Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die angegriffene Baugenehmigung verletzt die Kläger nicht in ihren nachbarlichen Rechten.

I.

Das Vorhaben der Beigeladenen ist im festgesetzten allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung - BauNVO - in der hier maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zulässig, sodass der Gebietserhaltungsanspruch der Kläger gewahrt ist. Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Baunutzungsverordnung zeichnet sich nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts dadurch aus, dass Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (BVerwG, Beschl. v. 8.5.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = BRS 49 Nr. 66 = juris Rn. 3; ebenso Senatsurt. v. 18.9.2014 - 1 KN 123/12 -, BauR 2015, 452 = BRS 82 Nr. 21 = juris Rn. 22 m.w.N.). Zur Feststellung, ob ein Beherbergungsbetrieb vorliegt, ist eine Gesamtbetrachtung der baulichen Ausstattung und des betrieblichen Konzepts erforderlich. Typisches Erscheinungsbild ist der Pensions- und Hotelbetrieb; der Begriff geht aber darüber hinaus und umfasst auch atypische Betriebsformen. Ungeachtet der möglichen Variationsbreite etwa im Hinblick auf den Nutzungszeitraum zeichnet sich ein Beherbergungsbetrieb durch die Überlassung von Übernachtungsmöglichkeiten aus (vgl. BVerwG, Beschl. v. 31.7.2013 - 4 B 8.13 -, BauR 2013, 1996 = BRS 81 Nr. 86 = juris Rn. 5: "Stundenhotel" kein Beherbergungsbetrieb). Von Ferienwohnungen unterscheiden sich Beherbergungsbetriebe im Sinne der Baunutzungsverordnung dadurch, dass die Feriengäste in der Wohnung ihren häuslichen Wirkungskreis - insbesondere aufgrund der Ausstattung mit einer Küche bzw. Kochgelegenheit (vgl. BVerwG, Beschl. v. 7.9.1984 - 4 N 3.84 -, NVwZ 1985, 338 = BRS 42 Nr. 55 = juris Rn. 20) - unabhängig gestalten können. In einem Beherbergungsbetrieb fehlt diese Möglichkeit regelmäßig, allerdings nicht notwendigerweise (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 -, BVerwGE 90, 140 = BRS 54 Nr. 53 = juris Rn. 16: Zweibettapartments für Monteure können trotz eigener Kochgelegenheit möglicherweise noch Beherbergungsbetrieb sein).

Zusammenfassend zeichnen sich Beherbergungsbetriebe dadurch aus, dass die Übernachtungsmöglichkeit als Dienstleistung zur Verfügung gestellt wird, ohne dass damit die Möglichkeit zur eigenständigen Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises geboten wird. Bei (Ferien)Wohnungen steht demgegenüber die vorübergehende bzw. dauerhafte Vermietung der Räumlichkeiten zur eigenständigen Nutzung im Vordergrund. Mischformen, die im Wege der Einzelfallbetrachtung der einen oder anderen Nutzungsart zuzuordnen sind, schließt diese typisierte Betrachtung freilich nicht aus (vgl. OVG NRW, Beschl. v. 14.8.2007 - 10 A 1219/06 -, BauR 2007, 2033 = BRS 71 Nr. 52 = juris Rn. 7 ff.).

