Gründe

I.

Die Kläger verfolgen mit der Berufung den erstinstanzlich abgewiesenen Antrag weiter, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.12.2012 zu TOP 5.1 für ungültig zu erklären, der laut Protokoll (Bl. 21 d.A.) wie folgt lautet:

"Es wird mehrheitlich beschlossen, dass der Verwalter xxx abdem 01.01.2013 zum Verwalter der Wohneigentümergemeinschaft bestellt wird. Die Bestellung sowie Vertragslaufzeit wird auf 5 Jahre festgelegt, wobei eine jährliche Kündigung mit einer Frist von 6 Monaten zum Jahresende vereinbart wird. Als Vergütung wird ein Honorar in Höhe von 15,50 Euro zzgl. MwSt. pro Monat und Wohneinheit vereinbart. Das Honorar für die Tiefgaragenplätze entfällt, solange keine gesonderte Abrechnung erfolgt.

Ergänzend werden nach eingehender Aussprache folgende Regelungen beschlossen, die bei einem Vertragsabschluss zu berücksichtigen sind:

- Es soll eine Fixierung des Honorars für die Vertragslaufzeit angestrebt werden."

Wegen des zugrunde liegenden Sachverhalts wird gem. § 540 ZPO auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Hannover vom 13.09.2013 - Bl. 134 f. d.A. - verwiesen. Berichtigungen oder Ergänzungen wegen neuen Vortrages in zweiter Instanz haben sich nicht ergeben.

Die Beklagten sind der Berufung entgegen getreten, verteidigen die Klageabweisung und beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Soweit die WEG mit Beschluss vom 20.07.2013 zu TOP 3 den Abschluss eines aktualisierten Verwaltervertrages mit der xxx (in der Fassung vom 15.05.2013 = Bl. 162-171 d.A.) beschlossen hat, haben die Kläger unter anderem diesen Beschluss vor dem Amtsgericht Hannover - Geschäftsnr. 483 C 8122/13 - angefochten. Mit Urteil vom 16.01.2014 hat das Amtsgericht den Abschluss hinsichtlich der Klausel § 10 Nr. 4 Satz 2 des Verwaltervertrages für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen.

Mit Wirkung ab 01.01.2014 wurde die xxx, auf die Wohnungseigentümerversammlung vom 17.12.2013 bestellt und die Bestellung am 16.01.2014 nochmals bestätigt.

II.

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 13.09.2013 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 517-520 ZPO).

In der Sache ist die Berufung jedoch unbegründet. Zu Recht hat das Amtsgericht Hannover die Klage hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5.1 vom 04.12.2012 abgewiesen. Die Anfechtung ist unbegründet. Der Beschluss bzw. die Bestellung der xxx widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Bestellung widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die bestellte Verwalterin nach Ansicht der Kläger ungeeignet wäre. Für Bedenken gegen eine - wie hier - Erstbestellung, müssten wichtige Gründe vorliegen. Solche sind hier nicht gegeben. Unter Berücksichtigung aller Umstände wäre eine Zusammenarbeit nach Treu und Glauben mit der bestellten Verwaltung weder unzumutbar noch wäre von Anfang an zu erwarten, dass sich kein erforderliches Vertrauensverhältnis einstellt. Dem Amtsgericht ist beizupflichten, dass sich keine Ungeeignetheit des gewählten Verwalters daraus ergibt, dass der seinerzeit vorgelegte Entwurf eines Verwaltervertrages möglicherweise Klauseln enthält, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen oder - wie die Kläger besorgen - zukünftig zu neuen Streitpunkten führen könnten. Zwischen dem Bestellungsakt und dem Verwaltervertrag ist nach der Trennungstheorie zu unterscheiden. Mit einer Bestellung muss nicht, wenn - wie hier - die wesentlichen Eckdaten wie Vertragslaufzeit und Honorar festgelegt werden, gleichzeitig der Verwaltervertrag mitbeschlossen werden, so dass auch diese vorsorgliche Rüge der Kläger gegen die Verwalterbestellung in Ansehung des für rechtskräftig für unwirksam erklärten Beschlusses zu TOP 5.2 über den Abschluss eines Verwaltervertrages (durch den Beirat) ins Leere geht. Ein möglicherweise intendierter Vertragsentwurf - hier nach den Behauptungen der Beklagten unter Verwendung eines empfohlenen Musterentwurfs des Verbands der Verwalter - stellt schon nicht den abgeschlossenen Vertrag dar, der auszuhandeln wäre und dessen Klauseln erst noch zu vereinbaren wären. Welcher Vertrag letztlich geschlossen wird, bestimmt auch die WEG selbst. Jeder Miteigentümer kann sich dabei vor Abschluss mit seinen Erkenntnissen über unwirksame Klauseln einbringen und ggf. - wie hier hinsichtlich des sodann am 20.06.2013 beschlossenen Vertrages - durch Anfechtung zur gerichtlichen Überprüfung stellen. Entgegen der Annahme der Kläger folgt aus dem verwendeten Verwalterentwurf nicht bereits, dass die Verwalterin per se als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheint. Dies insbesondere nicht vor dem Hintergrund einer juristischen Person, für die personell noch keine persönliche Verwaltertätigkeit (des Geschäftsführers) für eine Beurteilung entfaltet wurde. Die Beurteilung von Rechtsfragen im Recht der WEG ist zudem teilweise durchaus schwierig. Eine unterschiedliche Beurteilung führt nicht zur Annahme der Ungeeignetheit als Verwalter. Hinzu tritt, dass ein Verwalter auch seine eigenen, ihm günstigen Interessen mit einem Vertrag verfolgt, so dass es der WEG als Vertragsschließende ihrerseits obliegt, die konkreten Bedingungen und Klauseln zu verhandeln, unter denen sie zum Vertragsabschluss bereit wäre.

