1.
Landesliegenschaftsfonds Niedersachsen (LFN)

1.1
Begriff

Der LFN ist ein Sondervermögen (§ 26) des Landes und dient dem Zweck, den Liegenschaftsbedarf des Landes zu decken und das Grundvermögen des Landes zu erhalten. Das Sondervermögen sichert die ressortübergreifende Steuerung der Verwendung dieser Vermögenswerte und richtet sie nach wirtschaftlichen Aspekten aus.

1.2
Umfang

Der LFN umfasst die landeseigenen Grundstücke, die grundstücksgleichen Rechte und die Geldrechnung des Sondervermögens. Die Einnahmen aus der Verwertung von landeseigenen Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und aus der dinglichen Belastung von Grundstücken fließen - unabhängig von der Mittelherkunft für den Erwerb der jeweiligen Grundstücke - der Geldrechnung zu.

1.3
Verwaltung

Das Sondervermögen LFN wird unter der Fachaufsicht des MF von der vom MF als Fondsverwaltung bestimmten Dienststelle verwaltet; vgl. dazu auch die Ausführungen in Nummer 7.

1.4
Aufgaben, Zweck

Neben den mit der Eigentümerfunktion verbundenen Rechten und Pflichten soll der LFN vor allem folgende zentrale liegenschaftsbezogene Aufgaben erfüllen:

1.4.1
Landesbedarfsdeckung

Der unmittelbare Liegenschaftsbedarf des Landes ist in erster Linie aus dem Bestand des LFN zu decken. Hierbei sind die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit zu beachten (§ 7). Stehen für den vorgesehenen Zweck geeignete landeseigene Grundstücke nicht zur Verfügung oder können landeseigene Grundstücke nicht in wirtschaftlich vertretbarer Weise verfügbar gemacht werden, so dürfen Grundstücke - bei Vorliegen der haushaltsrechtlichen Voraussetzungen - für den benötigten Zweck erworben, gemietet oder auf sonstige Weise (z. B. Pacht, dingliche Rechte) beschafft werden. Unmittelbarer Bedarf des Landes ist gegeben, wenn die Grundstücke in absehbarer Zeit, d. h. regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren, zur Erfüllung von Landesaufgaben benötigt werden. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist vom zukünftigen Nutzer bzw. vom jeweils betroffenen Fachressort nachzuweisen und zu begründen.

Das MF kann im Einzelfall zulassen, dass Grundstücke, für die zwar ein unmittelbarer Bedarf im vorstehenden Sinne nicht besteht, deren Erwerb aber zu einer deutlichen Wert- oder Nutzungssteigerung einer landeseigenen Immobilie führt oder aus strategischen Gründen geboten ist, erworben werden.

1.4.2
Bedarfsdeckung der Anstalt Niedersächsische Immobilienaufgaben (NIA)

Die vorgenannten Grundsätze gelten auch für die gemäß § 5 Abs. 2 AnstNIAG durch die Fondsverwaltung vorzunehmende Deckung des Grundstücksbedarfs der NIA.

1.4.3
Wertoptimierung

§ 64 statuiert ein Verwertungsgebot für entbehrliche landeseigene Grundstücke. Die Verwertung - regelmäßig der Verkauf - erfolgt nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit. Vorhandene und mögliche Entwicklungspotenziale sind hierbei - ggf. unter Beteiligung Dritter - aufzudecken und monetär zu berücksichtigen. Auch bei der Planung und Durchführung von Investitionen im Gebäudebestand oder in Neubauten auf landeseigenen Grundstücken kommt der Wertoptimierung i. S. der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme entscheidende Bedeutung zu.

1.5
Verwendung der Mittel des LFN/Fondsausgleich

1.5.1
Die Einnahmen aus der Verwertung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten fließen der Geldrechnung des Sondervermögens LFN zu und sind dort so lange nachzuweisen, bis sie für den Erwerb von Grundstücken verwendet werden, sofern nicht im Haushaltsplan abweichende Regelungen getroffen sind. Einnahmen in diesem Sinne sind z. B. auch Zinsen aus Restkaufgeldern, Entgelte für vorzeitige Besitzüberlassungen sowie Entgelte für dingliche Belastungen und Baulasten.

1.5.2
Zu den durch den LFN regelmäßig zu finanzierenden Ausgaben gehören alle mit dem Erwerbs- oder Veräußerungsgeschäft verbundenen Ausgaben sowie diejenigen, die zur Entwicklung von Grundstücken im Interesse einer Optimierung von Veräußerungserlösen erforderlich sind.

1.5.3
Über Mittel des LFN (Geldrechnung) kann nur verfügt werden, soweit solche Mittel tatsächlich vorhanden sind.

1.5.4
Für den Erwerb von Grundstücken für Hochbaumaßnahmen dürfen Mittel des LFN (Geldrechnung) grundsätzlich nur vorübergehend in Anspruch genommen werden (Vorfinanzierung für den Bedarfsträger). Die Grunderwerbskosten sind im Haushaltsplan des Landes bei den Hochbaumaßnahmen zu veranschlagen und an den LFN (Geldrechnung) abzuführen (Fondsausgleich), sobald Haushaltsmittel zur Verfügung stehen. Erfolgt der Grunderwerb für Landesbetriebe, sind diese zur Abführung verpflichtet, wenn keine Veranschlagung im Haushaltsplan des Landes für Hochbaumaßnahmen vorgenommen wird.

1.5.5
Können durch den Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts mit Mitteln des LFN Anmietungen des Landes beendet werden, sind die zukünftig im Fachkapitel nicht mehr benötigten Mietmittel bis zur Höhe des Kaufpreises bzw. des in Anspruch genommenen Betrages als Refinanzierung an das Sondervermögen LFN abzuführen. Das Gleiche gilt für die Ablösung von Erbbaurechten.

1.5.6
Wird durch den Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts die bisherige Nutzung einer anderen landeseigenen Liegenschaft aufgegeben oder ergänzt und in diesem Zusammenhang ein zusätzlicher Raumbedarf dieses Nutzers gedeckt, so sind die Haushaltsmittel für Kleine Neu-, Um- und Erweiterungsbauten des Geschäftsbereichs der obersten Landesbehörde, der der Nutzer zugeordnet ist, zu mindern. Die Minderung umfasst den entsprechend des zusätzlichen Raumbedarfs anteiligen Kaufpreis. Sie ist im Haushaltsjahr, welches auf den Erwerb folgt, umzusetzen, sofern das MF keine andere Regelung trifft.

1.5.7
Über den Bestand des landeseigenen Grundbesitzes und über die im Laufe des Haushaltsjahres realen und wertmäßigen Veränderungen erstellt die Fondsverwaltung jährlich einen zusammenfassenden Bericht. Der Bericht kann als gesonderter Abschnitt in den Jahresbericht des NLBL aufgenommen werden.

1.5.8
Die nutzenden Dienststellen und die durch Delegationserlass des MF Berechtigten erteilen bei Bedarf dem NLBL die notwendigen Auskünfte (vgl. auch Nummer 7.2.1).

2.
Verwaltung der landeseigenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte, Aufgaben der Fondsverwaltung

Die Liegenschaften des Landes werden in ,Überlassungsgrundvermögen‘ und ,Allgemeines Grundvermögen‘ unterschieden.

2.1
Überlassungsgrundvermögen

2.1.1
Überlassungsentgeltverträge

Die Verwaltung/Nutzung landeseigener Grundstücke und grundstücksgleicher Rechte, die Verwaltungszwecken des Landes oder dem Gemeingebrauch im Aufgabenbereich des Landes dienen, wird den Nutzern im Wege von Überlassungsentgeltverträgen übertragen. Bei diesen in § 64 genannten Überlassungsentgeltverträgen (im Folgenden: Überlassungsvereinbarungen) handelt es sich um koordinationsrechtliche Verträge, die unter Einführung des Grundsatzes der Entgeltlichkeit die verwaltungsinterne Zuordnung von Rechten und Pflichten für die betreffenden Grundstücke regeln.

2.1.2
Behördenhäuser und -zentren, Ressorthäuser

2.1.2.1
Landeseigene und angemietete Grundstücke, die von Dienststellen verschiedener Geschäftsbereiche genutzt werden, werden als Behördenhäuser oder Behördenzentren von der Fondsverwaltung eingerichtet und verwaltet. Die Bewirtschaftungskosten (bei Anmietungen auch die Miete einschließlich Nebenkosten) werden von der Fondsverwaltung bei Bedarf den Nutzern zugeordnet.

Behördenzentren sollen bei getrennt gelegenen Grundstücken gebildet werden, sofern bei einer gemeinsamen Verwaltung wirtschaftliche Vorteile erzielt werden können.

Die Hausverwaltung, d. h. die vor Ort anfallenden Bewirtschaftungsaufgaben, obliegt der Dienststelle, die den größten Nutzflächenanteil innehat. Das MF kann in begründeten Einzelfällen abweichende Regelungen zulassen.

Bei Neugründung oder Veränderung gilt für die Lastenverteilung hinsichtlich der Hausverwaltung ein Richtwert von 0,1 Vollzeiteinheiten je 1 000 m² Überlassungsfläche landeseigener bzw. Netto-Raumfläche angemieteter bebauter Liegenschaften. Soweit sich die beteiligten Nutzer nicht anderweitig verständigen, haben sie das Beschäftigungsvolumen einschließlich Budget und Sachkosten entsprechend ihrer Flächenanteile zu berechnen und umzusetzen. Gemäß der jeweils geltenden Standardisierten Personalkostensätze für den Tarifbereich ist Bemessungsgrundlage für die Personalkosten der Durchschnittssatz der EntgeltGr. 9b TV-L und für die Sachkosten die Pauschale für einen normalen durchschnittlichen Büroarbeitsplatz.

2.1.2.2
Für Grundstücke, die von mehreren Dienststellen eines Geschäftsbereiches genutzt werden, bestimmt die zuständige oberste Landesbehörde die hausverwaltende Dienststelle, die auch die Bewirtschaftungskosten zu tragen hat (sog. Ressorthäuser).

2.1.2.3
Bei der Errichtung von Behördenhäusern und -zentren sind die auf die jeweiligen Nutzer flächenanteilig entfallenden Betriebskosten von den Fachkapiteln an das Kapitel 13 21 umzusetzen (zum Begriff der Betriebskosten vgl. die Regelungen in der BetrKV und Nummer 3.3).

2.1.2.4
Anlieger- und Straßenausbaubeiträge sowie Erschließungs- und Vermessungskosten trägt bei Behördenhäusern und -zentren die Fondsverwaltung; hiervon ausgenommen sind Landesbetriebe, von denen die Fondsverwaltung eine anteilige Kostenerstattung fordert.

2.1.3
Nutzerwechsel

Die Änderung der Nutzung oder die Abgabe von Grundstücken an einen anderen Nutzer innerhalb der Landesverwaltung darf nur über die Fondsverwaltung im Rahmen der (Teil-)Kündigung oder sonstigen Beendigung der Überlassungsvereinbarung erfolgen. Die Fondsverwaltung ändert die bestehende Überlassungsvereinbarung und schließt mit dem neuen Nutzer eine neue Überlassungsvereinbarung. Vereinbarungen zwischen verschiedenen Nutzern, die die Abgabe von Flächen untereinander zum Gegenstand haben, sind ungültig.

2.1.4
Überlassungsentgelte

2.1.4.1
Der Abschluss der Überlassungsvereinbarungen erfolgt unter Zugrundelegung einheitlicher - im Auftrag des MF ermittelter - Überlassungsentgelte. Im Überlassungszeitraum werden die Überlassungsentgelte turnusgemäß durch die Fondsverwaltung überprüft und - soweit erforderlich - durch Nachtragsvereinbarungen fortgeschrieben.

2.1.4.2
Für die Erhebung der Einnahmen aus den Überlassungsvereinbarungen findet die Anlage zu VV Nr. 2.3.2 zu § 59 sinngemäß Anwendung.

2.2
Allgemeines Grundvermögen

2.2.1
Zum Allgemeinen Grundvermögen gehören die landeseigenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte, die nicht für Verwaltungszwecke des Landes oder im Rahmen des Gemeingebrauchs im Aufgabenbereich des Landes benötigt werden. Sie werden als Teil des LFN vom MF verwaltet; das MF kann seine Aufgaben auf andere Landesdienststellen oder Dritte übertragen (vgl. Nummer 1.3 i. V. m. Nummer 7).

2.2.2
Landeseigene Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, die nicht mehr für Verwaltungsaufgaben des Landes oder im Rahmen des Gemeingebrauchs im Aufgabenbereich des Landes benötigt werden, sind zu verwerten (siehe Nummer 6.1.1).

2.2.3
Die Vermietung und Verpachtung landeseigener Grundstücke sind zulässig als Interimslösung für den Fall, dass eine Verwertung zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen nicht möglich ist. Sie sind im Rahmen einer gesamtwirtschaftlichen Betrachtung in begründeten Fällen auch unter Wert möglich.

In Abstimmung mit dem MF sind in begründeten Fällen (z. B. bei Flächen der Daseinsvorsorge, Ersatzflächenreserven für landespolitisch bedeutsame Vorhaben) dauerhafte Nutzungsüberlassungen möglich.

2.3
Dingliche Belastungen und Baulasten

2.3.1
Dingliche Belastungen und Baulasten an landeseigenen Grundstücken dürfen nur in unbedingt notwendigem Umfang bestellt werden.

2.3.1.1
Die Höhe der Entschädigung richtet sich im Allgemeinen nach der Verkehrswertminderung des Grundstücks sowie dem zu erwartenden Nutzungsausfall.

2.3.1.2
Sofern wirtschaftlich vertretbar, ist möglichst eine einmalige Abfindung zu vereinbaren; bei laufender Zahlung ist die Neufestsetzung der Entschädigung jeweils nach fünf Jahren vorzubehalten.

2.3.1.3
Alle im Zusammenhang mit der Bestellung oder Löschung einer Belastung entstehenden oder zusammenhängenden Kosten hat grundsätzlich der Veranlasser zu tragen.

2.3.2
Bestellung von Erbbaurechten

2.3.2.1
Die Bestellung von Erbbaurechten an landeseigenen Grundstücken ist regelmäßig nur durch die Fondsverwaltung zulässig, wenn ein dringendes Landesinteresse besteht und zu erwarten ist, dass der Bewerber die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag erfüllen kann. Weitere Einzelheiten zur Vergabe von Erbbaurechten an landeseigenen Grundstücken ergeben sich aus Anlage 3.

2.3.2.2
Wird der NIA zur Erfüllung ihrer Aufgaben ein Erbbaurecht an einem landeseigenen Grundstück bestellt, ist grundsätzlich der in Anlage 6 abgedruckte Muster-Erbbaurechtsvertrag anzuwenden. Das Erbbaugrundstück gehört dauerhaft zum Allgemeinen Grundvermögen.

2.4
Nachweis von Grundstücken und Rechten des Landes

Der nach § 73 erforderliche Nachweis landeseigener Grundstücke oder Rechte des Landes an Grundstücken Dritter erfolgt durch ein elektronisches Datenbanksystem.

3.
Nutzung landeseigener Grundstücke/Nutzerrechte und -pflichten

3.1.1
Bedarfsbegründung/Liegenschaftsanforderung

Der Nutzer stellt seinen Bedarf an den von ihm benötigten - also für die Wahrnehmung von Landesaufgaben erforderlichen - Grundstücken oder Teilen daran gegenüber der Fondsverwaltung dar. Diese Liegenschaftsanforderung, die unter vorheriger Zustimmung der obersten Landesbehörde des Nutzers erfolgt, umfasst die Darstellung der leistungsorientierten Notwendigkeit, Angemessenheit und Wirtschaftlichkeit des Bedarfs. Bezüglich der Unterbringung ist das Ergebnis der Prüfung von alternativen Unterbringungskonzepten vorzulegen.

3.1.2
Bedarfsüberprüfung/Entbehrlichkeit von Liegenschaften

Der Nutzer prüft auch während des laufenden Überlassungsverhältnisses regelmäßig in angemessenen Abständen - bei bebauten Liegenschaften zumindest jährlich - die Angemessenheit und Wirtschaftlichkeit seiner Flächennutzung und seiner Unterbringung vor dem Hintergrund seiner Aufgaben- und Personalentwicklung. Bei erwarteten erheblichen Veränderungen informiert er die Fondsverwaltung, um gemeinsam Unterbringungsalternativen zu prüfen. Nicht mehr benötigte Gebäude/Gebäudeteile oder Grundstücke/Grundstücksteile kündigt der Nutzer der Fondsverwaltung so früh wie möglich - in jedem Fall vor Aufgabe der Nutzung - als voraussichtlich künftig frei werdend an.

