Gründe

I.

Mit notariellem Vertrag vom TT.MM.2017 verkauften die Rechtsvorgängerin des Beteiligten zu 1. und der Beteiligte zu 2. ein 5.,10.15 ha großes landwirtschaftliches Grundstück in Ort6 zu einem Preis von 158.146,50 € (31.000,- €/ha) an den Antragsteller.

Der Antragsteller ist gelernter Maurer und Bauingenieur. Er ist Geschäftsführer und Alleingesellschafter eines von ihm gegründeten Bauunternehmens mit inzwischen 25 Mitarbeitern, welches in den Jahren 2012 bis 2014 Jahresüberschüsse zwischen 900.000 und 1.000.000 € und seit 2015 zwischen 250.000 € und 275.000 € erwirtschaftet hat. Als Geschäftsführer erhält er ein jährliches Gehalt von 80.000 bis 100.000 €. Er ist zudem Eigentümer von sechs zu vermietenden Ferienwohnungen auf Spiekeroog.

Neben seiner Tätigkeit als Bauunternehmer hat er beginnend ab 2011 sukzessive einen landwirtschaftlichen Betrieb aufgebaut und bewohnt seit 2016 einen Resthof, auf dem er inzwischen eine durch Zucht auf insgesamt 40 Tiere angewachsene Rinderherde (27 reinrassige Wagyus und 13 Highlands) sowie fünf Berkshire Pigs und ein Bunte Bentheimer Schwein hält. Er ist Eigentümer von ca. 15 ha landwirtschaftlichen Flächen und hat weitere 15 ha gepachtet, die er im Wesentlichen als Weideflächen und zur Futtergewinnung nutzt. Mäharbeiten führt er in kleinerem Umfang mit eigenen Maschinen selbst aus, im Übrigen lässt er diese durch Lohnunternehmer erledigen. Die Versorgung der Tiere übernimmt der Antragsteller selbst. Er beabsichtigt, den Herdenbestand durch Zucht weiter zu vergrößern. Er hat im Jahr 2016/17 inclusive Betriebsprämien aus dem landwirtschaftlichen Betrieb Erlöse von insgesamt ca. 18.000,- € erzielt. Die gegenständlichen Flächen befinden sich 6-7 km von seiner Hofstelle entfernt.

Auf den am TT.MM.2017 beim Landkreis Wittmund (Beteiligter zu 4.) eingegangenen Genehmigungsantrag nach dem Grundstücksverkehrsgesetz verlängerte dieser die Entscheidungsfrist zunächst auf zwei, später auf drei Monate. Die Siedlungsgesellschaft (Beteiligte zu 3.) übte das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht im Hinblick auf einen Erwerbsinteressenten aus, der Haupterwerbslandwirt ist, angrenzende Eigentumsflächen besitzt und aufstockungsbedürftig ist. Mit Bescheid vom 29.1.2018, der den Vertragsbeteiligten am 31.1.2018 zugestellt wurde, teilte der Landkreis den Vertragsbeteiligten die Ausübung des Vorkaufsrechts mit.

Dagegen hat der Antragsteller mit am 13.2.2018 beim Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Wittmund eingegangenem Antrag die gerichtliche Entscheidung beantragt. Das Landwirtschaftsgericht hat die Einwendungen des Antragstellers mit Beschluss vom 16.11.2018 zurückgewiesen. Der Antragsteller sei als nicht leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt anzusehen, da er mehr als 70 % seiner Arbeitszeit auf eine nichtlandwirtschaftliche Berufstätigkeit verwende und seine darauf resultierenden Einkünfte im Verhältnis zu seinen Einkünften aus der Nebenerwerbslandwirtschaft weit mehr als 70 % betrügen.

Gegen den ihm am 23.11.2018 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller am 3.12.2018 Beschwerde eingelegt mit dem Ziel der grundstückverkehrsrechtlichen Genehmigung des Vertrages.

II.

Die gem. § 9 LwVG in Verbindung mit §§ 58 ff. FamG zulässige Beschwerde ist auch in der Sache begründet.

