Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg.

I.

Das Landgericht hat die Klagansprüche zutreffend aus dem Gesichtspunkt ungerechtfertigter Bereicherung als begründet angesehen, weil zwischen den Parteien kein wirksames Vertragsverhältnis besteht, aufgrund dessen die Beklagte die ihr zugeflossenen Vermögenswerte - Grundstückseigentum, erlangte Miteinnahmen, Entgelt für Wohnrecht und zu ihren Gunsten von der Klägerin vorgenommene Grunderwerbsteuerzahlung - behalten dürfte. Die Klägerin darf sich auch auf die Nichtigkeit des Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien berufen.

Im einzelnen ist dazu folgendes zu bemerken:

1.

Der notarielle Vertrag vom 10. November 1981, den die Parteien geschlossen haben, war in seiner beurkundeten Form nach § 117 BGB nichtig. Dabei ist unerheblich, ob man der Darstellung der Klägerin zum gewollten Vertragsinhalt folgt oder der davon abweichenden Darlegung der Beklagten; jedenfalls war nicht ein Kaufvertrag in der Form beabsichtigt, wie er beurkundet worden ist.

Das dahinterstehende, tatsächlich gewollte Rechtsgeschäft war zunächst formnichtig. Doch ist dieser Nichtigkeitsgrund dadurch später beseitigt worden, daß die Beklagte als Grundstückseigentümerin im Grundbuch eingetragen und auch tatsächlich Eigentümerin geworden ist.

2.

Damit ist allerdings ein weiterer Nichtigkeitsgrund für den erwähnten notariellen Vertrag nicht ausgeräumt worden:

a)

Der Vertrag enthält u. a. die Bestellung eines Belastungsverbots in der Form des § 873 BGB, das dinglich wirken sollte.

(1) Ob dahinter unausgesprochen eine entsprechende schuldrechtliche Verpflichtung der Beklagten steht, ist bedeutungslos, weil eine schuldrechtliche Verpflichtung den Bestand des Vertrages nicht in Frage stellen würde. Das folgt aus § 137 Satz 2 BGB, welche Bestimmung die schuldrechtliche Übernahme eines Verfügungsverbots als zulässig und rechtlich wirksam behandelt.

(2) Nichtig ist nach § 137 Satz 1 BGB allerdings das Belastungsverbot als solches. Diese Belastungsverbot steht im übrigen nicht isoliert im Vertrag. Vielmehr zeigt die gesamte Vertragskonstruktion, daß sich die Klägerin über einen Nießbrauch hinaus praktisch bis zu ihrem Tode die volle Stellung als Eigentümerin erhalten wollte, während die Beklagte zunächst nur eine sehr formale und um alle wesentlichen Elemente ausgehöhlte Eigentümerstellung zugewendet erhalten sollte. Gerade dies wollte der Gesetzgeber aber mit § 137 Satz 1 BGB jedenfalls auch verhindern (vgl. z. B. RGZ 73, 16; 90, 232, 237; BGHZ 31, 13, 18 f; BGH LM § 137 BGB Nr. 2 und 3; Bay. ObLG NJW 1978, 700, 701; Staudinger/Dilcher, BGB 12. Aufl. § 137 Rdnr. 2 ff.; Mayer-Maly, Münch. Komm. zum BGB 2. Aufl. § 137 Rdnr. 2 ff; Soergel/Hefermehl, BGB 12. Aufl. § 137 Rdnr. 1 ff.; Palandt/Heinrichs, BGB 49. Aufl. § 137 Anm. 1).

b)

Aus dieser zunächst gegebenen Teilnichtigkeit des Vertrages bezogen auf das Belastungsverbot folgt die Gesamtnichtigkeit des Vertrages. Anknüpfungspunkt ist dafür § 139 BGB (vgl. z. B. RGZ 73, 16, 18).

Für die Gesamtnichtigkeit spricht nach dem Gesetz eine Vermutung. Die Beklagte hat keine tatsächlichen Unistände vorgetragen, die diese gesetzliche Vermutung ausräumen könnten.

Der Parteivortrag über das Zustandekommen des Vertrages und dessen Inhalt bestätigen vielmehr, daß es zum Vertragsschluß ohne das Belastungsverbot nicht gekommen wäre. Da der Vertrag dadurch gekennzeichnet ist, daß die Klägerin das Grundstück bis zu Ihrem Tode nicht wirklich aus der Hand geben wollte, hätte sie das Grundstück keinesfalls in der vorgesehenen Form auf die Beklagte übertragen, wenn sie um die Unwirksamkeit einer dinglich wirkenden Belastungssperre gewußt hätte. Als Sicherungsmittel gegen Belastungen seitens der Beklagten hätte dann nur eine entsprechende schuldrechtliche Verpflichtung, wenn man sie als stillschweigend abgeschlossen ansehen will, zur Verfügung gestanden. Das wäre aber für die Klägerin kein wirksamer Schutz gewesen. Die schuldrechtliche Verpflichtung seitens der Beklagten, das Grundstück nicht zu belasten, konnte bei Verletzung nur zu einem Schadensersatzanspruch der Klägerin führen. Eine Vertragsverletzung der Beklagten lag nahe, nachdem diese vermögenslos war und schon seinerzeit von Sozialhilfe lebte, anderes Vermögen als das Grundstück auch nicht zu erwarten hatte. Ein sich daraus ergebender Schadensersatzanspruch wäre tatsächlich aber leergelaufen, weil die Beklagte gegebenenfalls keinen Schadensersatz hätte leisten können. Es ist in diesem Zusammenhang unerheblich, daß möglicherweise der schuldrechtliche Teil der Abrede noch zusätzlich in anderer Form hätte gesichert werden können. Denn für die Anwendbarkeit von § 139 BGB ist zu fragen, ob der Vertrag ohne die unwirksame Klausel, aber sonst unverändert zustande gekommen wäre.

