Oberlandesgericht Oldenburg
Urt. v. 17.12.2001, Az.: 11 U 63/01
Sonderkündigungsrecht; Kündigung; Mietvertrag; Zwangsversteigerung; Versteigerung; Überlegungsfrist; Zuschlag; Kenntnis
Bibliographie
- Gericht
- OLG Oldenburg
- Datum
- 17.12.2001
- Aktenzeichen
- 11 U 63/01
- Entscheidungsform
- Urteil
- Referenz
- WKRS 2001, 23412
- Entscheidungsname
- [keine Angabe]
- ECLI
- ECLI:DE:OLGOL:2001:1217.11U63.01.0A
Verfahrensgang
- vorgehend
- LG Aurich
Rechtsgrundlage
- § 57a S. 2 ZVG
Fundstellen
- GuT 2002, 48-49
- InVo 2002, 303-304
- OLGReport Gerichtsort 2002, 47-48
- ZfIR 2002, 1027-1028
Amtlicher Leitsatz
1) Zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57 a Satz 2 ZVG ist regelmäßig eine Überlegungsfrist von bis zu einer Woche ausreichend.
2) Der Ersteher, der persönlich am Versteigerungstermin nicht teilnimmt, hat durch organisatorische Maßnahmen sicherzustellen, dass er von der Erteilung des Zuschlages unverzüglich Kenntnis erlangt.
Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 18. Juni 2001 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aurich wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8. 000 DM abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Wert der Beschwer übersteigt 60. 000 DM.
Tatbestand:
Die Klägerin hat durch Mietvertrag vom 30. Dezember 1997 von Herrn B. . . in . . . das Betriebsgelände gepachtet, in dem dieser zuvor einen Verkauf von Ford Fahrzeugen und eine KfzWerkstatt betrieben hatte. Es handelte sich hierbei um die Flurstücke . . . /. . . , . . . /. . . , . . . /. . . , . . . /. . . , . . . /. . . , . . . /. . . , . . . /. . . , . . . /. . . und . . . /. . . . In einem ersten Zwangsversteigerungstermin ersteigerten die Eheleute . . . und . . . F. . . die Flurstücke . . . /. . . , . . . /. . . , . . . /. . . und . . . /. . . sowie die Flurstücke . . . /. . . , . . . /. . . und . . . /. . . . Die Ersteher kündigten den Mietvertrag vom 30. 12. 1997 nicht. Die Klägerin schloß daraufhin mit . . . B. . . den Änderungsmietvertrag vom 21. 07. 1999. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der beiden Mietverträge Bezug genommen (Bl. 5 - 14 GA. ).
In einem weiteren Versteigerungstermin am 28. September 2000 ersteigerte die Beklagte die Flurstücke . . . /. . . und . . . /. . . (Grundbuch von . . . Blatt . . . ). Im Zwangsversteigerungstermin wurde darauf hingewiesen, dass das versteigerte Grundstück an die Klägerin aufgrund der Mietverträge vom 30. Dezember 1997 mit Änderungen vom 21. 07. 1999 vermietet ist. Der Rechtspfleger wies auch auf das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG hin. Mit Schreiben vom 09. Oktober 2000 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31. Januar 2001. Dieser Kündigung hat die Klägerin mit Schreiben vom 22. Dezember 2000 widersprochen.
Die Beklagte wurde im Versteigerungstermin am 28. September 2000 durch den Notariatsbürovorsteher . . . R. . . vertreten. Ihm war eine Bietervollmacht wie folgt erteilt worden (GA 119):
"Die Firma W. . . GmbH, . . . , eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts . . . unter - HR B . . . , vertreten durch den alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer . . . , geschäftsansässig ebenda, bevollmächtigt hiermit den Notariatsbürovorsteher . . . R. . . , dienstansässig . . . , die Firma W. . . GmbH in dem Verfahren betreffend die Zwangsversteigerung des im Grundbuch von . . . Band . . . Bl. . . . verzeichneten Grundbesitzes, Flur . . . Flurstücke . . . /. . . sowie . . . /. . . der Gemarkung . . . (Aktenzeichen: 9 K 29/00) zu vertreten.