3.2
Überlassung

Die Überlassung erfolgt nach Bestätigung der Unterbringungskonzeption durch die Fondsverwaltung im Wege einer Überlassungsvereinbarung (vgl. Nummer 2.1.1). Es ist grundsätzlich die in Anlage 1 abgedruckte Muster-Überlassungsvereinbarung anzuwenden. Sollten im Einzelfall Abweichungen zwingend erforderlich sein, begründet der Nutzer diese gegenüber der Fondsverwaltung. Die Fondsverwaltung kommt den Änderungswünschen nach, soweit diese sachdienlich sind und ihre unmittelbaren Aufgaben nicht beeinträchtigt werden. Im Fall der Nichteinigung entscheidet das MF nach vorheriger Anhörung des betreffenden Fachministeriums.

3.2.1
Überlassungsentgelt

Beim Abschluss von Überlassungsvereinbarungen gilt das von der Fondsverwaltung ermittelte Überlassungsentgelt (vgl. Nummer 2.1.4).

3.2.2
Sonstige Inhalte der Überlassungsvereinbarung

Die Überlassungsvereinbarung benennt die einzelnen überlassenen Grundstücke oder Grundstücksteile, den Überlassungszeitraum, die dem Nutzer übertragenen Verpflichtungen und die Berechtigungen. Sie regelt mindestens die Verfahren zur Zahlung des Nutzungsentgelts, zur Drittnutzung der überlassenen Grundstücke sowie zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses.

3.3
Bewirtschaftung

Die Bewirtschaftung des Überlassungsgrundvermögens obliegt dem Nutzer nach Maßgabe der Regelungen in der Überlassungsvereinbarung. Zu den Bewirtschaftungskosten der Grundstücke, Gebäude und Räume gehören die für die Betreuung der Liegenschaften notwendigen Sach- und Personalausgaben, also auch die Anlieger- und Straßenbaubeiträge sowie die Erschließungs- und Vermessungskosten, soweit sie beim Grundstückserwerb (vgl. Gruppe 821 ... der VV-HNds-ZR-Gpl) oder bei der Ermittlung der Baukosten nicht erfasst werden konnten und nach erfolgter Übernahme des Grundstücks oder Abrechnung der Baukosten gefordert werden (Gruppe 517 ... der VV-HNds-ZR-Gpl).

Die erforderlichen Geld- und Sachmittel sowie das notwendige Personal stellt der Nutzer. Für den Fall nicht geregelter Wahrnehmung von Eigentümerpflichten für das Grundvermögen des Landes gilt der Grundsatz der Allzuständigkeit der Fondsverwaltung. Für die Sonderformen Behördenhäuser, Behördenzentren und Ressorthäuser vgl. Nummer 2.1.2.

3.4
Nutzerstatus mit Rechten und Pflichten

3.4.1
Die Nutzereigenschaft entsteht mit der Bestimmung einer Verwaltungseinrichtung (gemäß § 64 Abs. 2 Satz 2 auch als Stelle bezeichnet) als Nutzer durch die zuständige oberste Landesbehörde.

3.4.2
Der LRH (Artikel 70 der Niedersächsischen Verfassung) bestimmt für sich und seine Außenstellen (§ 100) die Nutzereigenschaft.

3.4.3
Landesbetriebe und Sondervermögen (§ 26) erhalten ihre Nutzereigenschaft grundsätzlich mit dem Zeitpunkt ihrer Errichtung oder Entstehung.

3.4.4
Die Beendigung der Nutzereigenschaft ist nur durch Kündigung der entsprechenden Überlassungsvereinbarung möglich. Die Nutzereigenschaft endet mit Rückgabe des Überlassungsgrundvermögens an die Fondsverwaltung.

3.4.5
Der nach Nummer 3.4.1 bestimmte Nutzer übernimmt sämtliche im Rahmen der Überlassungsvereinbarung anfallenden Pflichten. Vorbehalte der zuständigen obersten Landesbehörde bei der Wahrnehmung von Pflichten durch den Nutzer sind gegenüber der Fondsverwaltung ausgeschlossen.

3.4.6
Die Rückgabe von Grundstücks- und Gebäudeflächen an die Fondsverwaltung erfolgt in verkehrssicherem Zustand. Dort bereits vorhandene, die öffentliche Sicherheit und Ordnung einschränkende und sonstige Gefahrenstellen sind vorab vom Nutzer zu beseitigen.

3.4.7
Die für die Bewirtschaftung entbehrlicher Liegenschaften notwendigen Mittel sind nach Übernahme der Liegenschaften durch die Fondsverwaltung entsprechend umzusetzen; darüberhinausgehende Mittel dürfen vom bisherigen Nutzer nicht mehr in Anspruch genommen werden. Sollte eine Mittelumsetzung nicht möglich sein, ist das weitere Vorgehen mit der Fondsverwaltung und dem zuständigen Haushaltsreferat im MF abzustimmen.

3.5
Überlassung an Dritte durch den Nutzer

3.5.1
Die Vermietung oder Verpachtung von Teilen der überlassenen Grundstücke durch den Nutzer an Dritte (Drittüberlassung) zur Förderung der nutzerspezifischen Verwaltungsaufgaben ist mit Einwilligung der Fondsverwaltung zulässig.

Die Drittüberlassung ist ebenfalls zulässig, wenn nicht selbständig verwertbare Grundstückseinheiten oder nicht selbständig verwertbare Teile davon Gegenstand der Drittüberlassung werden sollen. Jede Drittüberlassung erfordert vorab die Prüfung der Wirtschaftlichkeit der eigenen Unterbringung (vgl. Nummer 3.1.2). Das Ergebnis der Prüfung ist darzustellen. Die Fondsverwaltung kann in begründeten Einzelfällen den Abschluss der Drittüberlassung von Bedingungen abhängig machen oder die Drittüberlassung untersagen.

3.5.2
Der Nutzer bleibt für die von ihm in der Nutzerüberlassungsvereinbarung übernommenen Verpflichtungen uneingeschränkt gegenüber der Fondsverwaltung verantwortlich. Er ist ebenfalls alleiniger Verantwortlicher aus dem Drittüberlassungsverhältnis und nimmt sämtliche sich daraus ergebenden Verpflichtungen wahr. Dies gilt auch bei ggf. entstandenen unterschiedlichen Nutzungszeiträumen aus der Überlassungsvereinbarung und der Drittüberlassung.

3.5.3
Die Einwilligung der Fondsverwaltung ist nur bei Drittüberlassungen erforderlich, die einen Zeitraum von drei Monaten überschreiten.

Die Einwilligung kann für bestimmte Fallgestaltungen allgemein erteilt werden.

3.5.4
Die Drittüberlassungen dürfen die in der Überlassungsvereinbarung festgelegten Nutzungszeiträume nicht überschreiten. In dem Drittüberlassungsverhältnis ist vom Nutzer in geeigneter Weise sicherzustellen, dass mit Beendigung des in der Überlassungsvereinbarung genannten Zeitraums der Überlassung an den Nutzer auch die Drittüberlassung endet.

3.5.5
Drittüberlassungen erfolgen zum vollen Wert. Als voller Wert ist die ortsübliche, angemessene Miete oder Pacht zugrunde zu legen. Für die Nutzung von Bodenfunden ist der Marktpreis maßgebend. Die tragenden Bewertungsgründe sind in einem dem Wert der Drittüberlassung angepassten Preisvermerk schriftlich festzuhalten. Die Einnahmen des Nutzers aus Drittüberlassungen werden zulasten des Nutzers angerechnet. Das MF kann Ausnahmen zulassen.

4.
Unterbringungsmanagement

4.1
Das landesweite Unterbringungsmanagement ist wesentliches Element eines zeitgemäßen Liegenschaftsmanagements. Im Unterbringungsmanagement wird die Versorgung der Landesdienststellen mit geeigneten Unterbringungskapazitäten koordiniert und im Rahmen der verfügbaren Ressourcen sichergestellt. Das Unterbringungsmanagement umfasst bei Darstellung der Wirtschaftlichkeit

• die leistungsgerechte Unterbringung der Bediensteten des Landes,

• die ressortübergreifende Steuerung der Raumkapazitäten und

• die Prüfung von Entbehrlichkeit, Nutzung und Bevorratung von Gebäuden.

4.2
Das mit der Verwaltungsmodernisierung eingeführte landesweite Unterbringungsmanagement hat folgende Grundsätze:

4.2.1
Das Unterbringungsmanagement stellt die Unterbringung aller unmittelbaren Landesdienststellen und -einrichtungen auf der Grundlage der von der LReg beschlossenen Standort-, Aufgaben- und Stellenveränderungen sicher. Es minimiert den Einsatz finanzieller Ressourcen; Unterbringungen erfolgen grundsätzlich im Rahmen des verfügbaren Liegenschaftsbestandes. Das Unterbringungsmanagement ermöglicht den Verkauf nicht mehr benötigter landeseigener Objekte bzw. die Beendigung von Miet- und Pachtverträgen.

4.2.2
Vorhandene Unterbringungen werden im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit überprüft und ggf. in eine erforderliche Gesamtkonzeption für einen Standort mit einbezogen.

4.2.3
Die Aufgaben des Unterbringungsmanagements übernimmt federführend die Fondsverwaltung. Die Fondsverwaltung handelt in ständiger Abstimmung mit den beteiligten Dienststellen. Der frühzeitige Austausch aller unterbringungsrelevanten Informationen wird von den Beteiligten sichergestellt.

4.2.4
Die Entscheidung über die eigene Unterbringung und die haushaltsmäßige Verantwortlichkeit verbleiben bei der jeweiligen Dienststelle bzw. dem jeweiligen Ressort. Von den Unterbringungsvorschlägen der Fondsverwaltung abweichende Entscheidungen sind vom zuständigen Ressort zu begründen und gegenüber dem MF bei der Aufstellung und Ausführung des Haushaltsplanes ausdrücklich zu vertreten.

4.2.5
Die Tätigkeiten der Fondsverwaltung im Rahmen des Unterbringungsmanagements sind für die Landesdienststellen kostenfrei.

4.2.6
Die maßgebenden Arbeitsabläufe und Zuständigkeiten für das jeweilige Unterbringungsprojekt sind zu dokumentieren.

5.
Beschaffung von Liegenschaften

5.1
Voraussetzung der Beschaffung

5.1.1
Die Beschaffung von Grundstücken ist nur unter den Voraussetzungen der Nummer 1.4.1 zulässig und wird von der Fondsverwaltung wahrgenommen.

Das MF kann in begründeten Einzelfällen oder für Delegationsbereiche Ausnahmen zulassen; in den betreffenden Fällen ist der Fondsverwaltung zeitnah über die durchgeführten Aktivitäten zu berichten.

5.1.2
Bei Beschaffungs- und Unterbringungsfragen im Liegenschaftsbereich handelt es sich regelmäßig um Maßnahmen mit bedeutsamen finanziellen Auswirkungen für einen längeren Betrachtungszeitraum mit z. T. sehr unterschiedlichen Zahlungsströmen. Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit ist deshalb regelmäßig auf der Basis der Kapitalwertmethode nach Nr. 3.2 zu § 7- soweit erforderlich ergänzt durch eine Nutzwertanalyse - durchzuführen. Bei Anwendung des Schemas 4 entfällt die - z. T. schwierige oder sogar unmögliche - Prognostizierung etwaiger Restwerte für die jeweils betroffenen Liegenschaften. Unterschiedliche Nutzungsdauern können sich bei der Frage des Ankaufs z. B. aus der Restlaufzeit des Mietvertrages im Vergleich zur Restnutzungsdauer des zu erwerbenden Gebäudes ergeben. Alternative Verfahren sind ergänzend denkbar.

5.1.3
Kommt es nach erfolgter Prüfung der Wirtschaftlichkeit durch die Fondsverwaltung im weiteren Verfahren zu entscheidenden Veränderungen der planerischen Basisdaten mit der Folge wesentlicher Kostensteigerungen (grundsätzlich bei Steigerungen von mehr als 10 %), ist die Fondsverwaltung unverzüglich zur Überprüfung des Fortbestandes der Wirtschaftlichkeit zu beteiligen. Im Hinblick auf Abschnitt B 2 der Richtlinien für die Bauaufgaben des Landes (RLBau) ist das weitere Verfahren zwischen den beteiligten Stellen (Fondsverwaltung, Nutzer, Bauverwaltung) abzustimmen.

5.2
Formen der Beschaffung

Stehen für den vorgesehenen Zweck geeignete landeseigene oder angemietete Grundstücke nicht zur Verfügung oder können sie nicht in wirtschaftlich vertretbarer Weise verfügbar gemacht werden, so dürfen Grundstücke erworben, gemietet oder auf sonstige Weise beschafft werden, wenn die haushaltsrechtlichen Voraussetzungen vorliegen und die Grundstücke zur Erfüllung von Landesaufgaben in absehbarer Zeit erforderlich sind.

Die Bauverwaltung ist grundsätzlich zu beteiligen (Abschnitt B 2 RLBau).

5.3
Verfahren der Beschaffung

5.3.1
Erwerb

Bei dem Erwerb von Grundstücken wirken die Fondsverwaltung und der zukünftige Nutzer zusammen. Im vorherigen Einvernehmen mit der Fondsverwaltung kann auch der zukünftige Nutzer den Grundstücksmarkt sondieren und Angebote vor Ort einholen. Die Fondsverwaltung führt die Verhandlungen und bringt diese zum Abschluss (vgl. Nummer 1.5).

5.3.2
Anmietung

5.3.2.1
Bei Anmietungen wirken die Fondsverwaltung und die zukünftigen Nutzer zusammen. Im vorherigen Einvernehmen mit der Fondsverwaltung kann auch der zukünftige Nutzer den Mietmarkt sondieren und Angebote vor Ort einholen. Der zukünftige Nutzer ist für die haushaltsrechtlichen Voraussetzungen für die Anmietung verantwortlich. Die Fondsverwaltung führt die Verhandlungen und bringt diese inhaltlich zum Abschluss; sie kann diese Aufgaben ganz oder teilweise auf den Nutzer übertragen. Die Vertragszeichnung selbst obliegt dem Nutzer. Dieser hat sämtliche Verpflichtungen und Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu erfüllen bzw. geltend zu machen.

5.3.2.2
Erfolgt die Beschaffung im Wege eines Mietbestellbaus bei der NIA ist grundsätzlich die in Anlage 7 abgedruckte Muster-Infrastrukturvereinbarung sowie der in Anlage 8 abgedruckte Muster-Mietvertrag anzuwenden.

5.3.3
Sonstige Beschaffungen

5.3.3.1
Für die Beschaffung von Grundstücken auf sonstige Weise (z. B. Erbbaurechte) ist die Fondsverwaltung zuständig.

5.3.3.2
Die Entscheidung darüber, ob der Fiskus ein ihm gemäß § 928 Abs. 2 BGB zustehendes Recht zur Aneignung eines aufgegebenen Grundstücks ausüben soll, trifft die Fondsverwaltung (zur Ausübung des Aneignungsrechts vgl. auch Nummer 6.3).

In den Fällen, in denen es zweifelhaft sein kann, ob ein Interesse des Landes an der Aneignung eines herrenlosen Grundstücks besteht, ist das MF zu beteiligen.

5.4
Wirtschaftlichkeit

Der Nachweis der Wirtschaftlichkeit ist grundsätzlich vom zukünftigen Nutzer zu erbringen. Er legt die nach § 7 erforderlichen Unterlagen der Fondsverwaltung vor. Die Entscheidung über die Beschaffung trifft der zukünftige Nutzer im Einvernehmen mit der Fondsverwaltung.

5.5
Wertermittlung

5.5.1
Erwerb

Für zu erwerbende Grundstücke ist eine Wertermittlung durchzuführen. Die Fondsverwaltung entscheidet im Einzelfall über Art und Umfang der Wertermittlung und über die Beteiligung anderer Einrichtungen (z. B. Gutachterausschüsse bei den Katasterämtern oder Staatliches Baumanagement), soweit sie die Aufgabe nicht selbst wahrnimmt. Die für die Wertfindung tragenden Gründe sind in einem Preisvermerk festzuhalten. Die Grundsätze des bundeseinheitlichen Wertermittlungsrechts sind zu beachten.

5.5.2
Anmietung

5.5.2.1
Für anzumietende Grundstücke stellt die Fondsverwaltung die Angemessenheit des Mietzinses fest.

5.5.2.2
Beim Abschluss von Mietverträgen oder bei der Neufestsetzung der Miete in laufenden Mietverhältnissen ist der Mietzins über einen möglichst langen Zeitraum fest zu vereinbaren, sofern hieraus für das Land keine wirtschaftlichen Nachteile resultieren. Die Festschreibung des Mietzinses über die gesamte Vertragslaufzeit wird hingegen nur in wenigen Fällen möglich und sinnvoll sein. Üblich ist vielmehr die vertragliche Vereinbarung für beide Seiten, nach einem bestimmten Zeitablauf eine Mietzinsanpassung zu verlangen.