Eine auf die bauliche und betriebliche Ausstattung sowie das Betriebskonzept bezogene Einzelfallbetrachtung ist insbesondere bei neueren bzw. atypischen Formen der Gästebeherbergung wie beispielsweise Monteurs- bzw. Arbeitnehmerunterkünften mit regelmäßig wechselnder Belegung, "Messezimmern" ohne weitergehendes Dienstleistungsangebot, Boardinghouses und bewirtschafteten Apartments erforderlich. Ermöglichen Ausstattung und Betriebskonzept auch einen längeren Aufenthalt mit Selbstversorgung und damit eine im Wesentlichen eigenständige und unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises, kann gleichwohl noch ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn neben der Überlassung der Räume hotel- bzw. pensionstypische Dienstleistungen in relevantem Umfang angeboten und typischerweise auch in Anspruch genommen werden. Von Bedeutung sind insbesondere hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Restaurant, Reinigungsdienste, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste, die von eigenem Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind (vgl. OVG MV, Urt. v. 19.2.2014 - 3 L 212/12 -, BauR 2015, 81 = BRS 82 Nr. 77 = juris Rn. 47; VGH BW, Urt. v. 14.3.2024 - 14 S 1655/23 -, ZfBR 2024, 248 = juris Rn. 32). Umgekehrt kann die bloße Zimmervermietung ohne ein hotel- bzw. pensionstypisches Dienstleistungsangebot einen Beherbergungsbetrieb darstellen, wenn es an der Möglichkeit der eigenständigen Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises fehlt und die Nutzung als bloße Schlafstätte im Vordergrund steht (vgl. das im Senatsurt. v. 12.5.2021 - 1 LB 29/20 -, BauR 2021, 1431 = BRS 89 Nr. 74 = juris, behandelte "Boxhotel").

Ob dennoch zumindest ein Minimum an beherbergungstypischen Mindestserviceleistungen erforderlich ist, um einen Beherbergungsbetrieb zu begründen, hat der Senat bislang offengelassen (vgl. Senatsbeschl. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 -, BauR 2015, 1317 = BRS 83 Nr. 101 = juris Rn. 23; ebenso BayVGH, Beschl. v. 13.8.2020 - 15 CS 20.1512 -, juris Rn. 44). Auch in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts fehlt eine abschließende Positionierung. Das Fehlen von Gemeinschaftsräumen und von weitergehenden Dienstleistungsangeboten spricht zwar tendenziell gegen das Vorliegen eines Beherbergungsbetriebs, ist aber wohl kein zwingendes Ausschlusskriterium (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 -, BVerwGE 90, 140 = BRS 54 Nr. 53 = juris Rn. 16; i.E. offengelassen). Die ganz überwiegende obergerichtliche Rechtsprechung verneint das Erfordernis eines Dienstleistungsangebots. Es reiche aus, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränke, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen - auch außer Haus und durch Dritte erbracht - angewiesen sei (vgl. OVG Berl.-Bbg., Beschl. v. 6.7.2006 - OVG 2 S 2.06 -, BauR 2006, 1711 = BRS 70 Nr. 67 = juris Rn. 8; Urt. v. 4.11.2022 - OVG 5 B 2/20 -, juris Rn. 41; OVG NRW, Beschl. v. 14.8.2007 - 10 A 1219/06 -, BauR 2007, 2033 = BRS 71 Nr. 52 = juris Rn. 12; OVG MV, Urt. v. 19.2.2014 - 3 L 212/12 -, BauR 2015, 81 = BRS 82 Nr. 77 = juris Rn. 45; OVG SH, Beschl. v. 19.11.2018 - 1 MB 10/18 -, juris Rn. 6; wohl auch HessVGH, Beschl. v. 1.7.2019 - 4 B 866/19 -, BauR 2020, 455 = BRS 87 Nr. 104 = juris Rn. 17). Auch die Literatur geht davon aus, dass ein die Zimmervermietung ergänzendes Dienstleistungsangebot nicht zwingend zum Begriff des Beherbergungsbetriebs gehört (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 14. Aufl. 2023, § 3 Rn. 93; Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Stand: 132 Lfg. Oktober 2024, § 3 BauNVO Rn. 81 ff.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 156. Lfg. September 2024; § 4 BauNVO Rn. 110; ders., in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 5. Aufl. 2022, § 4a Rn. 23; Vietmeier/Wirth, in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 3. Aufl. 2024, § 4 Rn. 71; Hornmann, in: BeckOK BauNVO, Stand: 15.1.2025, § 4 Rn. 115).

