Entscheidungsgründe

Mit Einverständnis der Beteiligten darf das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Kläger hat einen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung auf dem Grundstück F. nach Maßgabe der Einschränkungen in dem Schreiben der Beklagten an die Nachbarn vom 11.03.2010, die im Wesentlichen bereits Eingang in den praktischen Betrieb gefunden haben und keine den Bauantrag in seinem "Wesen" ändernde Beschränkungen herbeiführen, wenn die Beklagte sie als Auflagen umsetzt. Ferner dürfte eine Begrenzung der sich gleichzeitig im Auslauf aufhaltenden Hunde geboten sein.

Der Bescheid der Beklagten vom 23.04.2010 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 10.03.2010 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 und 5 VwGO).

Die Nutzungsänderung ist als Baumaßnahme nach §§ 2 Abs. 5, 68 Abs. 1 NBauO baugenehmigungspflichtig. Eine Baugenehmigung ist nach § 75 Abs. 1 Satz 1 NBauO zu erteilen, wenn die Baumaßname dem öffentlichen Baurecht entspricht. Die Aufnahme einer geänderten Nutzung für die Vereinstätigkeit des Klägers auf dem Grundstück A. entspricht dem Bauplanungs- und dem Bauordnungsrecht.

Bauplanungsrechtlich ist das Grundstück nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO einem Mischgebiet. Die nähere Umgebung im Sinne des § 34 BauGB reicht so weit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits die bodenrechtliche Situation des Baugrundstücks prägt (BVerwG, Urt. v. 20.08.1998 - 4 B 79.98 - BauR 1999, 32) Die Nutzung des Grundstücks zur vorübergehenden Unterbringung von Hunden, Katzen und Kleintieren, als Lagerstätte für Flohmarktmaterial und als "Zentrale" des Tierschutzvereins wirkt sich in der Umgebung in bemerkbarer Weise nur durch ein Hundegebell und den - nach Überzeugung des Gerichts geringen - durch die Nutzung verursachten zusätzlichen PKW-Verkehr. Es ist daher geboten, aber auch ausreichend, die Grundstücke im Westen bis zu der Straße G., im Süden jenseits der A., im Osten das Grundstück A. und im Norden das Areal nördlich des klägerischen Grundstücks einzubeziehen. In diesem Bereich sind sowohl eine Wohnnutzung (A. und auf dem nördlichen Nachbargrundstück) als auch diverse freiberufliche und gewerbliche Nutzungen wie Arztpraxis, Lager, Imkerei, Fahrradladen, Ingenieurbüro, Stromerzeugung) sowie eine landwirtschaftliche Hofstelle, die aber nicht prägend wirkt, vorzufinden. Die nähere Umgebung ist daher durch ein für ein Mischgebiet typisches Nebeneinander von Wohnen und nicht störendem Gewerbe gekennzeichnet.

In dem faktisches Mischgebiet entspricht die Vereinsnutzung "vorübergehende Tierunterbringung/Lagerstätte/sonstige Vereinsaktivitäten und -verwaltung" nach der Bodeninanspruchnahme und in ihren Auswirkungen einem Bürogebäude im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 2 und einem sonstigen Gewerbebetrieb im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO.

Aber auch, wenn mit der Beklagten angenommen würde, die Eigenart der näheren Umgebung entspreche keinem Baugebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 2 -11 BauNVO und die beantragte Nutzung überschreite den aus der näheren Umgebung herzuleitenden Rahmen, ergäbe sich kein anderes Ergebnis. Denn das Vorhaben würde keine bodenrechtlich beachtlichen, ausgleichsbedürftigen Spannungen erzeugen (BVerwG, Urt. v. 26.05.1978 - 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369). Insofern ist auf die nachfolgenden Ausführungen zum Gebot der Rücksichtnahme zu verweisen. Die Nutzung zur vorübergehenden Unterbringung von Hunden, Katzen und Tieren hätte keine Vorbildfunktion. Sie würde keine negative Entwicklung einleiten, die nur durch eine Bauleitplanung verhindert werden könnte. Denn derartige Nutzungen sind sehr selten. Eine ähnliche Nutzung wäre entweder mit einem nach § 34 Abs. 1 BauGB ohnehin zulässigen nicht störenden Gewerbebetrieb vergleichbar oder so andersartig, dass von einem Nachahmen nicht mehr gesprochen werden könnte.

