung eines Gewerbegebiets dienlich ist, trägt auch die Durchführung einer entsprechenden Rahmenplanung dazu bei, im Rahmen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB hinreichende Entwicklungsvorstellungen der Beklagten zu belegen.

Soweit die Kläger eine fehlende Konkretisierung der Planung rügen, ist dem nicht zu folgen. Bei Satzungserlass müssen sich die Überlegungen nur auf das Satzungsgebiet insgesamt beziehen. Die Einzelheiten der städtebaulichen Maßnahme müssen noch nicht feststehen, z.B. welche Nutzungen auf einzelnen Flächen erwogen werden oder wann die in Erwägung gezogenen Maßnahmen verwirklicht werden sollen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 151. El. August 2023, § 25 Rn. 18). Wie konkret die in Betracht zu ziehenden städtebaulichen Maßnahmen bezeichnet werden müssen, hängt maßgebend von den Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab und entzieht sich rechtsgrundsätzlicher Klärung (BVerwG, Beschluss vom 19.12.2018 - 4 BN 42.18 -, juris Rn. 6). Entsprechend ist nicht zu beanstanden, dass bei Satzungsbeschluss etwa noch nicht erkennbar war, welche konkreten Flächen in dem Bereich im Fall der Ausweisung eines Gewerbegebiets für die Erschließung in Anspruch genommen werden sollen. Auf den vom Geltungsbereich der Satzung erfassten Grundstücke fand im Zeitpunkt des Beschlusses der Satzung ganz überwiegend eine landwirtschaftliche Nutzung statt, die im Falle einer Überplanung als Baugebiet grundsätzlich für mehrere Planungsvarianten zur Verwirklichung eines Gewerbegebiets offen war. Insoweit ergibt sich nicht, dass es bereits einer weitergehenden grundstücksbezogenen Konkretisierung bedurft hätte. Ein Flächennutzungsplan - wie er hier vorliegt (s.o.) - genügt in der Regel den Anforderungen an die notwendige Konkretisierung (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 25 Rn. 7). Mithin bedarf es grundsätzlich keiner - regelmäßig einem Bebauungsplan vorbehaltenen - Aussagen etwa zur Lage und Anordnung von Verkehrsflächen oder Versorgungsanlagen auf einzelnen Grundstücken. Dass ein grundstückbezogener Verwendungszweck noch nicht feststehen muss, ergibt sich auch daraus, dass im Fall eines durch eine Vorkaufssatzung begründeten Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB - anders als beim allgemeinen Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 3 Satz 3 BauGB - dieser bei Ausübung des Vorkaufsrechts nicht anzugeben ist.

Soweit die Kläger sich im behördlichen Verfahren im Weiteren auf eine - soweit ersichtlich vereinzelt gebliebene und mittlerweile über 30 Jahre alte - Entscheidung des OVG des Landes Sachsen-Anhalt (Urteil vom 8.6.1993 - 1 L 2/93 -, juris Rn. 27) beziehen, um darzulegen, dass die Planung eines Gewerbegebiets keine städtebauliche Maßnahme i.S.d. § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sei, bleibt diese - in der genannten Entscheidung auch nicht begründete - Rechtsauffassung angesichts der o.a. Erwägungen nicht nachvollziehbar und vermag nicht zu überzeugen.

Die Beklagte hat das ihr aus der Vorkaufssatzung zustehende Vorkaufsrecht auch wirksam ausgeübt.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nicht ausgeschlossen gewesen. Weder sind Ausschlussgründe nach § 26 BauGB ersichtlich, noch ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte aufgrund eines von den Klägern geltend gemachten treuwidrigen Verhaltens ausgeschlossen.

Die Kammer vermag bereits kein treuwidriges Verhalten der Beklagten zu erkennen. Indem diese sich zuvor um einen freihändigen Erwerb des Grundstücks vom Beigeladenen bemüht hat, ohne dass ein solcher letztlich zustande gekommen ist, folgt - ungeachtet der Gründe für das Nichtzustandekommen eines Kaufvertrages - nicht, dass die nachfolgende Ausübung eines Vorkaufsrechts sich als treuwidrig erweist. Zwar mag es sein, dass die Beklagte - aus für den Beigeladenen u.U. nicht nachvollziehbaren Gründen - nach längeren Verhandlungen von einem Vertragsschluss und einem dazu bereits anberaumten Notartermin Abstand genommen hat. Daraus kann aber allenfalls geschlossen werden, dass die Beklagte den Erwerb letztlich nicht zu den im konkreten Kaufvertragsentwurf perpetuierten Modalitäten vollziehen wollte. Eine umfassende Aufgabe der Erwerbsabsichten, auf die der Beigeladene und potentielle zukünftige Erwerber sich hinsichtlich der Ausübung eines Vorkaufsrechts berufen könnten, kann daraus indes nicht hergeleitet werden. Insoweit ergibt sich auch nicht, dass die Beklagte im Rahmen ihrer Ermessensentscheidung bei der Ausübung des Vorkaufsrechts, die Gründe für ihre Ablehnung des Abschlusses des Kaufvertrages mit dem Beigeladenen hätten offenlegen bzw. in die Abwägung einstellen müssen.