Diese auch vom Verwaltungsgericht vertretene Rechtsauffassung trifft zu. Zum Wesen eines Beherbergungsbetriebs gehört lediglich die Zurverfügungstellung einer Schlafgelegenheit, die nach der baulichen und betrieblichen Ausstattung und Konzeption nicht auf Dauer und nicht darauf angelegt ist, darin den häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten. Ein ergänzendes Dienstleistungsangebot ist für zahlreiche Formen der Beherbergung, etwa für Pensionen und Hotels, typisch, aber nicht Bedingung.

Vor diesem Hintergrund ist der Betrieb der Beigeladenen mit der Beklagten und dem Verwaltungsgericht als Beherbergungsbetrieb i.S.v. § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO einzustufen. Das Angebot besteht vorwiegend aus möblierten Ein- und Zweibettzimmern, die tageweise vermietet werden und die nach ihrer Größe - 11 bis 15 qm bei den Einbettzimmern, 18 qm bei dem Zweibettzimmer - und Ausstattung nicht auf einen längeren Aufenthalt bzw. die Eigengestaltung des häuslichen Umfelds ausgelegt sind. Gemeinschaftsräume, -küchen und -bäder kompensieren die vergleichsweise geringe Größe zwar teilweise, bieten aber keine Privatsphäre und ebenfalls keine Möglichkeit der eigenständigen Gestaltung, zumal diese Räume laut der Beigeladenen nahezu täglich von ihr betreten und bei Bedarf gereinigt werden. Das tatsächliche Betriebskonzept entspricht dem eines Beherbergungsbetriebs mit einem immerhin grundlegenden Dienstleistungsangebot. Die Vermietung erfolgt zu Tagespreisen. Bettwäsche und Handtücher werden gestellt; die Reinigung erfolgt durch die Beigeladene.

Die zusätzliche Vermietung einer vollständig ausgestatteten Ferienwohnung, die eine eigenständige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises gestattet und die deshalb - da der seit 2017 rechtswirksame § 13a BauNVO nicht Bestandteil des hier anzuwendenden Bebauungsplans aus dem Jahr 1981 ist - bei eigenständiger Betrachtung keinen Beherbergungsbetrieb darstellt (vgl. nur Senatsbeschl. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 -, NVwZ-RR 2014, 255 = BRS 81 Nr. 163 = juris Rn. 19; Senatsurt. v. 15.1.2015 - 1 KN 61/14 -, BauR 2015, 630 = BRS 83 Nr. 62 = juris Rn. 25), stellt die Einstufung des Vorhabens der Beigeladenen als solchen nicht in Frage. Kombiniert ein Vorhaben verschiedene Nutzungen, kommt es für die bauplanungsrechtliche Beurteilung darauf an, ob ein Teil der Mischnutzung so deutlich im Vordergrund steht, dass er das Vorhaben insgesamt prägt, oder ob verschiedene Elemente der Nutzung gleichermaßen prägend sind, so dass von mehreren Nutzungstypen "unter einem Dach" auszugehen ist (vgl. HmbOVG, Beschl. v. 2.9.2011 - 2 Bs 136/11 -, BauR 2012, 79 = BRS 78 Nr. 173 = juris Rn. 9). Ersteres ist hier noch der Fall. Die Ferienwohnung ist dem Gesamtbetrieb hinreichend deutlich unter- und diesem funktional zugeordnet. Sie befindet sich im selben Gebäude wie die Gästezimmer, auf deren Vermietung schon aufgrund der Bettenzahl der deutliche Schwerpunkt liegt. Zugleich profitiert die Ferienwohnung von der für die Gästezimmer vorgehaltenen betrieblichen Infrastruktur, indem auch dort Bettwäsche/Handtücher sowie die Reinigung, mithin grundlegende Dienstleistungen, angeboten werden. Insgesamt ordnet sich die Ferienwohnung damit dem Erscheinungsbild des Betriebs in einer Weise unter, die es rechtfertigt, auf eine eigenständige bauplanungsrechtliche Beurteilung zu verzichten.