Der Bevollmächtigte wird hiermit ermächtigt, für die Firma W. . . GmbH, . . . , zu bieten, den Zuschlag für die Firma W. . . GmbH zu beantragen, Vereinbarungen über das Bestehenbleiben von Rechten zu treffen; überhaupt alle Erklärungen für die Firma W. . . GmbH abzugeben, die in diesem Verfahren in Betracht kommen.
. . . , den 22. September 2000
(Unterschrift)"
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte sei mit ihrer Kündigung gemäß § 57 a Satz 2 ZVG ausgeschlossen, da sie nicht zum ersten zulässigen Termin erklärt worden sei.
Die Klägerin hat beantragt,
festzustellen, dass der Mietvertrag der Klägerin mit Herrn B. . . , . . . vom 30. 12. 1997 mit Änderung vom 21. 07. 1999 durch die Kündigung der Beklagten vom 09. 10. 2000 nicht beendet worden ist, sondern zwischen den Parteien fortbesteht.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, die am 09. Oktober 2000 ausgesprochene Kündigung sei nicht i. S. d. § 57 a Satz 2 ZVG verspätet. Die Mitarbeiter der Beklagten seien zusammen mit dem Geschäftsführer W. . . am 26. September 2000 von Hamburg nach Agadir geflogen. Der Rückflug von Agadir nach Hamburg habe am 03. 10. 2000, die Rückkehr nach . . . am Morgen des 04. 10. 2000 etwa gegen 4. 00 Uhr stattgefunden. Wegen der späten Rückkehr sei die Bürotätigkeit im Bürogebäude der Beklagten in . . . erst am 04. Oktober 2000 um 14. 00 Uhr aufgenommen worden. Am 04. Oktober 2000 habe der durch die einwöchige Abwesenheit der Mitarbeiter der Beklagten entstandene Poststau noch nicht abgearbeitet werden können. Der Geschäftsführer der Beklagten habe von daher den Terminsbericht des Bürovorstehers R. . . vom 29. September 2000 über die Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungstermin vom 28. September 2000 am 04. Oktober 2000 noch nicht zur Kenntnis genommen gehabt. Das Schreiben vom 29. September 2000 sei erst am 05. Oktober 2000 geöffnet und mit einem Eingangsstempel versehen worden. Der Geschäftsführer der Beklagten habe das Schreiben entweder am Sonnabend den 07. Oktober 2000 oder am Montag den 09. Oktober 2000 zur Kenntnis genommen. Daraufhin sei sofort gekündigt worden. Die Beklagte sei von daher ohne Verschulden gehindert gewesen, das Mietverhältnis mit der Klägerin fristgerecht bis zum 05. Oktober 2000 zu kündigen.
Die zweite Zivilkammer des Landgerichts Aurich hat mit seinem hiermit in Bezug genommenen Urteil vom 18. Juni 2001 der Klage stattgegeben und festgestellt, dass der Mietvertrag der Klägerin mit Herrn B. . . , . . . , vom 30. 12. 1997 mit Änderung vom 21. 07. 1999 durch die Kündigung der Beklagten vom 09. Oktober 2000 nicht beendet worden ist, sondern zwischen den Parteien fortbesteht.