Bei der Anmietung von Büroflächen und sonstigen Räumen (außer Wohnraum) ist im Interesse einer landesweit einheitlichen Handhabung bei Vertragsabschluss möglichst die als Anlage 4 beigefügte Klausel zu verwenden. Je nach Angebots- und Interessenlage sind andere Anpassungsklauseln in Einzelfällen zugelassen. Die Gründe für eine abweichende Regelung sind zu dokumentieren. Generell zugelassen sind Anpassungsklauseln, die unmittelbar - d. h. auch nach dem Umfang der Anpassung - an den vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland‘ gekoppelt sind. Der Mietzins kann erst bei einer Änderung des Index um mindestens 5 % angepasst werden. Eine Anpassung des Mietzinses erfolgt nur, wenn ein Vertragspartner dies schriftlich geltend gemacht hat. Die Erhöhung tritt frühestens zum Ersten des auf den Tag der Geltendmachung folgenden Monats ein.

5.5.3
Erbbaurechte

Für Grundstücke, die im Wege des Erbbaurechts beschafft werden, gilt Nummer 5.5.1 entsprechend.

5.6
Eintragung im Grundbuch und im Liegenschaftskataster

5.6.1
Als Eigentümer oder Erbbauberechtigter ist im Grundbuch ,Land Niedersachsen‘ einzutragen. Diese Eintragung ist auch für das Liegenschaftskataster verbindlich. Anderslautende Einträge sind zu korrigieren, eventuelle Zusätze sind zu streichen. Im Liegenschaftskataster wird im Feld ,Eigentümer-Name 2‘ der jeweilige Nutzer mit Adresse geführt. Die Pflege dieses Eintrags erfolgt durch regelmäßigen Datenabgleich zwischen der zuständigen Katasterverwaltung und der Fondsverwaltung. Bei Grundstücksübertragungen ist die Fondsverwaltung rechtzeitig zu informieren.

5.6.2
Die mit dem Grunderwerb beauftragten Stellen des Landes haben durch entsprechende Antragstellung beim Grundbuchamt sicherzustellen, dass die erworbenen Grundstücke dem zutreffenden Grundbuchblatt des jeweiligen Verwaltungszweiges zugeschrieben werden. Unter einer gemeinsamen laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis sind nur die Grundstücke einer zusammenhängenden wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen. Sofern ein separates Grundbuchblatt für den jeweiligen Verwaltungszweig noch nicht angelegt ist oder in Zweifelsfällen, ist stets das Anlegen eines neuen Grundbuchblattes zu beantragen.

5.6.3
Die Zuführung und Abgabe von Liegenschaften innerhalb der Landesverwaltung erfolgt regelmäßig durch die Fondsverwaltung (vgl. Nummer 3.2); die Fondsverwaltung sorgt dabei auch für die zutreffende Eintragung im Liegenschaftskataster.

5.7
Verwaltung beschaffter Grundstücke

Grundstücke, die für einen bestimmten Verwendungszweck (z. B. Bebauung) beschafft werden, werden sofort per Überlassungsvereinbarung an den zukünftigen Nutzer überlassen, auch wenn die tatsächliche Bebauung oder sonstige Inanspruchnahme erst später erfolgt. Die Fondsverwaltung kann Ausnahmeregelungen treffen.

6.
Verwertung landeseigener Grundstücke

6.1
Entbehrlichkeit und Veräußerungsgebot

6.1.1
Werden Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte nicht oder nicht mehr zur Erfüllung von Landesaufgaben benötigt, sind sie zu verwerten. Eine Verwertung ist auch geboten, wenn die Nutzung eines Grundstücks zur Erfüllung von Landesaufgaben nach den Gesichtspunkten der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit nicht länger vertretbar ist und/oder die fachgerechte Unterbringung der betroffenen Dienststelle oder der betroffenen Dienststellen an anderer Stelle wirtschaftlicher gewährleistet werden kann. Dabei sind im Rahmen der Prüfung der Wirtschaftlichkeit einer Unterbringung bei entsprechender Marktlage auch alternative Finanzierungsformen einzubeziehen. Die Feststellung, ob ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht danach im Ergebnis für das Land entbehrlich ist, trifft die Fondsverwaltung im Rahmen der Delegation nach Nummer 7.

6.1.2
Angesichts zunehmender Verknappung verfügbarer Baugrundstücke sind solche landeseigenen Grundstücke, die aufgrund ihrer Art und Lage für eine Verwendung für Aufgaben des Landes - ggf. auch als Tauschgrundstücke - zukünftig in Betracht kommen können, grundsätzlich nicht entbehrlich. Dies gilt insbesondere für Grundstücke in innerstädtischer Lage oder in der Nähe größerer Landesnutzer, die einen zukünftigen Erweiterungsbedarf erwarten lassen können (z. B. Hochschulen).

6.1.3
Die nach Nummer 6.1.1 für das Land entbehrlichen Grundstücke sind vorrangig zu veräußern. Bei Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte oder bei dringendem Landesinteresse sind alternative Vermarktungsmöglichkeiten (wie Erbbaurechte, Vermietung oder Verpachtung) auf ihre Wirtschaftlichkeit hin zu prüfen und in die Vermarktungsüberlegungen mit einzubeziehen (Grundsatz der Optimierung der Verwertungsformen).

6.2
Veräußerung landeseigener Grundstücke

Die Veräußerung landeseigener Grundstücke erfolgt nach den in Anlage 2 dargestellten Grundsätzen. Das MF kann in begründeten Einzelfällen eine andere Vorgehensweise zulassen.

6.3
Aneignung herrenloser Grundstücke

Das Aneignungsrecht des Fiskus ist ein grundstücksgleiches Recht und stellt somit einen Vermögenswert dar. Im Fall einer Verwertung dieses Rechts (regelmäßig in Form der Abtretung) ist deshalb auf den vollen Wert gemäß § 63 abzustellen.

6.4
Beteiligung des LT

Wegen der Beteiligung des LT bei der Veräußerung landeseigener Grundstücke wird auf § 63 Abs. 2 Bezug genommen.

6.4.1
Ein erheblicher Wert i. S. des § 63 Abs. 2 Satz 3 ist gegeben, wenn der volle Wert des zur Veräußerung stehenden Grundstücks mehr als 2 Mio. EUR beträgt. Von besonderer Bedeutung sind Grundstücke von erheblichem künstlerischem, geschichtlichem oder kulturellem Wert. Darüber hinaus ist unabhängig von der Wertgrenze eine besondere Bedeutung dann gegeben, wenn durch die Veräußerung sonstige wichtige öffentliche Belange berührt werden.

Einer LT-Beteiligung bedarf es auch im Fall der Veräußerung einer ersten Teilfläche aus Grundstücken mit einem vollen Wert von mehr als 2 Mio. EUR.

6.4.2
Die Einwilligung des LT wird vom MF, in den Fällen der Delegation von Zuständigkeiten nach Nummer 7 von der zuständigen obersten Landesbehörde im Einvernehmen mit dem MF eingeholt.

6.5
Tausch von Grundstücken

Für den Tausch von Grundstücken gelten die Nummern 6.1 bis 6.4 entsprechend.

6.6
Veräußerung von Erbbaurechten

Bei der Veräußerung von Erbbaurechten sind die Vorschriften über die Veräußerung von Grundstücken entsprechend anzuwenden.

7.
Übertragung von Zuständigkeiten

7.1
Delegation von Aufgaben

Das MF kann die ihm nach § 64 obliegenden Aufgaben auf andere Landesdienststellen oder Dritte übertragen. Die genaue Aufgabenabgrenzung wird durch gesonderten Erlass des MF

(sog. Delegationserlass) geregelt und durch Veröffentlichung im Nds. MBl. bekannt gemacht.

7.2
Meldepflichten, besondere Verantwortlichkeit der Fondsverwaltung

7.2.1
Die nach Nummer 7.1 jeweils zuständigen Dienststellen haben sicherzustellen, dass Veränderungen im Grundstücksbestand, die aufgrund der vorbezeichneten Delegationen von ihnen unmittelbar veranlasst sind (z. B. durch Zu- und Abgänge, Bestellung und Aufhebung von Erbbaurechten), zeitnah an die Fondsverwaltung gemeldet werden.

7.2.2
Bei Delegationen von Aufgaben des MF an andere Landesdienststellen oder Dritte gewährleisten diese die wirtschaftliche Nutzung und Verwertung der Grundstücke.

7.2.2.1
Die umfassende Zuständigkeit des MF für den wirtschaftlichen Einsatz von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten i. S. des § 64 i. V. m. § 7 bedingt ein Prüfungsrecht sowohl für das Verfahren als auch für die Ergebnisse der im Rahmen der Delegation durchgeführten Verwertungen. Die Prüfung erfolgt in Form von Geschäftsprüfungen.

Das MF kann das Prüfungsrecht auf andere Landesdienststellen übertragen.

7.2.2.2
Die Einnahmen aus den im Rahmen der Delegation vorgenommenen Verwertungen stehen dem Sondervermögen LFN in voller Höhe zu. Unterschreiten die im Rahmen der Delegation erzielten Einnahmen den jeweils vollen Wert (§ 63 Abs. 4), besteht eine Ausgleichspflicht des Berechtigten aus der Delegation gegenüber dem Sondervermögen LFN in Höhe des Differenzbetrages (Subventionsdifferenz).

7.2.2.3
Der aus der Delegation Berechtigte hat die tragenden Gründe seiner Verwertungsentscheidung und den Ablauf der Verwertung nachvollziehbar festzuhalten. Flurbereinigungsverfahren werden brutto, d. h. nach Verfahrensabschluss abgerechnet. Ein sodann verbleibender Überschuss ist in das Sondervermögen LFN abzuführen.

7.2.3
Die allgemeinen Meldepflichten der Nutzer bleiben unberührt.

8.
Grundstücksverkehr mit dem Bund

Die Abwicklung von Grundstücksangelegenheiten mit dem Bund (vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben [BImA]) erfolgt weiterhin in Anwendung der in Anlage 5 dargestellten Grundsätze.

Anlage 1

(zu VV Nr. 3.2 zu § 64 LHO)

Muster-Überlassungsvereinbarung

Nr. «FK»/«LHO»/001/2012

(Beispiel: 03 20/7065/001/2012 steht für einen Nutzungsvertrag mit der Zentralen Polizeidirektion = Einzelplan 03, Fachkapitel 20, vierstellige Nutzernummer lt. Katalog ggf. mit Regionalzusatz A (BRS), B (HAN), C (LÜN), D (OLD), lfd. Nummer und Jahresangabe des Vertragsabschlusses)

zwischen dem

Sondervermögen ,Landesliegenschaftsfonds Niedersachsen‘, vertreten durch das NLBL

- Referat BL .../Geschäftsbereich ..................... -

- nachstehend Nutzungsüberlasser genannt -

und der/dem

................................................................................
(Dienststelle/Landesbetrieb/Sondervermögen)

- nachstehend Nutzer genannt -

wird folgende Vereinbarung getroffen:

§ 1
Überlassungsgegenstand

1.
Der Nutzungsüberlasser überlässt dem Nutzer die in Anlage 1 *) (bebaute Grundstücke), Anlage 1 A *) (bebaute Grundstücke mit Flurstücksangaben als Ergänzung zur Anlage 1) bzw. Anlage 2 *) (unbebaute Grundstücke) - jeweils Stand ......... - unter Angabe der Liegenschaftskennnummer aufgeführten Nutzungsobjekte in den dort angegebenen Größenordnungen (Grundstücks- und Gebäudeflächen).

Die zur Berechnung des Überlassungsentgelts zugrunde gelegte Quadratmeterfläche der Gebäude ist nach DIN 277 ermittelt. Sie setzt sich aus Nutzfläche (NUF1-6) zuzüglich sonstiger Nutzfläche (NUF7) und Verkehrsfläche (VF) zusammen. Sofern die Verkehrsfläche mehr als 20 % der Mietfläche (= Summe aus NUF1-6 + NUF7 + VF) ausmacht, wird die über 20 % liegende Verkehrsfläche nur mit 50 % bei der Flächenberechnung berücksichtigt. Die zum Gebäude gehörenden Außenflächen und/oder -anlagen sind Bestandteil dieser Vereinbarung.

2.
Der Überlassungsentgeltberechnung sind die in der Anlage 1 bzw. Anlage 2 aufgeführten Flächen zugrunde gelegt. Sollten die tatsächlichen Flächen davon abweichen, sind die Abweichungen anzuzeigen und - bei Gebäudeflächen unter Einbindung des Staatlichen Baumanagements - in beiderseitigem Einvernehmen zu korrigieren. Bei Abschluss dieser Vereinbarung gemeldete Fehler/Unstimmigkeiten werden im beiderseitigen Einvernehmen zeitnah aufgearbeitet und ggf. korrigiert. Die geänderten Flächen und Entgelte werden erst mit einem Nachtrag zu dieser Vereinbarung wirksam.

§ 2
Überlassungszeit

Die Überlassung wird für .................. fest vereinbart und beginnt am ........................ Nach Ablauf der festen Überlassungszeit verlängert sich das Überlassungsverhältnis auf unbestimmte Zeit.

§ 3
Überlassungsentgelt und Nebenkosten

1.
Das jährliche Überlassungsentgelt und seine Ermittlung für die Einzelobjekte ergeben sich aus (den) Anlage(n) 1 und/oder 2.

Das Überlassungsentgelt für die in Anlage 1 (bebaute Flächen) bezeichneten Flächen beläuft sich auf .................... EUR pro Jahr.

Das Überlassungsentgelt für die in Anlage 2 (unbebaute Flächen) bezeichneten Flächen beläuft sich auf .................... EUR pro Jahr.

Das Gesamtüberlassungsentgelt beträgt ab ........... ........... EUR pro Jahr.

2.
Die Überlassungsentgelte werden turnusgemäß durch den Nutzungsüberlasser überprüft und durch Nachtragsvereinbarung der zwischenzeitlich eingetretenen Entwicklung angepasst.

3.
Die Nutzungsobjekte werden vom Nutzer bis auf Weiteres in eigener Verantwortung bewirtschaftet (siehe VV Nr. 3.3 zu § 64 LHO). Er trägt damit auch die Kosten i. S. der §§ 1 und 2 BetrKV. Befinden sich mehrere Nutzer in demselben Objekt, übernimmt die nach geltendem Haushaltsrecht zuständige Dienststelle die Bewirtschaftung.

4.
Sofern der Nutzungsüberlasser im Einvernehmen mit dem Nutzer die Bewirtschaftung der Nutzungsobjekte übernimmt, sind alle Kosten i. S. der §§ 1 und 2 BetrKV umlagefähig.

§ 4
Kündigung, Beendigung, Teilkündigung, Untervermietung

1.
Eine Kündigung oder Teilkündigung des Nutzers ist erst nach Ablauf der fest vereinbarten Überlassungszeit zulässig. Nach Ablauf der fest vereinbarten Überlassungszeit ist eine Kündigung/Teilkündigung mit einer Frist von ... Monaten auf das Ende eines Quartals/auf das Jahresende für beide Parteien (für den Nutzungsüberlasser nur aus übergeordneten Gründen) möglich. Eine Teilkündigung ist nur zulässig, wenn die freigestellte Fläche eine selbständig verwertbare Einheit darstellt. Der Nutzer kann in Abstimmung mit dem Nutzungsüberlasser einen Nachnutzer stellen.

Dem Nutzer verbleibt das jederzeitige Recht zur Kündigung oder Teilkündigung aus wichtigem Grund.

2.
Jede Untervermietung/Drittüberlassung ist rechtzeitig vorher dem Nutzungsüberlasser anzuzeigen. Der Nutzungsüberlasser kann in begründeten Einzelfällen die Untervermietung/Drittüberlassung untersagen oder seine Einwilligung von Bedingungen abhängig machen.

3.
Das Überlassungsentgelt ist in den Fällen des Absatzes 1 entsprechend anzupassen.

4.
Eventuell auf den freizugebenden Flächen vorhandene, die öffentliche Sicherheit und Ordnung einschränkende und sonstige Gefahrenstellen sind vom Nutzer vor Rückgabe zu beseitigen.

§ 5
Zustand des Nutzungsobjekts, Instandhaltung

1.
Der Nutzungsüberlasser überlässt die Objekte (§ 1) in dem gegenwärtigen - dem Nutzer bekannten - Zustand.

2.
Die Instandhaltung (DIN 31051) erfolgt nach den Regeln der RLBau durch das Staatliche Baumanagement, soweit keine abweichenden Einzelregelungen in dieser Vereinbarung getroffen sind.

§ 6
Verkehrssicherungspflicht

Dem Nutzer obliegen im Rahmen der Bewirtschaftung auch die Verkehrssicherungspflichten.

§ 7
Fälligkeit des Überlassungsentgelts und Zahlungsweise

Der Gesamtbetrag der in den Anlagen 1 und 2 festgestellten Überlassungsentgelte ist jährlich zum .............. monatlich zum .............. im Wege einer haushaltstechnischen Verrechnung an Kapitel 13 21 Titel 381 .. zu entrichten. Landesbetriebe oder Sondervermögen haben bei der Überweisung das Kapitel 13 21 Titel 124 .. anzugeben.

Bei der Zahlung ist das von der Fondsverwaltung mitgeteilte Kassenzeichen anzugeben.