Da es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB um einen privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt handelt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.2.2000 - 4 B 10.00 -, juris Rn. 5) bedarf eine Zusage, einen solchen zu Unterlassen i.S. einer Zusicherung gem. § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG zu ihrer Wirksamkeit ohnehin der schriftlichen Form. Weder ist eine solche Zusage der Beklagten ersichtlich, noch liegt sie in schriftlicher Form vor.

Treuwidrigkeit kann auch nicht aus einer zeitlichen Parallelität der Vertragsverhandlungen des Beigeladenen mit der Beklagten und dem Beschluss der Vorkaufssatzung hergeleitet werden. Das Vorkaufsrecht stellt nach den o.a. Ausführungen ein Sicherungsinstrument dar. Von ihm kann nur im Fall eines Kaufvertrags mit einem Dritten Gebrauch gemacht werden (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 463 BGB), wodurch grundsätzlich ein Kaufvertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande kommt, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB). Die Schaffung eines solchen Sicherungsinstruments schließt es nicht aus, dass die daraus berechtigte Gemeinde - unabhängig vom Eintritt eines zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigenden Verkaufsfalls - sich um einen freihändigen Erwerb vom Grundstückeigentümer bemüht und entsprechende Verhandlungen mit diesem führt. Diesem erwächst im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts auch kein wirtschaftlicher Nachteil, da er nach den dazu geltenden Vorschriften (s.o.) im Wesentlichen so gestellt wird, wie er im Fall des gewillkürten Verkaufs an einen Dritten gestanden hätte. Dass er auf der Grundlage des Kaufvertragsentwurfs mit der Beklagten einen höheren Gewinn hätte erzielen können, mag eine Enttäuschung der - rechtlich noch nicht gesicherten - Gewinnerwartungen des Beigeladenen darstellen, bedeutet aber im Fall des Eintritts der Beklagten in den Kaufvertrag zu den mit den Klägern vereinbarten Verkaufsmodalitäten - insbesondere einem niedrigeren Kaufpreis - aber wirtschaftlich keinen Schaden für ihn. Es erschließt sich nicht - worauf die Argumentation der Kläger indes hinauslaufen würde -, dass erfolglose Kaufvertragsverhandlungen der Gemeinde mit dem Grundstückseigentümer die zudem einen höheren Kaufpreis zum Gegenstand hatten, die Gemeinde gemessen am Maßstab von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) an der Ausübung eines Vorkaufsrechts hindern sollen. Letztlich würde eine aus städtebaulichen Erwägungen - und letztlich zum Wohl der Allgemeinheit - am Grunderwerb interessierte Gemeinde sich dann regelmäßig in der Situation befinden, bei frühzeitigen Bemühungen um einen freihändigen Erwerb u.U. überzogene Kaufpreiserwartungen und Vertragsbedingungen des Grundstückseigentümers akzeptieren zu müssen, um sich bei Nichtzustandekommen einer vertraglichen Einigung mit dem Grundstückseigentümer nicht zugleich der residualen Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts bei einem - hinsichtlich "ob", "wie" und "wann" noch ungewissen - zukünftigen Verkaufsfall zu begeben. Gleichzeitig dürfte die vorhergehende Aufnahme von Vertragsverhandlungen mit dem Grundeigentümer bei einem ernsthaften Interesse der Gemeinde an einem Grundstückserwerb zur Wahrnehmung der ihr im öffentlichen Interesse obliegenden Aufgaben im beiderseitigen Interesse naheliegen, um diesen möglichst zeitnah und mit der weitergehenden Möglichkeit, die beiderseitigen Belange individualvertraglich berücksichtigen zu können, zu realisieren.

Einen originären Zusammenhang der Entscheidung des Beklagten, im März 2019 keinen Kaufvertag mit dem Beigeladenen zu schließen, mit dem wohl niedrigeren - frei vereinbarten - Kaufpreis in dem Vertrag zwischen den Klägern und dem Beigeladenen ergibt sich bereits nicht, zumal der Kaufvertrag zwischen den Klägern und dem Beigeladenen erst später - im Juni 2019 - geschlossen wurde. Wie o.a. genießt die bloße Aussicht des Beigeladenen auf einen höheren Kaufpreis/Gewinn keinen - dies gilt erst Recht in Bezug auf die Kläger - rechtlich anzuerkennenden Schutz.