Mit ihrer Berufung erstrebt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Sie macht unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens geltend, die unter dem 09. Oktober 2000 ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis der Parteien wirksam beendet. Zwar habe die Beklagte den Mietvertrag gemäß § 57 a Satz 2 ZVG i. V. m. § 565 Abs. 1 a BGB spätestens am 05. Oktober 2000 kündigen müssen, damit unter Beachtung der gesetzlichen Fristen eine Kündigung "für den ersten Termin erfolgt". Hinsichtlich der verzögerten Kündigung des Mietverhältnisses treffe die Beklagte jedoch kein Verschulden. Denn da die Beklagte rund 2. 500 Wohnungen verwalte, habe sich während der einwöchigen Abwesenheit der Mitarbeiter ein Postrückstau von mehreren hundert Postsendungen gebildet, der am 04. Oktober 2000 nicht mehr habe abgearbeitet werden können. Infolge dieses Umstandes habe der Bericht des Herrn R. . . vom Zwangsversteigerungstermin erst am 05. Oktober oder 06. Oktober 2000 vom zuständigen Mitarbeiter der Beklagten bearbeitet werden können. Zu diesem Zeitpunkt habe sich der Geschäftsführer der Beklagte auf eine Geschäftsreise nach Grimma/Sachsen befunden, von der er erst am Abend des 06. Oktober 2000 zurückgekehrt sei. Ihm sei demnach erst möglich gewesen entweder am Samstag den 07. Oktober 2000 oder am Montag den 09. Oktober Kenntnis vom Bericht des Herrn R. . . zu nehmen. Wahrscheinlich sei dies am Vormittag des 09. Oktober 2000 geschehen. Da der Geschäftsführer der Beklagten dann am 09. Oktober 2000 die Kündigung der Klägerin habe zukommen lassen, habe er nicht schuldhaft die Kündigung verzögert. Rechtsfehlerhaft sei dabei die Auffassung der zweiten Zivilkammer des Landgerichts Aurich, wonach sich die Beklagte das Wissen des Herrn R. . . zurechnen lassen müßte, da dieser nach Auffassung des Gerichts Wissensmittler i. S. d. § 166 BGB sei. Bei der vorliegenden Bevollmächtigung habe es sich um eine begrenzte Tätigkeit für einen Einzelfall gehandelt. Die Situation sei von daher nicht vergleichbar mit der Vertretung durch einen Mitarbeiter der Partei.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Aurich vom 18. Juni 2001 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens die angefochtene Entscheidung. Das Landgericht habe zutreffend festgestellt, dass die von der Beklagten angekündigten Gründe die Kündigung zu dem späteren Zeitpunkt nicht rechtfertigen könnten. Eine schuldlose Verzögerung der Kündigung sei nicht gegeben.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Beklagten erweist sich in der Sache als unbegründet. Die zweite Zivilkammer des Landgerichts Aurich hat mit zutreffender Begründung festgestellt, dass der Mietvertrag der Klägerin mit Herrn B. . . durch die Kündigung der Beklagten vom 09. Oktober 2000 nicht beendet worden ist, sondern zwischen den Parteien fortbesteht.
Nach § 2 des Mietvertrages vom 30. Dezember 1997 ist das Mietverhältnis auf die Dauer von 10 Jahren, nämlich bis zum 31. 12. 2007 fest abgeschlossen. Darüber hinaus ist der Mieterin das Recht eingeräumt worden, den Mietvertrag durch Erklärung gegenüber dem Vermieter um zwei mal fünf Jahre zu verlängern. In dieses Mietverhältnis ist die Beklagte aufgrund des Zuschlages in dem Zwangsversteigerungstermin vom 28. 09. 2000 eingetreten, § 57 ZVG i. V. m. § 571 BGB. Eine wirksame Beendigung des Mietvertrages durch die am 09. Oktober 2000 erfolgte Kündigung ist also nur wirksam, wenn es im Rahmen des Ausnahmekündigungsrechtes nach § 57 a ZVG unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ausgeübt worden ist.
Die am 09. Oktober 2000 erfolgte Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagte ist verspätet. Denn für ein Mietverhältnis über Geschäftsräume sieht § 565 Abs. 1 a BGB eine Kündigung spätestens am 03. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres vor. Der Zuschlag ist am 28. September 2000 erfolgt. Das Mietverhältnis war zur Einhaltung des ersten Kündigungstermines am 05. Oktober 2000 zu kündigen. Die am 09. Oktober 2000 erfolgte Kündigung ist also nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ausgeübt worden.
