I.

Die Klage ist nicht begründet; der Klägerin stehen keine Schadensersatzansprüche zu.

1.

Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Beklagten, das eine Haftung nach § 826 BGB begründen könnte, sind nicht gegeben.

2.

Eine Haftung des Beklagten gemäß § 839 a BGB wegen eines grob fahrlässig erstatteten unrichtigen Gutachtens kann nicht festgestellt werden.

a)

Es fehlt bereits an einem unrichtigen Gutachten. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass es sich bei einem Verkehrswertgutachten um eine Schätzung handelt, die das Marktverhalten wiedergeben soll (OLG Rostock, Urteil v. 27.06.2008, Az. 5 U 50/08 -zitiert nach [...]; Schleswig-Holstein. OLG, Urteil v. 06.07.2007, Az. 14 U 61/06 - zitiert nach [...]). Eine exakte Feststellung eines bestimmten Betrages als Verkehrswert kann daher nicht gefordert werden; Abweichungen innerhalb eines gewissen Toleranzrahmens sind vielmehr hinzunehmen und führen nicht zur Unrichtigkeit der Wertermittlung und nicht zur Unrichtigkeit des Gutachtens (OLG Rostock, Schleswig-Holstein. OLG, a.a.O.).

Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen .............. geht das Gericht davon aus, dass das Objekt zum Stichtag 26.07.2004 einen Verkehrswert von EUR 760.000,00 hatte. Der Beklagte hat den Verkehrswert mit EUR 820.000,00 festgesetzt. Die Gutachten unterscheiden sich im Ergebnis lediglich um einen Betrag von EUR 60.000,00. Das entspricht ausgehend vom Gutachten des Beklagten 7,32%, ausgehend vom Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen 7,89%. Die vorliegenden Abweichungen von weniger als 8% halten sich in einem tolerablen Rahmen und führen nicht zur Unrichtigkeit der Wertermittlung.

Dem vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelten Verkehrswert liegen folgende Feststellungen und Erwägungen zugrunde: Wie der Beklagte ist der gerichtliche Sachverstände von einem Bodenwert von EUR 230.000,00 ausgegangen. Anders als der Beklagte kam er zu einem Ertragswert der Gebäude in Höhe von insgesamt EUR 612.926,00 - statt EUR 670.349,19. Er berücksichtigte dabei den festgestellten Feuchtigkeitsschaden des Verwaltungsgebäudes. Den Ertragswert der gesamten Liegenschaft bezifferte er nach Addition des Bodenwerts und Abzug von EUR 80.000,00 für Sofortmaßnahmen zur Gewährleistung der Vermietbarkeit mit EUR 762.926,00 - statt EUR 820.349,19. Zu den Schäden und Mängeln führte er aus, dass, selbst wenn der Schimmelbefall bei der Ortsbesichtigung nicht erkennbar gewesen sei, deutliche bauliche Hinweise vorlagen, um einen erheblichen Anfangsverdacht bezüglich einer vorhandenen Bauteilfeuchte zu begründen. Ein solcher Anfangsverdacht sei mit zerstörungsfreien Messverfahren in aller Kürze zu verifizieren und von erheblicher Wertrelevanz. Von dem Ertragswert des Verwaltungsgebäude sei für die Instandsetzungsarbeiten ein Betrag von rund EUR 28.000,00 (netto) abzusetzen, und zwar EUR 5.000,00 für die Herstellung der Dränage und Außenabdichtung, EUR 15.000,00 für die Herstellung der Hebeanlage mit Doppelpumpe und Anschluss an die Vorflut und EUR 8.000,00 für die Instandsetzung der durch Schimmelbefall geschädigten Räume.

Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen ................. Das Gutachten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar. Insbesondere ist der Sachverständige von zutreffenden Tatsachen ausgegangen und hat die daraus gezogenen Konsequenzen logisch und widerspruchsfrei dargestellt. Soweit die Klägerin die von dem Sachverständigen gezogenen Rückschlüsse aus den feststehenden Erkenntnissen in Zweifel zieht, ist eine inhaltliche Überprüfung des Gutachtens weder Aufgabe des Gerichts, noch liegt sie im Bereich seiner Möglichkeiten. Für die Beantwortung der Beweisfragen hat sich das Gericht gerade mangels eigener Sachkunde des Sachverständigen bedient. Der Sachverständige ........... hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung nachvollziehbar erläutert, dass er zur Ermittlungen des Verkehrswerts von den Feststellungen des Beklagten ausgegangen ist und sich im Rahmen eines Ortstermins einen Eindruck von dem Feuchtigkeitsschaden gemacht hat, um diesen berücksichtigen zu können. Auch habe er die vom Beklagten festgestellten unstreitigen Werte teilweise anders auf die Grundstücksobjekte verteilen müssen, als dies der Beklagte getan habe. Dies folge daraus, dass er betreffend das Verwaltungsgebäude den Feuchtigkeitsschaden zu berücksichtigen hatte und deswegen beispielsweise den Bodenwert konkret für das Verwaltungsgebäude beziffern musste. Nur durch eine entsprechende Aufteilung der vorgegebenen Wert habe er eine Aussage dazu treffen können, wie der Wert des Verwaltungsgebäudes unter Berücksichtigung des Feuchtigkeitsschadens zu beziffern sei. Der Beklagt habe den Feuchtigkeitsschaden nicht berücksichtigt und demgemäß nur eine Aussage zum Wert des Gesamtobjektes getroffen.

b)

Der Sachverständige hat insbesondere auch die Einwendungen der Klägerin gegen den ermittelten Verkehrswert und die Höhe der berücksichtigen Mängelbeseitigungskosten überzeugend und nachvollziehbar entkräftet.