Die gem. § 10 RSG erhobenen Einwendungen des Antragstellers gegen das ausgeübte Vorkaufsrecht sind begründet. Die EE GmbH (Beteiligte zu 3.) war nicht berechtigt, die Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts auszuüben, da die Voraussetzungen gem. § 4 RSG nicht vorlagen. Zwar ist der Grundstückskaufvertrag gem. § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigungsbedürftig, da es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 GrdstVG handelt, das eine Mindestgröße von mindestens 1 ha hat (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG, § 1 Nds. GrdstVAVG). Auch greift nicht die Genehmigungsfiktion des § 6 Abs. 2 GrdstVG. Der Landkreis hat die Genehmigungsfrist mit Zwischenbescheid vom 6.12.2017 rechtzeitig auf drei Monate verlängert, innerhalb dieser Frist über den Antrag entschieden und den Bescheid an die Vertragsbeteiligten zugestellt.

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung darf indes nicht gem. § 9 GrundstVG versagt werden.

Gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf für die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet. Nach Abs. 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

Aus den gem. § 4 LandwG von der Bundesregierung zu erstattenden "Berichten über die Lage der Landwirtschaft" ergibt sich, dass sowohl die Verbesserung der Leistungsfähigkeit von Vollerwerbsbetrieben als auch die Entwicklung von Nebenerwerbsbetrieben zu leistungsfähigen Vollerwerbsbetrieben zu den Agrarstrukturverbesserungsmaßnahmen gehören. Vor diesem Hintergrund hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, wonach Haupterwerbslandwirten gegenüber Nebenerwerbslandwirten generell der Vorzug galt. Danach darf einem Kaufvertrag nicht deshalb die Genehmigung versagt werden, weil das Erwerbsinteresse eines Vollerwerbsbetriebes im konkreten Fall als vielleicht dringender angesehen werden könnte als dasjenige eines Nebenerwerbslandwirtes (BGH, Beschluss vom 6.7.1990 - BLw 8/88 - BGHZ 112, 86 ff.).

Eine Verschlechterung der Agrarstruktur im Sinne des § 9 Abs. 2 GrdstVG kann durch Veräußerung von landwirtschaftlichem Grund und Boden an einen Nebenerwerbslandwirt vielmehr nur dann eintreten, wenn der betreffende Nebenerwerbsbetrieb nicht leistungsfähig ist und der Inhaber eines leistungsfähigen (Haupt- oder Nebenerwerbs-) Betriebs auf den Landerwerb dringend angewiesen ist. Danach steht (in Anlehnung an § 4 Abs. 3 LPachtVG) der Nebenerwerbslandwirt einem Haupterwerbslandwirt gleich, wenn er landwirtschaftlicher Unternehmer im Sinne des § 1 Abs. 2 des Gesetzes über die Alterssicherung der Landwirte ist und durch die Bewirtschaftung des gepachteten Betriebs oder Grundstücks die Existenzgrundlage des Nebenerwerbslandwirts und der zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen wesentlich verbessert wird (BGH, aaO, BGH, BGH; Beschluss vom 13.12.1991 - BLw 8/91 -, BGHZ 116, 348 Rn 10; Beschluss vom 29.11.1996 - BLw 10/96 -, BGHZ 134, 166 ff. Rn 12). Eine - agrarstrukturell schutzwürdige - Verbesserung der Existenzgrundlage wird allerdings nur dann angenommen werden können, wenn der Nebenerwerbsbetrieb aufstockungswürdig ist, d.h. wenn er wenigstens durch den Zuerwerb zu einem leistungsfähigen (Nebenerwerbs-) Betrieb im Sinne der oben erwähnten Rechtsprechung wird. Ein wesentliches Indiz für die Leistungsfähigkeit dürfte die Erwirtschaftung von Gewinnen sein (BGH, Beschluss vom 6.7.1990 - BLw 8/88 - BGHZ 112, 86 ff.).