§ 8
Schlussbestimmungen

1.
Die für die Grundstücke des Landes geltenden Vorschriften (z. B. LHO, RBBau/RLBau) bleiben unberührt, soweit in dieser Vereinbarung nicht ausdrücklich eine andere Regelung getroffen wird.

2.
Änderungen/Ergänzungen und die Kündigung dieser Vereinbarung bedürfen der Schriftform.

Anlage 2

(zu VV Nr. 6.2 zu § 64 LHO)

Grundsätze für die Veräußerung von landeseigenen Grundstücken (Grundstücksveräußerungsrichtlinien - GrundVR -)

1.
Allgemeines

1.1
Nicht mehr zur Erfüllung von Landesaufgaben benötigte, d. h. entbehrliche Grundstücke des Landes sind vorrangig zu veräußern (VV Nr. 6.1.3 zu § 64 LHO).

1.2
Bei einer Veräußerung von Grundstücksteilen ist sicherzustellen, dass ggf. verbleibende Restflächen verwertbar bleiben und eine erhebliche Wertminderung für die Restfläche durch den Teilverkauf nicht zu erwarten ist.

1.3
Um vorhandene Wertpotenziale ausschöpfen zu können, sind in geeigneten Fällen auch Maßnahmen zur planungsrechtlichen und sonstigen Entwicklung von Grundstücken - ggf. unter Einschaltung Dritter - zulässig.

1.4
Die Veräußerungsabsicht ist durch Veröffentlichung hinreichend bekannt zu machen. Sofern ein Erwerbsinteresse anderer als der bereits bekannten Kaufinteressenten auszuschließen ist, kann von einer Veröffentlichung abgesehen werden. Die Entscheidungsgründe sind zu dokumentieren. Das MF kann darüber hinaus Ausnahmen zulassen.

Zeichnet sich in einem Verkaufsfall bereits frühzeitig ab, dass ein bevorrechtigter Erwerber i. S. der Nummer 5.1.1 als ernsthafter Kaufinteressent infrage kommt, der das betreffende Grundstück auf Dauer unmittelbar zur Durchführung der ihm obliegenden Aufgaben benötigt, kann auf eine Marktbefassung verzichtet und das Grundstück zum Gutachtenwert nach Nummer 2.2 Satz 1 an diesen Kaufinteressenten veräußert werden.

Sich abzeichnende Wertsteigerungen aufgrund späterer planungsrechtlicher Maßnahmen sind durch angemessene Wertsicherungs- bzw. Mehrerlösklauseln zu sichern (vgl. Nummer 3.5).

2.
Ermittlung des vollen Wertes, Bemessung des Kaufpreises

2.1
Grundstücke dürfen grundsätzlich nur zum vollen Wert veräußert werden (§ 63 Abs. 4 Satz 1 LHO). Voller Wert ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

2.2
Für eine förmliche Wertermittlung sind in der Regel das Staatliche Baumanagement oder die Gutachterausschüsse einzuschalten. In geeigneten Fällen kann der volle Wert durch unmittelbare Abfrage auf dem Grundstücksmarkt festgestellt werden (vgl. dazu auch Nummer 2.4); in diesen Fällen sind vorab die Erlöserwartungen (Mindestkaufpreis) festzulegen.

2.3
Eine für die Kaufpreisbemessung gemäß Nummer 2.2 in Auftrag gegebene Wertermittlung darf grundsätzlich nicht älter als ein Jahr sein.

2.4
Die unmittelbare Abfrage auf dem Grundstücksmarkt erfolgt in der Regel durch öffentliche Aufforderung zur Abgabe von Kaufangeboten.

2.4.1
Die öffentliche Aufforderung zur Abgabe von Kaufangeboten ist im Internet und in geeigneten Fällen in sonst geeigneter Weise (z. B. in Tageszeitungen) in dem für den Einzelfall gebotenen Umfang bekannt zu machen. Bei Verkaufsobjekten, die vorrangig für eine unternehmerische Nutzung in Betracht kommen, sollte die Aufforderung regelmäßig über einen Zeitraum von mindestens zwei Monaten andauern.

Die Kaufinteressenten sind darauf hinzuweisen, dass dem Land die volle Entscheidungsfreiheit darüber verbleibt, ob, an wen und zu welchen Bedingungen das Grundstück letztlich veräußert wird. Sie sind aufzufordern, sich dazu zu erklären, bis wann sie sich an ihr Angebot gebunden halten.

2.4.2
Die Möglichkeit zur Abgabe von Kaufangeboten ist zu befristen; hierbei handelt es sich aber nicht um eine Ausschlussfrist. Eventuell bestehende Handlungsspielräume sind durch Nachverhandlungen auszuschöpfen.

2.5
Als voller Wert ist grundsätzlich das höchste Kaufpreisgebot zu berücksichtigen. Liegt es erheblich unter dem ermittelten Mindestkaufpreis (vgl. dazu Nummer 2.2), empfiehlt sich regelmäßig eine nochmalige Ausschreibung - ggf. auch in überregionalen Tageszeitungen.

Eine erhebliche Abweichung ist in der Regel bei mehr als 20 % gegeben, bei Verwertungen gemäß Nummer 2.4.1 Satz 2 bei mehr als 5 %.

2.6
Die nach Nummer 2.2 ermittelten Werte sind Grundlage für die zu treffende Feststellung des vollen Wertes und die Bemessung des Kaufpreises. Der Kaufpreis ist unter Darstellung aller preisbildenden Faktoren (z. B. Marktlage) - auch soweit hierzu bereits gutachtlich in der förmlichen Wertermittlung gemäß Nummer 2.2 Satz 1 Stellung genommen worden ist - eingehend in einem schriftlichen Preisvermerk (A n h a n g) zu begründen.

2.7
Bieter und sonstige Bewerber, deren Angebote nicht berücksichtigt werden konnten, sind unverzüglich zu benachrichtigen.

3.
Kaufvertrag und Auflassung

Kaufvertrag und Auflassung sind möglichst gleichzeitig zu beurkunden. Dies gilt auch für noch zu vermessende Teilflächen, sofern diese zweifelsfrei bestimmbar sind (z. B. Angabe der Umgrenzungslinien, Flächengröße und geometrische Form). Soweit dies nicht möglich ist, soll die Auflassung alsbald nachgeholt werden.

3.1
Fälligkeit des Kaufpreises

Nach dem Grundsatz der Leistung Zug um Zug nach § 56 Abs. 1 LHO ist grundsätzlich zu vereinbaren, dass der Kaufpreis in einer Summe bei Vertragsabschluss, spätestens bei der Auflassung zu zahlen ist, es sei denn, dass aus besonderen Gründen ein anderer Zahlungstermin geboten erscheint. Ist der Käufer eine öffentlich-rechtliche Körperschaft, kann der Kaufpreis aus verwaltungstechnischen Gründen innerhalb von einem Monat nach Auflassung gezahlt werden. Eine Zahlung des Kaufpreises in Teilbeträgen ist nur zulässig, wenn dies mit dem Interesse des Landes vereinbar ist, das zu verkaufende Grundstück ganz oder überwiegend dem sozialen Wohnungsbau dient oder dienen soll oder es in begründeten Ausnahmefällen mit Rücksicht auf die Verhältnisse des Vertragspartners gerechtfertigt ist.

3.2
Verzugszinsen

Beim Abschluss von Verträgen, die privatrechtliche Forderungen begründen, ist von der Vereinbarung eines bestimmten Verzugszinssatzes abzusehen und bei Zahlungsverzug der gesetzliche Zinssatz nach § 288 i. V. m. § 247 BGB zu erheben.

Bei der Änderung von Verträgen ist entsprechend zu verfahren.

3.3
Zahlungserleichterungen

Sollen im Einzelfall Zahlungserleichterungen gewährt werden, so ist vorzusehen, dass mindestens ein Drittel des Kaufpreises beim Abschluss des Vertrages, spätestens bei der Auflassung, der Rest äußerstenfalls in fünf Jahresraten gezahlt wird (Restkaufgeld). Des Weiteren ist zu vereinbaren, dass bei Verzug der gesamte Kaufpreis sofort fällig wird. Das MF kann Ausnahmen zulassen.

3.3.1
Ein Restkaufgeld i. S. der Nummer 3.3 ist durch Bestellung eines Grundpfandrechts, und zwar - soweit gesetzliche Regelungen oder andere Bestimmungen dem nicht entgegenstehen - an erster Rangstelle im Grundbuch zu sichern. Dabei ist ein Höchstzinssatz von mindestens 15 % festzulegen. Auf die VV zu § 59 LHO wird verwiesen.

3.3.2
Bei Körperschaften öffentlichen Rechts kann von der Sicherung des Restkaufgeldes abgesehen werden.

3.4
Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten

Für den Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Käufer ist grundsätzlich der Tag der Kaufpreiszahlung zu vereinbaren.

3.5
Wiederkaufsrecht/Mehrerlösklausel

3.5.1
Wird mit der Veräußerung ein bestimmter Zweck verfolgt, ist dieser grundsätzlich durch ein Wiederkaufsrecht dinglich zu sichern. Hierbei soll die Frist in der Regel jedoch zehn Jahre nicht übersteigen. Als Wiederkaufspreis ist der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Wiederkaufs, höchstens der ursprüngliche Verkaufspreis, zu vereinbaren.

3.5.2
Ein vereinbartes Wiederkaufsrecht ist im Grundbuch durch Vormerkung dinglich zu sichern. Die Löschung des Wiederkaufsrechts ist zu bewilligen, wenn das Grundstück für den vereinbarten Zweck verwendet worden und die nach Nummer 3.5.1 vereinbarte Frist abgelaufen ist.

3.5.3
Zusätzlich oder anstelle eines Wiederkaufsrechts kann es angezeigt sein, für den Fall einer Weiterveräußerung des Grundstücks durch den Käufer die Abführung eines den ursprünglichen Kaufpreis übersteigenden Mehrerlöses an das Land für den gleichen Zeitraum zu vereinbaren.

3.5.4
Bei Verkäufen an Träger der Planungshoheit ist grundsätzlich eine auf einen Zeitraum von 15 Jahren zu befristende Verpflichtung zur Abführung von Mehrerlösen zu vereinbaren. Dabei ist auch ein hinreichender Anreiz zur planungsrechtlichen Aufwertung des Grundstücks zu berücksichtigen. Im Fall der Eigennutzung durch den Planungsträger ist ein der planungsbedingten Wertsteigerung entsprechender Betrag auszugleichen.

4.
Vorzeitige Besitzüberlassung

4.1
Der Besitz darf nur ausnahmsweise vorzeitig überlassen werden, wenn sich der künftige Erwerber verpflichtet hat, den nach Nummer 2 festgestellten oder den noch zu ermittelnden Kaufpreis zu zahlen und die Verkehrssicherungspflicht zu übernehmen.

4.2
Für die Dauer der vorzeitigen Besitzüberlassung ist der Kaufpreis mit jährlich 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB zu verzinsen. Laufende Abschlagszahlungen sind vorzusehen.

4.3
Die Voraussetzungen zum Abschluss des Kaufvertrages sind unverzüglich zu schaffen.

5.
Erwerberkreis

Sofern mehrere Kaufinteressenten bereit sind, den nach Nummer 2 ermittelten vollen Wert zu zahlen, sind - sofern Interessen des Landes nicht entgegenstehen - vorrangig zu berücksichtigen:

5.1.1
Träger öffentlicher Belange im Rahmen ihrer Aufgaben,

5.1.2
Mieter und Pächter des Grundstücks und

5.1.3
Bewerber, die für das betreffende Vorhaben Anspruch auf Mittel des öffentlich geförderten Wohnungsbaus haben.

Soweit mehrere Bewerber aus dem Kreis der Berechtigten nach den Nummern 5.1.1 bis 5.1.3 zusammentreffen, ist der Erwerber unter Abwägung der persönlichen Verhältnisse und der sachlichen Gegebenheiten auszuwählen.

6.
Mitwirkung des MF

6.1
Die Veräußerung von Grundstücken obliegt grundsätzlich dem MF (§ 64 Abs. 2 Satz 3 LHO); das MF kann diese Aufgabe auf die Fondsverwaltung übertragen.

6.2
Das MF kann bei vorliegendem Landesinteresse weitere Ausnahmen zulassen (vgl. VV Nr. 7 zu § 64 LHO).

7.
Kosten

Alle im Zusammenhang mit der Veräußerung entstehenden Kosten - mit Ausnahme der Kosten der Lastenfreistellung - hat grundsätzlich der Käufer zu tragen.

Anhang

(zu Anlage 2)

1.
Vorbemerkung

Z. B. Angaben zur aktuellen Eigentümersituation.

2.
Verkaufsfläche

Darstellung der Informationen aus dem Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) und Grundbuch:

3.
Entbehrlichkeit

4.
Kaufbewerber, ggf. Kaufpreisgebot

5.
Lage, Zustand, Qualität und Erschließungszustand

5.1
Lage

Beschreibung der Lage in der Örtlichkeit, angrenzende Bebauung.

5.2
Zustand

1. a)

   Bisherige Nutzung

2. b)

   Geplante Nutzung

5.3
Qualität und Erschließungszustand

Z. B. Aussagen zu den planungsrechtlichen Gegebenheiten, zur Entwicklungsstufe (wie Bauerwartungsland/Rohbauland/baureifes Land), zur inneren und äußeren Erschließung, zur öffentlichen Ver- und Entsorgung.

6.
Sonstige Besonderheiten

Z. B. Altlastenproblematik/Rückerwerbsansprüche/dingliche Rechte und Belastungen/Baulasten/besonders zu berücksichtigende Vertragskonstellationen.

7.
Bodenwert

Stellungnahme zum Bodenwert, z. B. Richtwert, vergleichbare Verkaufsfälle, ggf. aktualisiert und angepasst (z. B. hinsichtlich der Lage), Umrechnung wegen abweichender Geschossflächenanzahl u. Ä., Erschließungskostenanteil, Kosten für eventuell notwendige Ver- und Entsorgungsanlagen, Wertminderung wegen Nummer 6, Werterhöhungen, Bodenwert entsprechend der Entwicklungsstufe gemäß Nummer 5.

8.
Bauwert/ggf. Bestandswert für Außenanlagen/Aufwuchs

Stellungnahme zu Bauwert, z. B.

8.1
Gebäudesachwert

und/oder

8.2
Gebäudeertragswert

(Nummer 8.1/8.2 ggf. ergänzt um entsprechende Berechnungsbögen zur Ertrags- und/oder Sachwertberechnung),

8.3
Außenanlagen/Aufwuchs.

9.
Zusammenfassung

Darstellung des Gesamtwertes, Beurteilung der Angebote und Aussage zum vollen Wert gemäß § 63 Abs. 4 LHO.

10.
Standardanlagen (jeweils aktuell zum Zeitpunkt der Erstellung des Preisvermerks)

• Auszug aus dem Grundbuch,

• Auszug aus dem Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB),

• Auszug aus der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK),

• Auszüge aus Stadtplänen u. Ä.,

• Auszug aus Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan und Erläuterung,

• Grundrisse vorhandener Gebäude,

• Lageplan mit vorhandenen unterirdischen Leitungen,

• Fotos.

..............................................................................
(Bearbeiterin/Bearbeiter)

Anlage 3

(zu VV Nr. 2.3.2 zu § 64 LHO)

Grundsätze für die Vergabe von Erbbaurechten an landeseigenen Grundstücken

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es verleiht die Möglichkeit, Eigentümer des Bauwerks zu werden, ohne gleichzeitig auch Eigentümer des Grundstücks zu sein. Nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich sind Grundstückseigentümer und Eigentümer des Bauwerks getrennt; beide sind also in der Regel nicht identisch. Dabei hat der Erbbauberechtigte nicht nur schuldrechtliche Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer, sondern das Erbbaurecht ist mit dinglicher Wirkung ausgestattet. Es gewährt nicht nur das Eigentum am Bauwerk, sondern auch ein dingliches Recht zur Nutzung des einem anderen gehörenden Grundstücks als Baugrund. Im Ergebnis schließt es den Grundstückseigentümer langfristig von einer unmittelbaren Eigennutzung des Grundstücks aus. Diese Form der Verwaltung landeseigener Grundstücke kommt nur in den Fällen infrage, in denen es aus dringendem Landesinteresse geboten ist, von einem Verkauf der Grundstücke abzusehen.

Bei der Vergabe von Erbbaurechten ist dabei Folgendes zu beachten:

1.
Vorrangiger Bewerberkreis

Vorrangig sind Bewerber zu berücksichtigen,

• deren Vorhaben öffentlich gefördert wird oder

• die ein anerkennungs- oder förderungswürdiges Interesse an der Nutzung des Grundstücks haben.

2.
Inhalt des Erbbaurechts

2.1
Die Anzahl und die Zweckbestimmung der Bauwerke (z. B. Wohnhaus, Gebäude für gewerbliche Zwecke) sind im Erbbaurechtsvertrag anzugeben.

2.2
Der Erbbauberechtigte ist zu verpflichten, ein Bauwerk innerhalb angemessener Frist zu errichten und umzubauen. Als angemessene Frist sind grundsätzlich maximal drei Jahre zu vereinbaren.