Ohne Erfolg rügen die Kläger, dass die Beklagte ihr Ausnahmeermessen gemäß § 31 Abs. 1 BauGB nicht bzw. nicht fehlerfrei betätigt habe. Dabei kann offenbleiben, ob das der Sache nach zutrifft. Ein Grundstücksnachbar hat keinen Anspruch auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Erteilung einer Ausnahme; § 31 Abs. 1 BauGB ist nicht drittschützend (BVerwG, Urt. v. 29.3.2022 - 4 C 6.20 -, BVerwGE 175, 192 = BRS 90 Nr. 57 = juris Rn. 19 f.).

II.

Das Vorhaben der Beigeladenen verletzt nicht das hier aus § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO abzuleitende Gebot der Rücksichtnahme. Nach dieser Vorschrift sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Das ist nicht der Fall.

Hinsichtlich der Stellplatznutzung räumen die Kläger im Berufungsverfahren ein, dass in der Vergangenheit aufgetretene Beeinträchtigungen ihre Ursache nicht in der allein streitgegenständlichen Baugenehmigung, sondern vielmehr in abweichendem Nutzerverhalten hatten. Das trifft zu. Die drei parallel zum Stichweg angelegten Stellplätze sind ohne eine Inanspruchnahme des Grundstücks der Kläger anzufahren und - wie die von den Klägern selbst mit Schriftsätzen vom 9./16. November 2020 zur Akte gereichten Lichtbilder anschaulich zeigen - so dimensioniert, dass sie sogar für das Abstellen eines größeren Transporters ausreichend Raum bieten. Unbequem ist zwar, dass der Stichweg ein Wenden nicht gestattet, sodass dieser in Rückwärtsfahrt verlassen werden muss. Die zurückzulegende Strecke beträgt aber nur etwa 50 m; das ist auch weniger geübten Fahrern möglich, ohne dass sie gezwungen sind, das klägerische Grundstück für Wendemanöver zu nutzen. Auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts nimmt der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen ergänzend Bezug (§ 130b Satz 2 VwGO).

Gleiches gilt für die behaupteten Störungen durch Gäste infolge der Nutzung der südlichen Freiflächen. Zur Tageszeit müssen die Kläger die infolge einer üblichen Terrassen- und Gartennutzung auf ihr Grundstück gelangenden Geräusche, etwa Gespräche und Musik in angemessener Lautstärke und Geräusche infolge sonstiger Freizeitaktivitäten, hinnehmen; solche Geräusche sind in einem allgemeinen Wohngebiet sozialadäquat und in den Grenzen des verhaltensbezogenen Immissionsschutzrechts hinzunehmen. Zur Nachtzeit ist die Nutzung der südlichen Freifläche in der Baugenehmigung unmissverständlich und vollständig untersagt (siehe das grüngestempelte Schreiben des Architekten der Beigeladenen vom 16. Februar 2018). Für die von den Klägern behaupteten Unsicherheiten hinsichtlich einer nach Aussage der Beigeladenen seit 2018 nicht mehr bestehenden "Sonnenterrasse" und des Begriffs der "Außenaktivitäten" ist daher kein Raum.

Zu Unrecht wiederholen die Kläger ihre Auffassung, die Baugenehmigung sei insoweit nicht wirksam zu vollziehen und biete ihnen keinen ausreichenden Schutz. Sollten Verstöße vorkommen, kann die Bauaufsichtsbehörde ohne besondere Schwierigkeiten einschreiten und - beispielsweise durch Androhung und Verhängung von Zwangsgeldern - für die Einhaltung des Nutzungsverbots zur Nachtzeit sorgen. Der Senat nimmt auch insofern zur Vermeidung von Wiederholungen ergänzend auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts Bezug (§ 130b Satz 2 VwGO).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2, § 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 709 Satz 2, § 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.