Bereits mit der schriftlichen Gutachtenergänzung vom 07.10.2010 führte der gerichtliche Sachverständige aus, dass bei der Marktwertermittlung der Wert ermittelt werden soll, der im üblichen Geschäftsverkehr ohne Berücksichtigung besonderer Umstände erzielt werde. Deswegen sei ein normales Marktgeschehen als Maßstab für die Beurteilung des Gebäudes zu Grunde zu legen. Es sei naturgemäß, dass ein hochqualifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden ein Gebäude anders sehe, als eine Privatperson oder selbst als ein Immobilienkaufmann, der mit einem Investitionsgut handele. Bei der Marktwertermittlung seien daher nur solche Punkte zu berücksichtigen, die bei einer Besichtigung augenfällig seien und mindestens einen gravierenden Anfangsverdacht begründeten. Hinsichtlich der Mangelbeseitigungskosten sei zu berücksichtigen, dass der wertrelevante Teil der Instandsetzungskosten, die sich aus der Schadensbeseitigung ergeben, einer Alterswertminderung unterliegen. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass vergleichbare Gebäude üblicher Altersstruktur nicht schadensfrei seien. Vom ermittelten Ertragswert seien die Schadensbeseitigungskosten einer Normalpreiskalkulation nicht vollständig abzusetzen. Vielmehr sei derjenige Teil der Kosten zu schätzen, der über den durchschnittlichen Zustand vergleichbar alter und vergleichbar ausgeprägter Häuser hinausgehe. In welcher Höhe diese Abschläge vorzunehmen seien, unterliege der Sachverständigenschätzung. Zwischen der Höhe der Instandsetzungskosten und der kalkulatorischen Restlebensdauer bestehe eine Abhängigkeit. Finden die Instandsetzungskoten volle Berücksichtigung, erhöhe sich auch der Wert der baulichen Anlage und die technische wie auch die wirtschaftliche Lebensdauer. Das Ergebnis bliebe unverändert.

Soweit die Klägerin einen Privatsachverständigen mit der gutachterlichen Stellungnahme zu den Feuchtigkeitsschäden beauftragt hat und die von ihm ermittelten Sanierungskosten vom ermittelten Verkehrswert abziehen will, ist dieses Vorgehen aus den dargestellten Gründen verfehlt. Der gerichtliche Sachverständige hat im Rahmen der persönlichen Anhörung diesbezüglich darauf hingewiesen, dass die methodisch richtige Herangehensweise zur Berücksichtigung der Instandsetzungskosten ist, festzustellen, welche Mängel einem Sachverständigen für Verkehrswertgutachten bei der Begutachtung unter Beachtung der üblichen Sorgfalt aufgefallen wären und wie er diese in Ansatz gebracht hätte. Dementsprechend sei er davon ausgegangen, dass eine Abdichtung vorhanden sei, aber überfordert gewesen sei und deswegen nachzubessern war. Außerdem sei er davon ausgegangen, dass ein Graben zu ziehen sei und eine Dränanlage einzurichten sei. Auch eine Pumpanlage zum Heben des Wassers habe er berücksichtigt und die Beseitigung des Schimmelpilzbefalls. Danach seien die im Gutachten aufgeführten Mängelbeseitigungskosten in Ansatz zu bringen. Höhere Kosten seien nicht zu berücksichtigen, weil nur die Herstellung eines Zustands wie bei gleich alten Gebäuden angezeigt gewesen sei. Kosten für die Umgestaltung des Eingangsbereichs seien nicht in Ansatz zu bringen, weil dafür nach den anvisierten Mängelbeseitigungsarbeiten, insb. dem Anschluss an die Dränalage, kein Bedarf mehr bestehe. Die Garagen seien nicht zu versetzen gewesen, weil nur ein Bodenabtrag in einem Abstand von 2 Metern zum Gebäude erforderlich gehalten wurde.

Das Gericht folgt auch insoweit den überzeugenden und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen ....................... Aus den genannten Gründen leuchtet ein, dass bei der Berechnung des Verkehrswertes die tatsächlichen Kosten einer Mängelbeseitigung nicht vollständig im Wege des Abzugs in Ansatz gebracht werden können.

c)

Die Rechtsaufassung der Klägerin, das Gutachten sei schon deshalb unrichtig, weil der Feuchtigkeitsschaden vom Beklagten nicht festgestellt und bei seinem Verkehrswertgutachten berücksichtigt worden sei, trifft nicht zu. Baumängel und -schäden sind als wertrelevante Umstände zwar bei der Festsetzung des Verkehrswertes zu berücksichtigen. Da eine exakte Feststellung eines bestimmten Betrages aus den dargestellten Gründen als Verkehrswert jedoch nicht gefordert werden kann und Abweichungen innerhalb eines gewissen Toleranzrahmens hinzunehmen sind, führt die Nichtberücksichtigung entsprechender Baumängel und - schäden aber nur dann zu einem unrichtigen Gutachten, wenn dies - anders als vorliegend - zu einer nicht mehr tolerierbare Abweichung des festgestellten vom tatsächlichen Verkehrswert führt. Insoweit ist von Bedeutung, dass die Feststellung von Baumängeln und -schäden nicht zu den eigentlichen Pflichten eines Sachverständigen bei Verkehrswertgutachten gehört. Baumängeln und -schäden kommt keine eigenständige Außenwirkung dergestalt zu, dass sich der Ersteigerer im Rahmen einer Zwangsversteigerung auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der festgestellten Baumängel und -schäden und deren kostenmäßige Bewertung berufen kann.

II.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.

III.

Der nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichte, nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 14.03.2011 hat unberücksichtigt zu bleiben. Ein Grund, die mündliche Verhandlung gem. § 156 ZPO wieder zu eröffnen, liegt nicht vor.