2.3
Bei bereits vorhandenen Bauwerken ist zu vereinbaren, dass der Erbbauberechtigte diese gegen Bezahlung in Höhe des vollen Wertes (Verkehrswert) übernimmt. In besonderen Fällen kann Zahlungserleichterung gewährt werden (vgl. § 59 LHO).

2.4
Der Erbbauberechtigte ist zu verpflichten, dem jeweiligen Grundstückseigentümer ein dingliches Vorkaufsrecht an dem Erbbaurecht für alle Verkaufsfälle zu bestellen.

3.
Dauer des Erbbaurechts

3.1
Erbbaurechte können für die Dauer von bis zu 75 Jahren bestellt werden; das MF kann Ausnahmen zulassen.

3.2
Vor Ablauf des Erbbaurechts ist dem Erbbauberechtigten zur Abwendung der Entschädigungspflicht nach § 27 Abs. 3 ErbbauRG rechtzeitig eine Verlängerung des Erbbaurechts für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerkes anzubieten, es sei denn, dass die Interessen des Landes einer Verlängerung entgegenstehen.

4.
Erbbauzins

4.1
Für die Bestellung des Erbbaurechts ist ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) zu vereinbaren, das einem bestimmten Prozentsatz des Bodenwertes (Verkehrswertes) im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entspricht.

4.2
In dem Erbbaurechtsvertrag sind die Fälligkeit sowie die Höhe des für jedes Jahr der Erbbauzeit zu entrichtenden Erbbauzinses anzugeben. Der Erbbauzins ist vom Zeitpunkt des Besitzübergangs an halbjährlich im Voraus zu entrichten.

4.3
Der Prozentsatz, nach dem der Erbbauzins errechnet wird, beträgt

• 4 % bei Erbbaurechten für öffentlich geförderte Wohnungen oder Vorhaben, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben bestimmt sind,

• 5 % bei Erbbaurechten für sonstige Wohnungen und

• 6 % bei Erbbaurechten für gewerbliche, berufliche oder sonstige Vorhaben.

Bei gemischter Nutzung ist das überwiegende Vorhaben für die Bestimmung des Prozentsatzes, nach dem der Erbbauzins berechnet wird, maßgebend. Das MF kann in begründeten Einzelfällen abweichende Regelungen zulassen.

4.4
In dem Erbbaurechtsvertrag ist für den Erbbauzins die Eintragung einer Reallast in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs an erster Rangstelle vorzusehen. Rangänderungen bedürfen der Einwilligung des MF.

4.5
Bis zur Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch hat der Erbbauberechtigte den vereinbarten Erbbauzins als Nutzungsentgelt zu zahlen.

4.6
Im Erbbaurechtsvertrag ist eine Vereinbarung zu treffen, die eine Anpassung des Erbbauzinses an geänderte Wertverhältnisse vorsieht (Wertsicherungsklausel).

4.6.1
Seit Inkrafttreten des SachenRBerG am 1. 10. 1994 und der anschließend erfolgten Ergänzungen in § 1105 BGB besteht die Möglichkeit, Wertsicherungsklauseln wie bisher schuldrechtlich zu vereinbaren oder sie mit dinglicher Wirkung zum Inhalt des Erbbauzinses zu machen. Dies gilt insbesondere für automatische Anpassungsklauseln (Entscheidung des BayObLG vom 18. 7. 1996).

Voraussetzung ist eine hinreichende Bestimmbarkeit des Erbbauzinses. Wegen der verfahrensrechtlichen Vorteile des letztgenannten Verfahrens (z. B. keine Abtretung der Ansprüche bei Veräußerung des Erbbaurechts erforderlich, keine Anpassungsvormerkung erforderlich, keine zusätzlichen Grundbuchänderungen bei Erbbauzinserhöhung) sollte im Erbbaurechtsvertrag regelmäßig die Anpassung als dinglicher Inhalt der Erbbauzinsreallast vorgesehen werden.

4.6.2
Wird die zukünftige Anpassung des Erbbauzinses ausnahmsweise doch lediglich schuldrechtlich vereinbart, ist zur dinglichen Sicherung dieses Erhöhungsanspruchs gleichrangig mit der Reallast eine Vormerkung im Erbbaugrundbuch einzutragen.

4.6.3
Die Ausführungen in Nummer 4.6.1 gelten sinngemäß auch für die Vereinbarung eines versteigerungsfesten Erbbauzinses (§ 9 Abs. 3 Satz 1 Nr.1 ErbbauRG).

5.
Kosten

Der Erbbauberechtigte hat die Kosten des Erbbaurechtsvertrages einschließlich der Durchführung, die Grunderwerbsteuer und die Vermessungskosten zu tragen.

6.
Heimfallanspruch

Die Ausübung des Heimfallanspruchs bedarf der Einwilligung des MF.

7.
Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts

Die Erklärung der im Erbbaurechtsvertrag vorbehaltenen vorherigen Zustimmung des Landes zur Veräußerung des Erbbaurechtes an einen Dritten bedarf der Einwilligung der Fondsverwaltung. Dies gilt auch für den Fall der Zwangsversteigerung oder im Insolvenzverfahren. Die Einwilligung der Fondsverwaltung ist auch dann erforderlich, wenn die Zwangsversteigerung aufgrund einer Belastung betrieben wird, zu der die Zustimmung gemäß § 5 Abs. 2 ErbbauRG erteilt worden ist.

8.
Belastung

8.1
Die Belastung des Erbbaurechts bedarf der Einwilligung der Fondsverwaltung.

8.2
Der Belastung kann zugestimmt werden, wenn

• es sich um die Finanzierung einer vertraglich zulässigen Baumaßnahme handelt und diese sonst gefährdet ist,

• die Beleihungsgrenze von zwei Dritteln und im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus vier Fünfteln des vollen Wertes (Verkehrswert) der auf dem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Bauwerke nicht überschritten wird.

9.
Vorkaufsrechte

Vorkaufsrechte dürfen nur mit Einwilligung des MF ausgeübt werden.

10.
Bestehende Erbbaurechtsverträge

Bestehende Erbbaurechte bleiben unberührt. Beantragt jedoch ein Erbbauberechtigter eine wesentliche Änderung seines Erbbaurechts, insbesondere des Inhalts des Erbbaurechts, so ist eine Anpassung des Erbbaurechtsvertrages an vorstehende Regelungen anzustreben. Dies betrifft insbesondere die Höhe des Erbbauzinses und die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel.

Anlage 4

(zu VV Nr.5.5.2.2 zu § 64 LHO)

Muster-Mietneufestsetzungsklausel

Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt monatlich festgestellte ,Verbraucherpreisindex für Deutschland‘ künftig gegenüber dem Stand des Vertragsabschlusses oder einer Neuregelung um mehr als 10 % nach oben oder unten, so sind beide Vertragsparteien berechtigt, die Aufnahme von Verhandlungen über eine Neufestsetzung des Mietzinses zu verlangen. Die Änderung des Verbraucherpreisindex ist danach Anlass, nicht jedoch Maßstab für eine Mietzinsänderung. Der neue Mietzins soll sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Einigen sich die Vertragsparteien nicht über die künftige Miethöhe, so entscheidet auf Antrag einer Partei oder beider Parteien eine Sachverständige oder ein Sachverständiger, die oder der von der Industrie- und Handelskammer zu benennen ist, als Schiedsgutachterin oder Schiedsgutachter im Vergleich mit Mietobjekten gleicher Art, Lage und Ausstattung darüber, ob und in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintreten soll. Ist ein solches Vergleichsobjekt im Ort nicht vorhanden, so ist der Vergleich mit entsprechenden Objekten eines anderen möglichst nahegelegenen Ortes unter Berücksichtigung von prozentualen Zu- und Abschlägen, die sich aus dem unterschiedlichen allgemeinen Mietzinsniveau beider Orte ergeben können, anzustellen. Die neue Miete ist sodann vom Ersten des auf den Tag der Antragstellung folgenden Monats für beide Vertragsparteien verbindlich. Die Kosten des Verfahrens tragen beiden Parteien je zur Hälfte.

Eine prozentuale Veränderung des Mietzinses wird in jedem Fall durch prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindex begrenzt.

Anlage 5

(zu VV Nr. 8 zu § 64 LHO)

Grundsätze für den Grundstücksverkehr mit dem Bund

1.
Benötigt der Bund oder das Land ein Grundstück des anderen unmittelbar zur Durchführung der ihm obliegenden Aufgaben auf Dauer, dann wird das Grundstück in dem für das Vorhaben notwendigen Umfang an ihn veräußert, falls es für eigene Zwecke des derzeitigen Grundstückseigentümers entbehrlich ist. Erstreckt sich der Bedarf nur auf einen Grundstücksteil, so darf für den Veräußerer keine unwirtschaftliche Restparzelle verbleiben.

2.
Die Wertermittlung soll grundsätzlich vom Verkäufer nach den für ihn allgemein geltenden Wertermittlungsrichtlinien aufgestellt und dem Erwerber zu dessen Entscheidungsfindung zur Verfügung gestellt werden.

3.
Für den Inhalt des Kaufvertrages sind die für den Veräußerer allgemein üblichen Vertragsbedingungen maßgebend, es sei denn, dass in begründeten Fällen die Aufnahme besonderer Bestimmungen angezeigt ist. Zu den allgemein üblichen Bedingungen kann auch die Vereinbarung eines Wiederkaufrechts für den Fall gehören, dass das Grundstück nicht dem Kaufzweck zugeführt oder nicht mehr benötigt wird.

Anlage 6

(zu VV Nr. 2.3.2.2 zu § 64 LHO)

Muster-Erbbaurechtsvertrag

Nr. __________ der Urkundenrolle Nr. __________

Verhandelt zu __________ am __________

Vor mir, dem unterzeichneten Notar __________ erschienen:

1. 1.

   für das Land Niedersachsen,

   vertreten durch das Niedersächsische Finanzministerium,

   seinerseits vertreten durch den Minister/die Ministerin __________,

   Schiffgraben 10, 30159 Hannover,

   Herr/Frau __________, geb. am __________,

   dienstansässig __________, __________,

   handelnd aufgrund der ihm/ihr erteilten Vollmacht vom __________, die dieser Urkunde im Original als Anlage 1 beigefügt wird.

2. 2.

   für die Anstalt Niedersächsische Immobilienaufgaben (NIA),

   Schiffgraben 10, 30159 Hannover,

   vertreten durch den Vorstand

   Herr/Frau __________, geb. am __________,

   dienstansässig __________, __________,

   handelnd aufgrund der ihm/ihr erteilten Vollmacht vom __________, die dieser Urkunde im Original als Anlage 2 beigefügt wird.

Die Erschienenen wiesen sich durch Vorlage ihrer gültigen amtlichen Lichtbildausweise aus und schließen folgenden

Erbbaurechtsvertrag

I.

Grundbuchstand

(1) Das Land ist Eigentümer des beim Amtsgericht __________ im Grundbuch von __________ wie folgt aufgeführten Grundstücks:

1. 1.

   Blatt__________, Flur__________, Flurstück__________ Gebäude und Freifläche, zu __________ m²,

2. 2.

   __________.

(2) Der in Absatz 1 genannte Grundbesitz ist wie folgt belastet:

Belastung Abteilung II des Grundbuches:

Lfd. Nr. 1 __________

Belastung Abteilung III des Grundbuches:

Der Grundbesitz ist in Abteilung III unbelastet.

II.

Erbbaurechtsbestellung

§ 1

Bestellung

(1) Der Vertretene zu 1. - "Grundstückseigentümer" - bestellt hiermit zugunsten der Beteiligten zu 2. - "Erbbauberechtigte" -, an dem in Abschnitt I Abs. 1 näher bezeichneten Grundstück ein Erbbaurecht nach Maßgabe des in dieser Urkunde niedergelegten Inhalts und nach Maßgabe des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG).

(Alt. 1) Der Vertretene zu 1. - "Grundstückseigentümer" - bestellt hiermit zugunsten der Beteiligten zu 2. - "Erbbauberechtigte" -, auf dem noch zu vermessenden und in dem anliegenden Lageplan mit den Eckpunkten A-B-C-D gekennzeichnet und rot umrandeten Teilgrundstück des näher bezeichneten Grundstücks aus Abschnitt I Abs. 1 ein Erbbaurecht nach Maßgabe des in dieser Urkunde niedergelegten Inhalts und nach Maßgabe des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG). Er verpflichtet sich, die Vermessung der Teilfläche als neues Grundstück unverzüglich auf seine Kosten in Auftrag zu geben und zu betreiben und etwa erforderliche Teilungsgenehmigungen beizubringen. Die Vertragsparteien verpflichten sich, das Ergebnis der amtlichen Vermessung in einer Nachtragsurkunde anzuerkennen und die Identität mit dem in Abschnitt 1 Abs. 1 definierten Erbbaugrundstück zu erklären.

(2) Die Übertragung aufstehender Bauwerke erfolgt entschädigungslos.

III.

Vertragsmäßiger Inhalt des Erbbaurechtes

Als vertragsmäßiger Inhalt des Erbbaurechts i. S. d. §§ 2-8 ErbbauRG werden die folgenden Vereinbarungen getroffen:

§ 1

Beginn und Dauer des Erbbaurechts

(1) Das Erbbaurecht wird für die Dauer von 99 - in Worten: neunundneunzig - Jahren bestellt, gerechnet ab dem Tag der Eintragung des Erbbaurechtes im Grundbuch. Schuldrechtlich beginnt das Erbbaurecht am Tage des Besitzübergangs.

(2) Nach Ablauf des Erbbaurechts hat die Erbbauberechtigte das Vorrecht auf Erneuerung des Erbbaurechts nach §§ 2 Nr. 6, 31 ErbbauRG. Die Ausübung des Vorrechts ist ausgeschlossen, wenn die Erbbauberechtigte gegen die Bestimmung des Vertrages grob verstoßen hat, insbesondere wenn sie ihrer Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Erneuerungspflicht gemäß Abschnitt III § 3 dieses Vertrages oder ihrer Verpflichtung zum Wiederaufbau gemäß Abschnitt III § 4 dieses Vertrages nicht ausreichend nachgekommen ist.

§ 2

Bauwerk, Verwendung, Kostentragung

(1) Die Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, auf dem Erbbaugrundstück ein __________ mit einer Nettoraumfläche von voraussichtlich __________ m² zu errichten.

(Alt. 1) Die Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, das aufstehende Bauwerk nach der anliegenden Beschreibung, welche dieser Urkunde beiliegt, zu ertüchtigen.

(2) Das Erbbaurecht erstreckt sich auch auf den für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks, der als __________ zur Verfügung steht.

§ 3

Instandhaltung Bauwerk

(1) Die Erbbauberechtigte ist verpflichtet, bestehende und zu errichtende Bauwerke einschließlich Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen während der ganzen Dauer der Erbbaurechte in einem ordnungsgemäßen baulichen und dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu erhalten und die hierzu erforderlichen Wartungen, Instandhaltungen und Instandsetzungen sowie Erneuerungen in angemessenen Zeitabständen auf eigene Kosten vorzunehmen und behördliche Auflagen auf ihre Kosten zu erfüllen.

(2) Falls die Erbbauberechtigte diesen Pflichten trotz Aufforderung innerhalb angemessener Frist nicht oder nur ungenügend nachkommt, ist der Grundstückseigentümer berechtigt, die Arbeiten auf Kosten der Erbbauberechtigten vornehmen zu lassen.

§ 4

Versicherung und Wiederaufbau

(1) Die Erbbauberechtigte ist verpflichtet, ein von ihr errichtetes, ausgebautes oder saniertes Bauwerk bis zu dessen Vermietung mit einer Gebäudeversicherung vor den Risiken aus Feuer-, Sturm-, Blitz-, Hagel- und Leitungswasserschäden sowie Elementarschäden in Form einer Neuwertversicherung bei einem der europäischen Versicherungsaufsicht unterliegenden Versicherer zu versichern und die Prämien hierfür pünktlich zu bezahlen. Die Versicherungen sind während der gesamten Dauer des Erbbaurechts aufrechtzuerhalten. Dem Grundstückseigentümer sind von der Erbbauberechtigten jeweils auf Verlangen Nachweise hierüber vorzulegen. Kommt die Erbbauberechtigte der Versicherungspflicht nicht nach, so kann der Grundstückseigentümer zu Lasten der Erbbauberechtigten die betreffende Versicherung abschließen.

(2) Im Falle der Zerstörung - ganz oder teilweise - der Bauwerke hat die Erbbauberechtigte dieses im bisherigen Umfang unverzüglich auf ihre Kosten wieder herzustellen, wobei eine Wiederherstellung nicht zwingend der Kubatur, dem Ausmaß und dem Aussehen des zerstörten Bauwerks entsprechen muss, es sei denn, gesetzliche Regelungen sehen dies zwingend vor. Dabei sind die Versicherungs- oder sonstigen Entschädigungsleistungen in vollem Umfang zur Wiederherstellung zu verwenden.

