Amtsgericht Uelzen
Urt. v. 10.10.2013, Az.: 13 C 5183/13
Umlage von Müllmanagementkosten als Betriebskosten i.R.e. Mietvertrages
Bibliographie
- Gericht
- AG Uelzen
- Datum
- 10.10.2013
- Aktenzeichen
- 13 C 5183/13
- Entscheidungsform
- Urteil
- Referenz
- WKRS 2013, 57511
- Entscheidungsname
- [keine Angabe]
- ECLI
- ECLI:DE:AGUELZN:2013:1010.13C5183.13.0A
Rechtsgrundlage
- § 2 BetrKostV
Fundstelle
- ZMR 2014, 216-217
In dem Rechtsstreit
Kläger
Prozessbevollmächtigter:
gegen
Beklagte
Prozessbevollmächtigte:
hat das Amtsgericht Uelzen auf die mündliche Verhandlung vom 19.09.2013 durch den Richter am Amtsgericht
für Recht erkannt:
Tenor:
- 1.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 50,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 25. August 2012 zu zahlen.
- 2.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte nach dem Vertrag vom 20.10.1995 über die Wohnung 3093503 nicht berechtigt ist, dem Kläger Müllmanagementkosten als Betriebskosten zu berechnen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
- 3.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
- 4.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Berufung gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von der Beklagten, seiner Vermieterin, von der er mit Vertrag vom 20. Oktober 1995 eine Wohnung im xxxxx im ersten Geschoss links in xxxxx angemietet hat, Auszahlung der von der Beklagten nach Ansicht des Klägers zu Unrecht in Ansatz gebrachten Müllmanagementkosten in Höhe von 50,54 € für das Jahr 2011. Darüber hinaus beantragt er Feststellung, dass die Beklagte nicht berechtigt sei, diese Müllmanagementkosten in der Zukunft als Betriebskosten zu berechnen. Er verweist darauf, dass in § 2 des Mietvertrages lediglich die Kosten der Müllabfuhr geregelt seien und in dem Absatz ausgeführt sei, dass die nachstehenden Betriebskosten, unter anderem auch die Müllabfuhrkosten, "im Sinne" des § 27 der zweiten Berechnungsverordnung umgelegt würden.
Daraus ergebe sich, dass die Umlage der Müllmanagementkosten nicht vereinbart sei.
Falls nach § 2 der am 01.04.2004 in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung zusätzlich Müllentsorgungsmaßnahmen für umlagefähig gehalten werden sollten, würden diese nicht unter die Regelung in dem Mietvertrag fallen, weil hier lediglich vereinbart sei, dass Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung umgelegt werden würden.
Im Übrigen bestreitet der Kläger, dass die Müllmanagementkosten zu Einsparungen bei den Müllentsorgungskosten geführt haben. Darüber hinaus ergebe sich, dass angesichts der Tatsache, dass die Firma xxxxx, die von der Beklagten mit dem Müllmanagement beauftragt worden sei, im Jahre 2010 oder sogar schon im Jahre 2009 einen Mülltonnentausch von 1200 I auf 800 I habe vornehmen lassen, so dass die Müllgebühren nach dieser Tonnengröße berechnet würden. Nach Reduzierung der Tonnengröße, spätestens seit 2010, habe die Firma xxxxx keinen Einfluss mehr auf die Müllgebühren, woraus sich auch ergebe, dass sich danach keine Einsparungen auf Seiten der Beklagten gezeigt hätten. Der Einsatz der Firma xxxxx sei also nicht - mehr - nötig. Woraus sich die Ersparnisse im Jahre 2011 ergeben sollen, werde von der Beklagten nicht vorgetragen.
Der Kläger beantragt,
- 1.
die Beklagte wird verurteilt, 50,54 € nebst Zinsen, nämlich 5 %-Punkte über dem Basiszinssatz seit dem 25. August 2012 an den Kläger zu zahlen,
- 2.
es wird festgestellt, dass die Beklagte nach dem Vertrag vom 20.10.1995 über die Wohnung 3093503 nicht berechtigt ist, dem Kläger Müllmanagementkosten als Betriebskosten zu berechnen,
- 3.
die Beklagte wird ferner verurteilt, 27,07 € vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinsen, nämlich 5 %-Punkte über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an den Kläger zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie verweist darauf, dass die von der Beklagten abgerechneten Kosten der Firma xxxxx Müllkosten in dem Sinne seien, wie sie im Vertrag vereinbart worden seien, denn mindestens handele es sich um Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters, die als solche umlagefähig seien. Es sei eine Umlage der Kosten für die Müllabfuhr, die zu den Betriebskosten im Sinne von § 2 Abs. 4 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages gehörten, vereinbart worden und zwar im Sinne der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003. Somit sei diese auf den Mietvertrag des Klägers anzuwenden.