Dadurch, dass die Beklagte das Mietverhältnis nicht zum erstzulässigen Termin nach dem Zuschlag gekündigt hat, ist das Sonderkündigungsrecht entfallen, § 57 a Satz 2 ZVG.
Maßgeblich für das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG ist der erste gesetzliche zulässige Termin, wenn die Kündigung dem Ersteher ohne schuldhaftes Zögern möglich war (vgl. Zöller/Stöber, 16. Aufl. , 1999, § 57 a Rdnr. 5). An den Begriff des "ersten zulässigen Termines" sind keine überspannten Anforderungen zu stellen. Es ist jedoch Sache des Erstehers, die Unmöglichkeit der rechtzeitigen Kündigung nachzuweisen.
Der Senat teilt die Auffassung der zweiten Zivilkammer des Landgerichts Aurich, dass im vorliegenden Fall ein Zeitraum von 1 Woche als zuzubilligende Überlegungsfrist ausreichend war. Denn von einem Bieter/Ersteher kann verlangt werden, dass er vor einen Versteigerungstermin, spätestens jedoch in diesem Termin Erkundigungen zur Person des Mieters und zum Gegenstand bestehender Mietverträge einholt und überdenkt, ob das Mietverhältnis beendet oder fortgesetzt werden soll. Gerade weil die Beklagte hauptberuflich mit der Verwaltung von Wohnung (2. 500 Wohnungen) zu tun hat, war sie grundsätzlich in der Lage, schnell abzuwägen, ob das Mietverhältnis fortzusetzen war oder nicht, also eine Entscheidung über die Ausübung des Sonderkündigungsrechts herbeizuführen.
Eine über eine Woche hinausgehende Fristeinräumung würde auch den in § 57 a ZVG verankerten Mieterinteressen zuwider laufen. Denn die Interessen der Mieter werden bei der Versteigerung zwar grundsätzlich den Interessen des Realkredits untergeordnet, weil sich ohne das Sonderkündigungsrecht bewohnte Grundstücke schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen würden. Die Rechte der Mieter werden jedoch dadurch gewahrt, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers zeitlich befristet gewährt wird, um im Interesse der Mieters eine möglichst rasche Klärung der mit dem Sonderkündigungsrecht einhergehenden Ungewißheit zu erreichen.
Dass der Geschäftsführer der Beklagten im Rahmen der herbeizuführenden Entscheidung, ob das Mietverhältnis fortgesetzt oder beendet werden sollte, keine umfangreichen Überlegungen mehr anstellen mußte, ergibt sich im übrigen daraus, dass er "vermutlich" am Morgen des 09. Oktober 2000 Kenntnis von der Zuschlagserteilung erhalten haben will, dann jedoch noch am gleich Tag unter Nennung der vollständigen Vertragsdaten sowie der vollständigen Adresse der Mieter das Mietverhältnis noch am 09. Oktober 2000 schriftlich gekündigt hat.
Unerheblich ist letztlich die von der zweiten Zivilkammer bejahte Frage, ob der mit einer Bietervollmacht ausgestattete Herr R. . . Wissensvertreter der Beklagten war. Denn der Beklagte hätte jedenfalls organisatorische Vorkehrungen dafür treffen können und müssen, um im Falle eines Zuschlages unverzüglich die notwendigen Erklärungen hinsichtlich einer Kündigung des Mietvertrages abgeben zu können. Zu denken wäre hier an telefonische Anweisungen oder Anweisungen per Fax, die auch im Rahmen eines Betriebsausfluges nach Marokko hätten abgesandt werden können, und soweit dieses nicht möglich gewesen sein sollte, hätte eine in Deutschland verbliebende Person im Zusammenhang mit der Ausübung des Sonderkündigungsrechtes nach § 57 a ZVG entsprechend instruiert und bevollmächtigt werden können.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Der Ausspruch hinsichtlich der Beschwer erfolgt im Hinblick auf § 546 Abs. 2 ZPO.