(3) Bei Zerstörungen, die nicht durch eine Versicherung abgedeckt sind, ist die Erbbauberechtigte zum Wiederaufbau nur verpflichtet, wenn sie die Nicht- oder Unterversicherung zu vertreten hat. Soweit eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht und ein Wiederaufbau nicht erfolgt, hat die Erbbauberechtigte die noch vorhandenen Teile der baulichen Anlagen abzubrechen und vom Grundstück zu entfernen.

§ 5

Zustimmung zur Veräußerung

Die Erbbauberechtigte bedarf der vorherigen Zustimmung des Grundstückseigentümers in grundbuchmäßiger Form zur Veräußerung des Erbbaurechtes im Ganzen oder in Teilen.

§ 6

Zustimmung zur Belastung

(1) Die Erbbauberechtigte bedarf der vorherigen Zustimmung des Grundstückseigentümers in grundbuchmäßiger Form zur Belastung der Erbbaurechte mit Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, Reallasten sowie Dauerwohnrechten sowie zur Änderung des Inhalts eines dieser Rechte, wenn die Änderung eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält.

(2) Die Belastung mit Grundpfandrechten darf nur für Investitionen in das Bauwerk erfolgen und ist mit einer Löschungsvormerkung gem. § 883 BGB und § 1179 Nr. 2 BGB zu Gunsten des Grundstückseigentümers zu versehen.

§ 7

Lasten und Abgaben

Die Erbbauberechtigte trägt für die Dauer des Erbbaurechts sämtliche sowohl mit dem Grundstück, als auch mit dem Erbbaurecht zusammenhängenden öffentlichen und privaten Lasten, Steuern und Abgaben aller Art.

§ 8

Heimfall

Der Grundstückseigentümer ist berechtigt, die Übertragung das Erbbaurecht auf sich oder einen von ihm zu bezeichnenden Dritten zu verlangen, wenn

1. 1.

   über das Vermögen der Erbbauberechtigten ein Insolvenzverfahren eröffnet wird oder die Eröffnung von ihr beantragt wird, oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt wird;

2. 2.

   die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechtes angeordnet wird;

3. 3.

   ein Erbbaurechtserwerber nicht alle nach dem Bestellungsvertrag zu übernehmenden schuldrechtlichen Verpflichtungen übernommen hat;

4. 4.

   die Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses mindestens in Höhe von zwei Jahresbeträgen in Rückstand ist;

5. 5.

   die Erbbauberechtigte - mit Ausnahme eines Verstoßes gegen die Zustimmungserfordernisse zu Veräußerungen und Belastungen in Abschnitt III § 5 und § 6 - ihre sonstigen Verpflichtungen nach diesem Vertrag trotz Mahnung nicht erfüllt. In diesen Fällen verpflichtet sich der Grundstückseigentümer, der Erbbauberechtigten schriftlich zu mahnen und anzukündigen, dass und aus welchem Grund er von seinem Heimfallanspruch Gebrauch zu machen beabsichtigt. Weist die Erbbauberechtigte sodann nicht innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Zugang dieser Mahnung mit Ankündigung nach, dass die Voraussetzungen für den Heimfallanspruch nicht mehr bestehen, kann der Grundstückseigentümer den Heimfall verlangen.

§ 9

Entschädigung für das Bauwerk

(1) Bei Beendigung eines Erbbaurechts durch Zeitablauf, Heimfall oder anderem vorzeitigem Ende hat der Grundstückseigentümer der Erbbauberechtigten zwei Drittel des Verkehrswertes des noch zum jeweiligen Erbbaurecht gehörenden Bauwerks zu entschädigen, das in ihr Eigentum übergeht. Das dazu notwendige Verkehrswertgutachten wird durch das Staatliche Baumanagement Niedersachsen erstellt.

(2) Das Abwendungsrecht des Grundstückseigentümers durch Verlängerung des Erbbaurechts gemäß § 27 Abs. 3 ErbbauRG bleibt bestehen.

(3) Die Beteiligten unterwerfen sich dem Ergebnis des Gutachtens als billiger Bestimmung des Betrags der Entschädigung gem. § 315 BGB und vereinbaren diesen noch zu beziffernden Betrag bereits heute als zu zahlende Entschädigung. Einwendungen gegen das Gutachten bleiben nur hinsichtlich etwaiger grober Mängel in analoger Anwendung des § 1059 Abs. 2 ZPO vorbehalten. Die für die Erstellung des Gutachtens entstehenden Kosten trägt der Grundstückseigentümer.

(4) Auf die Entschädigung nach Nr. 1 werden die Rechte, mit denen das Erbbaurecht zu diesem Zeitpunkt belastet ist, nach der Höhe des Kapitalbetrages der Ablösungssumme oder des Wertes - jeweils mit Nebenleistungen - angerechnet. Das gilt unabhängig davon, ob die Erbbauberechtigte persönlich haftet. Übersteigt der anzurechnende Betrag die Höhe der Entschädigung, hat die Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer den Differenzbetrag zu erstatten.

(5) Der Grundstückseigentümer ist berechtigt, mit Forderungen an die Erbbauberechtigte gegen die Entschädigungsforderung aufzurechnen.

IV.

Erbbauzins

§ 1

Erbbauzinshöhe, Zahlung des Erbbauzinses

(1) Die Erbbauberechtigte hat mit Beginn der Vermietung des Bauwerks bis zum Ablauf des Erbbaurechtes - bargeldlos - einen jährlichen Erbbauzins von 4 % des auf __________ Euro festgelegten Grundstückswertes an den Grundstückseigentümer unter Angabe der Grundstücksbezeichnung zu zahlen.

(2) Der jährliche Erbbauzins beträgt z. Z.__________ Euro, fällig jeweils am letzten Bankarbeitstag des Monats Juni des betreffenden Kalenderjahres. Beginnt das Erbbaurecht in der zweiten Hälfte eines Kalenderjahres ist der Erbbauzins des ersten Rumpfkalenderjahres spätestens am letzten Bankarbeitstag des Kalenderjahres fällig. Beginnt das Erbbaurecht später als am ersten Tag eines Kalenderjahres, ist der Erbbauzins zeitanteilig nach Monaten zu berechnen. Ein begonnener Monat zählt dabei als voller Monat.

(3) Der Erbbauzins ist in einer Summe bargeldlos zu leisten. Damit der Grundstückseigentümer den Erbbauzins während der Laufzeit des Erbbaurechts vom Konto der Erbbauberechtigten einziehen kann, wird die Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer eine widerrufliche Einzugsermächtigung erteilen. Die fälligen Zahlungsbeträge sind von folgendem Bankkonto einzuziehen:

Kontoinhaber ______________________

Kreditinstitut ______________________

IBAN ______________________

(4) Die Erbbauberechtigte verpflichtet sich, für die erforderliche Deckung des Kontos in Höhe der jeweils zu leistenden Erbbauzinszahlungen zu sorgen. Alle entstehenden Kosten nicht eingelöster Lastschriften sind von der Erbbauberechtigten zu tragen. Eine Änderung der Bankverbindung ist dem Grundstückseigentümer unverzüglich unaufgefordert mitzuteilen und eine neue Einzugsermächtigung erforderlichenfalls zu erteilen. Das Lastschriftmandat kann nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden. Widerruft die Erbbauberechtigte die Einzugsermächtigung, so hat sie die Erbbauzinszahlungen auf das Konto des Grundstückseigentümers zu überweisen.

(5) Eine Aufrechnung des Erbbauzinses mit Ansprüchen gegen die Grundstückseigentümerin ist ausgeschlossen, es sei denn, die Forderung ist unbestritten oder rechtskräftig festgestellt.

§ 2

Wertsicherung

(1) Der nach § 1 Abs. 2 festgesetzte Erbbauzins erhöht oder senkt sich ohne weiteres, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt oder einer entsprechenden Nachfolgebehörde festgestellte "Verbraucherpreisindex für Deutschland" nach folgender Maßgabe verändert:

Ausgangsbasis für die Erbbauzinsänderung ist der zur Zeit des Abschlusses dieses Vertrages zuletzt veröffentlichte Index von _____ Punkten (auf der Basis 2020 = 100). Eine Erhöhung oder Senkung des Erbbauzinses tritt nur ein, wenn der veröffentlichte Index sich im Verhältnis zum Index bei Abschluss dieses Vertrages oder bei der letzten Erbbauzinsänderung mindestens um 10 % geändert hat. Die Höhe des Erbbauzinses ändert sich alsdann in dem gleichen prozentualen Verhältnis.

(2) Klargestellt wird, dass § 9a ErbauRG, dessen Inhalt vom Notar erläutert wird, unberührt bleibt.

(3) Eine Erhöhung ist frühestens nach Ablauf von 33 Jahren nach Beginn der ersten Erbbauzinspflicht und anschließend frühestens nach Ablauf von 10 Jahren seit der letzten Erhöhung möglich.

(4) Wird der o. g. Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt nicht weitergeführt, so soll der Index maßgebend sein, der dem Vereinbarten möglichst nahekommt.

§ 3

Erbbauzinsreallast

Die Erbbauzinspflicht gemäß § 1 Abs. 2 einschließlich der Wertsicherung gemäß § 2 ist als Reallast zugunsten der Grundstückseigentümerin an erster Stelle im Erbbaugrundbuch einzutragen. Ferner wird vereinbart, dass diese Reallast abweichend von § 52 ZVG mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn die Grundstückseigentümerin aus der Reallast oder der Inhaber eines im Rang vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechtes die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts betreibt.

§ 4

Zwangsvollstreckungsunterwerfung

(1) Die Erbbauberechtigte unterwirft sich wegen ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses in seiner wertgesicherten Form sowie aller weiterer in dieser Urkunde übernommenen Zahlungsverpflichtungen sowie der persönlichen Verpflichtung aus § 1108 BGB als auch wegen der Verpflichtungen zur Errichtung, Unterhaltung und Versicherung des Bauwerks der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen und wegen des dinglichen Erbbauzinses aus der Erbbauzinsreallast in seiner wertgesicherten Form in das Erbbaurecht. Zinsen und Nebenleistungen sind von der Unterwerfung inbegriffen.

(2) Eine vollstreckbare Ausfertigung ist auf Antrag ohne Fälligkeitsnachweis dem Grundstückseigentümer zu erteilen. Eine Umkehr der Beweislast ist damit nicht verbunden.

(3) Von der eventuellen Unwirksamkeit einer der Unterwerfungserklärungen bleiben die übrigen Unterwerfungen unberührt.

V.

Besitzübergang, Verkehrssicherungspflicht

Der Besitzübergang des Erbbaugrundstücks des zu Abschnitt I näher bezeichneten Grundstücks an die Erbbauberechtigte erfolgt mit Wirkung zum __________. Vom gleichen Tage an gehen Gefahr und Verkehrssicherungspflicht - und zwar sowohl bezüglich des Grundstücks als auch bezüglich des Erbbaurechts - auf die Erbbauberechtigte über. Der Grundstückseigentümer räumt der Erbbauberechtigten bereits jetzt und unabhängig vom vertraglichen Besitzübergang das Recht ein, das Grundstück vorab jederzeit zu betreten und in Augenschein zu nehmen.

VI.

Rechte wegen Mängeln

(1) Der Grundstückseigentümer haftet dafür, dass das Erbbaurecht im Grundbuch des Erbbaugrundstücks die erste Rangstelle erhält.

(2) Die Vertragsparteien haben das Baulastenverzeichnis selbständig eingesehen und festgestellt, dass keine Baulasten eingetragen sind. Der Notar wies darauf hin, dass er das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat. Der Grundstückseigentümer haftet dafür, dass er keine Baulast an den Erbbaugrundstücken bestellt hat.

(3) Der Grundstückseigentümer übernimmt keine Haftung für die Bebaubarkeit des Erbbaugrundstücks für die Zwecke der Erbbauberechtigten, insbesondere haftet er nicht für die Tragfähigkeit von Grund und Boden. Die Einholung der für das zu errichtende oder zu sanierende Bauwerk erforderlichen öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Genehmigungen und Zustimmungen obliegt allein der Erbbauberechtigten.

(4) Der Grundstückseigentümer haftet auch nicht für das genaue Flächenmaß, die Beschaffenheit von Grund und Boden und für die sonstige Freiheit des Erbbaugrundstücks von Mängeln z. B. von Kampfmitteln und umweltgefährdenden Stoffen (Altlasten), für das Vorhandensein von Grenzsteinen, für auf dem Erbbaugrundstück vorhandenes Kriegsgerät oder bisher nicht entfernte Sprengstoffe und daraus möglicherweise resultierenden Schäden.

(5) Die Erbbauberechtigte hat das Erbbaugrundstück in dem Zustand, in dem es sich zum Zeitpunkt der Übergabe befand, übernommen. Klarstellend wird vereinbart, dass der Grundstückseigentümer von der Erbbauberechtigten nicht die Beseitigung von umweltgefährdenden Stoffen, Kampfmitteln, Sprengstoffen oder Kriegsgerät verlangen kann, welche sich vor dem Zeitpunkt der Begründung des Erbbaurechts bereits auf dem Erbbaugrundstück befunden haben. Wird die Erbbauberechtigte diesbezüglich von Ordnungsbehörden als Störer zur Beseitigung in Anspruch genommen, stellt der Grundstückseigentümer die Erbbauberechtigte im Innenverhältnis von den erforderlichen und nachgewiesenen Kosten frei.

(6) Die Erbbauberechtigte hatte vor Abschluss dieses Vertrages die Gelegenheit, das Erbbaugrundstück eingehend zu besichtigen und zu untersuchen. Der Grundstückseigentümer versichert jedoch, nach Belehrung durch den Notar über die diesbezügliche Offenbarungspflicht des Grundstückseigentümers, dass ihm wesentliche Mängel des Erbbaugrundstücks nicht bekannt sind.

VII.

Weitere schuldrechtliche Verpflichtungen und Haftung

(1) Die Regelungen in Abschnitt III § 3 gelten schuldrechtlich auch für die zum Erbbaurecht gehörenden Nebenflächen.

(2) Die Regelungen in Abschnitt III § 7 gelten schuldrechtlich bereits ab dem Besitzübergangsstichtag gemäß Abschnitt V. Die Erbbauberechtigte haftet dem Grundstückseigentümer für alle bei der Ausübung des Erbbaurechts und der mit diesem verbundenen Rechten entstehenden und von ihm zu vertretenden Schäden, insbesondere für solche durch vertragswidrige Inanspruchnahme des Erbbaugrundstücks, durch unzureichende Instandhaltung und Instandsetzung und durch unzureichende Verkehrssicherung des Bauwerks und des Erbbaugrundstücks. Soweit der Grundstückseigentümer für derartige Schäden direkt in Anspruch genommen wird, ist die Erbbauberechtigte verpflichtet, ihn hiervon freizustellen.

(3) Die Erbbauberechtigte bedarf der vorherigen Zustimmung des Grundstückseigentümers in grundbuchmäßiger Form zur Begründung von Untererbbaurechten, Wohnungs- und Teilerbbaurechten. Die Zustimmung darf nicht ohne sachlichen Grund verweigert werden.

(4) Die Erbbauberechtigte ist ab Beginn der Erbbauzinspflicht verpflichtet, bei einem der europäischen Versicherungsaufsicht unterliegenden Versicherer zur Abdeckung seines Haftpflichtrisikos eine Haftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme in Höhe von mindestens 10 Mio. Euro für Personen- und Sachschäden und 5 Mio. Euro für Vermögensschäden abzuschließen und die Prämien hierfür pünktlich zu bezahlen. Im Zweifel ist die Deckungssumme von dem Versicherer in angemessener Höhe festzusetzen. Die Versicherungen sind während der gesamten Dauer des Erbbaurechts aufrechtzuerhalten und dem Grundstückseigentümer sind von der Erbbauberechtigten jeweils auf Verlangen Nachweise hierüber vorzulegen. Kommt die Erbbauberechtigte der Versicherungspflicht nicht nach, so ist der Grundstückseigentümer berechtigt zu Lasten der Erbbauberechtigten eine ausreichende Haftpflichtversicherung abzuschließen.

VIII.

Gegenseitiges Vorkaufsrecht

(1) Die Erbbauberechtigte bestellt dem Grundstückseigentümer an dem Erbbaurecht ein dingliches Vorkaufsrecht für jeden Verkaufsfall. Im Grundbuch der Erbbauberechtigten soll dieses Vorkaufsrecht im Rang nach dem Erbbauzins eingetragen werden.

(2) Der Grundstückseigentümer bestellt zugunsten der Erbbauberechtigten ein dingliches Vorkaufsrecht für jeden Fall des Verkaufs des Erbbaugrundstückes während der Vertragsdauer (§ 1094 BGB). Im Grundbuch des Grundstückes soll dieses Vorkaufsrecht mit Rang nach dem Erbbaurecht eingetragen werden.

IX.