Nach diesen Maßstäben stellt die Veräußerung keine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens dar. Der Antragsteller betreibt einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb. Er ist landwirtschaftlicher Unternehmer im Sinne des § 1 Abs. 2 des Gesetzes über die Alterssicherung der Landwirte, da er als selbständiger Unternehmer ein auf Bodenbewirtschaftung beruhendes Unternehmen der Landwirtschaft betreibt, das zweifelsohne die erforderliche Mindestgröße erreicht.

Der Senat ist nach Anhörung des Antragstellers zudem überzeugt, dass der von ihm betriebene landwirtschaftliche Nebenerwerbsbetrieb leistungsfähig und daher auch aufstockungswürdig ist.

Eine Hofstelle mit Wirtschaftsgebäuden ist vorhanden. Der Antragsteller hat vom Landkreis die erforderlichen Baugenehmigungen zum Ausbau der Wirtschaftsgebäude als Nebenerwerbslandwirt erhalten. Er bewirtschaftete in dem gem. § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Siedlungsgesellschaft bereits ca. 25 ha Grünland, das er zwischenzeitlich durch weiteren Flächenerwerb auf ca. 30 ha aufgestockt hat. Er hielt im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts insgesamt 26 reinrassige Wagyu- und Highlandrinder und acht Schweine. Den Herdenbestand hat er zwischenzeitlich auf 40 Rinder erweitert. Der Antragsteller hat die Betriebsleitung inne und verfügt zur Überzeugung des Senats auch über die erforderliche Sachkunde, die er sich, da er über keine landwirtschaftliche Ausbildung verfügt, selbst angeeignet hat. So war der Antragsteller im Rahmen seiner persönlichen Anhörung in der Lage, auf Fachfragen insbesondere der landwirtschaftlichen Beisitzer fachkundig zu antworten. Ausweislich der tierärztlichen Bescheinigung vom 14.1.2019 (Bl. 74 d.A.) befinden sich die von dem Antragsteller gehaltenen Tiere in einem optimalen Pflegezustand; der durchgeführte Embryonentransfer zeige überdurchschnittliche Erfolge.

Der Antragsteller bewirtschaftet den Hof neben seiner Bauunternehmertätigkeit mit einem wöchentlichen Zeitaufwand von ca. 25-30 Stunden und führt die anfallenden Arbeiten im Wesentlichen selbst aus. Zuletzt hat er inclusive Betriebsprämien einen Jahresgewinn von ca. 18.000,- € erwirtschaftet, wobei zu berücksichtigen ist, dass der Antragsteller einen Großteil der Erlöse in den weiteren Ausbau des Betriebes investiert und dadurch der Gewinn verhältnismäßig gering ausfällt. Die erwirtschafteten Gewinne sind geeignet, einen wesentlichen Beitrag zur Sicherung des Lebensunterhalts einer bäuerlichen Familie zu leisten.

Unerheblich ist, dass die Einkünfte aus der Landwirtschaft für den Antragsteller persönlich nur einen untergeordneten Teil seiner Einkünfte ausmachen, weil er aus seiner Tätigkeit als selbständiger Bauunternehmer sowie aus der Vermietung von Ferienwohnungen erhebliche anderweitige Einkünfte erzielt, die bereits für sich den Lebensunterhalt seiner Familie sicherstellen und daher die aus der Landwirtschaft erzielten Einkünfte im Verhältnis zu seinen sonstigen Einkünften wirtschaftlich nicht ins Gewicht fallen. Zur Überzeugung des Senats kann es für die Frage der Leistungsfähigkeit eines landwirtschaftlichen Betriebes nicht entscheidend darauf ankommen, ob und ggfs. in welchem Umfang der landwirtschaftliche Unternehmer über andere Einkommensquellen verfügt. Vielmehr ist für die Beurteilung der Leistungsfähigkeit eines landwirtschaftlichen Betriebes ein objektiver Maßstab anzulegen (für konkurrierende Einkünfte aus Kapitalvermögen ebenso OLG Celle, Beschluss vom 29.1.2016 - 7 W 10/15 (L) -, Rn 26, juris; für die Anwendung des Kostenprivilegs gem. § 19 Abs. 4 KO (a.F.) BayObLG, Beschluss vom 8.1.2003 - 3Z BR 197/02 - Rn 12, juris). Agrarpolitische Zielsetzung des GrdstVG ist es, selbständige und lebensfähige landwirtschaftliche Betriebe zu schaffen und zu erhalten. Es kann daher in vorliegendem Zusammenhang allein entscheidend sein, ob der landwirtschaftliche Betrieb des Erwerbers für sich genommen leistungsfähig ist, entsprechende Gewinne abwirft und daher agrarstrukturell schutzwürdig ist.