Das Vorhaben verstößt nicht gegen das baurechtliche Rücksichtnahmegebot (vgl. § 15 Abs. 1 BauNVO). Welches Maß an Rücksichtnahme dem Bauinteressenten abverlangt werden kann, richtet sich nach dem in der Umgebung tatsächlich Vorhandenen nach Maßgabe des rechtlich Zulässigen. Der Rücksichtnahmepflichtige braucht umso weniger Rücksicht zu nehmen, je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind. Umgekehrt kann derjenige, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugute kommt, umso mehr an Rücksichtnahme verlangen, je empfindlicher und schutzwürdiger seine Stellung ist (BVerwG, Urt. v. 25.02.1977 - 4 C 22.75 - BVerwGE 52, 122; Urt. v. 08.03.1995 - 4 B 25.95 - [...]; Urt. v. 13.11.1997 - 4 B 195.97 -[...]; Urt. v. 27.08.1998 - 4 C 5.98 - [...]).

Danach ist hier folgendes festzustellen:

Gegenstand der Nachbarbeschwerden sind im Wesentlichen Lautäußerungen der aufgenommenen Hunde (Bellen, Jaulen). Durch Auflagen in der Baugenehmigung kann die beantragte Nutzung in einer Weise reguliert werden, die eine unzumutbare Beeinträchtigung der umgebenden Wohnnutzung A. und der Arztpraxis vermeidet. Die südlich angrenzenden Wohngebäude sind kaum betroffen, weil die Gebäude auf dem Vereinsgrundstück und die Häuser A. die Schallübertragung abschirmen.

In erster Linie geht es darum, die Nutzung des nördlichen Gartenbereichs als Hundeauslauf auf ein nachbarverträgliches Maß zu beschränken. Wie von den Vertreterinnen des Klägers im Erörterungstermin geschildert, sollten nur maximal 2 Hunde (einschließlich Gasthunden) im Außenbereich (nördlicher Garten) sein. Wenn diese beaufsichtigt werden, kann bei störendem Bellen - insbesondere im Sommer bei Aktivitäten auf Nachbargrundstücken - sofort eingeschritten werden. Die Nutzungszeiten können (wie in dem Schreiben an die Nachbarn vom 11.03.2010 vorgegeben) behördlich auf 09:00 bis 12:00 Uhr und 15:00 bis 18:00 Uhr beschränkt werden (ggf. andere Zeiten, s. Protokoll des Erörterungstermins zur gegenwärtigen Praxis).

Hervorzuheben ist zudem, dass lediglich die Grundstücke A. unmittelbar an den Hundeauslaufbereich grenzen und hier die Gartennutzung bzw. die Nutzung der Arztpraxis (nach Angaben dieser Nachbarn) betroffen ist. Zu den Grundstücken Nr. 43 A und 35 sind bereits Sichtschutzfolien angebracht worden. Das könnte auch gegenüber dem Grundstück 43 B geschehen.

Sofern sich auf dem klägerischen Grundstück zeitweise ein oder zwei Hunde im Auslauf befinden, also auch bellen können, so ist dies eine Grundstücksnutzung, die - zumal im dörflichen Bereich - nicht ungewöhnlich ist. Auch auf anderen Grundstücken in der näheren Umgebung werden Hunde gehalten (s. die Übersicht des Klägers Bl. 246 BA B). Über eine längere Zeit war im Übrigen bei dem Ortstermin das entfernte Bellen eines Hundes zu hören.

Durch Einwirken auf die Tiere können auch störende Geräusche von den Hunden im Hundebereich des Gebäudes Nr. 39 vermieden werden. Die ständig anwesende Mieterin im Obergeschoss dieses Gebäudes ist nicht nur stellvertretende Vereinsvorsitzende, sondern wohnt dort auch zu günstigen Konditionen, weil sie sich um die Hunde und Katzen kümmert und dies nach Überzeugung des Gerichts auch gerne tut. Sollte hier ein Mieterwechsel stattfinden, kann ein ähnlich engagierter Mieter gefunden werden.

Geräusche von Katzen im Katzenbereich 1 des Gebäudes Nr. 39 können ebenso vermindert oder unterbunden werden, auch durch "bauliche" Veränderungen, die Geräusche etwa von dem Fußboden ausschließen.