Grundbucherklärungen

(1) Der Grundstückseigentümer und die Erbbauberechtigte sind sich über die Bestellung des Erbbaurechts hinsichtlich des Erbbaugrundstückes zu Abschnitt I mit dem gesetzlichen und vertragsmäßigen Inhalt gemäß Abschnitten II, III und IV dieses Vertrages einig. Sie bewilligen und beantragen in das Grundbuch einzutragen:

1. 1.

   an jeweils erster Rangstelle in Abteilung II und III das Erbbaurecht mit dem gesetzlichen und vertragsmäßigen Inhalt gemäß Abschnitten II; III und IV dieses Vertrages;

2. 2.

   dass in Abschnitt VIII vereinbarte dingliche Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle während der Dauer des Erbbaurechts für den jeweiligen Erbbauberechtigten mit dem Rang nach dem Erbbaurecht.

(2) Der Grundstückseigentümer und die Erbbauberechtigte bewilligen und beantragen für das vereinbarte Erbbaurecht ein Erbbaurechtsgrundbuch neu anzulegen und dort einzutragen:

1. 1.

   das Erbbaurecht mit dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrages gemäß den Abschnitten II, III und IV dieses Vertrages;

2. 2.

   in Abteilung II unter Nr. 1 den Erbbauzins für den jeweiligen Grundstückseigentümer in der in Abschnitt IV § 1 angegebenen Höhe als Reallast mit Anpassungsklausel gem. § 2 und der Vereinbarung für den Fall der Zwangsversteigerung gem. § 4;

3. 3.

   in Abteilung II unter Nr. 2 ein Vorkaufsrecht nach Abschnitt VIII für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Grundstückseigentümer mit dem Rang nach der Reallast (Abteilung II Nr. 1).

(3) Der Grundstückseigentümer und die Erbbauberechtigte stimmen allen zur Rangbeschaffung erforderlichen Erklärungen von Gläubigern und Berechtigten mit dem Antrag auf Vollzug zu. Der Grundstückseigentümer und die Erbbauberechtigte bewilligen und beantragen auch den Rangrücktritt soweit ihre jeweils eigenen Rechte betroffen sind, zur vereinbarten Rangbeschaffung für das neu einzutragenden Rechte gem. Absatz 1.

X.

Kosten und Steuern

Sämtliche Kosten und Grunderwerbsteuern dieses Erbbaurechtsvertrags und seiner Durchführung sowie des grundbuchamtlichen Vollzugs trägt der Grundstückseigentümer. Die Erbbauberechtigte trägt hingegen alle in Zukunft mit der Durchführung dieses Vertrags zusammenhängenden Kosten, wie etwa die Kosten des Heimfalls und der Löschung des Erbbaurechts. Die Kosten im Zusammenhang mit der Verschaffung der ersten Rangstelle für ein Erbbaurecht im Grundbuch des Erbbaugrundstücks trägt der Grundstückseigentümer.

XI.

Überleitungsklausel

Die Vertragsparteien verpflichten sich wechselseitig, sofern die Verpflichtungen aus diesem Vertrag nicht bereits kraft Gesetzes auf den jeweiligen Rechtsnachfolger der Erbbauberechtigten und/oder des Grundstückseigentümers übergehen, ihrem jeweiligen Rechtsnachfolger alle Pflichten aus diesem Vertrag mit jeweiliger Weiterübertragungsverpflichtung aufzuerlegen.

XII.

Salvatorische Klausel

Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam sein oder werden, berührt dies die Wirksamkeit der übrigen getroffenen Vereinbarungen nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, anstelle der unwirksamen Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise eine neue Vereinbarung zu treffen, die dem beabsichtigten rechtlichen und wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung am nächsten kommt. Entsprechendes gilt für Vertragslücken. Sofern Vereinbarungen aus diesem Vertrag nicht mit dinglicher Wirkung möglich sind, gelten sie schuldrechtlich.

XIII.

Vollzug der Urkunde, Ermächtigung des Notars

(1) Der Notar wird bevollmächtigt, diesen Vertrag zum Vollzug zu bringen, insbesondere die Beteiligten im Grundbuchverfahren zu vertreten und alle Zustimmungs- und Genehmigungserklärungen sowie Lastenfreistellungserklärungen einzuholen und entgegenzunehmen. Er ist berechtigt, den Teilvollzug bzgl. des dinglichen Inhalts des Erbbaurechts zu beantragen, insbesondere einzelne Bestimmungen von der Eintragung auszunehmen.

(2) Er gilt auch als ermächtigt, unter Befreiung des § 181 BGB, alle Erklärungen abzugeben, die zum grundbuchlichen Vollzug noch erforderlich sein werden.

Anlage 7

(zu VV Nr. 5.3.2.2 zu § 64 LHO)

Muster-Infrastrukturvereinbarung

§ 1

Vertragszweck

(1) Die NIA führt als Bauherrin gemäß des als Anlage 1 beigefügten und vom Nutzerressort am __________ genehmigten räumlichen und technischen Bedarfs (Bedarfsgenehmigung) folgende Baumaßnahme durch:

__________

(2) Gegenstand und Zweck dieser Vereinbarung ist die rahmenvertragliche Regelung der Zusammenarbeit zwischen der NIA und dem Nutzer während der Planungs- und Bauphase bis zur Übergabe. Zur Regelung von Einzelheiten schließen die Parteien bei Bedarf ergänzende Vereinbarungen ab.

(3) Nach der Übergabe der Baumaßnahme an den Nutzer wird dieses Vertragsverhältnis durch einen Mietvertrag zwischen der NIA und dem Nutzer ersetzt und fortgesetzt. Dem Mietvertrag ist der gemäß Anlage 8 zu VV Nr. 5.3.2.2 zu § 64 LHO vorgeschriebene Muster-Mietvertrag zugrunde zu legen.

(4) Der Nutzer verpflichtet sich, die bauliche Maßnahme mit Übergabe von der NIA zu übernehmen und anzumieten.

§ 2

Kostenrahmen der Eigenbaumaßnahme

(1) Die NIA wird Erbbaurechtsnehmerin des zu bebauenden Grundstücks. Der Bodenwert des Grundstücks beträgt voraussichtlich __________ €.

(2) Der Grobkostenrahmen für die Baumaßnahme beträgt nach der Bedarfsgenehmigung __________ €.

§ 3

Leistung der NIA

(1) Die NIA wird zur Durchführung der Baumaßnahme das nachfolgend beschriebene Grundstück als Erbbaurecht zur Verfügung stellen:

Gemarkung __________

Flur: __________

Flurstücks-Nr.: __________

Grundstücksfläche: __________ m²

(2) Das vorbezeichnete Grundstück wird u. a. mit __________ nach den Vorgaben des Nutzers bebaut.

(3) Die NIA ist verantwortlich für die Realisierung der genehmigten quantitativen und qualitativen Nutzeranforderungen.

§ 4

Besitzübergabe

(1) Ab Fertigstellung der wesentlichen baulichen Anlagen, die einen reibungslosen Dienstbetrieb zulassen, werden diese zur Nutzung von der NIA an den Nutzer übergeben.

(2) Die Nutzungsübergabe ist gemäß aktuellem Rahmenterminplan derzeit für den __________ vorgesehen.

§ 5

Abschluss Mietvertrag

Bis zur Besitzübernahme durch den Nutzer ist zwischen der NIA und dem Nutzer ein Mietvertag gemäß § 1 Abs. 3 zu schließen und entsprechend die Mietzahlung für die bauliche Maßnahme aufzunehmen.

§ 6

Mietvertragslaufzeit

Der Mietvertrag zwischen NIA und Nutzer gem. § 5 soll mit einer Festmietzeit von 33 Jahren unter Berücksichtigung der im Muster-Mietvertrag benannten Bedingungen geschlossen.

§ 7

Miete

(1) Die vom Nutzer zu zahlende voraussichtliche anfängliche Grundmiete für das Bauprojekt ermittelt sich gemäß der Bedarfsgenehmigung und dem als Anlage 2 beigefügten NIA-Mietentool vom __________ aus:

__________ Euro = Grobkostenrahmen

+ __________ Euro Bauzeitfinanzierung (5,0% des Grobkostenrahmens)

= __________ Euro Zwischensumme

- __________ Euro Dritt- oder Haushaltsmittel (Baukostenzuschüsse) des Nutzers

= __________ Euro Mietrelevante Investitionskosten (MIK)

= __________ Euro/a MIK über 33 Jahre (MIK/Jahr)

+ __________ Euro/a Pauschale Bauunterhalt (1,2% der Zwischensumme)

+ __________ Euro/a Verwaltungskosten (1,0% des MIK/Jahr)

+ __________ Euro/a Finanzierungskosten (10-Y-Zinssatz LHO-Zinstabelle zzgl. 33 BP der MIK)

+ __________ Euro/a Erbbauzins (4% vom Bodenwert)

= __________ Euro/a voraussichtliche anfängliche Grundmiete

(2) Die anfängliche tatsächliche Grundmiete ist anhand der bei Mietbeginn gezahlten Kosten und unter Berücksichtigung des auf Grundlage des Zinssatzes der LHO-Zinstabelle des Landes am letzten Bankarbeitstag vor Beginn des Mietverhältnisses für eine zehnjährige Laufzeit zuzüglich eines Zuschlags von 33 Basispunkten zu berechnen und durch den Nutzer zu entrichten. Bis zur Berechnung dieser ersten tatsächlichen Grundmiete erfolgt die vorläufige Mietzahlung gemäß Absatz 1 auf der Basis des NIA-Mietentools. Diese Mietzahlung wird nach Feststehen der ersten tatsächlichen Grundmiete verrechnet.

(3) Die vom Nutzer beizubringenden Baukostenzuschüsse werden der NIA nach Möglichkeit auf Anforderung entsprechend dem Baufortschritt ausgezahlt.

§ 8

Haushaltsrechtliche Voraussetzungen

Der Nutzer erklärt, dass die haushaltsrechtlichen Voraussetzungen zum Abschluss dieser Infrastrukturvereinbarung (Verpflichtungsermächtigung) sowie zur späteren Anmietung des bebauten Grundstücks durch den Nutzer vorliegen.

§ 9

Sonstige Vereinbarungen

(1) Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieser Vereinbarung bedürfen der Schriftform. Die Aufhebung der Schriftformklausel kann nur schriftlich erfolgen.

(2) Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, die unwirksame Bestimmung durch eine wirksame Regelung zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Willen der Vertragsparteien am nächsten kommt. Satz 2 gilt auch für den Fall einer Regelungslücke im Vertrag.

Anlagen:

• Anlage 1 Bedarfsgenehmigung vom __________

• Anlage 2 NIA-Mietentool, Stand vom __________

Anlage 8

(zu VV Nr. 5.3.2.2 zu § 64 LHO)

Muster-Mietvertrag

§ 1

Mietgegenstand

(1) Der Vermieter ist Erbbauberechtigter des Grundstücks __________ (im folgenden Grundstück). Das Grundstück ist bebaut mit __________ (im folgenden Gebäude).

(2) Die an den Mieter vermieteten Flächen sind im anliegenden Lageplan (Anlage 1) und der Flächen- und Mietpreisaufstellung (Anlage 2) aufgeführt. Grundlage für die Berechnung dieser Flächen ist die Netto-Grundfläche gemäß DIN 277. Die in Anlage 1 und 2 gekennzeichneten bzw. aufgeführten Flächen werden nachfolgend als Mietgegenstand bezeichnet.

(3) Der Mieter hat den Mietgegenstand bereits übernommen. Über den Mietgegenstand wurde zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Mietvertrages ein ausführlicher Zustandsbericht erstellt (Anlage 3).

(4) Der dort festgestellte Zustand des Vertragsgegenstandes gilt als vertragsgemäß, es sei denn, eine ordnungsgemäße Nutzung des Mietgegenstandes ist nicht möglich. In diesem Fall sind die Mängel vom Vermieter bis zum __________ zu beseitigen.

(5) Nach vom Mieter schriftlich zu bestätigender Beseitigung des Mangels gilt der Zustand als vertragsgemäß. Der Mietwert wird in diesem Fall für das Objekt in dem Zustand ermittelt, in dem es sich nach Beseitigung der Mängel befindet.

§ 2

Mietzweck

(1) Der Vermieter vermietet den Mietgegenstand zur Nutzung als __________.

(2) Die Änderung des Nutzungszweckes im Ganzen oder teilweise bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Diese Zustimmung darf der Vermieter dem Mieter nur aus wichtigem Grund verweigern.

§ 3

Betriebsgenehmigungen

(1) Der Mieter hat alle seinen Dienstbetrieb betreffenden gesetzlichen Bestimmungen und behördlichen Auflagen auf seine Kosten zu erfüllen, soweit diese die Vertragshauptpflichten des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB übersteigen.

(2) Der Vermieter übernimmt keine Haftung dafür, dass die etwa notwendigen behördlichen Genehmigungen für den vorgesehenen Betrieb erteilt werden bzw. erteilte Genehmigungen fortbestehen.

§ 4

Mietzeit

(1) Das Mietverhältnis beginnt am __________ und wird fest für die Dauer von 33 Jahren geschlossen. Es endet am __________, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

(2) Setzt der Mieter den Gebrauch des Mietgegenstandes nach Ablauf der Festmietzeit fort, verlängert sich das Mietverhältnis nicht und gilt auch nicht als neu begründet. Der § 545 BGB findet keine Anwendung. Für den Fall der Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter, wird eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der letzten Miete ohne die Anteile für Investitions- und Finanzierungskosten fällig.

§ 5

Miete

(1) Die anfängliche Jahresmiete ohne Nebenkosten (im Folgenden Grundmiete) beträgt bei Beginn des Mietverhältnisses __________ Euro. Die Berechnung ergibt sich aus Anlage 2 und ermittelt sich anhand der bei Mietbeginn gezahlten Investitionskosten zuzüglich der von der Vermieterin gesetzlich geschuldeten Entschädigung für die Bauzeitfinanzierung. Beginnt das Mietverhältnis später als am ersten Tag eines Kalenderjahres, ist die Grundmiete für das erste Kalenderjahr zeitanteilig nach Monaten zu berechnen. Ein begonnener Monat bei Mietbeginn zählt dabei als voller Monat.

(2) Die Vermietung erfolgt umsatzsteuerfrei.

(3) Nachlaufende und nachträgliche Investitionskosten, insbesondere auch solche für Baumaßnahmen gemäß § 12 Abs. 3, werden nach dem auf die Zahlung folgenden Kalenderjahr auf die dann verbleibende Restmietlaufzeit gleichmäßig verteilt.

(4) Der Anteil der Finanzierungskosten an der Grundmiete ist bis zum Ende des zweiten Kalenderjahres nach Mietbeginn auf Grundlage des Zinssatzes der LHO-Zinstabelle des Landes am letzten Bankarbeitstag vor Beginn des Mietverhältnisses für eine zehnjährige Laufzeit zuzüglich eines Zuschlags von 33 Basispunkten zu berechnen. Für das erste Kalenderjahr sind die nach Absatz 1 Satz 2 maßgebenden Kosten und für das folgende Kalenderjahr die entsprechend maßgebenden Kosten zum Ende des vorhergehenden Kalenderjahres hierfür die Bemessungsgrundlage. Dritt- oder Haushaltsmittel des Nutzers (Baukostenzuschüsse) sind abzusetzen.

(5) Die Finanzierungskosten an der Grundmiete bemessen sich ab dem dritten Kalenderjahr nach Mietbeginn nach einem Anteil am Zinsergebnis des Vermieters im Jahresabschluss des vorhergehenden Geschäftsjahres. Grundlage ist das dort ausgewiesene oder sich rechnerisch ergebende Zinsergebnis abzüglich eines kalkulatorischen Zinsertrags des Trägerkapitals des Vermieters. Dieser Zinsertrag wird auf Grundlage des Zinssatzes der LHO-Zinstabelle des Landes am letzten Bankarbeitstag des vorhergehenden Geschäftsjahres für eine zehnjährige Laufzeit ermittelt. Auf den Mieter entfällt der Anteil am maßgebenden Zinsergebnis den die verbleibenden planmäßigen Abschreibungen des Mietobjekts im Verhältnis zu den verbleibenden planmäßigen Abschreibungen aller Mietobjekte im Anlagevermögen des Vermieters zum Ende des vorhergehenden Geschäftsjahres entspricht. Die Abschreibungsdauer eines jeden Mietobjekts entspricht dabei seiner Festmietzeit.

(6) Die Vertragsparteien vereinbaren hinsichtlich der in der Grundmiete enthaltenen Bauunterhaltungskostenpauschale von 1,2% auf die jeweils entsprechend Absatz 4 Satz 2 ohne Abzug von Baukostenzuschüssen zu ermittelnden Kosten ab dem dritten Kalenderjahr nach Mietbeginn eine dann jährlich anzupassende Indexmiete. Die anteilige Grundmiete wird durch die Entwicklung der vom Statistischen Bundesamt ermittelten "Baupreisindizes Neubau (konventionelle Bauart) von Bürogebäude einschließlich Umsatzsteuer" (auf der Basis 2021 = 100; nachfolgend der "Preisindex Neubau") bestimmt. Verändert sich der Preisindex Neubau zum Ende des zweiten Kalenderjahres gegenüber dem Stand im Quartal vor Mietbeginn bzw. dem Stand der letzten vorherigen Mietzinsanpassung, so ändert sich der Mietzins automatisch im gleichen prozentualen Verhältnis nach oben oder unten ab dem auf die Änderung des Preisindex Neubau folgenden Kalenderjahr, ohne das es hierzu besonderer Erklärungen einer oder beider Vertragsparteien oder sonst einer Vertragsänderung bedarf.