Es kann unter den vorgenannten Gesichtspunkten auch keine Verwirkung angenommen werden. Die Verwirkung stellt eine besondere Ausprägung des auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) dar. Danach darf ein - prozessuales oder materielles - Recht nicht mehr ausgeübt werden, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen (Umstandsmoment) (Bay. VGH, Beschluss vom 3.4.2018 - 15 ZB 17.318 -, juris Rn. 35). Das Vorkaufsrecht wurde hier erstmals durch die im März 2019 in Kraft getretenen Vorkaufssatzung begründet. Der grundsätzlich zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigende Kaufvertrag vom 17. Juni 2019 wurde der Beklagten unter am 28. Juni 2019 zur Kenntnis gebracht, woraufhin diese nach Anhörung zu einer beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts unter dem 3. Juli 2019 schließlich unter dem 23. August 2019 per Verwaltungsakt erklärt hat, das Vorkaufsrecht auszuüben. Insoweit mangelt es bereits an einem für die Verwirkung erforderlichen längeren Zeitraum i.S.d. Zeitmoments.

Schließlich kann auch kein Ausschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 466 Satz 2 BGB angenommen werden. Zwar sind in § 13 des Kaufvertrages zwischen dem Beigeladenen und den Klägern neben den von ihnen zu entrichtenden Kaufpreis in Höhe von 120.000,00 € Entnahmerechte - bis zu 1.000 Straßenklinker und ein Mammutbaum - zugunsten des Beigeladenen vereinbart worden. Ebenso enthält § 11 des Kaufvertrags eine bis zum 31. Dezember 2024 befristete Unterlassungspflicht und § 12 die Verpflichtung zur Errichtung und Bepflanzung eines Walls im Bereich der Grundstücksgrenze. Es ergibt sich indes nicht, dass diese Entnahmerechte nicht in Geld zu schätzen sind. Die Schätzbarkeit einer Nebenleistung besteht, wenn für einen Geldbetrag der wirtschaftliche Effekt der Leistung erreicht werden kann (Westermann, in: MüKO-BGB, 8. Aufl. 2019, § 466 Rn. 2). Davon ist in Bezug auf einen ohne Weiteres anderweitig möglichen Erwerb von Straßenklinkern und Mammutbäumen auszugehen. Die Unterlassungspflicht wird bereits in § 11 des Kaufvertrages von den Vertragsparteien wertmäßig auf 600,00 €/Jahr taxiert. Hinsichtlich der Unterlassungspflicht und der Errichtung des Walls hat die Beklagte zudem im Bescheid vom 23. August 2019 erklärt, diese zu erfüllen, woran zu zweifeln die erkennende Kammer keinen Anlass hat.

Die Kläger können sich bezüglich der von Ihnen angekündigten gewerblichen Nutzung des Grundstücks auch nicht auf eine Abwendungsbefugnis nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB berufen. Die Abwendungsbefugnis setzt voraus, dass die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist. Beim Satzungsvorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 steht der Verwendungszweck des Grundstücks in vielen Fällen - so auch hier (s.o.) - noch nicht fest (vgl. auch § 25 Abs. 2 Satz 2). In derartigen Fällen kann auch das Abwendungsrecht nicht greifen (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 27 Rn. 2). Im Übrigen sind die Kläger auch nicht gegen den Bescheid der Beklagten vom 26. September 2019, mit dem diese den Antrag auf Verlängerung der Frist nach § 27 Abs. 1 BauGB unter zutreffenden Hinweis auf eine fehlende grundstücksbezogene Bestimmbarkeit der Verwendung abgelehnt hatte, im Wege eines Rechtsbehelfs vorgegangen.

Die gem. § 28 Abs. 2 BauGB fristgerechte Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist auch im Übrigen durch das Wohl der Allgemeinheit i.S.d. § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt.

Grundsätzlich genügt es, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.2.1990 - 4 B 245.89 -, juris Rn. 9 m.w.N.). Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts schon dann, wenn Flächen für die Nutzung als - im Flächennutzungsplan dort vorgesehene - gewerbliche Bauflächen oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen und erkennbar ist, dass die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte vornehmen wird, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel unmittelbar oder mittelbar zu verwirklichen (vgl. VGH B-W, Urteil vom 24.9.2019 - 5 S 1733/17 -, juris Rn. 73 m.w.N.). Da der Nutzungszweck bei der Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in städtebaulichen Maßnahmengebieten noch nicht feststehen muss, reicht in diesem Fall zur Bejahung des Wohls der Allgemeinheit regelmäßig die Annahme, dass die spätere Verwirklichung der in Erwägung gezogenen Maßnahme durch den vermehrten Grundbesitz der Gemeinde erleichtert wird (OVG NRW, Urteil vom 27.1.2022 - 7 A 2645/20 -, juris Rn. 60 m.w.N.). Eine reine allgemeine Bodenbevorratung oder privatwirtschaftliches Gewinnstreben rechtfertigen die Ausübung des Vorkaufsrechts dagegen nicht. Auch müssen sich die mit der Ausübung verfolgten Ziele im Rahmen der mit der Satzung verfolgten Ziele halten (VGH B-W, Urteil vom 24.9.2019 - 5 S 1733/17 -, juris Rn. 72 m.w.N.).