Nach dem in dem Erörterungstermin gewonnenen Eindruck bieten die Vereinsvorsitzende H. und die Mieterin I. die Gewähr für eine Einhaltung der Auflagen und einen auch im Übrigen ordnungsgemäßen, die Nachbarn nicht unnötig und unangemessen belastenden Vereinsbetrieb. Die Außenanlagen und die Räume einschließlich des Flohmarklagers waren in einem ordentlichen Zustand. Dass diese für den gerichtlichen Termin hergerichtet waren, kann mangels entgegenstehender Nachbarangaben nicht angenommen werden. Eine Verwahrlosung des Grundstücks ist in den letzten Jahren von keiner Seite vorgetragen worden. Auch ist die Tierhaltung vom Veterinäramt nicht beanstandet worden. Die Vereinsvorsitzende führt über die Vermittlung und über die Auslaufzeiten genau Buch. Aus all diesen Umständen kann auf eine Beachtung der Auflagen einer Baugenehmigung geschossen werden. Bei Rechtsverstößen kann die Beklagte jederzeit einschreiten, die Nutzung untersagen und dies mit Zwangsmitteln untersagen.

Im Hinblick auf Konflikte mit der benachbarten Wohnnutzung ist die maximale Verweildauer der Hunde bei dem Verein dagegen ebenso zu vernachlässigen wie ein Jahreskontingent von 15 Hunden. Beides mag aber Eingang in die Genehmigung finden, um die neue Nutzung in der Ortslage von A. nicht ausufern zu lassen. Dasselbe gilt für die Menge der gleichzeitig betreuten Hunde, Katzen und Kleintiere, die sich an der tierschutzrechtlichen Genehmigung vom 06.05.2008 orientieren muss.

Die weiteren Aktivitäten des Klägers beinhalten nach Überzeugung des Gerichts kein nennenswertes Konfliktpotential. Ein Tag (Erörterungstermin) oder zwei Tage (Betriebsbeschreibung) der offenen Tür jährlich verursachen PKW-Verkehr, der aber nach der insgesamt geringen nachbarlichen Immissionsbelastung durch das Vorhaben und auch angesichts der Parkmöglichkeiten auf dem klägerischen Grundstück hinzunehmen ist. Die sogenannten wöchentlichen Flohmärkte finden nach den Angaben der Klägervertreterinnen im Erörterungstermin nicht in einer Weise statt, die einen größeren Besucherverkehr verursacht. Eher selten kommen danach Interessenten auf das Grundstück, um in dem Stallgebäude nach Fundstücken zu suchen. Im Wesentlichen trägt der Verkauf von Flohmarktartikel an Samstagen in Wolfenbüttel neben Spenden und Aufwandentschädigungen bei der Vermittlung zu der Finanzierung des Vereins bei. Die Mitgliederversammlungen oder Vorstandstreffen fallen als Belastung für die Umgebung nicht ins Gewicht.

Bauordnungsrechtliche Bedenken stehen der Umnutzung nicht entgegen. Sofern für die geänderte Nutzung im Untergeschoss des Gebäudes Nr. 37, die teilweise im Bauwich erfolgt, wegen der Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Satz 2 NBauO eine Ausnahme von den Abstandsvorschriften der §§ 7 ff. NBauO für erforderlich gehalten wird, kann diese nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 NBauO (sonstige Gebäude mit genehmigten Aufenthaltsräumen) erteilt werden. Den Erfordernissen des Brandschutzes muss dabei nach § 13 Abs. 2 Satz 1 NBauO Rechnung getragen werden. Insoweit ist die Baugenehmigung ggf. mit weiteren Auflagen oder Bedingungen zu versehen. Bedenken gegen die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse, auch in dem Nachbargebäude A., bestehen nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist in Anwendung des § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO ergangen.

Der Streitwert ist gem. § 52 Abs. 1 GKG festgesetzt worden auf den untersten Betrag, der für eine Baugenehmigung zur Errichtung von Wohnhäusern bzw. Appartements nach den Streitwertannahmen der Bausenate des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vorgesehen ist (wie Ziff. 1 f), da es sich (nur) um eine Nutzungsänderung für einen Verein handelt.