Auch der Firmensitz der bestellten Verwalterin (xxx) führt hier nicht dazu, dass sie als Verwalterin für eine WEG in xxx nicht geeignet wäre oder deren Bestellung allein deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein weites Ermessen in der Auswahl ihres Verwalters zuzubilligen. Es ergibt sich weder aus dem Gesetz noch aus der Natur der Sache, dass nur ein Verwalter mit Sitz am Ort der WEG bestellt werden könnte.

Dies könnte schon deshalb nicht gefordert werden, weil nicht für sämtliches Wohnungseigentum gewährleistet werden könnte, dass an demselben Ort auch Verwalterdienste gewerblich angeboten werden, ein solcher Verwalter bei einem Wechsel der Verwaltung vorhanden oder überhaupt zur Übernahme bereit wäre und zum anderen widerspräche es auch der Berufsausübungsfreiheit, einem Verwalter eine Tätigkeit außerhalb seines Firmensitzes zu versagen. Andererseits könnte dies ansonsten auch zur Ausnutzung der marktwirtschaftlichen Situation durch Anbieter vor Ort durch entsprechende Absprachen führen, wenn wettbewerbsrechtlich andere Anbieter ausgeschlossen wären. Die Auswahl eines Verwalters nach Vertrauen und Sympathie, Qualifikation und Konditionen kann für eine Erstbestellung nicht durch den Sitz der Verwaltung eingeschränkt werden. So bleibt es einer WEG unbenommen, einen "auswärtigen" Verwalter einer Verwaltung am Ort der Liegenschaft vorzuziehen, weil dessen Konditionen vorzugswürdig sind (z. B. das Entgelt) oder dieser schlicht persönlich für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mehr zusagt. In diesem Zusammenhang hat die Klägerin zu 1) im Termin am 25.02.2014 selbst erklärt, die übrigen Wohnungseigentümer hätten sich für die gewählte Verwalterin nach mehreren Wahldurchgängen entschieden, weil diese die günstigsten Konditionen angeboten hatte. Das wäre eine Erwägung, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Vor dem Hintergrund des Auswahlermessens der WEG verfangen die Anfechtungsgründe und Berufungsgründe der Kläger bei einer ohnehin eingeschränkten gerichtlichen Überprüfbarkeit nicht:

Dass keine auswärtige Verwaltung zum Verwalter bestellt werden kann, folgt (gerade) auch nicht aus der Rechtsprechung zum Ort der Ausübung eines Belegeinsichtsrechts. Zutreffend ist, dass nach gefestigter Rechtsprechung - ohne abweichende Regelungen - eine Verwaltung Einsicht in die Belege (nur) an ihrem Sitz zu gewähren hätte. So hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.02.2011 - V ZR 66/10 - entschieden, dass das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist (zitiert nach [...]). In diesem Zusammenhang wurde gerade nicht ein selbstverständliches oder sich aus der Natur der Liegenschaft ergebendes Recht für eine Einsichtnahme am Ort der WEG hergeleitet, obwohl es bei diesen Streitfällen stets um "auswärtige" Verwalter geht. Auch nicht im Ansatz wurde in diesem Zusammenhang eine nicht ordnungsgemäße Bestellung auswärtiger Verwalter hergeleitet oder der Sitz als Ausschließungsgrund bei einer "unzumutbaren" Entfernung angeführt. Vielmehr verweisen die Beklagten zu Recht darauf hin, dass allenfalls als Ausnahmefall im Falle einer Unzumutbarkeit der Einsichtnahme am Sitz der Verwaltung ein Recht der Wohnungseigentümer auf Fertigung von Kopien oder auf Einräumung einer Einsichtnahme am Sitz der Wohnungseigentumsanlage begründet sein könnte (vgl. OLG Köln, Beschl. v. 28.02.2001 - 16 Wx 10/ 01- , [...] Rn. 6: dann grundsätzlich im Zusammenhang mit einer Wohnungseigentümerversammlung und ein individuelles Einsichtsverlangen am Ort der Wohnanlage nur bei einem besonderen Rechtsschutzbedürfnis), woraus im Rückschluss folgt, dass aus einer etwaigen Unzumutbarkeit kein Grund für eine Nichtbestellung hergeleitet werden kann. Das bedeutet rechtlich, dass selbst im Falle eines weit entfernten Sitzes des Verwalters von der Wohnungseigentumsanlage und einer tatsächlichen Unzumutbarkeit daraus lediglich ein Anspruch auf eine Einsichtnahme vor Ort führen könnte, nicht jedoch dazu, dass eine Verwaltung mit einem solchen Sitz nicht schon bestellt werden dürfte.

Für die Frage der Verwalter(erst)bestellung kann es zudem auf die Entfernung zwischen Wohnort der Kläger und deren Aufwand für eine Anreise zum Sitz der neubestellten Verwaltung in Braunschweig schon deshalb nicht individuell ankommen, weil Wohnungseigentümer ihr Wohnungseigentum nicht selbst bewohnen müssen, so dass weder stets noch zwingend der Ort der Liegenschaft mit dem Wohnort der Wohnungseigentümer identisch ist. Würde - wie die Kläger begehren - für ihre WEG eine nähere Verwaltung mit Sitz in der Region xxx bestellt werden, könnte sich ebenso wenig ein Wohnungseigentümer als Vermieter oder Kapitalanleger auf eine längere Anreise von seinem Wohnort aus xxx, xxx, xxx, xxx, etc. berufen.

Im Übrigen liegt hinsichtlich der konkreten Bestellung eines Verwalters xxx in für eine WEG in xxx keine unzumutbare Erschwernis bzw. unverhältnismäßige Belastung der Kläger bei einer von ihnen geltend gemachten Anreise mit öffentlichen Verkehrsmitteln von 1 3/4 Stunden und Fahrtkosten von 16,50 Euro je Fahrtstrecke vor, so dass es nicht entscheidungserheblich darauf ankommt, ob nur eine Bestellung eines auswärtigen Verwalters unter der "Bedingung" einer Gewährleistung eines Einsichtsrecht am Ort der Liegenschaft (durch entsprechende bindende Verpflichtung / Regelungen mit der Bestellung) gewährleistet wäre oder ob dies im konkreten Fall - wie vom Geschäftsführer der seinerzeit ausgewählten Verwaltung angeboten - durch die bestellte Verwaltung ermöglicht werden sollte. Für die Beurteilung einer Unzumutbarkeit können nicht die Befindlichkeiten und Besonderheiten Einzelner entscheidend sein, sondern dafür wäre eine generalisierende Betrachtung anzustellen. Abstrakt reicht im konkreten Fall für eine Unzumutbarkeit eine gerichtsbekannte Entfernung zwischen der WEG in xxx und dem Verwaltersitz xxx con ca. 62 km bei einer nach üblichen Routenplanern 45-minütigen Autofahrt nicht annähernd, ohne dass dafür die Kammer gehalten wäre festzulegen, welche Entfernung nicht mehr zumutbar sein könnte. Hinzu tritt, dass es sich um zwei Großstädte handelt, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut verbunden sind. Der Zeitaufwand kann beispielsweise im Großraum Hamburg oder in Berlin größer sein, obwohl die Verwaltung keinen "auswärtigen" Sitz hat.