Ein in diesem Sinne leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt wird nicht allein dadurch zum Nichtlandwirt, dass er über anderweitige Einkünfte - sei es aus Kapitalvermögen oder aus Erwerbstätigkeit - verfügt, solange gewährleistet ist, dass er in hinreichendem Umfang eigene Arbeitskraft in seinen landwirtschaftlichen Betrieb investiert, die maßgeblichen Entscheidungen selbst trifft und der Betrieb gewinnorientiert und nicht als bloßes Abschreibungs- oder Liebhaberobjekt geführt wird. Der Senat vermag daher nicht dem teilweise in der Literatur vertretenen Ansatz zu folgen, der auf den Prozentsatz der Einkünfte aus Landwirtschaft am Gesamteinkommen abstellen und auf diese Weise die individuellen Einkommens- und Familienverhältnisse des Nebenerwerbslandwirts zum Maßstab der Leistungsfähigkeit seines landwirtschaftlichen Betriebes machen will (so in der Vorauflage Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 6. Aufl. Anm. 4.10.3.3; für das LPAchtVG HLBS/Booth, Kommentar zum LPachtVG, 2. Aufl. 2016, § 4 Rn 32; Faßbender/Hötzel/Lukanow, 3. Aufl. 2005, § 4 Rn 41 f.). Ansonsten wäre der derselbe Betrieb je nach anderweitigem Einkommen des Landwirts einmal leistungsfähig und bei einem anderen Inhaber nicht leistungsfähig.

Die zu erwerbende Fläche lässt sich auch sinnvoll in den vorhandenen landwirtschaftlichen Betrieb des Antragstellers integrieren. Sie ist in einer Entfernung von 5-6 km von der Hofstelle belegen. Der Antragsteller plant dort eine ganzjährige Unterbringung von Rindern der Robust-Rasse Highland in Weidehaltung. Die notwendige Versorgung der Tiere erscheint von der nahe gelegenen Hofstelle des Antragstellers ohne Weiteres möglich.

Schließlich sind auch die Versagungsgründe gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 3 GrdstVG nicht gegeben. Weder werden durch die Veräußerung räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängende und dem Veräußerer gehörende Grundstücke unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt noch steht der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert der Grundstücke.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 34 LwVG. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten zu tragen, § 44 LwVG. Die außergerichtlichen Kosten haben die Beteiligten selbst zu tragen. Eine Erstattungspflicht hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten gem. § 45 LwVG kann vorliegend nicht angeordnet werden, da die Genehmigungsbehörde ebenso wie die Berufsvertretung nicht formell Beteiligte des Verfahrens sind und daher als Kostenschuldner nicht in Betracht kommen (vgl. Ernst, LwVG, 8. Aufl., § 32 Rn 21, § 45 Rn. 21).

Die Rechtsbeschwerde war zur Fortbildung des Rechts zuzulassen. Es erscheint im Anschluss an die Entscheidung des BGH vom 6.7.1990 (BGH, Beschluss vom 6.7.1990 - BLw 8/18 -, juris) klärungsbedürftig, ob für die Beurteilung der Leistungsfähigkeit eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes ein objektiver Maßstab anzulegen ist oder aber anderweitige Einkünfte des landwirtschaftlichen Unternehmers zu berücksichtigen sind.