(7) Die Vertragsparteien vereinbaren hinsichtlich der in der Grundmiete enthaltenen Verwaltungskostenpauschale von 1,0% auf die darin jeweils enthaltenen Kostenanteile nach Absatz 4 Sätze 2 und 3 ab dem dritten Kalenderjahr nach Mietbeginn eine dann jährlich anzupassende Indexmiete. Die anteilige Grundmiete wird durch die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten "Verbraucherpreisindex für Deutschland" (auf der Basis 2020 = 100; nachfolgend der "Preisindex VPI") bestimmt. Verändert sich der Preisindex VPI gegenüber dem Stand vor dem Monat des Mietbeginns bzw. dem Stand der letzten vorherigen Mietzinsanpassung, so ändert sich der Mietzins automatisch im gleichen prozentualen Verhältnis nach oben oder unten ab dem auf die Änderung des Preisindex VPI folgenden Kalenderjahr, ohne das es hierzu besonderer Erklärungen einer oder beider Vertragsparteien oder sonst einer Vertragsänderung bedarf.

§ 6

Mietnebenkosten

(1) Der Mieter wird soweit als möglich alle von ihm benötigten liegenschaftsbezogenen Ver- und Entsorgungsleistungen auf eigene Kosten in eigenem Namen beziehen und die Kosten für diese Leistungen direkt mit den Anbietern abrechnen.

(2) Mit Ausnahme der in Absatz 1 genannten Kosten hat der Mieter zusätzlich zur Grundmiete alle laufend anfallenden Betriebskosten für den Mietgegenstand zu tragen, die in § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) in ihrer jeweils aktuellen Fassung aufgelistet sind.

(3) Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu oder erhöhen sich diese, können diese Kosten ebenfalls vom Vermieter vom Zeitpunkt ihrer Entstehung an entsprechend den in diesem Vertrag getroffenen Regelungen auf den Mieter umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.

(4) Zu den umlegbaren Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 13 der BetrKV gehören auch die Kosten der Versicherung der Gebäude gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für die Gebäude und den Aufzug.

(5) Auf die auf den Mieter umgelegten Nebenkosten hat dieser anfänglich eine jährliche Vorauszahlung in Höhe von __________ Euro zu leisten. Die Berechnung ergibt sich aus Anlage 2 und erfolgt anhand der voraussichtlichen Nebenkosten. Der Vermieter ist berechtigt, die jährliche Vorauszahlung auf Grundlage der Nebenkostenabrechnung des Kalendervorjahres anzupassen. Die geänderten Vorauszahlungen sind in diesem Fall vom Mieter zu leisten.

(6) Der Vermieter rechnet die Nebenkosten unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich in nachvollziehbarer Weise ab. Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr. Die Abrechnung erfolgt bis zum 30. Juni des auf das Abrechnungsjahr folgenden Kalenderjahres. Der Mieter hat das Recht, in die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Wird der Abrechnung innerhalb von einem Monat nach Eingang beim Mieter nicht widersprochen, so gilt die Abrechnung als anerkannt, sofern der Mieter auf diese Ausschlussfrist in der Abrechnung hingewiesen wurde.

§ 7

Zahlung der Gesamtmiete

(1) Die Grundmiete und die Nebenkostenvorauszahlung (zusammen im Folgenden Gesamtmiete) sind kalenderjährlich, spätestens am letzten Bankarbeitstag des Monats Juni fällig, Nachzahlungen aus nachvollziehbaren Abrechnungen über Vorauszahlungen jedoch erst einen Monat nach Ablauf der Einwendungsfrist gem. § 6 Abs. 6. Beginnt das Mietverhältnis in der zweiten Hälfte eines Kalenderjahres ist die Grundmiete des ersten Rumpfmietjahres und die entsprechende Nebenkostenvorauszahlung spätestens am letzten Bankarbeitstag des Kalenderjahres fällig. Beginnt das Mietverhältnis später als am ersten Tag eines Kalenderjahres, ist die erste Gesamtmiete zeitanteilig nach Monaten zu berechnen. Ein begonnener Monat bei Mietbeginn zählt dabei als voller Monat.

(2) Die Mietzahlungen (Gesamtmiete und Nachzahlungen aus Abrechnungen von Nebenkosten) an den Vermieter sind in einer Summe bargeldlos zu leisten. Damit der Vermieter die Mietzahlungen während der Laufzeit des Mietvertrags vom Konto des Mieters einziehen kann, wird der Mieter dem Vermieter eine widerrufliche Einzugsermächtigung erteilen. Die fälligen Zahlungsbeträge sind von folgendem Bankkonto einzuziehen:

Kontoinhaber ______________________

Kreditinstitut ______________________

IBAN ______________________

(3) Der Mieter verpflichtet sich, für die erforderliche Deckung des Kontos in Höhe der jeweils zu leistenden Zahlungen zu sorgen. Alle entstehenden Kosten nicht eingelöster Lastschriften sind von dem Mieter zu tragen. Eine Änderung der Bankverbindung ist dem Vermieter unverzüglich unaufgefordert mitzuteilen und eine neue Einzugsermächtigung erforderlichenfalls zu erteilen. Das Lastschriftmandat kann nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden. Widerruft der Mieter die Einzugsermächtigung, so hat er die Mietzahlungen auf das Konto des Vermieters zu überweisen.

§ 8

Technische Anlagen und Heizung

Der Mieter ist verpflichtet, die in der Liegenschaft bzw. im und am Gebäude bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen liegenschaftsbezogenen technischen Anlagen und Einrichtungen einschließlich der Heizung nach den anerkannten Regeln der Technik auf seine Kosten zu betreiben.

§ 9

Haftung, Aufwendungsersatz und Anzeigepflicht

(1) Der Vermieter haftet für Schäden, die ein Mangel des Mietgegenstandes an Sachen des Mieters verursacht, nur bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz. Dies gilt auch, wenn der Mangel oder sein Ursprung bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war sowie dann, wenn der Schaden durch Störungen der Wasser- , Gas- oder Stromversorgung, der Zentralheizung, der Aufzugsanlagen, der Entwässerung, der Abfallentsorgung und der sonstigen Einrichtungen bedingt ist.

(2) Absatz 1 gilt für Aufwendungsersatzansprüche entsprechend.

(3) Unabhängig von Vorstehendem ist der Mieter verpflichtet, Mängel an der Mietsache, die nach Mietbeginn auftreten, dem Vermieter anzuzeigen. Gleiches gilt für den Fall, dass eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird.

§ 10

Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte

Der Mieter kann gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der Grundmiete oder dem Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlung mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn die Gegenforderung unbestritten oder durch rechtskräftiges Urteil bzw. Gerichtsbeschluss bzw. Entscheidung im Schiedsverfahren gemäß § 19 festgestellt ist. Die Aufrechnung bzw. die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts muss der Mieter vor Fälligkeit der Forderung des Vermieters, gegen die aufgerechnet werden soll, schriftlich anzeigen.

§ 11

Instandhaltung, Pflege und Nutzung des Mietgegenstandes einschließlich der technischen Anlagen, Verkehrssicherungspflicht

(1) Dem Vermieter obliegen die Instandhaltung (Wartung) und die Instandsetzung (Reparaturen) des Mietgegenstandes mit Ausnahme der Schönheitsreparaturen, die der Mieter nach eigenem Ermessen und auf eigene Kosten durchführen wird. Die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung trägt der Vermieter, es sei denn sie sind Gegenstand von § 6 Abs. 2 dieses Vertrags. Bei der Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist auf den Dienstbetrieb des Mieters Rücksicht zu nehmen. Aufwendungen z. B. für das Freiräumen der von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen betroffenen Räumlichkeiten trägt der Mieter, soweit es sich nicht um Kosten der Baumaßnahme handelt.

(2) Der Mieter sorgt im Mietgegenstand für die regelmäßige Lüftung und Beheizung. Er hat den Mietgegenstand, die darin enthaltenen Zubehörteile, Anlagen und Einrichtungen sowie die Gemeinschaftseinrichtungen schonend und pfleglich zu behandeln. Für die ordnungsgemäße Reinigung des Mietobjekts ist der Mieter verantwortlich.

(3) Die Verkehrssicherungspflicht im Mietobjekt sowie auf allen in seiner alleinigen Nutzung befindlichen Flächen obliegt dem Mieter. Er hat alle notwendigen Vorkehrungen zu treffen, damit insoweit keine Gefahr für Dritte ausgeht oder Schäden verursacht werden.

(4) Dem Mieter obliegt bei auftretenden Gefahren am Gebäude, die die Verkehrssicherheit des Mietgegenstandes beeinträchtigen, eine unverzügliche Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter. Weiterhin hat der Mieter in diesen Fällen Maßnahmen zur Erstgefahrenabwehr durchzuführen. Die erforderlichen Aufwendungen sind dem Mieter zu erstatten, es sei denn die Maßnahme bzw. die Kostentragung obliegt nach diesem Vertrag ohnehin dem Mieter.

(5) Stellt der Mieter einen Schaden am Mietgegenstand fest, zeigt er ihn unverzüglich dem Vermieter an. Der Vermieter ist verpflichtet, unverzüglich geeignete Maßnahmen zur Nutzung des Mietgegenstandes durchzuführen, soweit die Einsatzbereitschaft oder Aufgabenerfüllung gefährdet ist.

§ 12

Bauliche Veränderungen

(1) Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung des Gebäudes oder des Mietgegenstandes, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig werden, auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Auf die Belange des Mieters ist dabei Rücksicht zu nehmen.

(2) Arbeiten und bauliche Maßnahmen, die zwar nicht notwendig, aber doch zweckmäßig sind, insbesondere der Modernisierung des Gebäudes oder der Einsparung von Energie dienen, bedürfen der Einwilligung des Mieters.

(3) Grundsätzlich werden alle investiven Baumaßnahmen, die der Mieter für erforderlich hält, von dem Vermieter auf Antrag des Mieters ausgeführt. Eine etwaige Mietzinserhöhung und die Modalitäten eines etwaigen Rückbaues sind vor Beginn der Baumaßnahme zwischen Mieter und Vermieter zu verhandeln. Der Vermieter darf mit der Baumaßnahme nur beginnen, wenn die durch die Baumaßnahme verursachten höheren Mietkosten im Nutzerhaushalt eingestellt sind oder die Baumaßnahme vom Mieter freigegeben wurde.

(4) Vom Mieter finanzierte Baumaßnahmen berechtigen den Vermieter nicht zu einer Mieterhöhung.

(5) Soweit erforderlich, muss der Mieter bei Durchführung der Arbeiten mitwirken, z.B. durch vorübergehende Umräumung der Möbel, Entfernung von Einbauten usw. Der Vermieter ist verpflichtet, die Arbeiten zügig durchführen zu lassen.

§ 13

Betreten des Mietgegenstandes

(1) Dem Vermieter und seinen Beauftragten ist das Betreten des Mietgegenstandes zur Wahrnehmung der von diesem übernommenen Pflichten jederzeit, im Übrigen nach vorheriger Abstimmung gestattet. Ausgenommen hiervon sind folgende Bereiche:

• __________

• __________

(2) Ein Betreten dieser Bereiche bedarf der vorherigen Abstimmung mit dem Mieter. Der Mieter ist verpflichtet, den Zugang kurzfristig zu ermöglichen.

§ 14

Aufstellen von Maschinen

Vor dem Aufstellen von Maschinen, schweren Apparaten und Geldschränken im Mietgegenstand hat sich der Mieter über zulässige Belastungsgrenzen der Stockwerksdecken beim Vermieter zu erkundigen und dessen schriftliche Zustimmung einzuholen. Die Zustimmung gilt für die Einrichtungen als erteilt, die bei Beginn des Mietverhältnisses bereits aufgestellt waren oder solche Einrichtungen ersetzen, die den vorhandenen Einrichtungen entsprechen. Für Schäden, die durch Nichtbeachtung dieser Bestimmungen eintreten, haftet der Mieter. Ergeben sich durch die Maschinen nachteilige Auswirkungen für das Gebäude, Erschütterungen, Risse usw., so kann der Vermieter die erteilte Erlaubnis widerrufen und die Beseitigung der störenden Anlagen verlangen.

§ 15

Untervermietung

Eine Untervermietung von Teilflächen des Mietgegenstandes, die im Rahmen des Vertragszwecks erfolgt, z.B. bei Schulungs- und Bildungseinrichtungen der Abschluss von Mietverträgen mit Schulungs- und Lehrgangsteilnehmern, bei Schießanlagen die Überlassung an Dritte (in der Regel Behörden) zur Mitbenutzung sowie die pachtweise Überlassung von Räumlichkeiten an Dritte zum Betrieb einer Kantine, ist zulässig. Im Übrigen ist eine Untervermietung ausgeschlossen.

§ 16

Werbung, Schilder und Automaten

Das Anbringen oder Aufstellen von Einrichtungen wie z.B. Schaukästen, Warenautomaten, Behördenschildern, Fahnenmasten und Mobilfunkantennen an der Außenfront des Gebäudes, dessen Dach oder auf den Freiflächen ist Sache des Mieters, setzt aber das Einvernehmen mit dem Vermieter voraus.

§ 17

Ansprüche bei Beendigung des Mietverhältnisses

(1) Der Mieter wird nach Beendigung des Mietverhältnisses rechtzeitig vor Auszug mit dem Vermieter oder dessen Beauftragten einen Besichtigungstermin vereinbaren, bei dem der Zustand des Mietgegenstandes in einem Protokoll festgehalten wird. Werden bei der Besichtigung Veränderungen oder Verschlechterungen des Mietgegenstandes festgestellt, die nicht durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind und die der Mieter zu vertreten hat, so kann der Vermieter vom Mieter Beseitigung verlangen oder Schadensersatz geltend machen. Unbeschadet davon besteht ein Wegnahmerecht des Mieters nach § 539 Abs. 2 BGB.

(2) Bei Beendigung des Mietverhältnisses gibt der Mieter den Mietgegenstand spätestens am letzten Tag der Mietzeit wie er steht und liegt in einem besenreinen Zustand zurück. Schönheitsreparaturen werden vom Mieter bei Auszug nicht verlangt.

§ 18

Sonstige Vereinbarungen

(1) Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen worden. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt nicht nur für diesen Vertrag, sondern auch für alle Anlagen, Nachträge oder Vertragsänderungen.

(2) Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, die unwirksame Bestimmung durch eine wirksame Regelung zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Willen der Vertragsparteien am nächsten kommt. Satz 2 gilt auch für den Fall einer Regelungslücke im Vertrag.

§ 19

Schiedsvereinbarung

(1) Sollten zwischen den Parteien Meinungsverschiedenheiten über die Auslegung und Durchführung dieses Mietvertrages nebst Anlagen entstehen, entscheidet über alle Streitigkeiten ein Schiedsgericht unter Ausschluss des ordentlichen Rechtsweges abschließend.

(2) Das Schiedsgericht besteht aus einem vorsitzenden Mitglied und zwei weiteren Mitgliedern. Bei Streitigkeiten der Parteien mit einem Streitwert bis zu 10 000,- € besteht das Schiedsgericht nur aus einem vorsitzenden Mitglied. Das Schiedsgericht wird beim Niedersächsischen Finanzministerium in Hannover eingerichtet. Über die Besetzung des Schiedsgerichtes entscheidet das Niedersächsische Finanzministerium eigenverantwortlich.

(3) Die Einschaltung des Schiedsgerichts ist nur zulässig, wenn eine Einigung auf der Ebene der obersten Landesbehörde, die für den Geschäftsbereich des Mieters zuständig ist, und dem Vermieter nicht möglich ist. Dies ist durch ein entsprechendes Schreiben einer der beiden Stellen nachzuweisen.

(4) Das Schiedsgericht entscheidet auch darüber, wer die Kosten für die Durchführung des Schiedsverfahrens trägt.

(5) Das Schiedsverfahren richtet sich nach den Bestimmungen der §§ 1029 ff ZPO, soweit sich nicht aus den vorstehenden Regelungen ein anderes ergibt.

§ 20

Anlagen und Vertragsbestandteile

(1) Die folgenden Anlagen sind Bestandteil dieses Vertrages:

• Anlage 1 Lageplan des Grundstücks

• Anlage 2 Flächen- und Mietpreisaufstellung

• Anlage 3 Zustandsbericht

(2) Stehen einzelne Bestimmungen der Anlagen im Widerspruch zu Bestimmungen dieses Vertrages, gehen die Bestimmungen dieses Vertrages vor.