Da die Kläger mittlerweile bereits selbst wiederholt von einer Einsichtnahme in xxx und nicht zur einmal zum "Ausprobieren" der Umstände oder wegen Fehlschlagens einer Einsichtnahme - Gebrauch gemacht haben und zwar im April 2013, am 07.06. und 21.11.2013 (Berufungserwiderung S. 2 = Bl. 180 d.A.), wäre eine Unzumutbarkeit für sie nicht nachvollziehbar. Bei einer tatsächlichen Unzumutbarkeit wären die weiteren Einsichtnahmen inkonsequent. Ob ein Miteigentümer überhaupt von seinem Einsichtsrecht Gebrauch macht, ist als Ausnahmefall zu qualifizieren; die Regel entspricht - wenn überhaupt - einer Einsichtnahme am Tage der Eigentümerversammlung bzw. einem Vertrauen auf die Belegprüfung durch den Beirat. Ein Miteigentümer ist nicht gehalten, mehrfach und unterjährig Einsicht zu nehmen. Verpflichtet ist dazu der Verwaltungsbeirat, dessen Aufgabe es ist, die Belegprüfung durchzuführen. Soweit ein Miteigentümer darüber hinaus von seinem selbstverständlich unbenommen bestehenden - Recht Gebrauch machen will, kann dessen individueller Zeit- und Kostenaufwand kein einschränkender Maßstab für die Auswahl eines Verwalters durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer sein, um diese zu "verpflichten", einen "teueren" Anbieter zu nehmen. Es liegt auch kein Wertungswiderspruch zu der Rechtsprechung zur Frage des Versammlungsortes vor, der nach dem Beschluss des Oberlandesgerichts Köln vom 12.09.1990 -16 Wx 101/90 - ([...]) so zu wählen ist, dass Wohnungseigentümer, die in der Anlage oder zumindest an ihrem Ort wohnen (anders als auswärtige Wohnungseigentümer, die eine entsprechende Anreise von vornherein in Kauf nehmen), in zumutbarer Weises an Versammlungen teilnehmen können müssen, so dass Wohnungseigentümerversammlungen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im näheren Umkreis der Wohnanlage stattzufinden haben (vgl. auch OLG Köln, Beschl. v. 18.09.1989 - 16 W 115/89 -, [...]). Denn gerade das Oberlandesgericht Köln hat bei einer weiteren Entfernung des Verwaltersitzes als Ausnahme lediglich ein Einsichtsrecht am Tag der Wohnungseigentümerversammlung hergeleitet (Beschl. v. 28.02.2001, a.a.O.). Aus dieser Entscheidung ist nicht die Schlussfolgerung herzuleiten, bei einer unzumutbaren Entfernung könne der betreffende Verwalter schon nicht als solcher bestellt werden. Die Ermöglichung der Teilnahme an einer Eigentümerversammlung ist in der Bedeutung auch nicht mit der Frage von dem freiwilligen oder mehrfachen Gebrauch eines Einsichtsrechts vergleichbar.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 ZPO.

Der Gegenstand des Berufungsverfahrens entspricht dem entsprechenden Streitwert erster Instanz (50 % des Verwalterhonorars für die bestellte Vertragslaufzeit).

Gründe, die Revision zuzulassen, liegen im Ergebnis nicht vor, § 543 Abs. 2 ZPO. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichts. Bei der Frage, ob für eine WEG in xxx ein Verwalter mit Sitz in xxx bestellt werden kann, handelt es sich um keine allgemeine Rechtsfrage, selbst wenn - was angesichts der zwischenzeitlichen Niederlegung zu bezweifeln wäre - die gewählte Verwaltung auch weitere Verwaltungen in der Region xxx übernehmen werde. Es bleibt eine Einzelfrage unter konkreter Beurteilung der Einzelumstände. Die Entscheidung fügt sich auch in die Rechtsprechung zum Belegeinsichtsrecht ein.