3.

Eine Bestätigung des Vertrages aus dem Jahre 1981 durch den Vertrag vom 7. April 1988 scheitert bereits daran, daß weder die Klägerin noch die Beklagte bei Abschluß letzteren Vertrages um die Nichtigkeit des Belastungsverbots und die daraus folgende Gesamtnichtigkeit des früheren Vertrages wußten oder auch nur Zweifel an der Wirksamkeit dieses früheren Rechtsgeschäftes hatten. Lediglich bei mindestens vorhandenen Zweifeln an der Wirksamkeit des nichtigen Rechtsgeschäfts kommt aber eine Bestätigung in Betracht (vgl. z. B. RGZ 138, 52, 56; 150, 385, 388; BGHZ 11, 59, 60; BGH WM 1977, 387; BGH NJW 1982, 1981 [BGH 06.05.1982 - III ZR 11/81]).

Der spätere notarielle Vertrag vom 7. April 1988 kann auch nicht als wirksamer Neuabschluß des früheren Rechtsgeschäftes angesehen werden. Das scheitert bereits daran, daß der spätere Vertrag aus sich heraus unverständlich ist und keine vollständige Regelung eines wie immer beschaffenen Grundstücksgeschäfts enthält. Der frühere Vertrag ist dabei noch nicht einmal zum Vertragsinhalt gemacht worden, vgl. §§ 9 Abs. 1 Satz 2, 13, 13 a Beurkundungsgesetz.

Auch wenn man davon ausgehen wollte, daß bei Abschluß des notariellen Vertrages vom 7. April 1988 jedenfalls die Willensübereinstimmung der Parteien gegeben war, von den Änderungen abgesehen an dem früheren Geschäft festzuhalten und es auf diese Weise zu erneuern, würde das zugunsten der Beklagten nicht weiterhelfen. Dann wäre die Formvorschrift des § 313 BGB verletzt, ohne daß nachträglich durch Eintragung Heilung eingetreten wäre.

4.

Die Klägerin verstößt entgegen der Auffassung der Beklagten nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf die Nichtigkeit des notariellen Vertrages vom 10. November 1981 beruft und damit auch die Änderungsverhandlung vom 7. April 1988 zu Fall bringt.

Daß die Klägerin mit dem Vertrag vom 10. November 1981 zu ihren Lebzeiten eine möglichst weitgehende Sicherung gegen einen möglichen Verlust ihrer Eigentümerstellung angestrebt hat, ist ihr nicht vorzuwerfen; die Beklagte hat sich im übrigen darauf eingelassen. Es kann dann aber auch nicht als rechtsmißbräuchlich angesehen werden, wenn sich die Klägerin auf die Nichtigkeit dieses Rechtsgeschäfts beruft, nachdem sich nachträglich herausgestellt hat, daß ein Teilstück des von ihr angestrebten Sicherungssystem, das auf Dauer angelegt war, unwirksam war und die Unwirksamkeit des Gesamtvertrages zur Folge hat. Um das gesetzliche Verbot eines dinglichen Belastungsverbots hat die Klägerin so wenig gewußt wie die Beklagte. Beide Parteien haben vielmehr insoweit auf den Urkundsnotar vertraut und dessen Fehler nicht bemerkt. Aus diesem Grunde läßt sich der vorliegende Streitfall mit den Sachverhalten nicht vergleichen, bei denen ausnahmsweise eine Berufung auf Formnichtigkeit eines Grundstücksgeschäfts als Verstoß gegen Treu und Glauben angesehen worden ist (vgl. zu diesen Beispielsfällen nur Palandt/Heinrichs, BGB 49. Aufl. § 139 Anm. 5 c; § 242 Anm. 4 A c m.N.).

Da die Klägerin selbst inzwischen bedingt durch dem Senat nicht zweifelhaft erscheinende Pflegebedürftigkeit in Not lebt, weil ihre Renteneinkünfte den Pflegekostenaufwand nicht decken und die Klägerin ersichtlich auch über keine wesentlichen Ersparnisse mehr verfügt, läßt sich auch nicht sagen, sie entziehe mit der Rückforderung des Grundstückseigentums der Beklagten einen Vermögenswert, den sie selbst eigentlich gar nicht benötigen würde.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

Die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.