Sie seien damit umlagefähig, denn als Kosten für das Müllmanagement seien sie von den Müllkosten im übrigen nicht zu unterscheiden, da sie entgegen der Auffassung des Klägers zu einer Ersparnis der Abfallgebühren geführt hätten. Die Entsorgungskosten hätten seit Einführung der Leistungen der Firma xxxxx im Jahre 2008 wie folgt gesenkt werden können:
| - 2007: | 2.211,60 € | (Anteil kl.: | 184,30 €) |
|---|---|---|---|
| -2010: | 1.930,28 € | (Anteil KL: | 160,86 €) |
| -2011: | 2.267,33 € | (Anteil KL: | 183,46 €) |
Die Müllmanagementkosten könnten im Übrigen ohne Weiteres umgelegt werden, solange sie höhere Müllbeseitigungskosten ersparten, denn es handele sich um außerhalb der eigentlichen Verwaltung stehende Zusatzmaßnahmen, für welche die eigene Kompetenz des Vermieters oder Hauswartes regelmäßig nicht ausreiche. Demzufolge seien diese zu Recht in Ansatz gebracht worden.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze mit ihren Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in der Hauptsache begründet.
Der Beklagten steht jedenfalls für das Jahr 2011, um das es hier geht, und auch für die Zukunft ein Anspruch auf Umlage der Müllmanagementkosten nicht zu, so dass der Kläger zu Recht den Betrag in Höhe von 50,54 € zuzüglich Zinsen zurückfordert und der Feststellungsantrag begründet ist.
Grundsätzlich ist hinsichtlich der Müllmanagementkosten vom Inhalt des Mietvertrages auszugehen.
In dem Mietvertrag ist die Umlage von Müllmanagementkosten nicht vereinbart.
Es sind lediglich die Kosten der Müllabfuhr vereinbart. Zu solchen gehören die Müllmanagementkosten allerdings nicht. Diese ergeben sich, wie sich aus der Auskunft der Firma Innotec GmbH ergibt, daraus, dass die Firma xxxxx im Auftrage des Vermieters versucht, durch geeignete Maßnahmen das Volumen der Müllbehälter zu verkleinern und dadurch die Kosten zu senken, wobei die Kontrolle des Mülls durch die Firma xxxxx erfolgt. Dies hat unstreitig dazu geführt, dass in den Jahren 2010 oder 2009 nach Einführung der Arbeiten der Firma xxxxx die Müllkosten inklusive der Kosten der Firma xxxxx in Bezug auf den Anteil des Klägers im Vergleich von 2007 zu 2010 um mehr als 50,54 €, nämlich die Kosten, die die Firma xxxxx für ihre Arbeiten beansprucht und die auf den Kläger entfallen, verringert worden sind.
Das bedeutet jedoch nicht, dass auch für die Zukunft, dass heißt für die Jahre 2011 und die folgenden Jahre diese stattfindet. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, durch geeignete Maßnahmen dafür zu sorgen, dass die Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden, möglichst gering gehalten werden und der Vermieter ist verpflichtet, sämtliche Möglichkeiten zu ergreifen, die Nebenkosten möglichst gering zu halten.
Dieses ist aber eine Verpflichtung des Vermieters und nicht eine Verpflichtung des Mieters.
Wenn der Vermieter das nicht allein kann, sondern sich ohne vorher die Zustimmung der Mieter einzuholen, insoweit einer Drittfirma bedient, obwohl er weiß, dass die Umlage dieser Kosten im Mietvertrag nicht vereinbart worden ist, so fallen diese Aufwendungen in seinen Verantwortungsbereich und nicht in den des Mieters.
Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn vorher die Mieter ihre Zustimmung zur Einschaltung einer Drittfirma erteilt haben oder die Umlage dieser Kosten ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist.
Insofern führt auch der Hinweis des Klägers auf § 2 der Betriebskostenverordnung weiter.
In Ziffer 8 ist dort lediglich in Bezug auf die Müllkosten ausgeführt, dass zu den Müllbeseitigungskosten namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebes von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung aufteilbar und umlagefähig sind.
Selbst für den Fall, dass diese Verordnung gelten sollte, ist daraus nicht zu entnehmen, dass auch Müllmanagementkosten, wie hier von der Beklagten geltend gemacht, umlagefähig sind, ohne dass eine entsprechende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter vorliegt.
Demzufolge sind die Kosten für 2011 unberechtigt in Ansatz gebracht worden, so dass ein Anspruch auf Rückzahlung des Klägers besteht, ebenso wie festgestellt werden kann, dass für die Folgezeit die Müllmanagementkosten nicht umlagefähig sind und von der Beklagten nicht berechnet werden können.
Was die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren anbelangt, so sind diese nach ständiger Rechtsprechung des Amtsgerichts Uelzen nicht ersatzfähig.
Die vorgerichtlichen Anwaltskosten sind nicht erstattungsfähig, da keine besondere Angelegenheit -siehe: § 19 I Ziff. 2 RVG- vorliegt (vgl. Riedel-Sußbauer, RVG, 9.Auflage, W Teil 3, Vorbem.3, Rn 63). Selbst wenn zwei getrennte Aufträge erteilt worden wären, würde dies keine Erstattungsfähigkeit begründen, da ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht d. Klg. gegeben wäre, der einen aufrechenbaren Schadensersatzanspruch in gleicher Höhe begründen würde ( siehe auch Beschluss des Landgerichts Lüneburg vom 28.1.2008 - AZ: 4 S 61/07).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 4, S. 1 ZPO zugelassen worden.