Entscheidungsgründe

Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Nebenkosten "Grundsteuer".

Grundsätzlich sind nur solche Nebenkosten umlagefähig, die die Parteien als umlagefähig vereinbart haben. Das trifft für Grundsteuer nicht zu. Vielmehr sind in der Auflistung des Mietvertrages nur einzelne Nebenkostenarten dadurch vereinbart, dass man durch Zusätze zu erkennen gegeben hat, dass diese Nebenkostenart Gegenstand einer Vorauszahlung und einer Abrechnung sein soll.

Das trifft zwar für die Nebenkosten "Wasserverbrauch und Sielbenutzungsgebühr" dadurch zu, dass man dahinter geschrieben hat "monatliche Vorauszahlung 15,-- DM".

Bei Grundsteuer ist hingegen nichts ausgefüllt, so dass diese nicht Gegenstand der Abrechnung sein soll.

Müllgebühren sind umlagefähig, weil man - auch wenn man keinen Betrag dahinter geschrieben hat - unter die zwei Zeilen höher stehenden Aussage "monatliche Vorauszahlung 15,-- DM" die Worte "dito dito" (also "ebenso") geschrieben hat, so dass auch diese abzurechnen sein sollen.

Für die Gemeinschaftsantenne hat man eine Umlagefähigkeit vereinbart (obwohl solche Kosten nicht - nicht mehr?? - anfallen).

Schließlich hat man hinter "Gartenpflege" geschrieben "PKW-Stellplatz monatlich 15,00 DM". Die Parteien sind sich darüber einig, dass damit auch eine Umlagefähigkeit der Gartenpflege vereinbart sein sollte.

Gleiches gilt für Zentralheizungskosten

Andere als diese Nebenkostenarten sollten nicht umlagefähig sein

Also ist Grundsteuer nicht umlagefähig.

Weil Müllkosten als umlagefähig vereinbart worden sind, sind 182,35 € zu Recht in die Abrechnung eingestellt worden.

Wasserverbrauchskosten kann der Beklagte in Höhe von 427,84 € ansetzen, insbesondere kann er Wasserverbrauch auch nach der Fläche abrechnen. Anders als bei Heizkosten i.S.d. HeizkostenVO gibt es für Kaltwasser / Wasserbezug keine gesetzliche Pflicht zur Abrechnung nach Verbrauch. Zwar sah § 42 Abs. 4 NBauO i.d.F. vom 31.12.2002 bis 31.10.2012 (heute ist das in § 41 Abs. 4 NBauO geregelt) vor, dass "jede Wohnung einen Wasserzähler haben muss", allerdings ist dieses keine Vorschrift nur für Mietwohnungen, sondern für jedwede Wohnungen. Es handelt sich dabei um keine Mieterschutzvorschrift, sondern eine Vorschrift, die sicherstellen soll, dass ein Verbrauch nach der WasserGVV auch abgerechnet werden kann. Also handelt es sich um eine Vorschrift alleine mit öffentlich-rechtlicher Bedeutung.

Deshalb ist nicht ersichtlich, dass der Mieter sich auf eine fehlende Wasseruhr berufen und wirtschaftliche Konsequenzen für sein Mietverhältnis daraus herleiten können sollte. Ein gewisses Indiz für die Richtigkeit dieser Rechtsmeinung des Gerichts ist auch, dass es anders als bei Heizkosten (Heizung / Warmwasser) eine Sanktionsvorschrift für den Fall des Fehlens einer solchen Messbarkeit nicht gibt und in [...] zu § 42 NBauO lediglich Verwaltungsgerichtsentscheidungen, nicht aber Zivilgerichtsentscheidungen als Zitierort genannt werden.

Diese Rechtsansicht hat das hiesige Gericht auch im Verfahren 20 C 222/12 vertreten, denn dort wurden für 2010 an Wasserkosten 425,91 € als ansatzfähig erachtet.

Damit hat der Beklagte für 2011 zu Recht 427,84 € für Wasserkosten angesetzt.

Schließlich hat der Beklagte zu Recht auch 81,42 € für Gartenpflege angesetzt.

Kosten der Gebäudeversicherung kann der Beklagte ebenso wie Grundsteuer aus den vorstehend genannten Gründen nicht ansetzen.

Gleiches gilt für Beleuchtungs-/Allgemeinstromkosten von 60,78 €,

Dass "Deichverband Heizwerk" - Kosten von 0,42 € irgendetwas mit Zentralheizungskosten zu tun haben sollte, ist nicht substanziiert dargetan.

Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung von 51,77 € sind ebenso wie nochmals Deichverbandkosten von 13,48 € mangels Umlagefähigkeitsvereinbarung nicht ansatzfähig.

Soweit der Beklagte weiter "Grundsteier (sic) Heizwerk" von 1,06 € und "Grundsteuer Heizwerk ab 1999" von 9,97 € angesetzt hat, hat die Klägerin die Erstattungsfähigkeit zu Recht bestritten. Dem Gericht ist nicht nachvollziehbar, dass es sich hierbei um einen Teil der Zentralheizungskosten handeln sollte.

Damit hat der Beklagte lediglich einen Anspruch auf 691,61 €. Der Beklagte rechnet darauf schon Zahlungen von 825,00 an, so dass selbst unter Zugrundelegung dieser Beklagtenbehauptung ihm aus der Betriebskostenabrechnung 2011 nichts mehr zusteht.

Weil der Beklagte sich gleichwohl einer Forderung berühmt, hat die Klägerin an der Feststellung auch ein Rechtschutzinteresse, so dass der - abgeänderten - Klage stattzugeben war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO, weil gegen dieses Urteil mangels Erreichens der Berufungssumme von mehr als 600,00 EUR ein Rechtsmittel unzweifelhaft nicht gegeben ist.

Gründe für eine Zulassung der Berufung sind nicht ersichtlich.