Die Beklagte wird durch den Erwerb des Grundstücks in die Lage versetzt, eine planerische Gestaltung des Gebiets zwischen J. -Straße und I. positiv zu beeinflussen, etwa durch eine gemeinsame Entwicklung der betroffenen Grundstücke in einem Gewerbegebiet. Die Inanspruchnahme des kaufvertragsgegenständlichen Grundstücks steht in einem engen Zusammenhang mit der von der Beklagten in Aussicht genommenen Schaffung/Erweiterung von Gewerbegebietsflächen in diesem Bereich des Gemeindegebiets und wird mit der Ausübung des Vorkaufsrechts dem Flächenzugriff der Beklagten als Trägerin der Planungshoheit vorbehalten. Die Beklagte sah sich ausweislich der Beschlussvorlage vom 31. Januar 2019 (6. Heftung der Beiakte 001 [unpaginiert]) in der Lage, nur noch begrenzt gewerbliche Bauflächen anbieten zu können und betrachtete den von der Satzung umfassten Bereich zugleich als das "zentrale Gewerbegebiet der Gemeinde". Anlass, diese Einschätzung der Beklagten anzuzweifeln hat die erkennende Kammer nicht. Ziel der Satzung ist ausweislich der Beschlussfassung des Rates die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in Gestalt der Ausweisung und Erschließung von gewerblichen Bauflächen in diesem Bereich (6. Heftung der Beiakte 001 [unpaginiert]). Auf diese beabsichtigte Entwicklung - unter Einschluss von unmittelbar an das Grundstück angrenzende Flurstücke, die die Beklagte zuvor bereits erworben hatte - im sog. "Industriepark A-Stadt" als zentraler gewerblichen Baufläche hebt der Bescheid vom 23. August 2019 nach diesen Maßstäben nachvollziehbar ab und verweist auf die dazu bereits getätigten Schritte. Dabei legt die Beklagte auch dar, dass die Lage der für die infrastrukturelle Ausstattung des Gebiets, insbesondere nennt sie die verkehrliche Erschließung, die Oberflächenentwässerung und die Schmutzwasserbeseitigung, noch nicht feststeht. Der anderweitige Erwerb von Grundstücken in dem in Rede stehenden Bereich stellt ebenso wie das begonnene Verfahren zur Erarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans und die ins Werk gesetzte Untersuchung der Erschließungsmöglichkeiten einen Schritt zur - jedenfalls mittelbaren - Verwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung der Entwicklung eines Gewerbegebiets dar. Daraus ergibt sich, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die gemeindliche Aufgabe der Bauleitplanung (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB) erfolgte und überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit in Gestalt eines ausreichenden Angebots an Gewerbeflächen verfolgte.

Ob die angekündigte Bauleitplanung nach dem Erlass des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides tatsächlich substantiell Fortgang genommen hat und zwischenzeitlich ein - von der Prozessbevollmächtigten der Beklagten erstmals in der mündlichen Verhandlung pauschal vorgetragener - Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan existiert, war nicht weiter nachzugehen. Einerseits erscheint die diesbezüglich für die Beklagte vorgetragene Begründung, dass mit der Fortführung der Planung im Hinblick auf den Ausgang dieses Verfahren - und die damit verbundene Klärung der Frage, ob das hier in Rede stehende Grundstück überhaupt zur Verfügung steht - zugewartet wurde, nachvollziehbar und ist nicht geeignet, Zweifel an der Fortführung ihrer Entwicklungsabsichten zu wecken. Andererseits ist in der vorliegenden Anfechtungssituation grundsätzlich eine auf den Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. der letzten Behördenentscheidung - hier in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12. Dezember 2019 - abhebende Betrachtung anzustellen (vgl. Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 28 Rn. 14).

Nach alldem ist nicht ersichtlich, dass es der Beklagten bei der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich um eine allgemeine - von nachvollziehbaren städtebaulichen Zielen entkoppelte - Bodenbevorratung ging oder hierbei privatwirtschaftliches Gewinnstreben maßgebend war.

Mithin stellt sich der vom Hauptverwaltungsbeamten erlassene Verwaltungsakt über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB als wirksam dar (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 7.2.2022 - 1 LA 49/21 -, V.n.b.).

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen beruht die Entscheidung auf § 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, weil dieser weder einen Sachantrag gestellt hat - und sich damit einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hätte - (vgl. § 155 Abs. 3 VwGO), noch das Verfahren von ihm in besonderer Weise gefördert wurde.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.